MINUTE N°

N° RG 25/01018 – N° Portalis DB22-W-B7J-TM6C

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SEINE OUEST

C/

Monsieur, [J],, [L], [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ,

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SEINE OUEST, société par actions simplifiée immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 433 596 103, ayant son siège social sis, [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représenté par Maître Cécile FLECHEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [J],, [L], [S], né le 27 mars 1991 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 6], comparant en personne, assisté de son père, Monsieur, [Q], [S], né le 7 septembre 1958 à, [Localité 3]

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Cécile FLECHEUX

1 copie certifiée conforme à Monsieur, [J],, [L], [S]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], [Adresse 8] située, [Adresse 9], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, a fait assigner monsieur, [J], [S] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  3.379,26 €, avec intérêts calculés au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 novembre 2024,

—  1.500 € à titre de dommages-intérêts,

—  1.226,16 au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance,

—  1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens, en ce inclus les frais de poursuite.

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 9] (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), représenté par son Conseil, actualise le montant de la dette à la somme de 4.017,76 €, 4ème trimestre 2025 inclus, et s’oppose à toute demande de délais.

Monsieur, [J], [S] comparaît, assisté de son père. Il reconnaît la dette mais conteste les frais. Il invoque des difficultés informatiques sur l’application de FONCIA qui l’empêchent de payer ses charges. Il ajoute qu’il connait quelques tracas financiers, notamment dûs à des loyers impayés par une locataire. Il expose sa sitution financière, gagner 1.600 euros net par mois et demande un échelonnement de son paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées..

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur, [J], [S] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété de la, [Adresse 1] située, [Adresse 9], notamment du lot 243,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux pour la période allant du 1er juillet 2023 au 31 mars 2026,

— les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

* 12 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, désigné le syndic et voté le budget prévisionnel 2024,

*25 novembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, désigné le syndic et voté le budget prévisionnel 2025,

*09 décembre 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, désigné le syndic et voté le budget prévisionnel 2026,

— une attestation de non-recours correspondant aux AG des 12 décembre 2023 et 25 novembre 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— Le contrat de syndic en date du 25 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure monsieur, [J], [S] de payer la somme de 1.325,07 € par courrier en date du 7 mai 2024. Puis il lui a fait faire sommation de payer la somme de 3.143,75 €, par acte de commissaire de justice délivré le 25 novembre 2024.

Le décompte arrêté au 1er janvier 2026 et les relevés individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur de 4.017,76 € correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2026 inclus.

Monsieur, [J], [S] reconnait le principe et le montant de la dette pour les charges impayées.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur, [J], [S] pour la somme de 4.017,76 € correspondant aux charges de copropriété impayées au 4ème semestre 2025.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les décomptes produits mentionnent 2 mises en demeure le 07 mai 2024 puis le 05 août 2024 (pour un total de 108 €), puis 2 relances le 27 mai 2024 et le 26 aout 2024 (pour un total de 88 €). Ces frais de relance ne sont pas nécessaires, pas plus que la seconde mise en demeure. Il ne sera pas fait droit aux demandes faites à ces titres.

La constitution et la transmission de dossiers à l’avocat ou à l’huissier constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de constitution et de transmission du dossier au commissaire de justice. De même, les frais d’huissier de 144,75 € qui font partis des dépens.

En conséquence, Monsieur, [J], [S] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 54 € au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge”.

En l’espèce, compte tenu des difficultés actuelles rencontrées par monsieur, [J], [S], il y aura lieu de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après. Il convient à ce stade d’attirer son attention sur le fait que les délais de paiement suppose une reprise du paiement des charges courantes, faute de quoi l’intégralité de la dette deviendra exigible.

3° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [J], [S], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne monsieur, [J], [S] à payer au syndicat des copropriétaires de de la Résidence, [Etablissement 1] 1 située, [Adresse 9], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, les sommes suivantes :

—  4.017,76 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024 au titre des charges de copropriété impayées,

—  54 € au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

—  300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Autorise monsieur, [J], [S] à s’acquitter du paiement de la somme de 4.017,76 €en 23 versements de 168 € outre un 24ème versement devant apurer la dette en principal et intérêts ;

Dit que, sauf meilleur accord des parties, chaque versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois de la signification de la présente décision ;

Dit que les paiements s’imputeront prioritairement sur le capital ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le solde deviendra immédiatement exigible ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de, [Adresse 10], de ses autres et plus amples demandes ;

Condamne Monsieur, [J], [S] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,