TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

04 JUIN 2026

N° RG 25/01442 – N° Portalis DB22-W-B7J-TPRJ

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [Q] [R] EPOUSE [P], [C] [P] C/ S.D.C. IMMEUBLE DU [Adresse 1] ET [Adresse 2] [Localité 1], [A] [L] ÉPOUSE [S], [H] [S]

DEMANDEURS

Madame [Q] [R] épouse [P], née le 24 Août 1985 à [Localité 2] (SÉGÉNAL), demeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2178, M^e Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

Monsieur [C] [P], né le 02 Novembre 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3],

représenté par M^e Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2178, M^e Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

DEFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4], représenté par son syndic non professionnel en exercice, Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 5] et [Adresse 6],

représentée par M^e Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 147, M^e Olivier DOUEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1939

Madame [A] [L] épouse [S], née le 27 Décembre 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] et [Adresse 7],

représentée par M^e Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 147, M^e Olivier DOUEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1939

Monsieur [H] [S], né le 04 Février 1987 à [Localité 5] (49), demeurant [Adresse 1] et [Adresse 4],

représenté par M^e Emmanuel MOREAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 147, M^e Olivier DOUEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1939

Débats tenus à l’audience du : 14 Avril 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 14 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [P] et Madame [Q] [P] sont copropriétaires d’un appartement donné en location au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8], dont Monsieur [H] [S] est le syndic bénévole. Depuis mars 2025, la copropriété comprend deux copropriétaires, les époux [P] et les époux [S].

Par exploit du 23 mai 2025, les époux [P] ont assigné les époux [S] ainsi que le Syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin d’obtenir la nullité de diverses décisions prises en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, à savoir l’annulation 1) de la décision du 28 mars 2025 autorisant les époux [S] à remplacer les fenêtres du 1er étage, 2) de la décision du 28 mars 2025 autorisant les époux [S] à créer une trémie entre les lots 1 et 2 pour y faire édifier un escalier, 3) de la décision du 1er avril 2025 autorisant les époux [S] à fixer à 20 000 € le montant à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire pour les marchés et contrats conclus et 4) de la décision du 19 mai 2025 autorisant les époux [S] à créer/modifier l’emplacement d’une trémie entre les lots 1 et 2 pour y faire édifier un escalier.

L’affaire, pendante devant la 3ème Chambre (RG 25/02911), est venue à l’audience de conférence du 1er octobre 2025 et a été renvoyée à une première audience de mise en état du 7 janvier 2026.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 octobre 2025, M. [C] [P] et Mme [Q] [R] épouse [P] ont assigné M. [H] [S], Mme [A] [L] épouse [S] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 9], représenté par son syndic, M. [H] [S], en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

L’audience de règlement amiable n’a pas abouti.

Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs maintiennent leur demande d’expertise judiciaire.

Ils exposent que, nonobstant leur opposition et leurs inquiétudes, les époux [S] ont entrepris des travaux importants tant dans leurs parties privatives que sur les parties communes de l’immeuble, lesquelles ont d’ores et déjà entraîné des dégradations dans les parties communes de l’immeuble et les parties privatives des époux [P], qui précisent avoir fait établir un nouveau constat de commissaire de justice, lequel met en évidence les désordres apparus depuis le mois d’avril 2025, faisant suite au procès-verbal de constat du 29 août 2024.

Ils ajoutent que depuis l’audience du 20 janvier 2026, où le dossier a été adressé en audience de règlement amiable, ils ont découvert que les époux [S] avaient modifié leurs caves privatives en habitation, et qu’ils proposaient de louer le logement ainsi créé. Ils rappellent qu’un copropriétaire ne peut librement changer l’affectation d’une cave en habitation, se trouvant dès lors contraints d’ajouter un chef de mission supplémentaire.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :

— leur donner acte de leurs protestations et réserves,

— rejeter la demande de désignation d’un expert judiciaire pour ce qui concerne le point n° 10 relatif à la demande de constatation du changement d’affectation de lots et le point n°11 relatif à la création projetée d’une trémie,

— condamner les demandeurs aux dépens.

Ils concluent au rejet du point n° 10 de la mission car celui-ci porte sur le « constat » d’une situation juridique, à savoir le changement de destination de lots à usage de cave et de débarras, qui est établie par la production par les demandeurs d’une annonce publiée sur un réseau social. Elle n’est pas contestée et, de ce fait, il n’y a pas de motif légitime d’établir ou de conserver la preuve de faits au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Au surplus, il ne relève pas de la mission d’un technicien de « constater » l’existence d’une situation juridique dont l’appréciation et les conséquences relèvent exclusivement du pouvoir du magistrat.

Ils concluent également qu rejet du point n° 11, rappelant les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile et l’existence d’une procédure au fond en contestation de diverses décisions prises en application des dispositions des articles 41-16 et 41–17 de la loi du 10 juillet 1965 sur les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, l’une des décisions contestées portant sur la création d’une trémie ; dès lors, le chef de mission demandé, compte tenu de l’identité des demandes et de la procédure au fond engagée antérieurement à la saisine du juge des référés, relève de la seule compétence du juge de la mise en état.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention des demandeurs n’est pas manifestement vouée à l’échec ; les demandeurs, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifient, notamment par les constats de Commissaire de justice, du caractère légitime de leur demande.

Les époux [P] allèguent que les époux [S] ont entrepris des travaux importants tant dans leurs parties privatives que sur les parties et qu’ils subissent les dommages suivants :

— perte de pression dans l’alimentation en eau ;

— coupures régulières sur les réseaux d’eau et d’électricité, ayant causé une panne de leur chaudière privative ;

— apparition de fissures dans les murs et aux plafonds de leur appartement (cuisine, séjour et salle à manger), altération de la planéité du sol de leur salle à manger ;

— dégât des eaux au plafond de leur cuisine et tuilage du parquet, consécutivement à une infiltration au niveau de la toiture de l’immeuble ;

— refoulement des eaux usées dans leur douche / baignoire ;

— apparition d’importantes fissures sur l’imposte de la porte de leur cave privative, en gênant fortement l’accès, ainsi qu’en divers endroits du plancher haut du sous-sol, avec affaissements de plafonds ;

— traces d’infiltration en sous-sol ;

— importants percements effectués au plancher haut du sous-sol de l’immeuble, dans les parties communes et leur cave privative, nombreux éclats de maçonnerie, installation de nouvelles canalisations et gaines électriques en sous-sol.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif s’agissant de ces désordres.

S’agissant du chef de mission n°10 : « Constater tous aménagements réalisés, notamment toute transformation de caves en habitation, chiffrer les travaux nécessaires pour rendre aux caves leur destination », il convient de relever que les défendeurs reconnaissent eux-même dans leurs conclusions le changement de destination de lots à usage de cave et de débarras.

Outre que l’expert n’a pas compétence pour constater un changement de destination, il sera rappeler que si la partie demanderesse dispose d’ores et déja de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Ce chef de mission sera donc rejeté.

S’agissant du chef de mission n°11 : « Dire notamment si les travaux envisagés par les défendeurs, et en particulier la création d’une trémie, constituent une intervention affectant la structure de l’immeuble, la répartition des charges ou sa solidité, et en décrire toutes les conséquences », l’article 789 du code de procédure civile, aux termes duquel le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction", ne s’applique pas dès lors qu’en l’espèce, à la date de la saisine du juge des référés (30 octobre 2025), le juge de la mise en état n’était pas encore saisi (audience du 7 janvier 2026).

Ce chef de mission sera retenu.

Sur les dépens

Les dépens seront à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [N] [X], expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et/ou les dernières conclusions et résultant des pièces produites,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres sont imputables, dans quelle proportion,

* indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres et par les solutions possibles pour y remédier,

* dire si les travaux de création d’une trémie, constituent une intervention affectant la structure de l’immeuble, la répartition des charges ou sa solidité, et en décrire toutes les conséquences,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 4000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par les demandeurs, au plus tard le 30 septembre 2026, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 1] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la décision,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 8 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Disons que les dépens seront à la charge des demandeurs.

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT SIX par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY