TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JANVIER 2026

N° RG 24/00413 – N° Portalis DB22-W-B7I-R2DM

Code NAC : 30G

TLF

DEMANDERESSE :

L’Association interentreprise AIE «[Localité 5] MINIÈRE», association régie par la loi du 1er juillet 1901 déclarée à la Préfecture de [Localité 6] le 29 juillet 1987 sous le numéro [Localité 1] dont le siège social est situé [Adresse 4] et agissant poursuites et diligences de sa Présidente, Madame [O] [Y], domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA-LAW, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SAS DECOUVERTE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 505 186 858 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Philippe REZEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Laurence HERMAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 05 Janvier 2024 reçu au greffe le 18 Janvier 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Novembre 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’association interentreprise AIE « [Localité 5] MINIERE » est locataire d’un bâtiment d’une surface comprise entre 1830 et 1988 m² situé [Adresse 2] en vertu d’un acte sous seing privé du 26 septembre 1989 conclu avec la société THOMPSON-CSF FINANCE, aux droits et obligations de laquelle est venue la société civile immobilière GANTOINE.

Par acte sous-seing privé en date du 21 décembre 2004, la société GANTOINE, aux droits et obligations de laquelle est venue la société DECOUVERTE, a consenti à l’association interentreprise AIE «[Localité 5] MINIERE» un renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2004 et pour se terminer le 31 décembre 2012.

Par acte sous seing privé du 9 juin 2009, portant avenant du bail du

21 décembre 2004, l’association INTERENTREPRISE AIE «[Localité 5] MINIERE» et la S.A.S. DECOUVERTE ont convenu de proroger la date du bail jusqu’au 31 décembre 2015.

Le 30 décembre 2015, l’association INTERENTREPRISE AIE «[Localité 5] MINIERE» a sollicité le renouvellement de son bail moyennant un loyer inférieur au loyer en cours.

Par jugement du 28 juin 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de VERSAILLES a fixé le montant du loyer du bail renouvelé liant les parties, au 1er janvier 2016, à la somme annuelle de 215.734,75 €, hors taxes et hors charges.

Par arrêt du 14 novembre 2024, la cour d’appel de [Localité 6] a fixé le montant du loyer renouvelé à la somme de 166.018 euros.

Par acte en date du 20 septembre 2021, l’association INTERENTREPRISE AIE «[Localité 5] MINIERE» a assigné la S.A.S. DECOUVERTE devant la présente juridiction.

Par ordonnance du 1er septembre 2022, le juge de la mise en état a :

— autorisé l’AIE [Localité 5] Minière à suspendre provisoirement le paiement de ses loyers et charges à compter de la signification de l’ordonnance en raison du défaut de conformité et de la vétusté du système de ventilation (CTA et VMC) des locaux pris à bail ;

— dit qu’à compter du jour où la société Découverte aura procédé au remplacement du système de ventilation (CTA et VMC) en exécution de son obligation de délivrance, l’AIE [Localité 5] Minière sera tenue de reprendre le paiement de ses loyers et charges ;

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande formée par l’AIE [Localité 5] Minière aux fins de clôture de la parcelle dont les locaux loués dépendent ;

— condamné la société Découverte à payer à l’AIE [Localité 5] Minière la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés ;

— condamné la société Découverte aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement au profit de Maître Sophie Rojat, avocat postulant.

Par arrêt en date du 14 septembre 2023, la cour d’appel de [Localité 6] a prononcé l’annulation des chefs de l’ordonnance du 1er septembre 2022 autorisant l’AIE [Localité 5] MINIERE à provisoirement suspendre les loyers et l’a déboutée de ses demandes tendant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers ou à en consigner le montant jusqu’au prononcé d’une décision définitive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, l’association INTERENTREPRISE AIE «[Localité 5] MINIERE» demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-1, 1231-2, 1719 et 1720 du code civil,

A titre principal :

— dire et juger l’association interentreprises AIE « [Localité 5] Minière » recevable et bien fondée en ses demandes ;

— condamner la société DECOUVERTE à réaliser les travaux de désamiantage des joints des menuiseries en partie haute de l’entrée des Locaux et au remplacement de la vitre, et ce sous astreinte journalière de 1.000 € qui commencera à courir deux mois après le prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au constat de bonne fin ;

— condamner la société DECOUVERTE à réaliser les travaux de mise en conformité des systèmes d’aération au sein des locaux et plus particulièrement la condamner à procéder au remplacement des extracteurs de cuisine, et ce sous astreinte journalière de 1.000 €, qui commencera à courir deux mois après le prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au constat de bonne fin ;

— condamner la société DECOUVERTE à payer à l’association AIE [Localité 5] MINIERE la somme de 570,50 € TTC au titre du déplacement du coffret de la CTA des Locaux ;

— condamner la société DECOUVERTE à réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture des Locaux, et ce sous astreinte journalière de

1.000 €, qui commencera à courir deux mois après le prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au constat de bonne fin ;

— condamner la société DECOUVERTE à réaliser les travaux de

dé-raccordement du réseau des eaux usées de celui de la société Général Electric et de création d’un réseau d’assainissement indépendant pour les Locaux, et ce sous astreinte journalière de 1.000 €, qui commencera à courir deux mois après le prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au constat de bonne fin ;

— condamner la société DECOUVERTE à réaliser les travaux de remplacement du système de chauffage des Locaux, et ce sous astreinte journalière de 1.000 €, qui commencera à courir deux mois après le prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au constat de bonne fin ;

— condamner la société DECOUVERTE à payer à l’association AIE [Localité 5] MINIERE :

• la somme de 13.500 € TTC au titre des frais déboursés pour le remplacement de la canalisation vétuste entre la chaudière et le collecteur de chauffage,

• la somme de 2.433,79 € TTC au titre des frais engagés pour la location d’un chauffage d’appoint pendant les travaux de remplacement de la CTA dans les Locaux ;

— condamner la société DECOUVERTE à réaliser les travaux de remplacement des menuiseries extérieures, des double-porte et à procéder aux réfactions des façades, et ce sous astreinte journalière de 1.000 €, qui commencera à courir un mois après le prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au constat de bonne fin ;

— se réserver la compétence de liquider l’astreinte ;

A titre subsidiaire :

— désigner tel Expert, Ingénieur ou Architecte qu’il lui plaira de nommer, lequel pourra se faire assister, si besoin est, par tout Homme de l’art de son choix et qui aura pour mission de :

• se rendre sur les lieux, entendre tout sachant et recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

• se faire remettre et communiquer l’ensemble des documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

• convoquer les parties,

• visiter les lieux,

• examiner l’ensemble des désordres et dysfonctionnements relevés par l’Association Interentreprises AIE « [Localité 5] Minière » et la société SOCOTEC,

• fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices matériels et immatériels subis par l’association interentreprises AIE « [Localité 5] Minière »,

• donner son avis sur les travaux nécessaires pour remédier définitivement aux désordres constatés ; évaluer leur durée et leur coût à l’aide de devis,

• dire que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause :

— condamner la société DECOUVERTE au paiement, au bénéfice de l’association interentreprises AIE « [Localité 5] Minière » de :

• la somme de 48.494,66 € TTC au titre de l’installation d’un équipement temporaire de renouvellement d’air engagée par le Preneur,

• la somme de 166.271,75 TTC au titre de la location de cet équipement entre le 28 octobre 2021 et le 6 juin 2024 ;

— condamner la société DECOUVERTE au paiement de la somme de

20.000 € au bénéfice de l’association interentreprises AIE « [Localité 5] Minière », au titre du préjudice moral subi ;

— condamner la société DECOUVERTE à payer la somme de 7.000 € à l’association interentreprises AIE « [Localité 5] Minière » au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— le bailleur est aux termes des stipulations contractuelles tenu de réaliser les travaux de désamiantage et les travaux imposés par les autorités administratives concernant la sécurité du bâtiment ;

— elle démontre l’existence et l’étendue des dysfonctionnements et désordres qu’elle subit dans les locaux depuis de nombreuses années en raison de la carence du bailleur ;

— les locaux contiennent de l’amiante et le diagnostic amiante n’est pas à jour ;

— un nouveau vitrage avec des joints amiantés, situé en partie haute de l’entrée des locaux s’est brisé ;

— il est impératif de procéder à son remplacement, étant observé qu’il ne peut intervenir sans désamiantage préalable ;

— la totalité des frais relatifs au remplacement du vitrage incombe au bailleur ;

— les travaux concernant l’aération relèvent des travaux imposés par les autorités administratives concernant la sécurité du bâtiment, nécessaires à un usage conforme des locaux loués au preneur et sont liés à la vétusté tels que stipulés à la charge du bailleur aux termes de l’article 8.2 §3 du bail ;

— elle a poursuivi, non sans difficulté, son activité, en faisant installer à ses frais et à compter du 28 octobre 2020, un équipement temporaire de renouvellement d’air dans les locaux ;

— à la suite de l’ordonnance du juge de la mise en état du 1er septembre 2022 ayant ordonné la suspension du paiement des loyers et des charges, le bailleur a finalement accepté d’effectuer les travaux de remplacement de la centrale de traitement d’air des locaux ;

— ce n’est finalement que le 6 juin 2024 que la CTA et les tourelles de ventilation des locaux ont été remplacées par le bailleur, soit 10 ans après la première réclamation du preneur ;

— en revanche, l’extracteur de cuisine qui présente des signes importants d’usure comme l’avait souligné le rapport SOCOTEC n’a toujours pas été changé par le bailleur ;

— en outre, l’installation de la nouvelle CTA a engendré des frais pour le preneur qui a dû déplacer le « coffret » pour permettre le passage de la nouvelle CTA ;

— une intervention sur la totalité de la toiture du bâtiment est requise puisque l’état de la toiture du bâtiment nécessite :

° la réfection de l’étanchéité de la partie de la toiture qui est d’origine ;

° la reprise de l’autre partie de la toiture pour laquelle le bailleur a déjà procédé à la réfection de l’étanchéité de la toiture correspondant à l’extension de la cafétéria et à la partie ouest du bâtiment ;

— la détérioration précoce de l’étanchéité de la toiture rénovée en 2017 ne pouvant pas résulter d’un manquement du preneur à ses obligations contractuelles, il appartient au bailleur de procéder à la reprise de l’étanchéité de la toiture du bâtiment concernée par les désordres, pour lesquels le bailleur bénéficie d’une assurance dommage ouvrage ;

— le Syndicat Intercommunal pour l’Assainissement de la Vallée de la Bièvre (SIAVB) a sollicité que l’AIE dispose d’un système de raccordement au réseau d’assainissement indépendant ;

— elle est régulièrement confrontée à des pannes sur les chaudières, et des fuites sur les radiateurs ;

— l’état d’usage du système de chauffage qui date de la construction du bâtiment relève non pas d’un défaut de réparation et d’entretien de l’installation de chauffage mais de la vétusté, qui incombe au bailleur ;

— le bailleur doit bien supporter le coût du remplacement des menuiseries extérieures des locaux aux termes du bail ;

— l’état actuel des menuiseries extérieures des locaux nécessite de procéder à leur remplacement ;

— le bailleur doit lui rembourser les frais occasionnés par sa carence ;

— elle a subi un préjudice moral en exerçant son activité dans des conditions dégradées, tout en risquant quotidiennement la fermeture administrative de ses locaux, et ce exclusivement en raison de la carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, la S.A.S. DECOUVERTE demande au tribunal, de :

— déclarer l’AIE « [Localité 5] MINIERE » irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

— constater la carence du demandeur dans l’administration de la preuve ;

— constater l’absence de désordres affectant la toiture ;

— constater l’absence d’éléments amiantés à traiter ;

— constater l’absence de désordres affectant le chauffage ;

— constater l’absence de désordres affectant l’installation de traitement d’air ;

— constater l’absence de manquements du bailleur à son obligation de délivrance ;

— débouter l’AIE « [Localité 5] MINIERE » de toutes réclamations de ce chef ;

— constater l’absence d’obligation de la Société DECOUVERTE vis-à-vis de l’AIE « [Localité 5] MINIERE » d’avoir à réaliser un raccordement à l’assainissement indépendant ;

— débouter l’AIE « [Localité 5] MINIERE » de toutes demandes de ce chef ;

subsidiairement,

— désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal nommer avec pour mission de déterminer l’état des installations, leur impact sur l’activité du preneur, la nature des travaux à réaliser, et leur imputation au bailleur et/ou au preneur ;

— débouter l’AIE « [Localité 5] MINIERE » du surplus de ses demandes ;

— condamner l’AIE « [Localité 5] MINIERE » à payer à la Société DECOUVERTE une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner l’AIE « [Localité 5] MINIERE » en tous les dépens.

Elle fait valoir que :

— en l’absence d’entretien, les dégradations qui en résultent occasionnent une vétusté ;

— l’AIE [Localité 5] MINIERE n’a jamais communiqué le moindre élément permettant de justifier qu’elle aurait depuis 35 ans d’occupation procédé à un entretien régulier des installations et équipements, le bailleur ne saurait être tenu de supporter les conséquences d’un manquement du preneur à ses obligations ;

— il appartient à l’AIE [Localité 5] MINIERE de démontrer l’existence et l’étendue des dysfonctionnements d’équipements techniques et de désordres affectant les lieux loués, ce qu’elle ne fait pas ;

— l’AIE « [Localité 5] MINIERE » n’est pas en mesure de rapporter la preuve de défauts d’étanchéité intervenus depuis 2017 ;

— la toiture du bâtiment répond à sa destination, à savoir assurer le couvert ;

— en ce qui concerne la toiture, la société DECOUVERTE s’est conformée à ses obligations et a réalisé les travaux d’entretien qui lui incombe ;

— s’il est incontestable que le bail met à la charge de la société DECOUVERTE les travaux de désamiantage, encore faut-il que des travaux de désamiantage soient nécessaires ;

— seuls les matériaux amiantés dégradés doivent être traités, soit par un confinement, soit par un retrait ;

— concernant le bris de vitrage, s’agissant d’un évènement accidentel, il appartenait au preneur d’effectuer une déclaration à son assurance ;

— elle s’est substituée à lui en déclarant le sinistre à son assureur ;

— concernant la modification du réseau d’assainissement, celle-ci résulte en réalité de la société GE HEALTHCARE qui cherche à remettre en cause la servitude résultant de la division en volumes réalisée le 27 juillet 1988 ;

— l’AIE « [Localité 5] MINIERE » n’est pas recevable, car elle n’a pas qualité pour obtenir de son propriétaire qu’elle procède à la réalisation d’un réseau d’assainissement indépendant ;

— s’agissant des menuiseries, l’ancienneté des vitrages ne rend pas leur remplacement forcément nécessaire ;

— hormis les constatations du rapport SOCOTEC selon lequel les chaudières seraient vétustes et commencent à donner des signes de faiblesse, l’AIE « [Localité 5] MINIERE » ne se plaint d’aucun incident affectant l’installation de chauffage qui l’aurait privé de chauffage ;

— l’AIE [Localité 5] MINIERE ne rapporte pas la preuve d’interruptions du chauffage au-delà de ce qui serait admissible ;

— les installations de chauffage ont été prises en bon état et le preneur était tenu de leur entretien, le bailleur n’ayant aucune responsabilité à cet égard ;

— concernant les travaux de CTA, ils ont été réalisés et pris en charge par la société DECOUVERTE ;

— elle ne pourrait être tenue à l’exécution de travaux que si l’état des installations rendait impossible la poursuite de l’activité, ce qui n’est pas le cas ;

— elle reste maîtresse des investissements à réaliser tant que la jouissance des locaux loués n’est pas impactée ;

— l’AIE « [Localité 5] MINIERE » poursuit son activité de restauration d’entreprise et ne parvient pas à démontrer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

— en tout état de cause, un manquement de cette nature ne pourrait être établi que dans le cadre d’une expertise judiciaire contradictoire et non au regard d’un rapport de la société SOCOTEC dont la partialité n’échappera pas au tribunal ;

— concernant la CTA, elle conteste tout manquement dans la mesure où l’obligation d’entretien pèse sur le locataire, l’AIE [Localité 5] MINIERE ;

— l’AIE [Localité 5] MINIERE ne démontre pas la faute de la Société DECOUVERTE, ni le principe ni l’étendue de son préjudice.

MOTIFS

1. Sur les obligations du bailleur résultant du bail

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation

principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, la clause 8.1. du bail prévoit que :

« le preneur reconnaît que les lieux loués et leurs équipements sont en bon état d’entretien. Il devra les entretenir constamment et les rendre en fin de bail en bon état de réparations de toutes sortes, à l’exclusion de celles visées à l’article 606 du code civil.

Le bailleur se réserve la possibilité de faire vérifier à tout moment par qui lui appartiendra l’état de l’immeuble et de ses équipements en prévenant toutefois le preneur huit jours à l’avance.

Le preneur devra se conformer aux délais qui lui seront impartis pour procéder aux remises en ordre éventuellement nécessaires pour répondre à l’obligation d’entretien.

Le bailleur se réserve la faculté de faire exécuter, en cas de carence du preneur, en lieu et place, et aux frais de celui-ci les travaux résultant de l’obligation d’entretien telle que définie ci-dessus.

Le preneur devra faire établir, à ses frais, un rapport annuel par un bureau de contrôle agréé, sur la conformité de l’immeuble et de ses équipements avec les normes de sécurité et la législation du travail.

Un exemplaire de ce rapport devra être adressé au bailleur dans le mois de son établissement.

Le preneur supportera toutes les conséquences financières de la mise en conformité de l’immeuble et de ses équipements avec les prescriptions contenues dans ce rapport. »

Aux termes de la clause 8.2 du bail, le bailleur s’oblige :

« 1§ : à mettre les locaux loués à la disposition du preneur

2§ : à assurer au preneur une jouissance paisible des locaux et à garantir le preneur contre les risques d’éviction et les vices cachés.

3§ : à prendre en charge :

— les grosses réparations définies par les dispositions de l’article 606 du Code civil, les travaux dus à la vétusté des locaux ou à un cas de force majeure.

— et plus généralement à faire tout ce qui est nécessaire pour permettre au locataire d’utiliser et d’exploiter les locaux loués de la façon prévue dans le contrat, selon les dispositions de l’article 1719-2 du Code civil, y inclus les travaux de désamiantage et les travaux imposés par les autorités administratives concernant la sécurité du bâtiment.

4§ : à répondre, au titre de la garantie du fait personnel, des conséquences dommageables d’un acte administratif, telles une réquisition d’immeuble ou une interdiction d’exploiter, restreignant ou supprimant la jouissance du

locataire, lorsque cet acte a été provoqué par une faute ou une négligence de sa part. »

L’article 9 du bail stipule également :

« les installations de distribution de chauffage climatisation, eau chaude

fonctionneront sous la garde et la surveillance du preneur.

Elles relèvent de l’obligation d’entretien et de réparations prévues à l’article 10.2 du chapitre des conditions générales.

Le bailleur décline toute responsabilité en cas de défaillance de ces

installations ».

Il résulte de ces différentes stipulations que la locataire est tenue d’une

obligation d’entretien des locaux en ce compris les installations de chauffage

tandis la bailleresse est tenue des grosses réparations figurant à l’article 606 du code civil ainsi que des travaux de désamiantage et des travaux imposés par les autorités administratives concernant la sécurité du bâtiment.

S’agissant de la sécurité du bâtiment et sa conformité à la législation du

travail, les parties ont entendu établir contractuellement une procédure s’imposant à elles dont il ressort qu’elle impose à la locataire de faire établir annuellement un rapport par un bureau de contrôle agréé et de supporter tous les travaux nécessaires au maintien du bâtiment en conformité avec les normes de sécurité et la législation du travail.

Toutefois, la combinaison des stipulations de l’article 8.1. et de celles de l’article 8.2. fait apparaître que le premier ne prévoit pas de dérogation au second. Il faut donc considérer que l’obligation de la locataire ne s’étend pas à la prise en charge financière des travaux imputables au bailleur au titre de l’article 606 du code civil, de la vétusté, du désamiantage ou en cas de prescriptions d’une autorité administrative.

Néanmoins, l’obligation qui s’impose à la locataire au titre de la réalisation d’un rapport annuel conduit à considérer qu’elle ne peut solliciter du bailleur qu’il effectue des travaux relatifs à la conformité des locaux avec les normes de sécurité et la législation du travail sans avoir au préalable fait réaliser un tel rapport et uniquement pour des réparations fondées sur les préconisations dudit rapport qui s’impose à elle aux termes des stipulations contractuelles.

Réciproquement, dès lors que les parties ont convenu que les prescriptions du rapport s’imposaient à la locataire, il y a lieu de considérer que les parties ont entendu conférer un caractère impératif aux préconisations du dit rapport de sorte qu’il doit être considéré qu’il s’impose également au bailleur s’agissant des travaux lui incombant.

1.1. Sur les demandes relatives au désamiantage, au vitrage brisé, à la CTA, au remplacement de la canalisation, à l’extracteur d’air et au système de chauffage

En l’espèce, pour soutenir ses demandes, l’AIE «[Localité 5] MINIERE» se réfère principalement à un « audit multi technique » réalisé par la société SOCOTEC le 11 janvier 2021 qualifié lui-même de rapport de «qualification immobilière».

Il y a lieu de relever que ce document ne constitue pas un contrôle technique comportant des missions relatives à la sécurité et au respect de la législation du travail.

En toute hypothèse, l’AIE "[Localité 5] MINIERE" étant tenue de faire réaliser un rapport annuel aux termes des stipulations contractuelles, il lui appartenait de produire un rapport actualisé de contrôle technique comportant les missions recoupant les exigences contractuelles et le cas échéant, une mission aux fins de détermination, s’agissant des désordres relevés, de leur origine liée ou non à la vétusté du bâtiment.

Il y a lieu dès lors de considérer que l’ancienneté du rapport SOCOTEC ne permet pas de rechercher l’imputation de travaux en lien avec la sécurité du bâtiment et la législation du travail en ce compris l’ensemble des travaux rendus nécessaires pour permettre le respect des normes relatives à l’hygiène et à la sécurité du travail.

Il en est ainsi des travaux réclamés au titre du désamiantage et au

remplacement d’un vitrage en partie haute des locaux susceptible de se briser sur les usagers ou personnels travaillant sur place qui relèvent manifestement de la législation du travail et des normes de sécurité s’imposant à un bâtiment recevant du public.

Il en est de même s’agissant des prétentions de l’AIE "[Localité 5] MINIERE"

relatives à la qualité de l’air qu’il s’agisse de la CTA ou de l’extracteur cuisine ainsi que du système de chauffage.

Faute de justifier des prescriptions actualisées d’un rapport de contrôle

technique s’assurant de la conformité du bâtiment aux normes de sécurité et à la législation du travail précisant au surplus que les travaux de mise en conformité résulteraient de la vétusté du bâtiment, l’AIE "[Localité 5] MINIERE" doit être déboutée de toutes ses demandes, en ce compris les demandes subséquentes au titre des frais déjà engagés, sur ces différents points en l’absence de respect de la procédure impérative qui s’impose à elle aux termes des stipulations contractuelles.

1.2. Sur la demande relative à l’étanchéité de la toiture

S’agissant du défaut d’étanchéité de la toiture, la locataire fait référence au rapport SOCOTEC de 2021 où l’évaluateur fait état d’une étanchéité vieillissante et d’une détérioration précoce avec déformations, boursouflures et décollements.

Toutefois, conformément aux textes précités, la simple présence de

désordres ne saurait seule permettre à la locataire d’imposer à la bailleresse la réfection de l’immeuble. Il lui appartient pour imposer à celui-ci des travaux de reprise de démontrer que les désordres constatés portent atteinte à sa jouissance paisible et concrétisent ainsi un manquement de la bailleresse à ses obligations.

En l’occurrence, la locataire ne fait état d’aucun trouble qui résulterait des constatations de l’intervenant SOCOTEC réalisées en 2021 et qui porterait atteinte à sa jouissance paisible ou qui empêcherait l’usage ou l’exploitation du bâtiment de la façon prévue dans le contrat.

Sa demande sur ce point ne pourra donc qu’être écartée.

1.3. Sur la demande relative au dé-raccordement du réseau des eaux usées avec celui du site de Général Electric Healthcare

Sur ce point, l’AIE "[Localité 5] MINIERE" produit un courrier du 12 mars 2015

par lequel [B] [J], « spécialiste environnement » de la société

GE Medical Systems, demande officiellement à l’AIE "[Localité 5] MINIERE" de

procéder au dé-raccordement de ses effluents de son branchement et d’effectuer les travaux nécessaires pour que ses effluents ne se retrouvent plus dans la boite de branchement de son établissement.

Toutefois, comme relevé au point précédent, la locataire qui se contente de se référer à ce courrier, ne rapporte aucun élément pour établir qu’il en

résulterait un trouble qui porterait atteinte à sa jouissance paisible ou qui

empêcherait l’usage ou l’exploitation du bâtiment de la façon prévue dans le contrat.

L’AIE "[Localité 5] MINIERE" ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande sur ce point.

1.4. Sur les menuiseries extérieures

Sur ce point, l’AIE "[Localité 5] MINIERE" se réfère au rapport SOCOTEC qui fait état de l’ancienneté des menuiseries extérieures qui présentent des

dégradations ainsi que la nécessité de prévoir un ravalement de la façade.

Toutefois, elle ne rapporte à nouveau aucun élément pour justifier qu’il en résulterait un trouble qui porterait atteinte à sa jouissance paisible ou qui

empêcherait l’usage ou l’exploitation du bâtiment de la façon prévue dans le contrat.

L’AIE "[Localité 5] MINIERE" ne pourra donc qu’être déboutée de ses prétentions à ce titre.

2. Sur la demande d’expertise

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de

suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, l’AIE "[Localité 5] MINIERE" n’ayant pas respecté la procédure

impérative stipulée contractuellement s’agissant de tous les désordres qui

relèveraient du respect des normes de sécurité et de l’hygiène au travail et pour le surplus, ne rapportant la preuve d’aucun trouble, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise pour suppléer à ses propres carences.

Elle sera donc déboutée de ses prétentions à ce titre.

3. Sur la demande de l’AIE "[Localité 5] MINIERE" au titre du préjudice moral

L’AIE "[Localité 5] MINIERE" étant déboutée de l’ensemble de ses prétentions, il convient de la débouter de sa demande à ce titre.

4. Sur les demandes accessoires

L’AIE "[Localité 5] MINIERE" succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Elle devra également verser à la S.A.S. DECOUVERTE une somme de

4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier

ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute l’association interentreprise AIE "[Localité 5] MINIERE" de l’intégralité de ses prétentions ;

Condamne l’association interentreprise AIE "[Localité 5] MINIERE" à verser à la S.A.S. DECOUVERTE la somme de 4.000 euros par application des

dispositions l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’ association interentreprise AIE "[Localité 5] MINIERE" aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JANVIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT