N° de minute : 26 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

AFFAIRES FAMILIALES

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JUGEMENT RENDU LE 16 Janvier 2026

N° RG 18/08092 – N° Portalis DB22-W-B7C-OKDY

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [F]

né le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Bénédicte FLECHELLES-DELAFOSSE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 428

DEFENDEUR :

Madame [G] [X]

née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 21] (50)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier CABON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 218

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat : Thérèse RICHARD

Greffier : Anne VIEL

Copie exécutoire à M^e CABON, M^e FLECHELLES-DELAFOSSE:

Copie certifiée conforme à l’original à : Maître [K] [T]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [X] et Monsieur [C] [F] ont vécu en concubinage.

Ils sont propriétaires, à concurrence de chacun par moitié, d’un bien indivis sis [Adresse 5] à [Localité 9] ayant constitué le domicile familial.

Après la séparation du couple en juin 2017, Madame [G] [X] est demeurée dans l’appartement.

Ils sont également propriétaires d’un bien à [Localité 12] (14) dans lequel Monsieur [C] [F] réside.

Ils ont un studio à [Localité 22] qu’ils louent.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2018, Monsieur [C] [F] a fait assigner Madame [G] [X] devant le juge aux affaires familiales en partage judiciaire des intérêts patrimoniaux des ex-concubins.

Par jugement du 22 janvier 2021, le juge aux affaires familiales de [Localité 23] a ordonné le partage judiciaire des intérêts patrimoniaux de Monsieur [C] [F] et de Madame [G] [X] et désigné pour y procéder Maître [J] [O] notaire à [Localité 23].

Par ordonnance du 9 mars 2021 Maître [J] [O] a été remplacé par Maître [K] [T] notaire à [Localité 23].

Vu le projet d’état liquidatif de Maître [K] [T] en date du 5 juin 2023

Par conclusions récapitulatives n°4 du 13 mai 2025, Monsieur [C] [F] sollicite de :

RETENIR comme valorisation de l’immeuble de [Localité 10] un montant de 255000€, RETENIR comme valorisation de l’immeuble de [Localité 16] un montant de 176 000 €, DEBOUTER Madame [G] [X] de sa demande de fixation de créance à hauteur d’une somme de 14.888,07 € au titre des prêts immobiliers, DIRE que Monsieur [C] [F] a effectué un apport d’un montant de 31 874,81 € provenant de son épargne salariale pour l’acquisition de l’appartement de [Localité 10], En conséquence,

DIRE que Monsieur [C] [F] a droit à une reprise en deniers de la somme de 31 874,91 €, FIXER à 5,50 % de la valeur du bien de [Localité 10], avec un coefficient de réfaction de 20 % sur le montant de l’indemnité d’occupation à la charge de Madame [X] à l’égard de l’indivision, DIRE que Monsieur [F] n’est redevable d’une indemnité d’occupation pour l’occupation du bien de [Localité 16] que depuis le mois de juin 2019, DEBOUTER Madame [G] [X] de sa demande de décote concernant l’indemnité d’occupation dont elle est redevable à hauteur de 30 %, ainsi que de sa demande concernant l’indemnité d’occupation dont Monsieur [F] est redevable à hauteur de 10 à 15 %, DIRE que Madame [X] est redevable à l’égard de Monsieur [F] de la somme de 491,88 € au titre de l’arriéré de pension alimentaire trop perçu, DIRE que le notaire commis devra actualiser le compte d’administration au jour de la signature de l’état liquidatif, compte-tenu des dépenses effectuées par Monsieur [F] seul pour le compte de l’indivision, postérieurement au 5 juin 2023, ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage

Par conclusions récapitulatives n°5 du 15 mai 2025, Madame [G] [X] sollicite de :

Dire que la valeur vénale de la maison de [Localité 15] ne saurait être inférieure à 292.440 €. A défaut d’accord entre les parties, ordonner une expertise foncière de la maison de [Localité 15] afin d’en évaluer la valeur, à leurs frais avancés. Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] à la somme de 15 € le m2, soit 1.800 €, avant décote. Dire que cette indemnité d’occupation sera due à compter du 07 juin 2017, date de séparation du couple. Dire que la décote applicable audit bien ne saurait excéder 10 à 15 %. Débouter Monsieur [F] de toutes ses demandes et notamment celles concernant la période antérieure à la séparation du couple ou son éventuel droit de reprise en deniers de la somme de 31.874 €. Fixer la décote applicable à l’indemnité d’occupation due par Madame [X] à 30 %. Dire que Monsieur [F] est redevable à l’égard de Madame [X] de la somme de 14.888,07 € au titre des prêts immobiliers, sur la période du mois de juin 2017 au mois d’octobre 2019. Fixer la somme due par Madame [X] à Monsieur [F] au titre de l’arriéré de contribution à l’entretien et l’éducation de [N], à la somme de 191,88 €. Dire que le Notaire commis devra actualiser le compte d’administration au jour de la signature de l’état liquidatif, en fonction des règlements effectués par Madame [X], postérieurement au 5 juin 2023. Ordonner l’exécution provisoire

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2025 avec fixation à l’audience du 9 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS

A titre préliminaire il convient de rappeler que selon l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Par acte du 5 juin 2023, Maître [K] [T] notaire a dressé un procès-verbal de difficultés, avec les dires des parties. Il convient de statuer sur les points de désaccord tels que repris dans les conclusions de Monsieur [C] [F] et de Madame [G] [X].

Sur la valeur des biens immobiliers de [Localité 8] et [Localité 15]

Selon l’article 829 du code civil, en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant.

Cette date est la plus proche possible du partage.

Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité.

La date de jouissance divise correspond à la date à laquelle il est mis fin à l’indivision post communautaire, chacun devenant pleinement propriétaire des biens attribués. C’est la date à laquelle est évalué le patrimoine commun lors du partage. Elle ne se confond pas avec la date des effets du divorce de l’article 262-1 du code civil, qui permet de fixer la consistance de la communauté et d’identifier les biens entrant dans le patrimoine commun.

En l’espèce Monsieur [C] [F] demande de fixer la valeur de l’appartement à [Localité 8] à la somme de 255 000 euros et la maison à [Localité 14] à la somme de 176 000 euros.

De son côté Madame [G] [X] demande de fixer la valeur de l’appartement à [Localité 8] à la somme de 245 000 euros euros et la maison à [Localité 14] à la somme de 292 440 euros.

Dans son projet d’état liquidatif du 5 juin 2023 le bien de [Localité 8] a été estimé à 245 000 euros selon la moyenne des estimations fournies et la maison de [Localité 14] à la somme de 176 000 euros.

Au regard de la contradiction des évaluations produites par les parties et de leur ancienneté (2021 à 2023), il n’est pas permis au juge aux affaires familiales de statuer sur la valeur des biens indivis à la date la plus proche possible du partage ou de la vente.

En conséquence, il convient de renvoyer les parties devant le notaire, afin que celui-ci puisse procéder à une évaluation des biens sur la base d’estimations actualisées. Il convient pour ce faire de dire que chaque partie devra fournir deux estimations actualisées de chaque bien considéré et que le notaire fera la moyenne.

En outre à défaut d’accord entre les parties il convient d’ores et déjà d’ordonner une expertise foncière de chaque bien afin d’évaluer leur valeur, à leurs frais avancés.

Sur l’indemnité d’occupation due par les parties

Aux termes de l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

La jouissance privative d’un bien indivis résulte de l’impossibilité de fait ou de droit pour les co indivisaires d’user privativement du bien, est due même en l’absence d’occupation effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est en principe égale à la valeur locative du bien affectée d’un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation.

En l’espèce Monsieur [C] [F] demande de fixer une indemnité d’occupation due par Madame [G] [X] pour l’occupation du bien à [Localité 8] à 5,50% de la valeur du bien, avec un coefficient de réfaction de 20%.

Madame [G] [X] sollicite de fixer la décote applicable à l’indemnité d’occupation qu’elle doit à 30% au motif que ce bien est occupé également par l’un des enfants.

Toutefois, ce dernier argument est inopérant et seule une expertise mentionnant que le bien est en très mauvais état aurait éventuellement pu justifier une décote plus importante.

Ainsi comme l’a fait à juste titre le notaire, il est d’usage d’appliquer une décote de 20%, ce qui sera retenu en l’espèce. Par ailleurs la valeur locative sera fixée par les estimations que les parties devront fournir au notaire, à défaut par expertise.

S’agissant du bien à [Localité 14] Monsieur [C] [F] demande de dire qu’il n’est redevable d’une indemnité d’occupation que depuis juin 2019 . Madame [G] [X] sollicite que cette indemnité soit fixée à la somme de 1800 euros avant décote, que la décote ne saurait excéder 10 à 15% du bien et que cette indemnité est due par Monsieur à compter du 7 juin 2017, date de la séparation du couple.

Il importe de relever que Monsieur [C] [F] a été condamné pour violences notamment envers Madame [G] [X] par jugement correctionnel du 7 juin 2017 à une peine de 18 mois avec 12 mois sursis mise à l’épreuve, comportant une interdiction de résider au domicile de Madame et d’entrer en contact avec elle.

Madame [G] [X] a rendu les clés de la maison de [Localité 14] , par l’intermédiaire de ses parents, le 8 mars 2018 selon attestation produite.

Ainsi il convient de dire que Monsieur [C] [F] a eu la jouissance exclusive du bien à compter cette date.

La valeur de l’indemnité d’occupation due par Monsieur sera déterminée par les estimations qui seront fournies par les parties devant le notaire, à défaut par expertise. Il sera appliqué la décote usuelle de 20%.

Sur l’utilisation de fonds propres de Monsieur [C] [F] pour l’achat du bien immobilier de [Localité 14]

Il est constant que le titre prime sur la participation financière et qu’ainsi les modalités de financement d’un bien immobilier indivis n’influe pas sur la propriété, celle-ci découlant de l’acte d’acquisition.

Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, lorsque des indivisaires font l’acquisition d’un immeuble dans des proportions déterminées par le titre, il y a lieu de procéder au partage du bien dans ces proportions, sans qu’il y ait lieu d’avoir égard à la façon dont cette acquisition a été financée.

Pour autant, celui qui a financé le bien au-delà de sa part dispose d’un recours contre le co-indivisaire – et non contre l’indivision – sauf si son intention libérale est démontrée.

En l’espèce, Monsieur [C] [F] demande de dire qu’il a effectué un apport de 31 874,81 euros provenant de son épargne salariale pour l’acquisition de l’appartement de [Localité 8] et qu’il a droit à une reprise de cette somme.

Madame [G] [X] sollicite le débouté.

Il ressort de l’acte d’achat du bien du 7 avril 2010 que le bien a été acquis par moitié chacun au prix de 241 000 euros financé au moyen de fonds propres à concurrence de 32 240 euros.

Monsieur [C] [F] justifie qu’il a opéré un prélèvement sur son épargne salariale chez [24] de 31 874,81 euros le 16 septembre 2010 et qu’il a signé une attestation d’achat d’une résidence principale auprès de son épargne entreprise, contresignée par le notaire chargé de l’acte d’achat le 19 avril 2010.

Par conséquent Monsieur [C] [F] justifie qu’il a détient une créance de 31 874,81 euros à l’encontre de Madame [G] [X] au titre d’un apport fait sur des fonds personnels.

Sur les comptes d’administration

Aux termes de l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Il est constant que le règlement d’échéances d’emprunts immobiliers effectués par un co-indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision sont des dépenses de conservation donnant lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.

En l’espèce Madame [G] [X] sollicite une créance à hauteur de 14 888,07 euros au titre des prêts immobiliers et Monsieur [C] [F] demande le débouté.

Madame fournit un tableau qu’elle a fait sur les règlements des échéances des prêts immobiliers pour les trois biens appartenant au couple de juin 2017 à décembre 2019 avec les versements effectifs sur le compte joint qu’elle aurait faits pour un montant de 29 776,15 euros. Elle en déduit que Monsieur [C] [F] lui doit la moitié soit 14 888,07 euros.

Toutefois nul ne peut se constituer de preuve à soi-même. Il convient de se reporter au montant retenu par le notaire dans son projet d’état liquidatif du 5 juin 2023 à savoir que Madame [G] [X] a participé entre juin 2017 et octobre 2019 au règlement des échéances des prêts immobiliers pour un montant de 26 678,01 euros et que Monsieur [C] [F] lui doit la moitié soit 13 339,01 euros. En effet à partir de novembre 2019 les parties ont alimenté le compte joint de manière égalitaire, sur lequel étaient prélevées les échéances des prêts.

Madame [G] [X] sera déboutée de sa demande de créance de 14 888,07 euros.

Sur l’arriéré de pension alimentaire

Monsieur [C] [F] demande de juger que Madame [G] [X] lui doit la somme de 491,88 euros au titre de l’arriéré de pension alimentaire trop perçu. Celle-ci demande de fixer par elle à Monsieur au titre de l’arriéré de contribution à l’entretien et à l’éducation de [N] à la somme de 191,88 euros.

Par arrêt de la Cour d’appel du 18 mars 2021 la contribution à l’entretien et à l’éducation de [N] a été fixée à 300 euros par mois à charge du père, en plus du partage par moitié des frais de scolarité.

Monsieur [C] [F] soutient qu’il a versé cette pension en 2022 alors qu’il a appris par courrier officiel du 20 décembre 2022 que [N] bénéficiait d’une rémunération de l'[Localité 11] [Localité 18]-[Localité 19] cette année. Il reconnait devoir à Madame la somme de 1 008,12 euros au titre des frais de scolarité non payés et demande la compensation avec ce qu’elle lui doit.

Madame [G] [X] de son côté soutient que [N] n’a exercé ses fonctions d’élève-stagiaire qu’en septembre 2022 et non en juillet 2022.

Le tribunal ne dispose pas de justificatifs sur le début de la rémunération perçue par [N], justifiant l’arrêt de la pension alimentaire. Les parties seront déboutées de leur demande respective à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

Vu le jugement d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Madame [G] [X] et Monsieur [C] [F] du 22 janvier 2021

Vu le procès-verbal de difficultés de Maître [K] [T] notaire en date du 5 juin 2023

RENVOIE Monsieur [C] [F] et Madame [G] [X] devant Maître [K] [T] notaire, pour procéder à une évaluation des biens à [Localité 8] et [Localité 13] sur la base d’estimations actualisées ;

ORDONNE, à défaut d’accord entre les parties, une expertise foncière de chaque bien afin d’évaluer leur valeur, à leurs frais avancés ; RAPPELLE que l’expert sera choisi d’un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis ;

DIT que Madame [G] [X] est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation pour le bien de [Localité 8] due à compter du 7 juin 2017 et jusqu’au partage ou jusqu’à la remise du bien à la disposition de l’indivision,

DIT qu’il sera appliqué à la valeur locative un abattement de 20 %,

DIT que Monsieur [C] [F] est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation pour le bien de [Localité 14] due à compter du 8 mars 2018 et jusqu’au partage ou jusqu’à la remise du bien à la disposition de l’indivision,

DIT qu’il sera appliqué à la valeur locative un abattement de 20 %,

DIT que Monsieur [C] [F] détient une créance de 31 874,81 euros à l’encontre de Madame [G] [X] au titre d’un apport fait sur des fonds personnels pour l’achat du bien de [Localité 8] ;

DEBOUTE Madame [G] [X] de sa demande de fixer sa créance à hauteur de 14 888,07 euros au titre des prêts immobiliers payés par elle ;

DEBOUTE les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’arriéré de pension alimentaire ;

RENVOIE les parties devant le notaire désigné pour actualiser les comptes de l’indivision postérieurement au 5 juin 2023 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

ORDONNE le retrait du rôle et dit que l’affaire pourra être rappelée à tout moment à l’audience du juge commis à la diligence de ce dernier, du notaire désigné, des parties ou de leurs conseils

ORDONNE l’emploi des dépens en frais généraux de partage.

LE GREFFIER LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES