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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00639 – N° Portalis DB22-W-B7J-TI7H

JUGEMENT

DU : 17 Avril 2026

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[V] [C]

DEFENDEUR(S) :

[E], [F], [G] [X], [N], [T], [K] [X] NEE [D]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 17 Avril 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX SEPT AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Février 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [V] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [E], [F], [G] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparant

Mme [N], [T], [K] [X] née [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2019, Madame [V] [C], d’une part, et Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X], d’autre part, ont signé un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4], sous conditions suspensives de la bonne réalisation de la vente d’une maison d’habitation par Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] au plus tard le 16 novembre 2029.

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2019, Madame [V] [C] a donné à bail à Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] la maison d’habitation située [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 850 euros, pour une durée réduite à un an, dans l’attente de l’acceptation du crédit immobilier en vue de l’achat du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2023, Madame [V] [C] a fait signifier à Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] un congé pour vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, Madame [V] [C] a fait assigner Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

la somme de 81 970,84 euros au titre des dégradations locatives, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Appelée à l’audience du 3 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été retenue à l’audience 20 février 2026.

À l’audience, Madame [V] [C], représentée par son conseil, développe oralement les conclusions visées. Elle soutient que les locataires ont rendu le logement dans un mauvais état nécessitant des réparations locatives à hauteur de 81 970,84 euros. Elle rappelle qu’un compromis de vente a été signé en juin 2019 mais que finalement un bail a été signé à la demande des acquéreurs, sans état des lieux d’entrée. Elle indique qu’aucun état des lieux de sortie n’a pu être fait, à la suite du congé pour vente en janvier 2023, les locataires ayant remis les clés par courrier sans communiquer leur adresse. Elle déclare qu’en août 2023, elle a fait constater les dégradations par un huissier de justice, et qu’elle a dû effectuer des travaux pour la remise en vente. Elle estime que la demande de dommages et intérêts pour indécence du logement est prescrite. Elle fait valoir en outre qu’aucune demande n’a été formulée pour des désordres qu’auraient constatés les locataires. Elle ajoute que les locataires ont fait obstruction pour qu’elle puisse récupérer des meubles. Elle précise que les travaux dont se prévalent les locataires ne sont justifiés par aucune facture ou devis.

Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions, font valoir qu’ils souhaitaient acheter le bien et que dans l’attente un contrat de bail a été signé. Ils expliquent que le compromis de vente prévoyait une clause pénale en cas de non obtention du prêt et qu’une action en justice est pendante devant la cour d’appel de Versailles sur ce point. Ils indiquent que le bien immobilier a deux types d’infiltrations sur la terrasse et dans le studio et au niveau des velux à l’étage. Ils produisent des photographies horodatées sur ce point. Ils contestent tout vol de meubles, déclarant que Madame [V] [C] avait indiqué qu’elle laissait ses meubles. Ils estiment n’avoir commis aucune dégradation et pense que le logement a été squatté après leur départ. Ils sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le débouté de l’intégralité des demandes de Madame [V] [C] et à titre reconventionnel 5 000 euros pour procédure abusive, 39 100 euros au titre de l’indécence du logement, 10 000 euros en réparation du préjudice lié à l’exécution de mauvaise foi du contrat, 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer aux conclusions visées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 , « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » et d) « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure .»

C’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations ou d’un défaut d’entretien (Civ. 3e, 20 mars 2012, n°11-13.728 ; Civ. 3e 17 novembre 2016, n°15-16.368).

En vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

En application de l’article 1731 du code civil, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi le jour de la prise de possession des lieux par les locataires. Dès lors, il doit être considéré qu’il a été reçu en bon état.

Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] font valoir que la maison d’habitation était dans un état nécessitant d’importants qu’ils ont réalisé, pour certains d’entre eux. Ils produisent des photos à l’appui de leur affirmation.

Pour autant, il convient de noter qu’aucun devis ou facture n’est transmis et que les locataires n’ont pas indiqué avoir pris possession de lieux en mauvais état.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, il n’a pu être établi, et les clés ont été restituées par courrier du 31 juillet 2023.

Il convient néanmoins de relever qu’un procès-verbal de constat a été établi par Maître [H] [L] le 17 août 2023 et dont il ressort que de nombreuse pièces sont en mauvais état. Il est notamment indiqué que le carrelage comme les murs de l’appartement situé à côté du garage sont en mauvais état, voir très mauvais état. De la même manière dans la maison d’habitation, les peintures des murs et les sols sont soit en mauvais état, soit en état moyen ou très moyen. Des photographies de l’intérieur et de l’extérieur sont jointes au procès-verbal.

Il ressort ainsi du procès-verbal de constat que les désordres constatés ne sauraient être la conséquence d’un état d’usure ou de détérioration résultant de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Il n’est produit en outre aucun élément démontrant que les détériorations aient été causées après la restitution des clés entre le 31 juillet 2023 et le 17 août 2023.

Madame [V] [C] produit plusieurs devis et factures au titre des réparations locatives qu’elle a dû faire réaliser, notamment le devis de la société Global New Concept en date du 29 septembre 2023 pour un montant de 71 462,85 euros, correspondant au nettoyage et rénovation de l’ensemble du logement. Ce devis précis reprend notamment les différents postes de reprise nécessaires au regard de ce qui a été soulevé dans le procès-verbal de constat. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement correspondant à ce devis, en déduisant les postes relatifs aux inflitrations (poste 1 et 2) qui ne sont pas imputables aux locataires, tout comme le débarras et le nettoyage des canalisations et gouttière (poste 11 et 12), soit la somme totale de 39 270 euros. S’agissant du changement de velux et de serrures, il n’est pas démontré que des désordres en lien avec l’occupation des locataires leur sont imputables. Dès lors, les factures correspondantes ne seront pas prises en compte.

Conformément au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] à verser à Madame [V] [C] la somme de 32 192,85 euros, au titre des réparations locatives, avec intérêt légal à compter de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle au titre de l’indécence du logement

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il est obligé, notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] font valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ne leur permettant pas de jouir paisiblement des lieux loués, compte-tenu notamment des problèmes de d’infiltrations et d’humidité notamment dans le studio au sous-sol et à l’étage.

Au soutien de leur demande Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] produisent :

des photographies horodatées de juin, septembre, octobre et novembre 2019,des attestations d’amis,un procès-verbal de constat non contradictoire établi par l’étude ELEGOET-HOLLANDE-[J] en date du 11 août 2021.

Madame [V] [C] fait valoir de son côté qu’elle n’a jamais été informée de problèmes d’infiltrations par les locataires et que la terrasse a été refaite en 2010.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du procès-verbal de constat non contradictoire établi par l’étude ELEGOET-HOLLANDE-[J] en date du 11 août 2021 que la maison d’habitation occupée par Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] présente des problèmes d’humidité et de moisissures, dans les différentes pièces, principalement au sous-sol et à l’étage. Ces constatations sont confirmées par des photographies jointes au rapport.

Si Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] n’apportent aucune pièce pour démontrer que Madame [V] [C] était au courant de cette situation, l’existence d’un trouble de jouissance subi par Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] est caractérisée en l’espèce, compte tenu notamment des traces d’humidité dans le logement. Au vu de ce qui précède, et compte-tenu de la prescription triennale applicable, ce préjudice de jouissance sera justement réparé par l’allocation de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence, Madame [V] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] demandent la condamnation de Madame [V] [C] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

L’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

En l’espèce, Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] seront déboutés de leur demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de Madame [V] [C] qui avait intérêt à ester en justice.

Sur la demande de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat

L’article 1104 du code civil énonce que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] font valoir que le contrat a été exécuté de mauvaise foi par leur bailleresse dès le début de la location, notamment en laissant les meubles sur place et en portant plainte pour leur prétendu vol en février 2024 alors qu’ils ont dû déménagé ses meubles à leur frais, et les a harcelé pour qu’ils quittent leur logement.

Si effectivement, Madame [V] [C] a déposé plainte, classée sans suite, et a adressé des courriers aux locataires pour qu’ils quittent les lieux, il convient de noter que cela s’inscrit dans le cadre de difficultés relationnelles nées entre les parties au regard du contexte de non réalisation du compromis de vente, et un préjudice indemnisable ne saurait se déduire de ces quelques courriers ou messages lesquels, à leur lecture, ont toujours été respectueux.

L’ensemble de ces éléments ne permet donc pas de caractériser une exécution déloyale du contrat de bail.

La demande de dommages et intérêts de Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] sera donc rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] à payer à Madame [V] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de les débouter de leur demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] à payer à Madame [V] [C] la somme de 32 192,85 euros, au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025.

CONDAME Madame [V] [C] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X].

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat formulée par Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X].

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] aux dépens de l’instance.

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] à payer à Madame [V] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Monsieur [E] [X] et Madame [N] [R] épouse [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE