Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 23 janvier 2025, n° 24/57436

TJ Paris 23 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que le contrat de bail a été résilié de plein droit en raison de l'inexécution des obligations par le locataire, confirmant ainsi l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que l'obligation du locataire de quitter les lieux n'était pas contestable suite à la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a constaté que l'existence de l'obligation de paiement n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des arriérés.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, occupant sans droit, causait un préjudice au bailleur, justifiant ainsi l'octroi d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de procédure
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner le locataire au paiement des frais irrépétibles en raison de sa position de partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 23 janv. 2025, n° 24/57436
Numéro(s) :	24/57436
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre SUAY
Cabinet(s) :	DEVOLVE - PONIATOWSKI - SUAY ASSOCIES
Parties :	S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS ( S.P.I ) c/ S.A.S. INSTITUT ECLAT

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/57436 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53LY

AS M N° : 1

Assignation du :

29 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 janvier 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS (S.P.I)

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS – #C0542

DEFENDERESSE

S.A.S. INSTITUT ECLAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 4 avril 2022, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a consenti à la SAS INSTITUT ECLAT un contrat de bail civil portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 19.888€ hors taxes ainsi qu’une provision sur charges annuelle de 2643,66€.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur le 21 août 2024 un commandement de payer la somme de 18.580,22 € au titre de l’arriéré locatif.

Exposant que les causes de ce commandement n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a, par exploit délivré le 29 octobre 2024, fait citer la la SAS INSTITUT ECLAT devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés sur place,

— condamner la défenderesse au paiement de :

— la somme provisionnelle de 26 977,47 euros au titre de l’arriéré de loyers et charge du au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024,

— une indemnité d’occupation mensuelle de 3701,32€, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux,

— la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

A l’audience, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1304 du code civil dispose que la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

L’article 1225 du même code dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article 3.4 du contrat de bail civil stipule qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges, de non versement du dépôt de garantie, et un mois après signification par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 21 août 2024 mentionne le délai d’un mois pour régulariser les sommes dues et la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l’article 3.4 du contrat de bail. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

Il résulte du décompte locatif que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le mois de sa délivrance de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 22 septembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément au décompte locatif, la locataire sera condamnée par provision au paiement de la somme de 26.977,47 euros au titre de l’arriéré de loyers et charge du au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 sur la somme de 18.580,22€.

Enfin, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, jusqu’à libération des lieux.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente au montant du double du loyer majoré, en application de la clause 2.6 du contrat de bail, cette clause peut s’analyser en une clause pénale et revêtir un caractère manifestement excessif, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 22 septembre 2024 ;

Disons que la SAS INSTITUT ECLAT devra libérer les locaux situés [Adresse 3], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS INSTITUT ECLAT à payer à la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS :

* la somme de 26.977,47 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charge du au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 sur la somme de 18.580,22€ ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes, jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la SAS INSTITUT ECLAT au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 janvier 2024.

Fait à [Localité 6] le 23 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN