TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCELEREE AU FOND

09 JUIN 2026

N° RG 26/00387 – N° Portalis DB22-W-B7K-TYXE

Code NAC : 28C

DEMANDERESSE :

Madame [M], [G], [I], [K] [O] épouse [E], née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 26, M^e Marie MANDEVILLE, avocat au barreau de BOURGES,

DEFENDERESSES :

Madame [J], [G], [H] [O] épouse [D], née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617, M^e Jean-philippe VERAGUE, avocat au barreau d’ARRAS,

Madame [Y], [L] [O] épouse [W], née le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 31 Mars 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 31 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026, prorogé au 09 Juin 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu :

EXPOSÉ DU LITIGE

[Z] [T] et [P] [B] [C] [O] se sont mariés le [Date mariage 1] 1945 sous l’ancien régime de la communauté d’acquêts.

De leur union sont nées trois filles :

— [J] [O] épouse [D], née le [Date naissance 2] 1946,

— [M] [O] épouse [E], née le [Date naissance 1] 1947,

— [Y] [O] épouse [W], née le [Date naissance 3] 1950.

Les époux [O] avaient consenti deux donations-partages au bénéfice de leurs filles, par actes des 27 septembre 1997 et 14 décembre 1999.

[P] [O] est décédé le [Date décès 1] 2006. A son décès, l’épouse survivante a opté pour l’usufruit de l’universalité des biens composant la succession.

[Z] [T] est décédée le [Date décès 2] 2021, laissant pour héritières ses trois filles précitées.

Par ordonnance de référé du 10 octobre 2023, à la demande de [M] [O] épouse [E], Monsieur [S] [X] a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 3 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2026, Madame [M] [O] épouse [E] a fait assigner Madame [J] [O] épouse [D] et Madame [Y] [O] épouse [W] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir, sur le fondement de l’article 815-6 du Code civil :

— l’autoriser à vendre, au prix minimal de 1.600.000 euros, les biens immobiliers suivants :

1) La ferme dite de [Localité 2] commune de [Localité 3] lieudit “[Localité 2]” :

Section N° Lieudit Surface

B [Cadastre 1] [Localité 4] 1ha 45a 00ca

B [Cadastre 2] [Localité 4] 01a 52ca

B [Cadastre 3] [Localité 4] 1ha 38a 24ca

AC [Cadastre 4] [Adresse 4] 37a 00ca

AC [Cadastre 5] [Adresse 4] 41a 92ca

AC [Cadastre 6] [Adresse 4] 01a 32ca

AC [Cadastre 7] [Adresse 4] 01a 70ca

AC [Cadastre 8] [Adresse 5] 05a 55ca

AC [Cadastre 9] [Adresse 4] 00a 42ca

AC [Cadastre 10] [Adresse 4] 07a 63ca

AC [Cadastre 11] [Adresse 4] 04a 22ca

Pour une contenance de 3ha 84a 52ca

2) Le château dit de [Localité 2] commune de [Localité 3] lieudit “[Localité 2]” :

Section N° Lieudit Surface

B [Cadastre 12] [Localité 4] 15ca

B [Cadastre 13] [Localité 4] 70ca

B [Cadastre 14] [Localité 4] 55ca

AC [Cadastre 15] [Adresse 4] 15a 74ca

B [Cadastre 16] [Localité 5] 5ha 05a 00ca

AC [Cadastre 17] [Adresse 4] 1ha 60a 38ca

AC [Cadastre 18] [Adresse 4] 76a 00ca

Pour une contenance de 7ha 58a 52ca

— condamner Mme [J] [O] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose qu’à ce jour, plus de quatre ans après le décès de sa mère, sa succession n’a pu être réglée faute d’accord entre les héritières, précisant qu’elle se heurte au blocage systématique de Mme [J] [O] épouse [D] ; face à l’absence de consensus sur la valorisation des biens, elle a été contrainte de solliciter une expertise judiciaire en saisissant le juge des référés ; l’expertise de M. [X] n’ayant pas permis une solution amiable pour un partage de l’indivision, elle a proposé de mettre en vente le château et le corps de ferme attenant; Mme [W] confirmait son accord ; Mme [D] s’y opposait.

Elle précise que lesdits biens sont inoccupés et inutilisés de sorte qu’ils se dégradent comme l’a relevé l’expert judiciaire et qu’il devient urgent de les mettre en vente ; dans cette perspective, Mmes [E] et [W] ont mandaté le cabinet [1] afin d’obtenir uue estimation de valeur du château et du corps de ferme ; aux termes d’un avis de valeur du 1er octobre 2025, le château a été estimé à une valeur entre l.200.000 et 1.400.000 euros nets vendeurs et le corps de ferme a été estimé à une valeur entre 500.000 et 600.000 euros nets vendeurs ; le cabinet [1] précise que l’ensemble pourrait être vendu entre 1.600.000 et 2.000.000 euros nets vendeurs.

Elle relève que les conditions légales sont remplies, à savoir d’une part, l’existence d’un intérêt commun étant souligné que les biens se dégradent et sont coûteux, et qu’il est donc contraire à l’intérêt de l’indivision de conserver ces actifs, et d’autre part, l’urgence, étant rappelé que le château et le corps de ferme sont aujourd’hui inoccupés et que leur dégradation implique une perte de valeur.

Elle rappelle qu’il est aujourd’hui acté que ces biens seront nécessairement vendus à terme puisqu’aucune des indivisaires ne souhaite se les voir attribuer ; attendre plus longtemps est donc totalement contraire aux intérêts des indivisaires.

Aux termes de ses conclusions, Mme [J] [O] épouse [D] sollicite de voir :

— débouter Madame [M] [O] épouse [E] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, juger que le périmètre de la vente comprendra les biens immobiliers dont la

désignation est précisée aux présentes conclusions,

— juger que le prix net de vente minimum sera fixé à 3 500 000 euros,

— juger que Madame [J] [O] épouse [D] sera autorisée, tout autant que Madame [M] [O] épouse [E], pour le compte de l’indivision à vendre cet ensemble immobilier,

— juger qu’aucun mandat exclusif ne pourra être consenti à un unique professionnel pour commercialiser l’ensemble immobilier précité,

— juger que cette autorisation est consentie pour une durée de 18 mois maximum,

— en toute hypothèse, condamner Madame [M] [O] épouse [E] à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient que Madame [E] tente de contourner la règle applicable en matière de désaccord entre indivisaires et qui est issue de l’article 815-5 du Code civil, qui relève non des pouvoirs du Président statuant sur la procédure accélérée au fond, mais des prérogatives du Tribunal saisi au fond d’un éventuel litige ou d’une action en partage.

Elle relève que la situation actuelle entre les trois sœurs ne résulte pas d’un péril ou de mesures urgentes qu’il conviendrait de prendre, mais d’une mésentente ou à tout le moins d’une discordance de vue sur le sort des biens indivis de [Localité 3] et leur valorisation ; que Madame [E] souhaite vendre immédiatement et dans des conditions de prix totalement lésionnaires pour l’indivision, ce que Madame [D] refuse légitimement se fondant sur la préservation de l’intérêt commun ; que ce type de mésentente relève donc d’une action en partage judiciaire.

Elle considère que les conditions de mise en œuvre de l’article 815-6 du Code civil ne sont pas remplies dès lors qu’il n’existe ni urgence, et que la démarche de Madame [E] n’est pas conforme à l’intérêt commun.

Elle note l’absence d’urgence en faisant valoir que la situation est bien différente de la présentation catastrophique alléguée par Madame [E], indiquant que les affirmations selon lesquelles l’ensemble immobilier serait totalement immobilisé et ne rapporterait strictement rien à l’indivision, sont inexactes ; que le corps de ferme de [Localité 2] constitue le siège social non seulement du GFA mais aussi de la SCEA DE [2], laquelle est titulaire d’un bail rural à long terme conclu à son profit sur cette propriété et règle un fermage en vertu de ce bail de plus de 7600 euros par an ; que concernant le château, il est doté au premier étage de plusieurs appartements qui étaient occupés par chacune des sœurs, et que son état n’est en rien catastrophique ; que les charges annuelles sont à mettre en relation avec l’ampleur de cette propriété et sont plutôt de l’ordre de 15 000 euros, soit 5000 euros par an et par indivisaire, si l’on tient compte des loyers réglés par la SCEA DE [2] ; que Madame [D] se charge chaque hiver de chauffer les lieux et justifie du dernier achat de fuel domestique visant à remplir les cuves du dispositif de chauffage ; que l’urgence soudaine invoquée par Madame [E] n’est pas établie alors même que la nue-propriété de cet ensemble immobilier a été transmise aux trois filles [O] en 1997 et que le décès de l’usufruitière remonte au [Date décès 2] 2021.

Elle conclut donc que les lieux sont occupés, que l’ensemble immobilier ne constitue nullement une charge insurmontable pour l’indivision, et ne génère en l’état aucun passif bancaire, et que l’état de la propriété, qui ne menace pas ruine, n’est pas à l’abandon et ne nécessite aucun travaux urgent, ne justifie nullement qu’elle soit urgemment vendue quelles qu’en soient les conditions de prix.

Elle relève également que l’intérêt commun n’est pas non plus démontré ; que l’avis de valeur du Cabinet [1], extrêmement bas, n’est pas pertinent et est partiel et partial, et ne prend pas en compte divers éléments ; l’expertise judiciaire a abouti à une estimation bien supérieure, outre les autres estimations obtenues valorisant la propriété entre 4 et 5 millions d’euros.

Elle souligne que l’intérêt commun ne peut correspondre « au caprice » de Madame [E] qui souhaite manifestement dans n’importe quelle condition se délester des droits indivis qu’elle détient dans la propriété de [Localité 3].

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [Y] [O] épouse [W] n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026 prorogé au 9 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande tendant à la vente du bien immobilier indivis

L’article 815-6 du Code civil dispose que « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. »

L’article 1380 du code de procédure civile dispose que les demandes formées en application de l’article 815-6 du Code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Il est constant qu’il entre dans les pouvoirs du président du tribunal d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et par l’intérêt commun.

Les caractères d’urgence et d’intérêt commun relèvent de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Il est établi que l’intérêt commun ne se confond pas avec l’intérêt particulier de 1'un des indivisaires et que la divergence des intérêts de chacun d’eux ne fait pas nécessairement obstacle à l’existence d’un intérêt commun de l’indivision. L’intérêt commun de l’indivision peut être notamment caractérisé par la nécessité de mettre fin aux charges grevant un immeuble inoccupé.

Quant à l’urgence, elle est appréciée strictement s’agissant d’une demande tendant à un acte de disposition. La notion d’urgence en matière d’acte de disposition peut être justifiée notamment si un bien immobilier fait l’objet de dégradations importantes, voire que son état menace ruine ou présente un péril.

En l’espèce, il n’est pas contesté, et que le rapport d’expertise judiciaire rappelle, que M. [O] et Mme [T] ont fait donation à leurs trois filles des biens ruraux qu’ils détenaient de leur vivant situés dans les Yvelines et dans l’Eure.

Ils ont donné, par acte notarié du 27 septembre 1997, à chacune de leurs filles la nue-propriété de :

— la majorité des parts du GFA de la [3] (1/3 pour chacune des donataires)

— la totalité des parts de la Société Civile d’Exploitation Agricole de [Localité 4] (1/3 pour chacune des donataires)

— le Château dit de [Localité 2] à [Localité 3]

— le corps de ferme dit de [Localité 2].

Ils ont donné également, par acte notarié du 14 décembre 1999, à chacune de leurs filles la nue-propriété indivise des terres situées sur les communes de [Localité 6], [Localité 7] et du [Localité 8], ainsi que 1035 parts de L’EARL des [4] (gardant les 1000 parts restantes).

Les époux [O] sont décédés respectivement les [Date décès 1] 2006 et [Date décès 2] 2021, le décès de Mme [O] entrainant l’extinction de l’usufruit pour lequel elle avait opté.

La succession n’est toujours pas réglée, dès lors que les trois héritières n’ont pas trouvé d’accord sur la valeur des biens de la succession.

L’expert a estimé comme suit les biens concernés par la présente instance : le corps de ferme de [Localité 3] à hauteur de 512 086 euros, et le château de [Localité 2] à hauteur de 1 413 568 euros.

La demanderesse allèguent qu’il existe un intérêt commun et une urgence à vendre les biens susvisés, dès lors que ceux-ci, inoccupés, se dégradent, sont coûteux et perdent de leur valeur.

Toutefois, les seules photographies du château produites aux débats par la demanderesse, ne permettent pas en raison de leur caractère partiel (gros plans) et non exhaustif de l’ensemble des bâtiments concernés (château et corps de ferme), de déterminer l’état global desdits bâtiments, et ce d’autant que les autres photographies du château et du corps de ferme produites en défense, plus générales, montrent des parties notamment intérieures ne présentant pas de caractère délabré, témoignant à l’inverse de lieux de vie habitables. Il est précisé qu’aucune des photographies n’est datée.

Dès lors, il apparaît que les lieux, bien qu’inoccupés, ne peuvent être qualifiés de très délabrés, même s’il résulte de l’avis de valeur du Cabinet [1] que des travaux importants sont nécessaires pour pouvoir habiter l’ensemble du château et de ses dépendances avec une rénovation et un confort choisi en harmonie avec le lieu.

La perte de valeur résultant de l’état de dégradation allégué n’est pas non plus justifiée. L’avis de valeur de la propriété établi le 1er octobre 2025 par le Cabinet [1] préconise pour le château une valorisation entre 1 200 000 et 1 400 000 euros, et pour le corps de ferme entre 500 000 et 600 000 euros. Ces estimations sont proches de celles effectuées par l’expert judiciaire.

Par ailleurs, les estimations du Cabinet [5] et du Cabinet [6] valorisent les biens sur des fourchettes entre 4 500 000 et 5 000 000 euros d’une part et 3 900 000 et 4 250 000 euros d’autre part.

Enfin, les seuls avis d’impôts et taxes ne suffisent pas à établir que les charges et taxes relatives aux biens s’accumulent et mettent en péril l’indivision successorale.

Ainsi, ni l’urgence de vendre les biens immobiliers indivis ni l’intérêt commun de l’indivision ne sont caractérisés pour que la vente intervienne rapidement.

Il convient donc de débouter Madame [M] [O] épouse [E] de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la nature familiale du conflit, chacune des parties conservera ses frais irrépétibles.

Les dépens seront laissés à la charge de la demanderesse.

Le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [M] [O] épouse [E] de sa demande,

Dit que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles,

Laisse les dépens à la charge de la demanderesse,

Rappelle que le jugement est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 JUIN 2026 par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY