TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58770 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZ5

N° : 2

Assignation du :

03 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 avril 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [R] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc LADREIT DE LACHARRIERE, avocat au barreau de PARIS – #D0785

DEFENDERESSE

La S.A.S. EDOSTAR KURA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocats au barreau de PARIS – #P0097

DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 8 octobre 2010, M. [Y], aux droits duquel est venue Mme [G], a donné à bail commercial à la société Edostar Tsukuyomi 16 (devenue Edostar Kura) des locaux commerciaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 7 octobre 2010, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 40 000 euros, payable par trimestre et d’avance.

Par acte notarié du 11 mai 2022, Mme [G] est devenue légataire universelle par testament de M. [Y].

Des loyers sont demeurés impayés.

Par un courrier du 22 août 2024, la bailleresse a mis en demeure la société Edostar Kura de payer les loyers dus.

Par acte du 3 décembre 2024, Mme [G] a assigné la société Edostar Kura devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1728 du code civil aux fins de voir condamner par provision la société Edostar Kura au paiement de la somme de 184 523,44 euros au titre des loyers, charges et accessoires, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure en date du 26 août 2024.

Après un premier renvoi sollicité le 11 février 2025 par le défendeur, l’affaire a été plaidée à l’audience du 4 mars 2025. Mme [G], par l’intermédiaire de son conseil, demande le bénéfice de ses dernières conclusions tendant à voir :

— juger que cette dernière est créancière de la société Edostar Kura pour des loyers et charges allant du premier trimestre 2021 au premier trimestre 2025 pour un montant total de 155 046,42 euros sauf à parfaire ;

— condamner la société Edostar Kura par provision au paiement de la somme de 155 046,42 euros correspondant au titre des loyers, charges et accessoires, sauf à parfaire, avec intérêts aux taux légal à compter de la date de la première mise en demeure en date du 26 août 2024 ;

A titre subsidiaire :

— juger que la société Edostar Kura reconnaît a minima être débitrice de la somme de 109 100 euros comme il ressort de sa propre comptabilité ;

— condamner par provision la société Edostar Kura à verser à Mme [G] la somme de 109 100 euros, montant reconnu par la société Edostar Kura ;

En tout état de cause :

— débouter la société Edostar Kura de toutes ses demandes fins et conclusions et notamment de ses demandes de délais de paiement et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Edostar Kura à verser à Mme [G] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la défenderesse sollicite de :

In limine litis :

— constater l’existence de contestations sérieuses, et se déclarer incompétent ;

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Si tel n’est pas le cas,

Au principal :

— limiter la dette exigible à la somme de 97 924,50 euros :

— ordonner que cette somme puisse être apurée en 24 mensualités constantes ;

Par ailleurs :

— condamner le demandeur au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à « juger » telles que formulées dans le dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes, qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de provision au titre des loyers

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En outre, l’article 1728 du même code rappelle que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte de l’article IV du bail commercial du 8 octobre 2010 relatif aux conditions financières que le loyer devra être payé « par trimestre et d’avance en quatre termes égaux, les premier janvier, premier avril, premier juillet et premier octobre de chaque année » et que la provision sur charge sera réglée « en même temps que chaque terme de loyers », ce que ne conteste pas la société Edostar Kura.

En revanche, s’agissant du montant de la dette la société preneuse estime qu’elle se heurte à des motifs de contestation sérieuse, à savoir que :

— la somme réclamée prend en compte une indexation du loyer qu’elle conteste devoir dans la mesure où la clause d’indexation contractuelle ne prévoit qu’une variation de loyer à la hausse, de sorte qu’elle doit être déclarée non écrite,

— la somme réclamée comprend des provisions sur charges non régularisées,

— l’assignation est basée sur un bail échu le 6 octobre 2019, alors que la base des relations contractuelles entre les parties est désormais un bail renouvelé au 1er avril 2021 et qui se termine le 31 mars 2030,

— la bailleresse ne tient pas compte des sommes déjà versées ou les impute à tort sur le précédent bail.

En réponse, la demanderesse expose que la société Edostar Kura n’est pas fondée à critiquer la clause d’indexation qui prévoit une variation uniquement à la hausse, car au regard de la jurisprudence récente et constante, seule la stipulation relative à la variation à la hausse doit être neutralisée, sans affecter la validité de la clause, qui ne semble pas être indivisible et sans entacher le principe même de l’indexation annuelle des loyers, la bailleresse ayant en outre appliqué l’indice à la baisse pour calculer le loyer du premier trimestre 2025, sans faire application de la clause litigieuse. Elle conteste par ailleurs avoir reçu le versement de 5 000 euros du 15 juillet 2024 invoqué par la société preneuse.

Aux termes de l’article 145-39 du code de commerce, en sa rédaction applicable, « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

Aux termes de l’article L.145-45 du même code, sont réputés non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par les articles L.145-37 à L.145-41.

Sont ainsi réputées non-écrites les clauses d’échelle mobile qui prévoient une indexation uniquement à la hausse, dès lors qu’elles ont pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative et, par ailleurs, elles conduisent le preneur à renoncer par avance à son droit d’obtenir la révision judiciaire dans les conditions de l’article L.145-39 mentionné ci-dessus, étant rappelé que cette sanction vise uniquement la stipulation prohibée.

Au cas présent, l’article IV B) du bail litigieux stipule : « le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés variera proportionnellement à l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE. Le réajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les ans à la date anniversaire de la prise d’effet du bail et pour la première fois un an après cette reprise d’effet, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice choisi s’il est positif ».

Les dispositions cette clause d’indexation, qui excluent la réciprocité de la variation en stipulant que l’indice ne peut être révisé qu’à la hausse et non à la baisse, sont susceptibles d’être déclarées illicites et par conséquent réputées non écrites.

Or, l’appréciation du caractère illicite d’une telle clause au regard de l’ordre public échappe en tout état de cause aux pouvoirs du juge des référés, dans la mesure où celui-ci ne dispose pas du pouvoir de déclarer une clause illicite nulle ou réputée non écrite, le prononcé de telles sanctions et de leurs conséquences relevant de l’appréciation du seul juge du fond.

Une telle appréciation excédant l’office du juge des référés, juge de l’évidence, la demanderesse échoue à apporter la preuve d’une obligation non sérieusement contestable concernant les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif calculé sur la base du loyer indexé.

Dès lors, les demandes de provisions de la requérante au titre de l’indexation du loyer seront rejetées, et il ne sera octroyé que le loyer, hors indexation, dû de 2022 au 1er trimestre 2025 à hauteur de 10.000 euros par trimestre, soit 130.000 euros.

Concernant les provisions sur charges facturées, la bailleresse n’apporte aucun élément de réponse ni justificatif, or l’appel de provisions sur charges stipulées par le bail à hauteur de 741,50 euros doit être justifié par la production des justificatifs correspondant et à défaut devient non fondé. En l’absence de tout justificatif produit, il convient de déduire les provisions sur charges facturées, soit 2.966 euros par an pour les années 2022, 2023, les moyens soulevés au sujet de l’année 2021 devant être écartés car la créance ne comprend aucune somme au titre de l’année 2021. En revanche, les provisions sur charges appelées pour l’année 2024 et le 1er trimestre 2025 sont exigibles dans l’attente de la régularisation et il est dû à ce titre la somme de 3.707,50 euros.

Il convient désormais d’examiner les sommes payées par la société locataire. Cette dernière affirme avoir versé six chèques de 5.000 euros durant les années 2023 et 2025.

Mme [G] conteste avoir perçu un chèque de 5.000 euros daté du 15 juillet 2024 et produit copies des autres chèques reçus aux débats.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1363 du code civil, nul ne peut se constituer de titre à soi-même et que les dispositions de l’article L.123-23 du code du commerce ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce, le litige ne concernant pas deux commerçants. Ainsi, le principe reste celui de l’impossibilité d’invoquer les livres de commerce au profit d’un commerçant contre un particulier, hormis le cas où il n’existerait aucune contestation de la dette invoquée, de sorte que ces derniers peuvent tout au plus constituer contre le particulier un commencement de preuve par écrit.

Aucun autre justificatif que le grand livre fournisseur de la société locataire, qui ne constitue qu’un commencement de preuve par écrit, n’étant produit, il est constaté que le paiement de 5.000 euros qui serait intervenu le 15 juillet 2024 n’est corroboré par aucun autre justificatif, de sorte que la société défenderesse échoue à rapporter la preuve du versement dont elle se prévaut.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bailleur apparaît fondé à se prévaloir d’une créance d’un montant correspondant aux loyers, tels que définis dans le bail hors indexation, pour les années 2022, 2023, 2024 et le premier trimestre 2025, ainsi que les provisions sur charges pour l’année 2024 et le 1er trimestre 2025, auquel il convient de déduire les cinq chèques versés par la société Edostar Kura les 17 décembre 2023, 19 avril, 15 mai, 15 juin 2024 et 31 janvier 2025.

Par conséquent, la société Edostar Kura sera condamnée à verser à Mme [G] la somme de 130 000 euros au titre des loyers de 2022, 2023, 2024 et du premier trimestre 2025 ((40 000 x 3) + 10000) et la somme de 3.707,50 euros au titre de la provision sur charge (2 966 + 741,50), auxquelles il convient de déduire la somme de 25 000 euros au titre des cinq chèques versés par la défenderesse, soit un montant total non sérieusement contestable de 108.707,50 euros.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 22 août 2024 à la société Edostar Kura.

Sur la demande de délai

A titre subsidiaire, la société Edostar Kura sollicite l’octroi d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté des relations contractuelles, des efforts mis en place par la défenderesse pour se restructurer à la suite de la crise sanitaire, de l’amélioration des résultats d’exploitation et des versements intervenus, qui bien que très insuffisants au regard du montant de la dette locative, ont le mérite d’exister attestant de la bonne foi du preneur, il convient d’accorder à la défenderesse des délais de paiement, dont les modalités seront précisées au dispositif.

A défaut de respecter les délais de paiement, l’intégralité des sommes deviendra exigible.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la société Edostar Kura sera condamnée aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, supportant les dépens, elle sera condamnée à verser à Mme [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Condamnons la société Edostar Kura à payer à Mme [R] [G] la somme par provision de 108.707,50 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires de 2022 au premier trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 22 août 2024 ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en 11 versements mensuels de 5 000 € qui devront être versés au plus le tard le 10 de chaque mois, en précisant que le premier versement sera dû le 10 du mois suivant le mois la signification de la présente décision, le 12ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons qu’en cas de non-respect de ces modalités de paiements, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme due sera exigible,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus ;

Condamnons la société Edostar Kura à payer à Mme [R] [G] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Edostar Kura aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 08 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN