TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00911 – N° Portalis DB22-W-B7J-TSMY

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 3]

DEFENDEUR(S) :

[H] [U]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 10 Février 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX FEVRIER

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 12 Décembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Le Syndicat des copro. IMMEUBLE sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic , la société dénommée FONCIA VBDS, SAS inscrite au immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 728 203 480 dont le siège social se trouve à [Adresse 5], prise en son agence sise [Adresse 6]

représentée par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par M^e Marion CHARBONNIER

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [H] [U]

[Adresse 7] [Adresse 8]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 5] est placé sous le régime de la copropriété, et [H] [U] y est propriétaire des lots numéros 137 et 157.

Par jugement du 13 août 2024, ce tribunal a notamment condamné [H] [U] au paiement de la somme de 5115,91 € au titre des charges impayées au 13 février 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus.

N’obtenant toujours pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 6 novembre 2025, fait assigner [H] [U] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 6145,74 € arrêtée au quatrième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 1153,50 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1213 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[H] [U] a démontré avoir subi une saisie de ses rémunérations ayant permis au syndicat des copropriétaires d’obtenir paiement de la dette antérieure, percevoir un salaire mensuel de 3662 € selon le cumul net imposable du bulletin de salaire du mois de novembre 2025, et habiter [Localité 6]. Il a soutenu avoir deux enfants à charge, que sa compagne n’exerce pas d’activité professionnelle, tirer de la location des lots de copropriété un loyer incluant les provisions pour charges de 850 €, payer un crédit immobilier dont les mensualités s’élèvent à 750 €, et payer un loyer mensuel de 1015 €.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété,

— le jugement rendu par ce tribunal le 13 août 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de l’année 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du deuxième trimestre 2024 au quatrième trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2024 au 6 novembre 2025,

— la sommation de payer du 18 juillet 2025,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [H] [U] reste devoir la somme de 6145,74 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 3 décembre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La sommation de payer susmentionnée est rendue nécessaire par la persistance de l’absence de paiement des charges de copropriété. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’huissier et à l’avocat du syndicat deviennent désormais justifiés par la persistance de la dette de [H] [U] qui contraint le syndic à effectuer un travail de suivi de l’affaire présentant un caractère inhabituel, sortant du cadre normal de son activité de recouvrement des sommes dues.

Il convient donc de condamner à ce titre [H] [U] à payer au syndicat la somme de 1547,20 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence persistante de paiement sans aucun motif par [H] [U] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. L’absence d’explications données par le copropriétaire sur les motifs réels l’ayant conduit à se soustraire à son obligation permet de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 1000 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [U] doit être condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, [H] [U] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 5] :

— la somme de 6145,74 € au titre des charges impayées au 3 décembre 2025, appel du quatrième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2025,

— la somme de 1547,20 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [H] [U] aux dépens ;

CONDAMNE [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 5] la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 5].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LE GREFFIER LE PRESIDENT