TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MAI 2026

N° RG 24/05451 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHZW

Code NAC : 56Z

EJ

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [D] [W]

né le 11 Mars 1975 à [Localité 1] (78),

demeurant [Adresse 1],

[Localité 2],

représenté par Maître Mélanie GAUTHIER de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires [X] [K] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 3] MARLY LE ROI et prise en son établissement du [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, succédant à la société DODIM IMMOBILIER (PICHET IMMOBILIER SERVICES – RCS PARIS n° 382 327 203),

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Genusha WARAHENA LIYANAGE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurances mutuelles immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Le Mans sous le numéro unique 775 652 126 dont le siège social est situé [Adresse 5] LE [Adresse 6] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

3/ La société MMA IARD, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Le Mans sous le numéro 440 048 882 dont le siège social est situé [Adresse 5] LE [Adresse 6] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Alain CLAVIER du Cabinet ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 01 Octobre 2024 reçu au greffe le 02 Octobre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Janvier 2026, après le rapport

de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré

au 12 Mars 2026 prorogé au 09 Avril 2026 et 20 Mai 2026 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La famille [D] était propriétaire indivise du lot N°82 situé au sein du bâtiment A de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3] (78), soumis au statut de la copropriété.

M. [H] [D] est resté seul propriétaire à la suite de la dissolution de l’indivision.

Le 6 juin 2019, soit préalablement à la dissolution de l’indivision, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de la famille [D].

Le sinistre était déclaré au syndic en exercice à savoir la société DODIM IMMOBILIER.

La société SIATHERMES, chauffagiste de la résidence, et la société ADIATHERME, étaient mandatés par la copropriété.

Deux résolutions n°26 et 27 étaient inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 12 juillet 2021 portant, pour la première, sur une demande d’indemnisation pour impossibilité d’usage normal de l’appartement suite au dégât des eaux et, pour la seconde, sur l’établissement d’une procédure de réhabilitation de l’appartement assortie d’un échéancier.

C’est dans ce contexte que par acte du 1er octobre 2024, M. [H] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [X] [K], [Adresse 7] à Saint Germain en Laye (78) devant le Tribunal judiciaire de Versailles en réparation de ses préjudices.

Par acte du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée et appel en garantie la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD venant toutes deux aux droits de la société COVEA RISKS.

Par décision du 11 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, M. [D] demande au Tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,

Condamner le Syndicat Des Copropriétaires [X] [K], [Adresse 7], [Localité 4] à verser à Monsieur [H] [D] une somme de 36.308 € au titre des préjudices matériels subis,

Condamner le Syndicat Des Copropriétaires [X] [K], [Adresse 7], [Localité 4] à verser à Monsieur [H] [D] une somme de 120.000 € au titre de la perte de chance dans la perception des loyers depuis le 6 juin 2019 et jusqu’au 1er juin 2023,

Condamner le Syndicat Des Copropriétaires [X] [K], [Adresse 7], [Localité 4] à verser à Monsieur [H] [D] une somme de 60.000 € au titre du préjudice moral subi par Monsieur [D],

DEBOUTER les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES de leurs demandes.

Condamner le Syndicat Des Copropriétaires [X] [K], [Adresse 7], [Localité 4] à verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires [X] [K] demande au Tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu les pièces versées au débat

• DIRE ET JUGER le Syndicat des Copropriétaires [X] [K], situé [Adresse 7] à [Localité 5] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• DEBOUTER Monsieur [H] [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

• CONDAMNER les MMA à garantir Syndicat des Copropriétaires [X] [K], situé [Adresse 7] à [Localité 5] de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

• CONDAMNER tout succombant à verser au Syndicat des Copropriétaires [X] [K], situé [Adresse 7] à [Localité 5] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers

dépens de l’instance,

• ECARTER l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au Tribunal de :

Vu les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1353 du Code Civil,

Débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes,

Déclarer sans objet la demande de garantie du SDC [X] [K],

Condamner Monsieur [D] à verser aux MMA la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distractions au profit des avocat constitués en application des dispositions de l’article 699 du même code.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

M. [D] fait valoir au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété qu’il n’est pas discutable que le fait générateur du sinistre réside dans la vétusté du système de chauffage dépendant des parties communes du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [D] n’apporte pas la preuve que le réseau de chauffage au sol constitue une partie commune de la copropriété, étant précisé que le règlement de copropriété définit comme partie privative «toutes canalisations intérieures d’eau, de gaz, d’électricité, water-closets, de chauffage central, vide-ordures et écoulement des eaux-usées, affectées à l’usage exclusif et particulier d’un local».

Sur ce :

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 1er juin 2020 telles qu’interprétées par une jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires répond de tous les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Au soutien de ses prétentions, M. [D] verse aux débats une facture de la société SIATHERM mentionnant un contrôle des six réseaux plancher chauffant, tous fuyards.

Il résulte en l’espèce du règlement de copropriété que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

De plus sont définies comme parties communes aux propriétaires des bâtiments A et B les locaux de la chaufferie sis dans le bâtiment B ainsi que les chaudières, moteurs, compteurs, canalisations et appareils de toutes natures nécessaires au fonctionnement du chauffage et du service de l’eau chaude.

Compte tenu de ces dispositions, c’est en vain que le syndicat des copropriétaires prétend que M. [D] n’établit pas que les équipements de chauffage par le sol sont des parties communes et sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le préjudice matériel

M. [D] fait valoir que l’indemnisation de son préjudice matériel comprend nécessairement les sommes suivantes :

—  31.308 euros au titre des frais de remise en état intégrale de la cuisine : carrelage, murs, électro-ménager, meubles de cuisine ;

—  5.000 euros de frais de réparation du salon (33 m2) : changement parquet et papier peint ;

En réponse aux moyens en défense du syndicat des copropriétaires et des sociétés MMA, il argue que :

— selon le rapport définitif de son assureur habitation, en l’occurrence la MACIF, les travaux doivent être réalisés consécutivement au sinistre intervenu le

6 juin 2019 ;

— il ressort encore du rapport définitif de la MACIF que la somme retenue par les MMA ne correspond qu’à une partie des travaux de réfection du salon et de la cuisine ;

— il est évident, au regard du constat d’huissier qu’il a fait établir le 17 février 2022, que la somme retenue par la MACIF ne peut pas suffire à réaliser les travaux nécessaires à une remise en état satisfaisante de l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les demandes de M. [D] sont sans commune mesure avec la réalité du préjudice subi par celui-ci ;

— M. [D] s’abstient d’informer le Tribunal que plusieurs dégâts des eaux d’origine différente se sont manifestés au cours des dernières années et tente ainsi de lui faire supporter l’intégralité des conséquences dommageables des sinistres ;

— le traitement du sinistre de juin 2019 ne justifie pas qu’il prenne à sa charge la réfection de l’intégralité de la cuisine et du salon du demandeur ;

— les devis communiqués par M. [D] sont sans lien avec le sinistre et donc totalement inadaptés.

Les sociétés MMA font valoir que :

— le montant des dommages estimés en relation avec le sinistre du 6 juin 2019 est retenu par l’expert de la MACIF à hauteur de 3.573,38 euros ;

— la MACIF a indemnisé son assuré à une date ignorée et a exercé son recours auprès des MMA qui ont honoré ledit recours le 5 avril 2022 ;

— il ne semble pas que l’indemnisation ait fait l’objet d’une contestation puisque la MACIF n’a pu régler qu’à réception de la lettre d’acceptation ;

— il n’est pas établi que le dégât des eaux justifie une réfection complète d’une cuisine et du parquet de la salle de séjour.

Sur ce :

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [D] produit au soutien de ses prétentions le rapport définitif de son assureur, la société MACIF, selon lequel les préjudices totaux en lien avec une fuite sur canalisation de chauffage central en dalle basse du 16 mai 2019 (sic) s’établissent à la somme de 3.573,38 euros, les désordres constatés étant décrits ainsi qu’il suit :

IMMOBILIERS : PARQUET FLOTTANT DU SEJOUR TACHE

EMBELLISSEMENTS : PAPIER MURAL DECOLLE SUR UN PAN DE MUR DU SEJOUR-PEINTURE CLOQUEE SUR UN MUR DE LA CUISINE

La somme de 31.308,87 euros réclamée par M. [D] correspond à un devis DARTY de 16.134,03 pour la pose d’une cuisine équipée, un devis CT Bâtiment de 4.661,08 euros correspondant à la réfection complète des murs et sols de la cuisine et un devis CT Bâtiment de 10.513,76 euros pour pose de papier peint et parquet.

M. [D] ne produit pas de justificatif relatif à la somme de 5.000 euros qu’il demande au titre de la réfection du salon, demande qui semble s’ajouter au devis de la société CT Bâtiment de 10.513,76 euros.

M. [D] ne justifie pas du bien fondé de son affirmation selon laquelle le rapport définitif de la MACIF montre que la somme retenue par les MMA ne correspond qu’à une partie des travaux de réfection du salon et de la cuisine.

S’agissant du constat d’huissier invoqué par M. [D] réalisé en date du

17 février 2022, il montre que l’appartement présente un état dégradé ou vétuste mais sans qu’un lien puisse être établi avec le sinistre dégât des eaux de

juin 2019.

Enfin, ainsi que le fait valoir à juste titre le syndicat des copropriétaires, le cloquage d’un mur de cuisine ne peut justifier la réfection totale des murs de celle-ci et il n’y a pas de lien avéré entre les devis versés aux débats par M. [D] et les conséquences du sinistre sauf en ce qui concerne la reprise du carrelage de la cuisine. Ce dernier élément, reconnu par le syndicat des copropriétaires lui même, résulte en outre du rapport de la MACIF indiquant que la réparation du système de chauffage a nécessité la casse de la dalle de la cuisine, le carrelage n’ayant pas été remplacé à cette occasion.

Le devis de la société CT Bâtiment permettant de chiffrer les postes afférents à la reprise dudit carrelage pour un montant de 1.961,08 euros, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer cette somme à M. [D].

Sur le préjudice de jouissance

M. [D] fait valoir que :

— la perte de chance s’étend du 6 juin 2019 au 1er juin 2023 soit 4 années ;

— sur la base d’une évaluation basse de la valeur locative de 2.500 euros, la perte de chance peut être arrêtée à 120.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— Mme [F] [D] a occupé l’appartement jusqu’à son décès survenu le 21 mai 2020 de sorte qu’aucun préjudice locatif ne peut être retenu avant cette date ;

— entre le 21 mai 2020 et le 9 février 2021, l’appartement était en indivision pour moitié aux époux [G] et pour moitié à M. [D] ;

— les travaux de reprise sur partie commune devaient être réalisés en avril 2021 mais M. [D] a refusé l’accès à son appartement ;

— en tout état de cause ils l’ont été en mai 2021 et le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu d’indemniser un copropriétaire pour la durée de réalisation de ses propres travaux ;

— les travaux réalisés par M. [D], à l’exception de la repose du carrelage, sont sans lien avec le sinistre de juin 2019 ;

— en réalité ces travaux s’inscrivent dans une réhabilitation de l’appartement ce que montre le constat d’huissier de février 2022 ;

— M. [D] ne justifie d’aucune démarche destinée à louer l’appartement à compter du 21 mai 2020, date du décès de Mme [F] [D], ni d’ailleurs de sa location actuelle.

Sur ce :

Le syndicat des copropriétaires affirme que l’appartement était en indivision et il résulte des pièces versées aux débats par M. [D] lui-même que ladite indivision avec M. et Mme [G] a cessé suivant acte authentique du

9 février 2021. C’est donc, à bon droit, qu’il fait valoir que M. [D] ne peut demander seul l’indemnisation d’une éventuelle perte de chance de louer l’appartement avant cette date. Au demeurant, M. [D] ne justifie d’aucune démarche en ce sens ni de l’accord des époux [G] pour la location du bien.

En revanche, le syndicat des copropriétaires indique, sans être contredit par M. [D] que les travaux nécessaires en parties communes ont été effectuées le 20 mai 2021 et il ressort des pièces versées aux débats qu’initialement prévus en avril 2021 ils ont dû être reportés au mois de mai.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir une période de trois mois entre février et mai 2021 pour laquelle le syndicat des copropriétaires sera tenu d’indemniser la perte de chance de louer l’appartement subie par le demandeur. Cette perte de chance sera arrêtée à 30% de 2.500 euros sur la base de l’évaluation ORPI versée aux débats soit 2.250 euros au total.

Sur le préjudice moral

M. [D] fait valoir qu’il a été contraint de gérer les démarches administratives qui ont été nécessaires avec le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical, le syndic, les experts et entreprises et qu’il a lui même financé les travaux. Il ajoute que lors du dégât des eaux, l’appartement était occupé par sa mère qui en a été affectée dans son quotidien et dont l’état de santé s’est aggravé.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la somme exorbitante de 60.000 euros réclamée par M. [D] n’est justifiée par aucun élément probant.

Sur ce :

M. [D] ne justifie ni d’un préjudice personnel et certain, ni d’une faute du syndicat des copropriétaires. Il sera par conséquent débouté de sa demande.

Sur l’appel en garantie

Il y a lieu de faire droit à l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires, lequel n’est pas contesté dans son principe par les sociétés MMA.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. Il n’y a pas l’écarter comme le demande le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires [X] [K], situé [Adresse 7] à [Localité 1] (78), représenté par son syndic en exercice à payer à M. [H] [D] les sommes suivantes :

—  1.961,08 euros au titre du préjudice matériel ;

—  2.250 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [X] [K] représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance ;

Condamne les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir le syndicat des copropriétaires [X] [K] des condamnations prononcées à son encontre ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT