Du 18 avril 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/00081 – N° Portalis DBX6-W-B7I-2ABE

S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

C/

[V] [E]

— Expéditions délivrées à

M^e Fanny SOLANS

— FE délivrée à M^e Fanny SOLANS

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Fanny SOLANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Fanny SOLANS, avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDERESSE :

Madame [V] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 10] [Adresse 4]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en poremier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 17 mars 2023, la SA Résidences le logement des fonctionnaires a donné à bail à Madame [V] [E], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1][Adresse 11] à [Localité 12].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Résidences le logement des fonctionnaires a fait signifier le 15 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 décembre 2024, la SA Résidences le logement des fonctionnaires a fait assigner Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 07 mars 2025 en lui demandant :

— de la condamner à payer la somme de 3.352,64 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure

— de faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— de prononcer son expulsion, ainsi que de toute personne vivant sous son toit avec le concours de la force publique, si besoin est,

— de lui allouer une indemnité égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à ce jour conformément aux dispositions de l’article 696 du nouveau code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.

Lors des débats, la SA Résidences le logement des fonctionnaires, représentée par son avocat, maintient ses demandes et indique que sa créance n’a pas évolué depuis l’assignation, et s’élève à la somme de 3352,64 euros hors frais, mois de janvier 2025 inclus.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA Résidences le logement des fonctionnaires .

Madame [V] [E], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que " lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [V] [E], qui a été assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il convient donc de statuer au vu des pièces produites par la SA Résidences le logement des fonctionnaires, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA Résidences le logement des fonctionnaires justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 24 juillet 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 15 juillet 2024, pour la somme en principal de 942,24 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 16 septembre 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [V] [E], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA Résidences le logement des fonctionnaires le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [V] [E] est dedevable de la somme de 3.352,64 euros à la date du 6 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [V] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 3.352,64 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [V] [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail (482,08 euros en novembre 2024).

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Madame [V] [E] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2023 et liant la SA Résidences le logement des fonctionnaires à Madame [V] [E], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1][Adresse 11] à [Localité 12] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [E] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Résidences le logement des fonctionnaires pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (482,08 euros par mois en novembre 2024), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à payer à la SA Résidences le logement des fonctionnaires à titre provisionnel la somme de 3.352,64 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (à la date du 6 décembre 2024, mois de novembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [V] [E] à payer à la SA Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE