MINUTE N°

N° RG 25/00910 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKDR

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1]

C/

Monsieur, [D], [K]

Madame, [A], [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ,

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE, [Adresse 4], sise, [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet GML IMMO, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 890 457 641, dont le siège social est sis, [Adresse 6], représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, représenté par Maître Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Emeric GNAHOUI,avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur, [D], [K], demeurant, [Adresse 7], non comparant, ni représenté

Madame, [A], [H], née le 28 Juillet 1985 à, [Localité 2] (POLOGNE), demeurant, [Adresse 7], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBES, Vice-Présidente

Greffier à l’audience : Thomas BOUMIER

Greffier à la mise à disposition : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Sophie BILSKI

1 copie certifiée conforme à : – Monsieur, [D], [K]

— Madame, [A], [H]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 22 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet GML IMMO, a fait assigner monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  4.787,05 € au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er juillet 2025, avec intérêts calculés au taux légal à compter de la sommation de payer du 12 mars 2025 ;

—  1.166,03 € au titre des frais de recouvrement ;

—  1.500 € de dommages et intérêts ;

—  2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— outre les entiers dépens.

A l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 8] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son conseil, actualise ses demandes après avoir fait signifier aux défendeurs des conclusions d’actualisation. Il porte à 6.164,47 € la somme réclamée au titre des charges de copropriété et à 2.997,98 € au titre des frais de recouvrement, 800 euros au titre des dommages et intérêts et 3.000 € en application de l’article 700.

Monsieur, [D], [K] ne comparait pas et n’est pas réprésenté.

Madame, [A], [H], comparante, reconnaît le principe de la dette et demande une condamnation solidaire avec monsieur, [D], [K]. Elle explique être copropriétaire avec ce dernier, mais divorcée et verser des indemnités d’occupation du fait de son maintien dans les lieux. Elle produit à ce titre le jugement rendu le 6 octobre 2023 par le juge aux affaires familiales de, [Localité 3]. Elle expose que son ancien époux ne règle aucune charge et qu’elle ne peut, à elle seule, supporter l’indemnité d’occupation et honorer les appels de fond. Elle indique également que le bien est mis en vente. Elle insiste sur l’iniquité qu’il y aurait à la condamner seule aux charges, alors que monsieur, [N], [K] a cessé volontairement de s’acquitter des charges. Elle remet un exemplaire écrit de son argumentaire. Elle demande l’octroi d’un délai de paiement, dans l’attente de la vente du bien.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, il a été vérifié à l’audience que monsieur, [D], [K] a été convoqués. En conséquence, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un relevé de propriété émis par la direction générale des finances publiques, dont il résulte que monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 707, 7 et 67 ;

— plusieurs extraits de compte et appels de fonds s’agissant de la situation débitrice des défendeurs, pour la période allant du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus);

— Un relevé des factures des charges entre le 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026 ;

— Les appels des charges correspondant à la période allant du 1er trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025,

— Les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

* 24 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice de 2022 et 2023, ajusté le budget de l’exercice 2024 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

* 10 juin 2025 ayant régulièrement ajusté le budget de l’exercice 2025 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2026,

— une attestation de non recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales ;

— le contrat de syndic, en date du 24 juin 2024, prenant effet au 25 juin 2024 et prenant fin au 30 juin 2026 ;

Par acte d’huissier en date du 12 mars 2025, le syndic a fait adresser une sommation de payer la somme en principal de 4.058,22 € à monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H]. Des mises en demeure leur ont été le 28 novembre 2024 (3.328,12 €), le 24 février 2025 (4.058,22 €) et le 12 mai 2025 ( 4.958,18 €).

Le décompte arrêté au 1er janvier 2026 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 6.164,47 € correspondant aux charges impayées. En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur, [D], [K] et Madame, [A], [H] pour la somme de 6.164,47 € correspondant aux charges de copropriété.

Monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H] seront par conséquent solidairement condamnés à payer cette somme de 6.164,47 € avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 12 mars 2025, pour la somme de 3.098,22 € (montant de la sommation après déduction des frais de recouvrement) et à compter de la présente décision pour le surplus.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.997,98 € au titre des frais de recouvrement.

S’agissant des mises en demeure, trois nous sont produites.

S’agissant des frais relatifs à la sommation de payer, ils sont compris dans les dépens.

S’agissant aux frais de constitution de dossiers en contentieux, ils constituent un acte d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de constitution de dossier au contentieux.

Les décomptes mentionnent aussi le commandement de payer (pour 159,86 €) ainsi que l’assignation (pour 166,95€), or ces frais sont déjà compris dans les dépens.

S’agissant des frais d’avocat (pour 1.056€), ces frais nécessitent l’application de l’article 700 du code de procédure civile, ils ne sereont donc pas pris en compte dans les frais.

Pour les frais liés à l’hypothèque légal, aucun document ne vient justifié la somme demandé (609 €), ils ne seront pas pris en compte Enfin les frais d'« honoraires » (pour 946,17€) ne sont pas expliqués, ils ne seront pas pris en compte.

En conséquence, monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une mise en demeure de 60 € au titre des frais de recouvrement.

2°Sur la demande d’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge".

En l’espèce madame ne produit aucun élément quant à sa situation personnelle, professionnelle ou financière. Elle évoque la possibilité de payer les charges, une fois l’appartement vendu en prétendant que cette opération est imminente, sans rapporter aucun justificatif. En outre, le délibéré étant fixé à la date du 27 mars 2026 pour une audience tenue le 27 juin 2026, les deux mois ont constitué de fait un délai pour la réalisation de la transaction.

C’est pourquoi madame, [A], [H] sera déboutée de sa demande.

3° Sur la demande de dommages et intérêts pour non paiement des charges

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H] n’ont donné aucune suite aux appels de fonds, mise en demeure et assignation qui leur ont été délivrés. Ils ont déséquilibré le budget de la copropriété et causé un préjudice que le Syndicat des copropriétaires est en droit de faire valoir. Ils seront ainsi solidairement condamnés à verser la somme de 300 € de dommages et intérêts.

4° Sur les autres demandes

Monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H] , succombant, seront solidairement tenus aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.056 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux factures communiquées quant aux frais d’avocat.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugementréputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet GML IMMO les sommes suivantes :

—  6.164,47 € correspondant aux charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 12 mars 2025, pour la somme de 3.098,22 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

—  20 € au titre des frais de recouvrement ;

—  300 € de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 9], [Adresse 4], sise, [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet GML IMMO de ses autres et plus amples demandes ;

Déboute madame, [A], [H] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne in solidum monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 8], représenté par son syndic, le cabinet GML IMMO la somme de 1.056 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement monsieur, [D], [K] et madame, [A], [H] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.