TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [R] [J]

Préfecture de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Christophe MOUNET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09816 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFJ7

N° MINUTE :

2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 mars 2026

DEMANDERESSE

La Société VILLIERS IMMOBILIER

Société de Placement à Prépondérance Immobilière dont le siège social est situé chez SwissLife France, [Adresse 1]

représentée par AARPI MOUNET HUSSON-FORTIN en la personne de Maître Christophe MOUNET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E668

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [R] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09816 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFJ7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 3 novembre 2022, la société VILLIERS IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à M. [U] [R] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (4ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 966 euros et d’une provision pour charges de 108 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3413,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [R] [J] le 5 juin 2025.

Par assignation du 9 octobre 2025, la société VILLIERS IMMOBILIER a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [U] [R] [J] au besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

— une indemnité mensuelle d’occupation au prorata sur le mois de juillet 2025 sur un jour, d’un montant de 36,79 euros, et une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1140,35 euros jusqu’à libération des lieux,

—  3413,75 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2795,69 euros au titre de la période du 1er juin 2025 au 30 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2026, la société VILLIERS IMMOBILIER, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative continuait d’augmenter. Elle a indiqué qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [R] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société VILLIERS IMMOBILIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3413,75 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société VILLIERS IMMOBILIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Cependant, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [U] [R] [J] s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du contrat de bail et il sera condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 juillet 2025, soit la somme de 1140,35 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société VILLIERS IMMOBILIER ou à son mandataire.

Par ailleurs, la société VILLIERS IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er août 2025, M. [U] [R] [J] lui devait la somme de 5863,87 euros, terme du mois d’août 2025 inclus.

M. [U] [R] [J] n’a pas comparu à l’audience et n’a de fait apporté aucun élément de nature à remettre en cause la dette ou son montant. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2025 sur la somme de 3413,75 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, sous réserve du respect des conditions d’annualité. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 9 octobre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [R] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 1500 euros à la société VILLIERS IMMOBILIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet au 3 novembre 2022 entre la société VILLIERS IMMOBILIER et M. [U] [R] [J] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (4ème étage) est résilié depuis le 31 juillet 2025,

ORDONNE à M. [U] [R] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (4ème étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [R] [J] au paiement à titre de provision à la société VILLIERS IMMOBILIER d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 140,35 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [R] [J] à payer à la société VILLIERS IMMOBILIER la somme de 5863,87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues, arrêtée au 1er août 2025 terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2025 sur la somme de 3413,75 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 9 octobre 2025,

CONDAMNE M. [U] [R] [J] à payer à la société VILLIERS IMMOBILIER la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [R] [J] aux dépens,

ORDONNE communication de la présente décision à M. Le PREFET DE [Localité 1],

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge