N° RG 25/00325 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5N7 . Jugement du 10 Février 2026.

TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Chambre de proximité

N° RG 25/00325 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5N7

[Adresse 4] d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

10 Février 2026

[N] [Z], [R] [P]

c/

[C] [K]

Expédition exécutoire délivrée le

à Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Philippe BENZEKRI

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 10 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 11 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDERESSES :

Mme [N] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Mme [R] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Toutes deux représentées par de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDERESSE :

Mme [C] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Comparante en personne assistée de M^e Philippe BENZEKRI, avocat au barreau de PARIS

À l’audience du 11 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé d’avril 2010 dont la date exacte est contestée, Monsieur [F] [P] a donné un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 9] à bail à Madame [C] [K] pour une durée minimale de trois ans. Le bail a été tacitement reconduit à plusieurs reprises.

Ayant-droits de Monsieur [F] [P], Madame [N] [Z] et Madame [R] [P] sont désormais propriétaires en indivision de l’appartement.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, Madame [N] [Z] et Madame [R] [P] ont délivré congé à Madame [C] [K] pour reprise.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 19 février 2025, Madame [N] [Z] et Madame [R] [P] ont assigné Madame [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection afin à titre principal de voir prononcer l’expulsion de Madame [C] [K] du logement.

Madame [C] [K] s’est maintenue dans le logement jusqu’au 24 mai 2025, date à laquelle a été dressé un état des lieux de sortie.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 18 juin 2025, Madame [N] [Z] et Madame [R] [P] ont mis en demeure Madame [C] [K] de leur verser la somme de 3 113,82 euros au titre de l’arriéré locatif.

L’audience de plaidoirie a eu lieu le 11 décembre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 10 février 2026.

Dans leurs dernières conclusions, auxquelles elle se sont référées à l’audience, et à l’audience, Madame [N] [Z] et Madame [R] [P], représentés par leur conseil, demandent au tribunal de :

— Valider le congé délivré le 8 octobre 2024 par elles à Madame [C] [K] ;

— Condamner Madame [C] [K] à leur payer la somme de 3 113,82 euros au titre des loyers et charges dues après compensation avec le dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 ;

— Débouter Madame [C] [K] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts ;

— Condamner Madame [C] [K] à leur verser la somme de 2 520 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [C] [K] aux dépens.

Les demanderesses s’appuient sur l’article 15 paragraphe 1 de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que le congé délivré par elles à Madame [C] [K] est valide. Elles soulignent que le congé délivré par acte de commissaire de justice mentionnait le motif, la reprise des lieux, ainsi que le nom et la qualité des repreneurs, deux enfants de Madame [N] [Z]. Elles précisent que ces deux jeunes majeurs cohabitaient jusqu’alors avec leurs parents ce qui donne un caractère réel et sérieux à leur décision de reprise et qu’ils installent désormais leur résidence principale dans l’appartement. Concernant le délai dans lequel le préavis a été délivré, elles soutiennent que le délai de six mois avant expiration du bail prévu par la loi a été respecté. Elles indiquent que le bail a pris effet au 15 avril 2010 et qu’il devait donc expirer le 14 avril 2025.

Au soutien de leur demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, les demanderesses visent l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et exposent que Madame [C] [K] était tenue au paiement des loyers et charges jusqu’à son départ des lieux le 24 mai 2025.

Elles indiquent que la locataire n’a pas payé les loyers et charges entre le 1er mars et le 15 avril ni l’indemnité d’occupation due entre le 15 avril et le 24 mai pour un montant total de 4 313,82 euros. Elles précisent avoir conservé le dépôt de garantie d’un montant de 1 200 euros qui aurait dû être intégralement restitué et que cette somme se compense avec la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation de Madame [C] [K] à leur égard. Elles s’opposent à l’accord de délais de paiement à la défenderesse, considérant que celle-ci a bénéficié du temps de la procédure pour apurer sa situation financière.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles en dommages et intérêts de Madame [C] [K], Madame [N] [Z] et Madame [R] [P] exposent en premier lieu que la nullité du congé n’est pas démontrée. En second lieu, elles considèrent que Madame [C] [K] échoue à démontrer à la fois la réalité et le quantum des préjudices allégués. Concernant le préjudice moral allégué, elles notent que l’installation Madame [C] [K] à [Localité 7] est un choix de sa part. Elles contestent les allégations de Madame [C] [K] concernant l’état du logement à la prise d’effet du bail. Concernant les frais de déménagement, elles soulignent qu’ils ne sont pas justifiés, que ce déménagement à [Localité 7] représente un choix de Madame [C] [K] et que son nouveau logement est un meublé pour lequel un déménagement de meubles n’est ainsi pas nécessaire.

Dans ses dernières conclusions, auxquelles elle s’est référée à l’audience, et à l’audience, Madame [C] [K], assistée de son conseil, demande au tribunal de :

— Prononcer la nullité du congé lui ayant été délivré le 8 octobre 2024 par Madame [R] [P] et Madame [N] [Z] ;

— Condamner solidairement Madame [R] [P] et Madame [N] [Z] à lui payer à titre de dommages et intérêts :

La somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moralLa somme de 766,65 euros relatifs à ses frais de déménagement- Autoriser Madame [C] [K] à rembourser l’arriéré locatif d’un montant de 3 113,82 euros en 24 mois, la première échéance devant intervenir le mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [R] [P] et Madame [N] [Z] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [R] [P] et Madame [N] [Z] aux dépens ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir si la juridiction n’accordait aucun délai de paiement à Madame [C] [K].

La défenderesse s’appuie sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour arguer la nullité du congé lui ayant été délivré le 8 octobre 2024. Elle affirme que le bail a pris effet le 1er avril 2010 et qu’il expirait donc le 31 mars 2025. Elle déclare que le congé aurait dû lui être délivré le 30 septembre 2024 au plus tard. Elle soutient en outre qu’il n’est pas démontré que l’appartement ait été repris par les enfants de Madame [Z].

Madame [C] [K] demande à être indemnisée de ses préjudices sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les bailleresses étant fautives d’avoir délivré un congé tardif. Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral, Madame [C] [K] expose qu’elle vit à [Localité 8] depuis plusieurs dizaines d’années et dans cet appartement depuis 15 ans et qu’elle bénéficiait d’un loyer avantageux. Elle indique également qu’elle exerçait sa profession de psychanalyste dans ces locaux et que son départ à [Localité 7] l’oblige à reconstituer une patientèle. Elle déclare également avoir réalisé d’importants travaux de rénovation dans le logement en 2010. Elle demande par ailleurs à se voir rembourser ses frais de déménagement à [Localité 7].

Madame [C] [K] précise ne pas demander la réintégration dans les lieux et souhaite que soit constatée la résiliation du bail au 24 mai 2025.

Concernant l’arriéré locatif, Madame [C] [K] reconnaît être redevable de la somme demandée. Elle explique qu’elle a cessé de régler les loyers et charges en mars 2025 en raison des frais qu’occasionnaient son déménagement à [Localité 7] et notamment du fait qu’elle devait payer un loyer à [Localité 7] à partir du 1er mars 2025, date de prise d’effet de son contrat de bail dans cette ville. Elle déclare qu’elle perçoit une pension retraite d’un montant de 1000 euros par mois et que sa situation financière actuelle ne lui permet pas de régler immédiatement la somme due. Elle propose de la régler en 24 mois à raison de 130 euros par mois avec une dernière échéance à 123,82 euros. A l’audience, elle indique pouvoir verser la somme de 150 euros par mois.

MOTIVATION

I – Sur la validité du congé délivré par les bailleresses

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

En l’espèce, les parties produisent chacune un original du contrat de bail. Ces deux pièces mentionnent une date de révision des loyers au 1er avril de chaque année. Le contrat de bail produit par Madame [C] [K] ne fait état d’aucune date de prise d’effet du bail tandis que le contrat de bail produit par les demanderesses mentionne une prise d’effet du bail au 15 avril 2010. Il apparaît sur les deux contrats de bail que Madame [C] [K] a été dispensée de payer le loyer entre le 15 et le 30 avril 2010 au titre des travaux de peinture réalisés par elle dans le logement. Par ailleurs, l’acte de caution solidaire établi par Monsieur [I] [K] est daté du 15 avril 2010 et mentionne une fin de validité au 15 avril 2013.

Si les courriers du bailleur du 8 mai 2022 et du 25 avril 2023 portent la mention « révision loyer selon bail initial du 1er avril 2010 », cela relève probablement d’une confusion avec la date prévue pour la révision des loyers. Pour ce qui est du courrier du 28 avril 2024 qui avise Madame [C] [K] d’une future reprise du bien et mentionne une date d’échéance du bail au 31 mars 2025, cela peut représenter une erreur d’analyse du bail, erreur d’ailleurs rectifiée dans le congé du 8 octobre 2024 qui retient la date du 15 avril 2010 pour la prise d’effet du bail.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le bail a pris effet le 15 avril 2010. Après multiples reconductions tacites, il expirait ainsi à la date du 14 avril 2025. Le congé délivré le 8 octobre 2024 par les bailleresses à Madame [C] [K] l’est donc dans le délai prévu par la loi.

Il ressort du congé produit par les demanderesses que sont mentionnés les motifs du congé, « travaux de rafraîchissement des locaux et mise aux normes électriques » si besoin et reprise, les noms et qualités des repreneurs, fils et fille de Madame [N] [Z], et la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, Monsieur [W] [Z] étant étudiant à la date de la reprise et Madame [T] [Z] étant en situation de handicap et sans emploi. Aucune pièce n’est apportée au soutien des allégations selon lesquelles ces personnes n’occuperaient en réalité pas le logement.

Le congé délivré le 8 octobre 2024 est donc valide.

II – Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. De jurisprudence constante, en cas d’occupation d’un bien immobilier sans droit ni titre, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer augmenté des charges est due par l’occupant au propriétaire à titre de réparation du préjudice causé par l’absence de disponibilité du bien.

En l’espèce, Madame [C] [K] a quitté le logement le 24 mai 2025 selon l’état des lieux de sortie établi. Elle reconnaît devoir la somme de 4 313,82 euros demandée par les bailleresses. Selon la mise en demeure en date du 18 juin 2025, cette somme correspond à 1 560,27 euros au titre du loyer et des charges du mois de mars 2025, 1 580,74 euros au titre du loyer et des charges et de l’indemnité d’occupation du mois d’avril 2025 et 1 172,81 euros au titre de l’indemnité d’occupation au prorata des jours d’occupation au mois de mai 2025.

Les parties font état d’un dépôt de garantie non restitué d’un montant de 1 200 euros qui se compense avec l’arriéré locatif.

Par conséquent, Madame [C] [K] sera condamnée à payer la somme de 4313.82 euros à Madame [N] [Z] et Madame [R] [P].

III – Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [C] [K] a engagé des frais de déménagement à la suite de la délivrance du congé et a dû œuvrer à la reconstitution d’une patientèle. Elle fait état de ressources limitées à l’heure actuelle. Ces éléments justifient qu’elle soit autorisée à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 21 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais.

Dans le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

IV – Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le congé délivré étant valide, aucune faute des bailleresses à l’égard de Madame [C] [K] n’est démontrée.

Les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts de Madame [C] [K] au titre du préjudice moral et du préjudice financier seront par conséquent rejetées.

IV – Sur les frais du procès

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [K] succombe à l’instance. Elle sera ainsi condamnée aux dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner Madame [C] [K] à payer à Madame [N] [Z] et Madame [R] [P] une indemnité de 800 euros sur le fondement de cet article.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le premier alinéa de l’article 514-1 du code de procédure civil permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la présente décision sera exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, statuant par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [C] [K] de sa demande de voir prononcer la nullité du congé lui ayant été délivré par Madame [N] [Z] et Madame [R] [P] le 8 octobre 2024 sur le fondement de l’article 15 paragraphe 1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Madame [N] [Z] et Madame [R] [P] la somme de 4 313.822 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 3 113,82 euros et du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Madame [C] [K] à se libérer de ces dettes en réglant chaque mois pendant 21 mois, en 20 mensualités de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais :

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que dans le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

N° RG 25/00325 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5N7 . Jugement du 10 Février 2026.

DEBOUTE Madame [C] [K] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à payer à Madame [N] [Z] et Madame [R] [P] une indemnité d’un montant de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [C] [K] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le greffier Le juge