TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel PIRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00314 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YLX

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 mai 2025

DEMANDERESSE

Association [Adresse 8] (CLJT), dont

[Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel PIRE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [Y],

[Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00314 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YLX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er mars 2019, l’association CLJT ([Adresse 5]) a donné en location un studio à Monsieur [Z] [Y] situé dans le foyer [10], sis [Adresse 4], pour une redevance initiale mensuelle de 449 euros.

Le contrat ayant été conclu pour une durée de 24 mois non renouvelable, par courrier avec LRAR en date du 26 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer un congé pour le 25 septembre 2023.

Puis par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer un congé pour le 26 décembre 2024.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, l’association CLJT a fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé signifié le 26 septembre 2024 à la date du 26 décembre 2024 à Monsieur [Z] [Y] sur le titre d’occupation temporaire en date du 1er mars 2019 sur le logement sis [Adresse 2] ;

— juger que Monsieur [M] [N] est déchu de tout titre d’occupation temporaire sur ledit logement ;

— ordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [Z] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi avec intérêt à taux légal à compter de la période postérieure à la résiliation ;

— n’avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association CLJT reproche au défendeur de se maintenir dans les lieux en contradiction avec les dispositions contractuelles de la convention temporaire d’occupation.

A l’audience du 11 mars 2025, l’association CLJT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle expose qu’elle n’a eu aucun contact avec Monsieur [Z] [Y].

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00314 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YLX

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [Z] [Y] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement de l’association CLJT plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est « d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération ». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-l’association CLJT est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de bail en son article 2 ainsi que le règlement de fonctionnement du Foyer [10] signé par le locataire le 1er mars 2019 contiennent une durée maximale de 24 mois. Le contrat de séjour objet du présent litige prévoit qu’un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 3 mois, en cas de non-respect des conditions d’admission telles qu’elles sont précisées dans les conditions particulières.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à deux ans, a été valablement délivré par commissaire de justice le 26 septembre 2024, à effet du 26 décembre 2024.

Monsieur [Z] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé par ailleurs que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [Y] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [Z] [Y] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 27 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association CLJT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 1er mars 2019 entre [7]association CLJT et Monsieur [Z] [Y] concernant le studio meublé situé [Adresse 3], logement n°74, par l’effet du congé délivré et ce à compter du 27 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association CLJT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE l’association CLJT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à verser à l’association CLJT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à verser à l’association CLJT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 9], le 22 mai 2025.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection