RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

ORDONNANCE DE REFERE – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU 08 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDEURS

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 1] (2011) – [Localité 1] (PAYS-BAS)

Madame [G] [R] épouse [J], demeurant [Adresse 1] (2011) – [Localité 1] (PAYS-BAS)

Représentés par Maître Emmanuel SANCEY, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDERESSE

Madame [C] [O] divorcée [Q], demeurant [Adresse 2]

Présente

PRESIDENTE : Elsa REYGNIER

GREFFIER : Véronique HOUILLON

DEBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

Mis à disposition au 08 septembre 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire

En dernier ressort

Prononcée publiquement le 08 Septembre 2025 par Madame REYGNIER, date annoncée à l’issue des débats par mise à disposition au greffe

Signée par Elsa REYGNIER et Sarah COGHETTO, greffière lors du délibéré

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N° RG 25/00101 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DFND – Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] ont donné à bail à Mme [C] [O] un logement situé [Adresse 3] par contrat du 16 juillet 2020, pour un loyer mensuel de 460,00 euros, outre 200,00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2024.

M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] ont ensuite fait assigner par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, M. [Y] [J] et Mme [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [O] ;

— condamner Mme [C] [O] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 720,07 euros correspondant aux arriérés de loyers dus au 3 avril 2025, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner Mme [C] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 705,41 euros à compter du 18 juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner Mme [C] [O] au règlement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, en ce compris les dépens ;

— condamner Mme [C] [O] au paiement d’une somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, la présente assignation et sa dénonce au préfet.

Il résulte du diagnostic social et financier que la locataire ne s’est pas présentée aux deux rendez-vous proposés. Le service est informé que deux enfants âgés de 9 et 13 ans vivent au domicile.

A l’audience du 7 juillet 2025, M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J], représentés par leur conseil, déposent leur dossier reprenant les termes de son assignation en actualisant la dette à la somme de 2 120,07 euros comprenant le mois de juillet. Ils précisent que le dernier réglement est intervenu le 28 juin 2025 et s’opposent à la proposition d’échancier.

Mme [C] [O], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois minimum, indiquant pouvoir payer 500,00 euros ce mois-ci. Elle fait valoir avoir fait un réglement pour le loyer, outre un paiement de 200,00 euros. Elle indique être infirmière et avoir deux enfants à charge et une plus âgée qui est étudiante. Elle fournit les justificatifs de sa situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 2] par la voie électronique le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J], bien que non tenus par ces dispositions, justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux» ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que «le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

Le bail conclu le 16 juillet 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 18 avril 2024 pour la somme en principal de 2 064,96 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] produisent un décompte en date du 4 juillet 2025 démontrant que Mme [C] [O] reste devoir la somme de 2 120,07 euros incluant le mois de juillet 2025.

Mme [C] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, Mme [C] [O] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 120,07 euros au titre des loyers et charges échus (décompte incluant le mois juillet 2025), outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2024.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation».

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte en date du 4 juillet 2025 que la locataire a repris le paiment des loyers courants, outre le réglement de la somme de 200,00 euros pour apurer la dette locative.

Elle propose de régler des mensualités à hauteur de 200,00 euros par mois minimum.

Elle justifie de sa situation familiale et de son activité professionnelle en qualité d’infirmière.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, des montants versés pour apurer la dette locative , de la situation professionnelle de la locataire et de sa proposition d’échéancier permettant solder la dette en 11 mensualités Mme [C] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets des clauses résolutoires sont suspendus pendant la durée de ces délais et celles-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci seront réputées n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits de M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] et d’éviter, en cas de défaillance de Mme [C] [O], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Mme [C] [O] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, Mme [C] [O] sera condamnée à payer à M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges, soit 705,41 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce au préfet.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J], Mme [C] [O] sera condamnée à leur verser une somme qu’il est équitable de fixer à 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juillet 2020 entre M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] d’une part, et Mme [C] [O] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 juin 2023 ;

CONDAMNE Mme [C] [O] à verser à M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J], à titre provisionnel, la somme de 2 120,07 euros au titre des loyers et charges échus (décompte incluant le mois juillet 2025), outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2024 ;

AUTORISE Mme [C] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 200,00 euros et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [C] [O] soit condamnée à verser à M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 705,41 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [C] [O] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce au préfet ;

CONDAMNE Mme [C] [O] à verser à M. [Y] [J] et Mme [G] [R] épouse [J] la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection