TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00006 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DJDK

Mme [P] [S]

C/

M. [W] [H] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aline GUINET-LAMAZOUERE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [H] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Adrienne AUBERT

Greffier : Anabelle MORETEAU GIRAT

DÉBATS :

Audience publique du 02 février 2026

Mise en délibéré au 01 avril 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 01 avril 2026, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Adrienne AUBERT, présidente, assistée de Anabelle MORETEAU GIRAT, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé signé le 24 août 2023, Madame [P] [S] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [I] portant sur un logement meublé situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 710 euros et des provisions sur charges de 20 euros.

Un dépôt de garantie de 710 euros a été convenu entre les parties.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 24 août 2023 et un état des lieux de sortie le 22 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 22 décembre 2025, Madame [P] [S] a fait assigner et Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• sa condamnation au paiement d’une somme de :

11 943,52 euros au au titre des réparations locatives ,

1 064,52 euros pour défaut d’entretien de la chaudière,

710 euros à titre de dommages intérêts,

• 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• sa condamnation aux dépens qui comprendront la moitié de l’état des lieux de sortie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience, Madame [P] [S], représentée par son conseil a maintenu les termes de son assignation.

Monsieur [W] [I] bien que régulièrement assigné à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le silence du défendeur ne vaut pas à lui seul acceptation.

Sur la demande principale :

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

« Sur l’opposabilité de l’état des lieux d’entrée

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’ entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente."

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

L’article 1er du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux-dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Constituent des réparations locatives notamment l’entretien des éléments suivants :

« I. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : Graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages : Réfection des mastics ; Remplacement des vitres détériorées.

d) Serrures et verrous de sécurité : Graissage ; Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau : Dégorgement ; Remplacement notamment de joints et de colliers.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Les appelants soutiennent ne pas être responsables de l’état de dégradation de l’appartement qui n’est pas lié à un manque d’entretien de leur part mais résulte de l’humidité et des infiltrations d’eau subies durant l’occupation des lieux, d’une part, préexistantes à leur entrée dans les lieux, d’autre part."

Madame [S] sollicite la somme de 11 943,52 euros au titre des réparations locatives. Elle produit :

— le contrat de bail,

— l’état des lieux d’entrée du 24 août 2023,

— le procès verbal de constat de sorrtie établi par Maître [G] [C] en date du 22 janvier 2026,

— un décompte des charges,

— une facture d’entretien de la pompe à chaleur établi par DAMIOTTE Génie climatique le 17 octobre 2024,

— un devis de travaux de peinture du 26 février 2025 d’un montant de 7 067,50 euros établi par [D] [R],

— un devis établie par le groupe DGC le 31 janvier 2025 pour la réparation de la pompe à chaleur d’un montant de 1 064,52 euros,

— une facture établie par HINTZY le 28/10/2023 d’un montant de 68,64 euros pour le remplacement de dalles du sol,

— une facture de COMAFRANC pour le remplacement d’une tête de couche d’un montant de 76 euros le 19 juillet 2020,

— un devis et facture établis par BURGY NETTOYAGE le 23 août 2023 et 1er septembre 2023 concernant la remise en état du logement,

— un devis et une attestation de l’entreprise CHAMPONNOIS précisant que le locataire a refusé d’ouvrir la porte pour réaliser les travaux de réparation de la douche, du robinet de lavabo et une évaluation du devis de travaux sur la vmc,

— une attestation de l’entreprise WADOUX indiquant le refus du locataire de laisser les entreprises intervenir sur les lieux pour réparer la fuite de la douche,

— un devis établi le 8 janvier 2025 par l’entreprise MATHIEU CUINET pour le remplacement d’un prunier d’un montant de 768 ou 868 euros,

— une facture de traitement d’un nid de guèpes du 2 septembre 2023 d’un montant de 88 euros,

— un devis établi par NETROTTI pour la réfection de la façade et d’un mur agglo d’un montant total de 2 183,50 euros,

— un devis établi par leroy merlin d’un montant de 473,60 euros pour le remplacement du meuble de salle de bain,

— un procès verbal de son audition du 4 octobre 2024,

— une mise en demeure adressée par la mairie à la bailleresse portant injonction de réaliser des travaux de remplacement de la ventilaition, remplacement de la cabine de douche défectueuse.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que :

S’agissant du nettoyage :

L’État des lieux d’entrée indique que le nettoyage des traces dans les escaliers, de la fenêtre, de la porte de la chambre 2 à laver et des wc est envisagé postérieurement à l’établissement de l’état des lieux. La bailleresse produit un devis de nettoyage des volets roulants, fenêtres, vitres, porte d’entrée et toilette avec la mention « bon pour accord » et une facture démontrant que des travaux ont été effectués postérieurement à l’établissement de l’état des lieux d’entrée nécessitant qu’il en soit tenu compte. Il ressort des constatations faites lors de l’état des lieux de sortie que les sanitaires sont très sales ainsi que le rail de douche et que les carreaux des fenêtres n’ont pas été nettoyés. Aucune autre mention ne figure dans l’état des lieux si bien que la propriétaire ne peut imputer l’intégralité du coût du nettoyage au locataire notamment le nettoyage des volets, fenêtres et de la porte d’entrée.. Il convient dans cette hypothèse de chiffrer le montant du nettoyage imputable à l’ex locataire à la somme de 100 euros.

Sur la rénovation du logement :

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qu’à l’entrée :

il est précisé dans les commentaire que :

— la porte de la chaufferie doit être repeinte,

— dans le salon les dalles sont rayées, il y a des tâches et des traces au plafond et à coté d’une fenetre ainsi que des traces de peinture grise,

— dans la petite chambre il faut repeindre, le papier gondole et se décolle, il y a une trace au plafond et le radiateur est rayé,

— et dans la grande chambre, le papier se décolle, la porte est à laver, les plinthes sont marquées, la porte des wc est sale et à repeindre, de la peinture grise a été relevée dans la salle de bain et cuisine ainsi que de la peinture blanche à la cuisine et une coulure de graisse ;

Lors de la sortie du locataire,

— dans le salon et la cuisine, wc, des rayures sont relevées sur le sol, des traces sur les plinthes et le plafond, le boitier ; et les murs et un papier peint collé sur les murs sans précision sur son état sauf à la cuisine où il est indiqué qu’il a été grossièrement posé ; que des traces de trous et de colles sont présents sur les murs ainsi que des traces ; la hotte est encrassée; le meuble de cuisine est abimé. Les escaliers et couloir de distribution montrent des traces sur les murs, plinthes, plafond.

— dans les chambres, le papier se décolle, des plinthes, murs, sol présente de traces noires, trous rebouchés.

— dans la salle de bains, des traces de saleté, des trous nos rebouchés, un meuble sous vasque abimé, le pommeau de douche est manquant.

Il apparaît ainsi alors que le locataire est resté dans les lieux 14 mois ce qui exclut l’application d’un coefficient de vétusté, un défaut d’entretien par le locataire. Cependant, au vu de la comparaison entre les deux états des lieux et du devis produit par la bailleresse rien n’impose de la réfection totale des murs et plafonds de l’intégralité du logement et qu’ellle soit mise à la charge intégrale du locataire dans la mesure où lors de son entrée dans les lieux des désordres étaient déjà présents necessitant déjà des travaux (des portes à repeindre ; tâches de peinture présentes, des traces au plafond ; papier peint se décolant ; hotte aspirante déjà encrassée) le reste du logement ayant été restitué en bon état. Il convient d’accorder ainsi ce chef la somme de 3 000 €.

La preuve de la dégradation des sols n’est pas rapportée, des traces et griffures ayant également été constatées à l’entrée comme à la sortie des lieux.

Il sera également accordé la somme de 473,60 euros pour le remplacement du meuble de salle de bain qui non mentionné dans l’état des lieux d’entrée doit être considéré comme mis à disposition en bon état alors qu’il est abimé lors de son départ.

Il en est de même s’agissant du remplacement du pommeau de la douche qui est manquant à la sortie des lieux alors que le bailleur justifie avoir réalisé des travaux pour la rendre fonctionnelle après l’état des lieux d’entrée qui la déclarait HS. La somme de 76 euros lui sera accordée.

S’agissant du remplacement de l’arbre fruitier, l’état des lieux d’entrée ne mentionne rien sur les extérieurs si bien qu’il y a lieu de considérer qu’il a été livré en bon état, le locataire ne contestant pas qu’un prunier était présent et qu’il a été coupé. Il y a donc lieu de considérer qu’en coupant l’arbre , le locataire a manqué à son obligation d’entretien et que la somme de 768 euros sera accordée en réparation à la bailleresse sur ce point.

De même le crépi extérieur figurant sur la facade de l’immeuble doit être considéré comme livré en bon état, à défaut de mention dans l’état des lieux d’entrée. A la sortie, il est relevé des trous, crépi enlevé, traces de colle, trous rebouchés.

Par conséquent, ces désordres sont imputables au locataire qui sera condamné à payer de ce fait la somme de 2 183,50 euros.

Il en est de même concernant la prise en charge de l’enlèvement d’un nid de frelons par la bailleresse à la place du locataire pour un montant de 88 euros.

Les autre demandes en paiement ne pourront être prises en compte à défaut de produire les devis ou factures des travaux (suppression rouile, ordures).

En conséquence Monsieur [W] [I] sera condamné à payer à Madame [P] [S]la somme de : 2 183,50 + 88 + 768 + 76 + 473,6 + 3 000 = 6 589,10 € en réparation des dégradations locatives.

Sur les frais d’entretien de la pompe à chaleur :

S’agissant du remplacement du thermostat manquant de la pompe à chaleur à la sortie son coût de remplacement est fixé à la somme de 779,64 euros mais pas les autres travaux liés aux dysfonctionnements constatés suite à la mise en route de la pompe après l’établissement de l’état des lieux de sortie la preuve de la responsabilité du locataire dans le dysfonctionnement n’étant pas démontrée. Il sera condamné uniquement au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages intérêts :

La bailleresse ne démontre pas que le locataire s’est opposé à faire visiter le logement avant son départ à de futurs locataires. La demande indemnitaire sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « un état des lieux est établi (…) contradictoirement et amiablement.(…) Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire à un coût fixé par décret en conseil d’état. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il est justifié de l’établissement de l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice à la demande du locataire.

Par conséquent, Monsieur [W] [I] qui succombe, sera condamné aux dépens conformément aux termes de 696 du Code de procédure civile en ce compris la moitié des frais d’établissements du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par Maître [V] le 18 février 2022.

Sur les frais irrépétibles

Condamnés aux dépens, Monsieur [W] [I] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétible.

L’exécution provisoire de la décision de droit ne sera pas rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à Madame [P] [S] la somme totale de :

-6 589,10 € au titre des réparations locatives,

-779,64 € au titre de l’entretien de la pompe à chaleur.

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à Madame [P] [S] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux entiers dépens en ce compris la moitié du coût du procès verbal de constat de sortie établi par Maître [G] [C] en date du 22 janvier 2026 ;

REJETTE la demande de dommages intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 01 avril 2026 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection