N° RG 23/01184 – N° Portalis DB2I-W-B7H-CVUX N° Minute :

POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VILLEFRANCHE SUR [Localité 1]

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Michel DESILETS

— M^e Stéphane CHOUVELLON

DEMANDEURS:

Monsieur [J] [B] [S], né le [Date naissance 1] 1945 à CAVRIAGO (ITALIE), demeurant [Adresse 1], représenté par M^e Michel DESILETS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par M^e MAGES

Madame [C] [D] épouse [S], née le [Date naissance 1] 1951 à BRIOUDE (43), demeurant [Adresse 1], représentée par M^e Michel DESILETS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par M^e MAGES

Monsieur [F] [S], né le [Date naissance 2] 1989 à VENISSIEUX (69), demeurant [Adresse 1], représenté par M^e Michel DESILETS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par M^e MAGES

DÉFENDEURS :

S.C.P. [I] [R], [1], TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL , inscrit au RCS de VILLEFRANCHE – TARARE sous n° [N° SIREN/SIRET 1], dont le siège est sis [Adresse 2], représentée par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 719

Maître [I] [R], né le [Date naissance 3] 1968 à LYON 6ème (69), Notaire domicilié en son étude sise [Adresse 2], représenté par M^e Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 719

COMPOSITION DU TRIBUNAL :Lors des débats et du délibéré

Président d’audience : Romuald DI NOTO, Juge

Assesseures : Emeline LAMBERT, Juge, et Béatrice de GEOFFROY, Magistrate à titre temporaire

GREFFIER : Lors des débats et du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Janvier 2026, tenue en formation collégiale.

PRONONCÉ :

Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 05 Mars 2026, indiquée par le Président.

JUGEMENT :

Prononcé le cinq Mars deux mil vingt-six par mise à disposition au Greffe par Romuald DI NOTO, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte authentique en date du 16 avril 2020 reçu par Maître [I] [R], Notaire au sein de la société civile professionnelle [I] [R] à [Localité 2], Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] épouse [S] ont acquis un terrain constructible au [Adresse 3] à [Localité 3].

Désireux de construire une maison d’habitation sur celui-ci, ils ont obtenu la délivrance d’un permis de construire le 6 février 2020.

Dans le cadre de leur recherche de financement et afin d’améliorer leurs conditions d’emprunt compte tenu de leurs âges, les époux [S] ont décidé de constituer une société civile immobilière (ci-après : SCI) avec leur fils Monsieur [F] [S] et de faire apport du terrain à cette société dénommée SCI [2].

Les démarches nécessaires en vue de la constitution de la SCI, son immatriculation ainsi que l’apport du terrain ont été réalisés par l’étude de Maître [I] [R].

Au moment de la demande de transfert du permis de construire au bénéfice de la SCI [2], les époux [S] se sont vus opposer un refus au motif que le permis de construire ne reposait pas sur des plans conçus par un architecte.

La banque a indiqué n’être en mesure d’octroyer le prêt qu’au propriétaire du terrain et à la condition qu’il soit également le titulaire du permis de construire.

Des échanges sont intervenus entre les époux [S] et l’étude de Maître [I] [R] pour chercher à résoudre la difficulté du transfert du permis de construire à la SCI ou de l’annulation de l’apport afin de réintégrer le terrain dans le patrimoine personnel des époux [S], sans qu’une solution n’aboutisse.

Le projet de construction n’a donc pas abouti.

Reprochant au notaire de les avoir mal informés s’agissant des conditions de transfert du permis de construire, et de n’avoir ensuite pas été diligent dans les démarches tendant à l’annulation de l’apport immobilier ainsi qu’à la dissolution de la SCI, Monsieur [J] [S], Madame [C] [D] épouse [S] et Monsieur [F] [S] ont, par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, fait assigner la société civile professionnelle [I] [R] et Monsieur [I] [R] devant le tribunal judiciaire de VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE aux fins de réalisation desdites formalités d’annulation de l’apport et de dissolution de la SCI, outre réparation de leurs préjudices.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience d’orientation du 13 février 2024, puis régulièrement renvoyée devant le juge de la mise en état pour permettre les échanges de conclusions et de pièces entre les parties.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, les consorts [S] demandent au tribunal de :

ENJOINDRE à Maître [I] [R] et la SCP [I] [R], notaire, de procéder à leurs frais à l’ensemble des formalités nécessaires à l’annulation de l’apport par les époux [S] à la SCI [2] du bien immobilier situé à CUBLIZE (Rhône) cadastré section F n° [Cadastre 1] et à la dissolution et liquidation subséquente de ladite SCI constituée le 4 août 2020, et immatriculée le 11 août 2020 au RCS de LYON sous le n° [N° SIREN/SIRET 2] ;JUGER que Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] devront débuter ces formalités et en justifier auprès des époux [S] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à peine, passé ce délai, d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard ;JUGER que Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] devront justifier de l’accomplissement de l’intégralité desdites formalités dans un délai de quatre mois à compter du jugement à intervenir, à peine, passé ce délai, d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard ;CONDAMNER Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] à payer aux époux [S] la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral ;CONDAMNER Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] à payer aux époux [S] la somme de 5900 euros au titre du préjudice matériel ;CONDAMNER Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] à payer aux époux [S] la somme de 32 500 euros au titre du préjudice lié à la perte de chance, sauf au tribunal à apprécier celle-ci à une somme moindre, sans qu’elle puisse être inférieure à 15 000 € ;CONDAMNER les mêmes solidairement à payer aux époux [S] une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [S] se fondent sur l’article 1240 du code civil et affirment que Maître [R] a manqué à ses devoirs d’information, de conseil et de diligence, ce qui doit conduire à l’engagement de sa responsabilité professionnelle et de celle de son étude, dès lors qu’il ne les a pas avisés de l’impossibilité du transfert à la SCI du permis de construire, qu’il a laissé créer une société se révélant in fine inutile et entravant même leur projet de construction, qu’il a refusé de procéder à la dissolution de la société et qu’il n’a jamais concrétisé l’annulation de l’apport immobilier. Ils rappellent que la faute de l’officier public est présumée dès lors que l’acte juridique n’a pas atteint le but recherché, comme en l’espèce l’acte de constitution de la SCI rédigé par Maître [R]. Ils exposent que leurs préjudices consistent en la perte de chance de pouvoir concrétiser un projet de vie, outre des frais et diverses tracasseries.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, la société civile professionnelle [I] [R] et Monsieur [I] [R] demandent au tribunal de :

JUGER défaillants Monsieur [J] [W], Madame [C] [S] et Monsieur [F] [S] dans la démonstration d’une faute de Maître [R] et la SCP Notariale directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable ;DÉBOUTER Monsieur [J] [W], Madame [C] [S] et Monsieur [F] [S] de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître [R] et la SCP Notariale ;CONDAMNER Monsieur [J] [W], Madame [C] [S] et Monsieur [F] [S] in solidum à payer à Maître [R] et la SCP Notariale la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Les CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la société civile professionnelle [I] [R] et Monsieur [R] exposent que les demandeurs échouent à rapporter la preuve tant d’une faute du notaire que d’un préjudice en lien de causalité avec le grief allégué. Ils soutiennent en effet que la constitution de la SCI n’a pas été conseillée par le notaire mais imposée par la banque, et n’avoir été informés du dépôt d’un permis de construire comportant des plans établis sans le recours à un architecte que fin août/début septembre 2020, soit après la signature des statuts de la SCI et son immatriculation. Ils affirment avoir rencontré les demandeurs dès le 18 juin 2021 pour envisager différentes solutions et avoir soumis plusieurs propositions, auxquelles les consorts [S] n’ont cependant pas donné suite. Ils estiment que les préjudices allégués par les consorts [S] sont directement liés à leur propre faute et non à une faute du notaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 juillet 2025.

L’affaire a été plaidée le 05 janvier 2026 et mise en délibéré, par mise à disposition du jugement au greffe, au 05 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il sera souligné que, si Monsieur [F] [S] figure parmi les demandeurs au stade de l’assignation, tel n’est plus le cas au stade des conclusions en réponse n°2 produites par les demandeurs. Il sera donc présumé avoir abandonné toute demande.

I- Sur les demandes principales

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Selon une jurisprudence constante, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui.

Le devoir de conseil, devoir général d’information, oblige donc les notaires, d’une part, à assurer la validité des actes qu’ils reçoivent et, d’autre part, à veiller sur leur efficacité.

En cas de manquement à cette obligation, le notaire engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Conformément au droit commun de la responsabilité civile, trois conditions sont nécessaires pour mettre en œuvre la responsabilité notariale : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Les juges du fond apprécient souverainement l’existence de cette triple condition.

Sur la faute du notaire

Maître [I] [R] conteste dans le cadre de ses conclusions avoir commis une faute.

Or, il ressort du courrier du 9 février 2021 (pièce n°15 des demandeurs) qu’il a reconnu n’avoir pas anticipé la difficulté du transfert du permis de construire à une SCI en l’absence de plans établis par un architecte.

Au moment où le problème est apparu, il n’a pas indiqué ignorer que le permis de construire avait été obtenu sans l’intervention d’un architecte, mais expliqué que selon lui nombre de ses confrères auraient commis la même erreur que lui, cette situation était inhabituelle et surprenante dans le cadre d’un apport à une SCI familiale (pièce n°15 des demandeurs).

Cette erreur constitue bien un manquement au devoir de conseil incombant au notaire.

En effet, si Maître [I] [R] n’était pas à l’initiative du projet de création de la SCI [2], il en a rédigé les statuts dont il ressort, en particulier au niveau de l’objet social, que l’un des objectifs était d’améliorer les conditions de financement des travaux de construction sur le terrain apporté (pièce n°3 des demandeurs). Il ne pouvait ignorer que le financement bancaire par la SCI imposait, au-delà de l’apport du terrain, le transfert du permis de construire à la personne morale ainsi constituée.

Dès lors, en n’anticipant pas les difficultés relatives au transfert du permis de construire à une SCI en l’absence de plans d’architecte et en omettant d’avertir les époux [S] de cette difficulté, Maître [I] [R] a manqué à son devoir de conseil.

Sur les préjudices indemnisables en lien avec la faute

— Sur le préjudice matériel

Si les époux [S] se prévalent d’un préjudice matériel qu’ils évaluent à la somme de 5.900 € (2.200 € au titre des frais de constitution de la SCI outre 3.700 € au titre du coût du permis de construire) en page 12 de leurs conclusions, force est de constater que leurs conclusions ne visent aucune pièce justificative au soutien de ce chiffrage.

Leur demande ne pourra dès lors qu’être rejetée.

— Sur la perte de chance

La faute commise par le notaire a entraîné l’impossibilité du transfert du permis de construire à la SCI en l’état.

Il ressort des différents échanges entre les parties, tels que versés aux débats, que deux solutions existaient pour surmonter la difficulté.

Une première possibilité était de faire intervenir un architecte pour établir les plans nécessaires et permettre le transfert du permis de construire.

Cette solution a été proposée par Maître [I] [R] par courrier du 15 avril 2021 (pièce n°18 des demandeurs). Elle a été, dans un premier temps, accueillie avec réticence par les époux [S] au motif de son coût (honoraires de l’architecte) et du manque de disponibilité des architectes pour ce type de prestation (pièce n°19 des demandeurs – courrier électronique du 27 avril 2021). Il ressort de la lecture de la pièce n°20 des demandeurs (courrier adressé par leurs soins au notaire le 05 janvier 2022) qu’ils auraient finalement accepté cette solution, mais que, de leur point de vue, c’est le silence prolongé de l’officier public ministériel qui les a conduits à y renoncer et à solliciter la mise en œuvre d’une seconde solution consistant en la dissolution de la SCI dans les meilleurs délais.

Le projet d’acte d’annulation d’apport a été adressé par Maître [I] [R] au Conseil des époux [S] par courrier du 8 décembre 2022, avec engagement du notaire de prendre en charge les frais attachés à la rédaction de l’acte (pièce n°28 des demandeurs). Suivant courrier du 06 février 2023, le Conseil des époux [S] attirait l’attention de Maître [I] [R] sur ce qui lui semblait constituer une erreur sur le montant des apports indiqué au projet d’acte de résolution de l’apport, et sollicitait en outre du notaire qu’il leur transmette une proposition indemnitaire (pièce n°30 des demandeurs). Suivant courriers des 13 et 22 mars 2023, le Conseil des époux [S] rappelait vainement à Maître [I] [R] les termes de son courrier du 06 février 2023 (pièces n°30 et 31 des demandeurs).

Il ressort de ces éléments que, si Maître [I] [R] a proposé une solution concrète de nature à réparer la faute commise, en transmettant un projet d’acte d’annulation de l’apport du terrain à la SCI, son étude a, après le 08 décembre 2022, opposé une totale inertie aux époux [S] et à leur Conseil, lorsqu’il s’est agi de prendre position sur les corrections à apporter éventuellement à ce projet d’acte et de leur proposer un rendez-vous en vue de la signature.

Cette inertie du notaire et de l’étude notariale a engendré pour les époux [S] une perte de chance de réaliser leur projet immobilier dans le délai qu’ils s’étaient fixé.

Cette perte de chance sera estimée à la somme de 3.000 €, au paiement de laquelle Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] seront condamnés.

— Sur le préjudice moral

Il ressort des éléments du dossier que le problème rencontré n’a pas été traité avec toute la diligence nécessaire à une issue rapide, Maître [I] [R] reconnaissant une désorganisation de son étude liée aux conditions sanitaires (covid) ainsi qu’à des problèmes de santé personnels (pièces n°12, 15, 25 des demandeurs).

Les époux [S] ont été contraints de s’adresser à la Chambre des Notaires puis à un avocat afin d’obtenir une réaction effective de l’étude de Maître [I] [R].

Les difficultés autour du transfert du permis de construire à la SCI ont entraîné pour les époux [S] des soucis et questionnements auxquels ils n’étaient pas préparés, complexes à gérer pour eux, d’autant qu’il leur a continuellement fallu faire preuve d’insistance afin d’obtenir des réponses, voire s’adresser à la Chambre des Notaires du Rhône.

Ces difficultés sont directement en lien avec le manquement au devoir de diligence de Maître [I] [R].

En conséquence, Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] seront condamnés à payer la somme de 3.000 € à Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] épouse [S] en réparation de leur préjudice moral.

Sur l’injonction d’avoir à procéder à l’annulation de l’apport du terrain

L’acte d’annulation de l’apport du terrain à la SCI a été préparé par Maître [I] [R] et adressé par courrier au conseil des époux [S] le 08 décembre 2022 ; il était précisé que les frais afférents à cet acte devaient être pris en charge par le notaire.

Après le 08 décembre 2022, Maître [I] [R] s’est totalement abstenu de donner suite aux sollicitations du Conseil des époux [S], transmises suivant courriers des 06 février 2023, 13 mars 2023 et 22 mars 2023. Il n’a notamment pas proposé de rendez-vous en vue de la signature de l’acte de résolution de l’apport en société qu’il avait préparé, alors qu’il s’était engagé à mener à ses frais ce pan du dossier à son terme.

Il convient dès lors d’enjoindre à Maître [I] [R] ainsi qu’à la SCP [I] [R] de procéder à leurs frais à l’ensemble des formalités nécessaires à l’annulation de l’apport par les époux [S] à la société civile immobilière [2] du bien immobilier situé à CUBLIZE (RHÔNE) cadastré section F n°[Cadastre 1].

Cette injonction sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 500 € par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 6 mois dont le point de départ sera fixé au jour où le présent jugement deviendra définitif, et ce pour une durée de 180 jours.

Sur l’injonction d’avoir à procéder à la dissolution et liquidation de la SCI

La décision de création de la SCI a été prise sur conseil de la banque des époux [S] avec l’objectif d’améliorer les chances de financement de la construction projetée.

Les échanges produits viennent établir que, lors de la création de la SCI, les époux [S] avaient indiqué qu’ils y intégreraient ultérieurement leurs deux appartements lyonnais. La difficulté du transfert du permis de construire à la SCI s’agissant du bien situé à CUBLIZE ne permet dès lors pas de conclure que cette SCI se trouve désormais dépourvue d’objet. La faute de Maître [I] [R] n’entraîne donc pas la nécessité de la dissoudre, cette personne morale étant susceptible de recevoir d’autres biens immobiliers à titre d’apports.

Force est par ailleurs de constater que Maître [I] [R] ne s’est à aucun moment formellement engagé à procéder à la dissolution de la SCI.

Les époux [S] seront par conséquent déboutés de leurs demandes tendant à ce qu’il soit enjoint à Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] de procéder aux formalités nécessaires à la dissolution de la société civile immobilière [2].

II- Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une partie.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer aux autres parties la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner in solidum en tant que parties qui succombent, Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] à verser aux époux [S] la somme de 2.000,00 €.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’absence de toute demande formée par Monsieur [F] [S] ;

CONDAMNE Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] à payer à Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] épouse [S] la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance subie ;

CONDAMNE Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] à payer à Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] épouse [S] la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

ENJOINT à Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] de procéder à leurs frais à l’ensemble des formalités nécessaires à l’annulation de l’apport par les époux [S] à la société civile immobilière [2] du bien immobilier situé à CUBLIZE (RHÔNE) cadastré section F n°[Cadastre 1] ;

DIT que cette injonction est assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 500 € par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 6 mois dont le point de départ est fixé au jour où le présent jugement deviendra définitif, et que la durée de cette astreinte sera au maximum de 180 jours ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] épouse [S] de leur demande en réparation de leur préjudice matériel allégué ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [S] et Madame [C] [D] épouse [S] de leur demande tendant à ce qu’il soit enjoint sous astreinte à Maître [I] [R] et à la SCP [I] [R] de procéder aux formalités nécessaires en vue de la dissolution de la société civile immobilière [2] ;

CONDAMNE in solidum Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] à payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [I] [R] et la SCP [I] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge