TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 24/10667 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYS

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CORINTHE sis [Adresse 1], [Adresse 3] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ATRIUM GESTION SAS, et dont le Président est domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [H] [N]

Madame [P] [O] [D] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire

assistés de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYS

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [B] [H] [N] et Madame [P] [O] [D] [R] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n° 206, 323, 444 d’un immeuble « LE CORINTHE » situé [Adresse 1] – [Adresse 3] à [Localité 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. et Mme [N] de payer des charges de copropriété impayées.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, il demande au Tribunal de :

« CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [N] [P] [O] [D] et Monsieur [N] [B] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE CORINTHE sis [Adresse 1], [Adresse 3] à [Localité 8] la somme en principal de 12.880,01 € à titre de charges de copropriété impayées à compter du 02/01/2021 et arrêtées au 15/07/2024 inclus et représentant :

10.798,75 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;1.898,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965183,26 € au titre des frais d’huissier relevant des dépens.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [N] [P] [O] [D] et Monsieur [N] [B] [H] d’une condamnation au paiement de l’intérêt légal à compter :

de la mise en demeure notifiée par le cabinet ATRIUM GESTION, Syndic, en date du 07/09/2022 d’avoir à payer la somme de 14.221,16 euros ;du commandement d’avoir à payer délivré par la SCP AVALLE, huissiers de Justice en date du 09/12/2022 sur la somme de 12.292,13 € ;de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de la présente assignation ;

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYS

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [N] [P] [O] [D] et Monsieur [N] [B] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE CORINTHE sis [Adresse 1], [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 1.300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [N] [P] [O] [D] et Monsieur [N] [B] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE CORINTHE sis [Adresse 1], [Adresse 3] à [Localité 8] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer pour 183,26 €, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, du cabinet AUDINEAU- GUITTON sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. »

Cités à étude suivant les modalités de l’article 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [B] [H] [N] et Madame [P] [O] [D] [R] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 12 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiementAux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYS

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [B] [H] [N] et Madame [P] [O] [D] [N] sont copropriétaires n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 6] d’un immeuble LE CORINTHE situé [Adresse 1], [Adresse 3] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2020, 30 juin 2021, 27 juin 2022, 19 juin 2023, 24 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;les attestations de non recours correspondantes,les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots défendeurs ;un décompte de créance arrêté au 15 juillet 2024 ;le contrat de syndic.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [B] [H] [N] et de Madame [P] [O] [D] [R], hors frais de recouvrement est débiteur de 10.798,75 euros pour la période du 2 janvier 2021 au 14 juillet 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus).

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaire seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Il convient en conséquence de les condamner à s’acquitter de la somme de 10.798,75 euros au titre des charges impayées au 14 juillet 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts et de la mise en demeure en date du 7 septembre 2024 , ceux -ci seront dus à compter du 10 septembre 2022.

Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

S’agissant de la condamnation solidaire des défendeurs, le syndicat des copropriétaires ne verse pas au débat le règlement de copropriété et ne justifie pas de l’existence d’une clause de solidarité. Il ne produit en outre aucune pièce justifiant de la qualité d’époux des défendeurs, l’acte authentique de vente en date du 28 mai 2014 par lequel ils ont acquis les lots de copropriété dont s’agit mentionnant expressément qu’ils sont célibataires.

En conséquence, la solidarité entre Monsieur [B] [H] [N] et Madame [P] [O] [D] [R] sera écartée.

Sur les frais de recouvrementAux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.898,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance se décomposant comme suit :

— honoraires de mise en demeure du 07/09/2022 pour 61 euros,

— honoraires de dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 07/12/2022 pour 185 euros,

— honoraires de constitution d’hypothèque du 15/09/2023 pour 194,40 euros,

— constitution dossier avocat du 15/09/2023 pour 478,80 euros,

— honoraires transmission dossier avocat 2ème semestre 2023 du 29/12/2023 pour 478,80 euros,

— honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2024 du 28 juin 2024 pour 500,00 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne communique que le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale du 24 juin 2024 pour la période du 24 juin 2024 au 30 septembre 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement prévus pour les prestations effectuées avant cette date.

Il n’est pas davantage démontré que les honoraires de transmission à l’avocat traduiraient des diligences exceptionnelles extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens de l’article 9.1 du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n°2015-342 du 26 mars 2015), ces prestations faisant partie des frais d’administration courante répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaireL’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.300,00 euros à titre de dommages et intérêts sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement des défendeurs ait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnel pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêtsLa capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 28 août 2024 pour les charges.

Sur les demandes accessoiresSur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [H] [N] et Madame [P] [O] [D] [R] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Eric AUDINEAU du cabinet AUDINEAU-GUITTON qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais non compris dans les dépensEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYS

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [H] [N] et Madame [P] [O] [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le CORINTHE situé [Adresse 1], [Adresse 3] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ATRIUM GESTION ;

— la somme de 10.798,75 euros au titre des charges impayées au 14 juillet 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2022 ;

— la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] [N] et Madame [P] [O] [D] [R] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Eric AUDINEAU du cabinet AUDINEAU-GUITTON qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à Paris le 18 Septembre 2025.

La Greffière Le Président