ARRÊT DU

07 Septembre 2022

DB/CR

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N° RG 21/00510

N° Portalis

DBVO-V-B7F-C4OD

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Jean-Christophe NAUD

C/

S.C.I. CLOT DE ROQUES

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GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur Jean-Christophe NAUD

né le 19 Juillet 1957 à [Localité 5] (47)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Pascale LUGUET, avocate inscrite au barreau d’AGEN

APPELANT d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 06 Avril 2021, RG 20:00672

D’une part,

ET :

S.C.I. CLOT DE ROQUES

Lieu dit [Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie DELMAS, avocate inscrite au barreau d’AGEN

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Mai 2022 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS :

Par acte authentique établi le 18 novembre 2019 par M^e Margnes, notaire associé à Villeneuve sur Lot, avec la participation de M^e Claisse, Jean-Christophe Naud a vendu à la SCI Clot de Roques (la SCI), représentée par [S] [U], [Y] [Z], [O] [H] et [T] [Z] épouse [H], une propriété rurale située "[Adresse 7] (47) cadastrée section [Cadastre 8] et [Cadastre 1], d’une surface totale de 7ha 20a 74ca composée :

— d’une maison d’habitation comprenant salon/séjour, trois chambres, une cuisine, une salle de bains, une salle de gymnastique et une sellerie,

— quatre gîtes,

— une grange en pierres,

— un hangar,

— deux piscines.

Il a été précisé à l’acte que le bien était libre de toute occupation.

Le prix a été fixé à 650 000 Euros.

Par lettre du 23 janvier 2020, la SCI a écrit à M. Naud en se plaignant de ne pas avoir été informée de la présence de locataires occupant les gîtes et ayant accès à l’intégralité du domaine en vertu de quatre contrats de location de durée d’un an signés :

— le 1er septembre 2019 avec la société Sis France et Printemps du Lot (loyer mensuel : 400 Euros),

— le 5 septembre 2019 avec [K] [D] (loyer mensuel : 400 Euros),

— le 9 septembre 2019 avec [F] [N] (loyer mensuel : 600 Euros),

— le 9 septembre 2019 avec [P] [A] et [R] [E] (loyer mensuel : 550 Euros).

La SCI l’a mis en demeure de lui payer la somme de 130 000 Euros correspondant au préjudice matériel généré par cette occupation.

Par lettre du 4 février 2020, M. Naud a répondu que la SCI avait eu connaissance, avant la vente, de l’existence des baux en question.

De vains échanges sont ensuite intervenus.

Par acte du 10 mars 2020, la SCI a fait assigner M. Naud devant le tribunal judiciaire d’Agen afin de le voir condamner à lui payer une somme totale de 150 000 Euros à titre de dommages et intérêts.

Régulièrement assigné, M. Naud a constitué avocat postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Par jugement rendu le 6 avril 2021, le tribunal judiciaire d’Agen a :

— dit n’y avoir lieu à ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— condamné M. Jean-Christophe Naud à payer à la SCI Clot de Roques la somme de 10 000 Euros en réparation de son préjudice matériel et celle de 5 000 Euros en réparation de son préjudice moral,

— condamné M. Jean-Christophe Naud à payer à la SCI Clot de Roques la somme de 1 500 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Jean-Christophe Naud aux entiers dépens.

Le tribunal a admis que le vendeur avait omis d’informer la SCI de l’existence de baux en cours de validité ; mais que le calcul de la somme de 130 000 Euros n’était pas justifié, les baux en question n’ayant été signés que pour une durée d’un an ; qu’il existait également un préjudice moral généré par la privation de propriété et des injures et menaces proférées à l’encontre des responsables de la SCI par les locataires.

Par acte du 7 mai 2021, Jean-Christophe Naud a déclaré former appel du jugement indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont prononcé condamnation à son encontre.

La clôture a été prononcée le 13 avril 2022 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 4 mai 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 22 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, Jean-Christophe Naud présente l’argumentation suivante :

— La SCI a été informée de l’existence des baux avant la vente :

* par SMS du 12 août 2019, M. [Z], représentant la SCI, a été informé d’une demande de location du gîte A pour 400 Euros, puis le 4 septembre suivant que tous les gîtes allaient être donnés à bail à l’année, soit un revenu mensuel de 1 800 Euros.

* par SMS du 27 septembre 2019, la SCI a été informée de la location des gîtes à l’année en réponse à une demande de logement d’un membre de la famille, [T] [Z] qui, ensuite, est venue sur place.

* d’autres SMS des 4 et 20 novembre attestent de cette connaissance.

* M. [N], locataire, atteste avoir remis copie de son bail le soir la signature de l’acte d’achat.

* Mme [A] et M. [E] attestent que la SCI avait connaissance de leur présence et qu’elle leur a demandé de rester.

* l’acquéreur avait visité les lieux avant d’acheter et a pu constater la présence des locataires et la clause indiquant le contraire relève d’une simple erreur matérielle.

— Les sommes revendiquées ne correspondent pas à la réalité :

* la maison de maître n’a pas vocation à être donnée à bail.

* la SCI n’aurait pas pu donner à bail les gîtes comme elle le réclame.

* elle a pu encaisser 28 000 Euros de loyer.

* il ne peut répondre d’agissements violents imputés aux locataires (qui se sont vus privés de l’accès à la piscine et aux machines à laver).

— La pièce n° 18 doit être écartée des débats :

* il s’agit d’une attestation commune aux 4 représentants de la SCI, dactylographiée, qui ne contient pas toutes les mentions imposées par l’article 202 du code de procédure civile (lien de parenté ou de subordination ou de communauté d’intérêts, absence d’annexe d’un document d’identité signé).

* il ne s’agit pas d’un véritable témoignage mais d’une opinion.

* des plaintes ont été déposées par la SCI mais il n’est pas justifié des suites qui leur ont été données.

— La procédure intentée à son encontre a un caractère abusif et lui a causé un préjudice moral.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— infirmer le jugement,

— rejeter la pièce n° 18 versée par la SCI pour non-respect des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile,

— débouter la SCI de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 8 000 Euros en réparation du préjudice moral subi outre une indemnité de 4 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— mettre les dépens à sa charge.

*

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Par dernières conclusions notifiées le 4 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCI Clot de Roques présente l’argumentation suivante :

— La présence des locataires leur a été dissimulée :

* les familles [H] et [U] étaient intéressées par l’acquisition d’une propriété pouvant être transformée en chambres d’hôtes avec locations à la semaine ou par courtes périodes.

* M. Naud, leur vendeur qui exerce la profession d’agent immobilier, leur a garanti que le bien était libre de toute occupation et leur notaire s’était renseigné sur ce point, fondamental pour eux.

* l’étude du notaire rédacteur a émis un courriel le 9 juillet 2019 indiquant que M. Naud lui déclarait qu’il n’y avait pas de baux pour les gîtes.

* en outre, les baux sont mal rédigés, il existait des arrangements spéciaux, et elle a refusé l’encaissement des loyers perçus par M. Naud.

* sa pièce n° 18 peut être prise en compte.

* lors la visite, si les membres de la SCI ont pu constater la présence de personnes, comme Mme [A], à aucun moment il ne leur a été dit qu’ils étaient locataires.

* les locataires ont été instrumentalisés par M. Naud mais ont néanmoins fini par quitter les lieux.

— Elle doit être indemnisée des préjudices subis :

* elle n’a pu jouir de son bien à sa guise.

* M. Naud et l’agence Citya ont estimé la valeur locative mensuelle de la maison de maître à 1 110 Euros et celle des gîtes à 250/300 Euros en basse saison et 550/800 Euros en haute saison.

* il existe une perte pour 35 semaines de location possible.

* ce n’est qu’à partir d’août 2020 que les gîtes ont pu être donnés à bail.

* elle subit également un préjudice moral tenant aux mensonges commis et au comportement des locataires.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement sauf à porter à 130 000 Euros l’indemnisation de son préjudice matériel et à lui allouer la somme de 20 000 Euros en indemnisation du préjudice moral,

— le condamner à lui payer la somme de 4 000 Euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

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MOTIFS :

1) Sur la demande présentée par M. Naud tendant à ce que la pièce n° 18 soit écartée des débats :

Cette pièce est constituée par une note sur les circonstances du litige établie par [T] [Z], [Y] [Z], [O] [H] et [S] [U], ainsi que par des attestations établies par ces personnes.

M. Naud fonde sa demande sur le fait que ces attestations ne sont pas conformes à l’article 202 du code de procédure civile.

Mais les dispositions de ce texte, qui réglemente le contenu et la forme des attestations produites en justice, ne sont pas prescrites à peine de nullité.

Cette pièce ne peut donc a priori être écartée des débats.

La demande doit être rejetée.

2) Au fond :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

En premier lieu, il est constant que la SCI a acquis la propriété afin de pouvoir y exercer une activité de gîtes et location de vacances.

Les équipements et les lieux sont destinés à une telle activité : gîtes, piscines dont une peut être réservée aux clients, salle de gymnastique, vastes étendues de prairies.

Les représentants de la SCI en ont informé M^e Margnes lors des discussions préalables à l’achat et celui-ci a interrogé M. Naud.

Par courriel du 9 juillet 2019, M^e Margnes a indiqué à M^e Claisse, notaire des acquéreurs :

'M. Naud m’informe qu’il n’existe aucun bail pour les gîtes.'

Dans l’acte de vente du 18 novembre 2019, M. Naud a réitéré cette déclaration dans les termes suivants :

'Le vendeur déclare, sur l’état, l’affectation et l’occupation du bien (…) que l’immeuble est actuellement libre de toute occupation.'

Or, il est acquis que les 1er, 5, et 9 septembre précédent, M. Naud avait donné à bail les gîtes en vertu de quatre contrats.

Il en résulte que M. Naud recherchait des locataires lorsqu’il a répondu au notaire qu’il n’existait aucun bail en cours, et surtout qu’il a délibérément trompé la SCI sur la présence de locataires lors de la vente.

En deuxième lieu, M. Naud déclare qu’en réalité, la SCI aurait été informée de l’existence de ces baux avant la vente.

Au soutien de cette affirmation, il produit les éléments suivants :

— Des SMS envoyés à [G] [Z] : ces éléments sont inopérants, cette personne n’étant pas représentante de la SCI.

— Le témoignage de [F] [N] :

M. [N] se limite à attester de façon assez vague qu’à la mi-octobre 2013, à l’occasion de la visite des 'futurs propriétaires’ sans autre dénomination des personnes rencontrées, il leur a remis en mains propres une copie de son bail.

Ce témoignage ne peut toutefois qu’être pris avec circonspection compte tenu de l’intérêt qu’a son auteur à prétendre être en situation régulière vis à vis de la SCI.

— Le témoignage commun de [P] [A] et [R] [E] :

Ces témoins déclarent avoir assisté à des échanges verbaux entre M. Naud et M. [Z], mais comme indiqué plus haut, ce dernier n’est pas gérant de la SCI.

Ils ajoutent que [S] [U] leur a proposé un 'arrangement’ consistant à pouvoir rester dans les lieux jusqu’à fin décembre 2019 en s’occupant du domaine.

Mais ils ne prétendent pas avoir informé les acquéreurs qu’ils avaient signé un bail le 9 septembre précédent.

En outre, tout comme pour le témoignage précédent, ces déclarations ne peuvent qu’être prises avec circonspection compte tenu de l’intérêt qu’ont leurs auteurs à prétendre être en situation régulière vis à vis de la SCI.

En tout état de cause, d’une part, il n’existe aucun élément concernant la location à la société Sis et Printemps du Lot, ainsi qu’à Mme [D], et d’autre part et surtout, à supposer même, pour les besoins du raisonnement, que la SCI ait été informée de la signature de baux en septembre 2019, il appartenait à M. Naud de ne pas déclarer, dans l’acte authentique de vente, que les locaux vendus étaient libres de toute occupation, dès lors qu’avec cette affirmation, il laissait entendre à la SCI que les éventuels baux signés antérieurement avaient pris fin.

Il en résulte que c’est à juste titre que le tribunal a reconnu la faute commise par M. Naud et écarté les demandes présentées par ce dernier.

En troisième lieu, le comportement du vendeur a privé la SCI de revenus locatifs depuis la date du 18 novembre 2019 jusqu’en juillet 2020 inclus.

Sur la base des loyers fixés en septembre 2019, conformes au marché, qui ne concernaient pas toute la propriété, de sorte que la SCI n’a pas été privée de la jouissance de la maison de maître, le manque à gagner doit être ainsi calculé :

— partie donnée à bail à Sis France et Printemps du Lot : 170,69 Euros (13 jours en novembre 2019) + 3 200 Euros (décembre 2019 à juillet 2020), soit 3 370,69 Euros,

— partie donnée à bail à [K] [D] : 170,69 Euros (13 jours en novembre 2019) + 3 200 Euros (décembre 2019 à juillet 2020), soit 3 370,69 Euros,

— partie donnée à bail à [F] [N] : 260 Euros (13 jours en novembre 2019) + 4 800 Euros (décembre 2019 à juillet 2020), soit 5 060 Euros,

— partie donnée à bail à [P] [A] et [R] [E] : 238,29 Euros (13 jours en novembre 2019) + 4 400 Euros (décembre 2019 à juillet 2020), soit 4 638,29 Euros.

M. Naud sera condamné à payer la somme de 3 370,69 + 3 370,69 + 5 060 + 4 638,29 = 16 201,38 Euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement sera réformé sur le montant alloué.

3) Sur les demandes annexes :

En premier lieu, la fausse déclaration commise par M. Naud a seulement causé à la SCI un manque à gagner locatif, exclusif de tout préjudice moral.

En second lieu, les altercations auxquelles se sont livrés les locataires ne peuvent être imputées à M. Naud.

Par conséquent, la demande d’indemnisation d’un préjudice moral doit être rejetée et le jugement infirmé sur ce point.

Enfin, l’équité impose de condamner l’appelant à payer à la SCI, en cause d’appel, la somme de 4 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— DIT n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n° 18 contenu au dossier de la SCI Clot de Roques ;

— CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a condamné M. Jean-Christophe Naud à payer à la SCI Clot de Roques la somme de 10 000 Euros en réparation de son préjudice matériel et celle de 5 000 Euros en réparation de son préjudice moral,

— STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,

— CONDAMNE Jean-Christophe Naud à payer à la SCI Clot de Roques la somme de 16 201,38 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’occupation non déclarée de la propriété vendue ;

— REJETTE la demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;

— CONDAMNE Jean-Christophe Naud à payer à la SCI Clot de Roques, en cause d’appel, la somme de 4 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Jean-Christophe Naud aux dépens de l’appel.

— Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente, et par Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière,La Présidente,