Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 DECEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/17499 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAUVN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 18/09299

APPELANTE

SCI PAPILLON

immatriculée au RCS de Castres sous le numéro 819 255 886

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel EL KAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : P0013

ayant pour avocat plaidant : M^e Raphaël DELATTE, avocat au barreau de PARIS, toque :

C427

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic le cabinet […], SAS immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 328 413 000

C/O CABINET […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, toque : G0313

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique du 30 juin 2016, la société Papillon a acquis les lots n° 2, 22 et 26 de l’immeuble sis […] à Aulnay-sous-Bois. Les lots n° 2 et 26 correspondent à un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A et à un petit local au rez-de-chausée du bâtiment B.

Par acte d’huissier du 22 août 2018, la société Papillon a fait assigner le syndicat des copropriétaires du […] à Aulnay-sous-Bois en vue d’obtenir judiciairement l’autorisation de réaliser des travaux aux fins de création d’un conduit extérieur compte tenu de l’ouverture d’une sandwicherie au sein de l’immeuble, travaux qui lui avaient été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par jugement du 24 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— rejeté les demandes de la société Papillon,

— condamné la société Papillon à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l’article 700 et aux dépens.

La société Papillon a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 septembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 septembre 2021 après un report de l’ordonnance de clôture accepté le 1er septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 27 août 2021 par lesquelles la société Papillon, appelante, invite la cour, au visa des articles 25 et 30 la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à :

— la recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondée,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

Statuant à nouveau,

— annuler le refus de l’autorisation de travaux qu’elle sollicite et votée par le syndicat lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2018,

— l’autoriser à réaliser des travaux en vue la création d’un conduit extérieur pour une sandwicherie, au sein de l’immeuble, conformément au projet décrit,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 80 000 euros en réparation de son préjudice économique,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu les conclusions du 14 septembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, de :

— déclarer la société Papillon mal fondée en son appel,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

' rejeté les demandes de la société Papillon,

' condamné la société Papillon à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance,

En tout état de cause,

— débouter la société Papillon de sa demande de dommages et intérêts, et d’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Papillon à lui verser une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

En vertu de l’article 25 de la du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En application de l’article 30 de la même loi, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation

prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé judiciairement à exécuter, aux conditions fixés par le juge, tous travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble ;

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;

Il résulte enfin de l’article 9 de la loi précitée que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; il est de principe que dès lors que le règlement de copropriété ne prohibe pas l’exercice d’activités spécifiques, le propriétaire d’un lot dont la destination est commerciale, est libre d’exercer ou d’y faire exercer le commerce de son choix, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

En l’espèce, suivant l’article 3 du règlement de copropriété de l’immeuble du […], 'les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement, pourvu que le commerce ou l’industrie exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant de l’immeuble’ ;

Par ailleurs, il est constant que les 22 septembre 2016, 17 novembre 2016, 31 janvier 2017 et 31 mai 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de la société Papillon tendant à la création d’une cheminée en vue de l’installation d’une sandwicherie ; l’avant-projet d’aménagement des lieux en vue de la création d’un restaurant 'Chicken Spot', réalisé par la société Delerue & Associés Architectes, joint à la convocation de l’assemblée du 17 novembre 2016, prévoit la fourniture et la pose d’un extracteur de fumées en vue du raccordement d’une hotte, installée dans le faux plafond de la cuisine, raccordé à un conduit en acier qui doit être fixé le long de la façade sur cour ;

Le règlement de copropriété permettant l’exploitation d’un commerce au rez-de-chaussée de l’immeuble, à la condition qu’elle n’entraîne pas de nuisances pour les autres occupants, l’ouverture d’un commerce de bouche, fût-il une sandwicherie, est conforme à la destination de l’immeuble ; il est en outre relevé qu’une brasserie-pizzeria y est déjà exploitée, sans que cette activité n’ait été critiquée par les autres copropriétaires et que le projet d’installation du conduit d’extraction de fumée est destiné à permettre une meilleure ventilation des locaux concernés et à contribuer ainsi à de meilleures conditions de jouissance ;

Pour faire obstacle à l’autorisation sollicitée, le syndicat des copropriétaires invoque une série de nuisances, en termes de bruit, d’apparence esthétique, de vibration et d’odeurs ; or, l’activité de restauration rapide ne peut être par principe assimilée à une activité génératrice de nuisances olfactives ou sonores, chacun des griefs devant être apprécié en fonction de l’environnement dans lequel se trouve l’immeuble ;

Concernant les futurs inconvénients olfactifs à craindre de la seule circonstance que le restaurant Chicken Spot servira des produits frits, il est établi que l’objectif de l’installation d’un conduit d’extraction est précisément d’éviter les nuisances olfactives grâce à l’évacuation de l’air et des fumées par ledit conduit ;

Ainsi qu’il est indiqué dans l’avant-projet établi par la société Delerue & Associés Architectes, «Ce conduit doit assurer une étanchéité parfaite et sa sortie hors toiture sera éloignée de toute ouverture ou prise d’air» ;

Cet éloignement du conduit avec les ouvertures, notamment les fenêtres des appartements situés à

proximité, garantit la conformité du projet avec le règlement sanitaire de la ville de Paris, contrairement à ce que soutient l’intimé ;

L’installation du conduit d’extraction représente même une amélioration dans la mesure où il permet une meilleure ventilation des locaux concernés ;

Il s’ensuit que les éventuelles odeurs de friture seront évacuées au-dessus des toits, de sorte qu’aucun occupant de l’immeuble n’aura à les subir ;

S’agissant de la nuisance esthétique dont fait état l’intimé en ce que la fixation du conduit porterait atteinte à l’harmonie de l’immeuble, il ressort du montage photographique établi par le cabinet Delerue & Associés Architectes que le conduit sera installé sur la façade arrière du bâtiment donnant sur la voie ferrée, de sorte que la cheminée n’apparaîtra pas à la vue des occupants et des passants depuis la rue et que le conduit, d’un diamètre de 35 centimètres, ne sera que faiblement visible et seulement depuis la cour intérieure ;

La cour constate par conséquent que l’installation du conduit, qui ne saurait être assimilée à une appropriation de parties communes du seul fait de sa fixation sur le mur pignon, n’est pas de nature à entraîner des désagréments visuels ou esthétiques ;

S’agissant de la nuisance sonore dont fait état le syndicat, force est de constater que l’installation du restaurant Chicken Spot n’est pas de nature à générer des nuisances sonores particulières et supplémentaires puisque l’immeuble se situe dans une rue passante d’un quartier animé ; c’est donc à tort que les premiers juges ont considéré que des bruits seraient susceptibles d’incommoder les habitants de l’immeuble ;

L’immeuble du […] est bordé à l’arrière par une voie de chemin de fer et est situé au pied de la gare de RER d’Aulnay-sous-Bois ; de l’autre côté des voies ferrées, à une distance d’environ 20 mètres des fenêtres situées à l’arrière du bâtiment, sont exploités deux restaurants de sushis, […], et un restaurant mexicain, O’ Z A, tous ouverts à des horaires comparables à ceux du futur établissement Chicken Spot ;

Par l’avant, l’immeuble se trouve à l’intersection des avenues Germain Papillon, B C et D E, sur lesquelles il est recensé un nombre important de commerces, notamment le commerce exploité dans le local mitoyen de celui détenu par la SCI Papillon, au sein du même immeuble, qui est la Brasserie de la Gare pratiquant déjà une activité de restauration-pizzeria ; outre cette brasserie, d’autres commerces de restauration dans un rayon de 50 mètres autour de l’immeuble sont installés, notamment la brasserie Le Relais, un vendeur de kebabs et une épicerie vendant de l’alcool entre autres denrées, ces deux derniers commerces étant ouverts jusqu’à une heure très tardive et en tout état de cause cas au-delà de 23h30, heure de fermeture envisagée de la sandwicherie ;

Il est également établi que les abords de l’immeuble sont déjà très fréquentés, l’exploitation de la sandwicherie n’étant donc pas nécessairement propice à générer une affluence supplémentaire, ni des nuisances sonores particulières dans un quartier déjà animé, commerçant et bruyant, peu important qu’ils ne soient pas implantés dans l’immeuble du […] ;

S’agissant enfin de la nuisance vibratoire mentionnée par le syndicat, il n’y a pas lieu de considérer que le passage des fumées dans le conduit fixé à l’immeuble principal est susceptible de provoquer des vibrations nuisibles, notamment en ce que le conduit sera fixé le long de la façade sur cour à l’aide de colliers anti-vibratil ;

En revanche, le fonctionnement du moteur de l’extracteur de fumée pourrait être source de vibrations ; à cet égard, l’avant-projet établi par la société Delerue & Associés Architectes prévoit la pose d’un

extracteur de fumée dont «le moteur sera installé à l’intérieur de la cuisine accessible pour un nettoyage régulier et sera raccordé à un conduit en acier galvanisé diamètre 35 cm environ», dissipant ainsi toute crainte concernant d’éventuelles vibrations ;

La cour constate par ailleurs, au vu des pièces versées par la société Papillon, que la cuisine se trouvera dans le lot n° 26 qui est constitué d’un petit local structurellement séparé de l’édifice principal auquel il est simplement accolé et appartenant seulement à l’appelante ; ainsi, dès lors que le moteur ne sera pas physiquement situé dans l’immeuble occupé par les autres copropriétaires, l’impact vibratoire éventuel pour la structure de ce bâtiment sera inexistant ;

Il résulte de ce qui précède que les travaux projetés ne sont pas de nature à entraîner des nuisances au préjudice des autres copropriétaires et les travaux consistant dans la création d’un conduit extérieur pour une sandwicherie dont la SCI Papillon sollicite l’autorisation seront déclarés conformes à la destination de l’immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

Il convient par conséquent d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’autorisation de travaux sollicitée ;

Sur l’abus de droit de l’assemblée générale

Il est de principe que l’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision adoptée dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;

L’abus de majorité est alors caractérisé en présence de deux conditions cumulatives : une résolution d’assemblée générale qui doit être contraire à l’intérêt de la copropriété et une résolution constitutive d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires ;

Le copropriétaire qui fait état d’un abus de majorité, qui doit être distingué de la simple opposition d’intérêts propre au système de vote majoritaire, doit apporter les preuves suffisantes tendant à démontrer que la décision prise est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ;

En l’espèce, l’appelante prétend à un abus de majorité, au motif que le refus des copropriétaires serait justifié par les intérêts économiques d’un copropriétaire – M^me F de la Besn – qui refuserait une mise en concurrence avec son locataire qui exploiterait un commerce de bar-tabac, brasserie et pizzeria ;

Le refus de l’assemblée générale d’autoriser des conduits d’extraction de fumées indispensables à l’activité de restauration ne saurait être considéré comme abusif dès lors que s’agissant d’un immeuble à usage mixte d’habitation et de commerce, il n’est pas inapproprié ou exagéré de la part des copropriétaires d’avoir pu craindre des nuisances lors de la première assemblée générale tenue le 22 septembre 2016, au cours de laquelle avait été sollicité un complément d’information ;

Lors de l’assemblée du 17 novembre 2016, et bien que la SCI Papillon ait accompagné sa demande d’autorisation d’une documentation complète précisant l’implantation et la consistance des travaux en vue de la bonne information des copropriétaires, l’assemblée a continué de refuser à trois reprises la demande de travaux ;

Toutefois, pour peu légitime que soit la décision de refus, elle n’en demeure pas moins animée par le souci d’éviter des nuisances atteignant l’ensemble de la copropriété, et non par des préoccupations étrangères à l’intérêt de la copropriété ou inspirées par un esprit de vindicte particulier à l’encontre de l’appelante, ce qui est conforme à l’intérêt collectif de la copropriété ;

Au surplus, la cour constate pour la résolution n°17 de l’assemblée générale du 31 mai 2018 que quatre copropriétaires sur six ont votés 'contre', et qu’il ne peut dès lors être fait état de la seule opposition de M^me F de la Besn et de M^me X, sa mère, au motif d’une crainte de concurrence avec son locataire commercial ;

Par conséquent, la SCI Papillon n’établit pas que la décision est contraire aux intérêts collectifs de la copropriété ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires ;

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a retenu aucun abus de majorité et a rejeté les demandes de la société Papillon de ce chef ;

Sur le préjudice subi par la SCI Papillon

La SCI Papillon évoque un préjudice résultant du refus opposé par l’assemblée générale pour la création d’un conduit extérieur de sandwicherie, en prétendant à une perte de chance de donner son local à bail et, partant, de percevoir des loyers ;

Il est de principe que l’indemnisation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ;

En l’espèce, la SCI Papillon produit un courrier de M. et M^me Y, lequel évoque, en septembre 2016, son intérêt pour le local proposé en location, en se portant acquéreur du fonds de commerce en vue d’y installer un restaurant du nom de Chicken Spot ; le loyer mensuel convenu pour la mise à bail du local était de 1 500 euros, soit une somme de 18 000 euros par an, outre un droit d’entrée de 60 000 euros ;

L’appelante soutient que les refus répétés de l’assemblée générale l’ont privée de la chance de donner son local à bail commercial et de percevoir des loyers commerciaux qu’elle aurait pu commencer à percevoir à partir du mois de janvier 2017 compte tenu du délai pour la signature du bail commercial ; elle prétend que le gain espéré au titre des loyers sur les trois dernières années s’élève à la somme de 54 000 euros, outre le droit d’entrée de 60 000 euros, soit un total de 114 000 euros et que, s’agissant d’une perte de chance, le préjudice correspondra à une proportion du gain espéré, évalué à 80 000 euros ;

Or, rien ne permet d’affirmer que les parties auraient contractées sur cette base, sans négociation, notamment eu égard aux travaux à entreprendre pour pouvoir installer une sandwicherie ; en outre, il est apparu que le candidat potentiel s’est rétracté six mois plus tard, soit en février 2017, donc préalablement à l’assemblée générale du 31 mai 2017, et celle du 31 mai 2018 ; de même, ce seul courrier de M. et M^me Y, corroboré par aucun autre échange, ne saurait valoir offre ferme de prendre à bail le local commercial ;

Enfin, la société Papillon a installé depuis le mois de juillet 2019 un commerce de salon de coiffure dans les locaux dont elle est propriétaire, de sorte qu’elle rentabilise son local commercial depuis cette date ;

Il y a par conséquent lieu de dire que la SCI Papillon a subi un préjudice économique entre le 17 novembre 2016, date de la deuxième assemblée générale ayant refusé la demande de travaux sans motif légitime alors que la SCI Papillon a accompagné sa demande d’une documentation complète précisant l’implantation et la consistance des travaux, et le 1er juillet 2019, date d’arrivée d’un nouveau locataire ;

S’analysant en une perte de chance de percevoir des loyers évaluée à 33 % au regard de ce qui précède, la cour retient un préjudice de 9 405 euros (1 500 euros x 19 mois x 33 %) ;

Il y a par conséquent lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté toute demande de dommages-intérêts au titre du préjudice économique et de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à l’appelante la somme de 9 405 euros de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI Papillon la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La solution apportée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise la SCI Papillon à effectuer ou à faire effectuer à ses frais les travaux prévus au descriptif (avant-projet de la société Delerue & Associés Architectes) transmis à l’assemblée générale du 17 novembre 2016 en vue la création d’un conduit extérieur pour une sandwicherie, au sein de l’immeuble sis […] – 93600 Aulnay-sous-Bois ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Aulnay-sous-Bois (93600) à verser à la SCI Papillon la somme de 9 405 euros en réparation de son préjudice économique ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Aulnay-sous-Bois (93600) aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI Papillon la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande des parties.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT