Cour d'appel d'Agen, Chambre civile, 4 décembre 2024, n° 23/00724

TGI Cahors 4 août 2023

CA Agen
Infirmation partielle 4 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la demande de condamnation au titre du surcoût du prêt
La cour a jugé que la demande de surcoût du prêt était nouvelle et n'était pas fondée sur des éléments de preuve suffisants, la SARL CG [N] n'ayant pas démontré de lien de causalité avec la vente.
Rejeté
Demande d'indemnité d'immobilisation
La cour a confirmé le jugement en rejetant cette demande, considérant qu'elle n'était pas justifiée.
Rejeté
Demande de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre l'immeuble
La cour a confirmé que la perte de chance était justifiée et que le montant des dommages-intérêts était adéquat.
Accepté
Caractère parfait de la vente
La cour a confirmé que la vente était parfaite et que les conditions étaient remplies.
Accepté
Demande de dommages-intérêts pour perte locative
La cour a jugé que la perte locative était justifiée et a confirmé le montant des dommages-intérêts accordés.
Rejeté
Demande de condamnation au titre du surcoût du prêt
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle n'était pas fondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Agen, ch. civ., 4 déc. 2024, n° 23/00724
Juridiction :	Cour d'appel d'Agen
Numéro(s) :	23/00724
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Cahors, 4 août 2023, N° 22/00020
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	12 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Mustapha YASSFYBarry ZOUANIA
Cabinet(s) :	SOCIETE D'AVOCATS CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON
Parties :	son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège RCS MONTAUBAN, SARL CG [ N ] c/ SCI LEBENRUKE

Texte intégral

ARRÊT DU

04 Décembre 2024

AB / NC

— --------------------

N° RG 23/00724

N° Portalis DBVO-V-B7H -DET2

— --------------------

Jonction avec

le RG 23/00714

SARL CG [N]

[P] [T]

SCI LEBENRUKE

— -----------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 24-340

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SARL CG [N] pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège RCS MONTAUBAN 423 957 349

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Christian CALONNE, membre de la SELARL CALONNE – HADOT-MAISON, avocat postulant au barreau de LOT, et M^e Barry ZOUANIA, membre de la SCP CAMBRIEL STREMOOUHOFF GERBAUD-COUTURE, avocat plaidant au barreau du TARN-ET-GARONNE

APPELANTE d’un jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 04 août 2023, RG 22/00020

D’une part,

ET :

Monsieur [P] [T]

né le 26 mai 1968 à [Localité 4]

de nationalité française, gérant de société

domicilié : [Adresse 8]

INTIMÉ

SCI LEBENRUKE pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège RCS CAHORS 443 096 888 00021

[Adresse 8]

ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE

Tous deux représentés par M^e Mustapha YASSFY, avocat au barreau du LOT

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 09 octobre 2024 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 29 août 2023 par la SARL CG [N] à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 4 août 2023.

Vu les conclusions de la SARL CG [N] en date du 1er juillet 2024.

Vu les conclusions de M [P] [T] et de la SCI LEBENRUKE en date du 17 mai 2024.

Vu l’ordonnance de clôture du 24 juillet 2024 pour l’audience de plaidoiries fixée au 9 octobre 2024.

— -----------------------------------------

M [T] s’est porté acquéreur d’un bâtiment de stockage, figurant au cadastre Section AE, n° [Cadastre 2], lieudit [Localité 6] à [Localité 5] (Lot), d’une surface totale de 00 ha 56 a 21 ca, moyennant le prix de 250.000 euros payable comptant, et mis en vente par la SARL CG [N], dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte d’huissier de justice délivré le 18 janvier 2022, M [T] a assigné la SARL CG [N] aux fins de voir :

— constater le caractère parfait de la vente par la SARL CG [N] au profit de M [T] d’un bâtiment de stockage, figurant au cadastre section AE, n° [Cadastre 2], lieudit [Localité 6] à [Localité 5] (Lot), d’une surface totale de 00 ha 56 a 21 ca, moyennant le prix de 250.000 euros payable comptant, et mis en vente par la SARL CG [N], dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 3].

— dire que la SARL CG [N] devra signer le compromis de vente puis l’acte authentique de vente concernant le bien susvisé en l’étude de Me [B] [W], notaire associé, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard.

Il complète ses demandes par conclusions en date du 3 janvier 2023 et réclame en outre la condamnation de la sarl CG [N] à lui payer les sommes de :

—  104.99,98 euros (sic), au titre de la perte locative, somme à parfaire à raison de 5.833 € par mois, à la date du jugement à venir

—  5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 4 août 2023, le tribunal judiciaire de CAHORS a notamment :

— jugé que M [T] et la SARL CG [N] étaient parvenus à un accord sur la chose et sur le prix et que la vente par la SARL CG [N] au profit de M [T] d’un bâtiment de stockage, cadastré section AE n° [Cadastre 2] lieudit [Localité 6] à [Localité 5] (Lot), d’une surface totale de 00 ha 56 a 21 ca moyennant le prix de 250.000 euros payable comptant, était parfaite.

— jugé que la SARL CG [N] devrait signer le compromis de vente concernant le bien susvisé en l’étude de Me [B] [W] notaire associé de l’office notarial de Maître [B] [W] et de Me [D] [O]-[W] dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard.

— jugé que la SARL CG [N] devrait signer l’acte authentique de vente concernant le bien sus visé en l’étude de Me [B] [W] notaire associé de l’office notarial de Me [B] [W] et de Me [D] [O]-[W] dans le délai de trois mois sauf meilleur accord entre les parties, suivant la signature du compromis de vente, sous peine d’astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard.

— condamné la SARL CG [N] à payer à M [T] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de louer l’immeuble.

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

— condamné la SARL CG [N] aux entiers dépens.

— condamné la SARL CG [N] à payer à M [T] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 19 octobre 2023, un compromis de vente a été signé, au titre de l’exécution provisoire et sous réserve de l’appel en cours, entre la SARL CG [N] et M. [T], avec faculté de substitution pour ce dernier. Le 10 janvier 2024, l’acte authentique de vente a été signé entre la SARL CG [N] et la SCI LEBENRUKE dont M. [T] est le co-gérant et associé à 48%.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel à l’exception de celui ayant débouté les parties du surplus de leurs demandes

La SARL CG [N] demande à la cour de :

— réformer le jugement des chefs visés à la déclaration d’appel.

— statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable, par application de l’article 910-4 du code de procédure civile, la demande adverse tendant à condamner la SARL CG [N] à payer à M [T] et la SCI LEBENRUKE la somme de 32.000 euros, au titre du surcoût du prêt.

— débouter M [T] et la SCI LEBENRUKE de l’intégralité de leurs demandes.

— condamner M [T] à lui payer :

* une indemnité d’immobilisation de 2.900 euros par mois depuis l’assignation délivrée le 06 janvier 2022, soit 87.000 euros (2.900 euros x 30 mois) à la date de la clôture devant intervenir le 18 juillet 2024, somme à parfaire à raison de 2.900 euros par mois à la date de délibéré de l’arrêt à intervenir.

* la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à la perte de chance de pouvoir vendre l’immeuble.

* une indemnité de 10.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel.

— déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à la SCI LEBENRUKE.

— ordonner l’expulsion de tous occupants tenant leurs droits de M [T] ou de la SCI LEBENRUKE.

— ordonner la mainlevée de la saisie-attribution du prix de vente pratiquée le 12 janvier 2024 par M [T].

Monsieur [T] et la SCI LEBENRUKE demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté le caractère parfait de la vente CG [N] au profit de M [T] d’un bâtiment de stockage, figurant au cadastre : Section AE, n° [Cadastre 2], Lieudit [Adresse 7] à [Localité 5] (LOT), d’une surface totale de 00 ha 56 a 21 ca, moyennant le prix de 250.000 euros payable comptant, et mis en vente par la SARL CG [N], dont le siège social est [Adresse 1].

— constater que l’acte authentique de vente a été reçu le 10 janvier 2024.

— condamner la SARL CG [N] à leur payer la somme de 104.99,98 euros, au titre de la perte locative, somme à parfaire à raison de 5.833 euros par mois, à la date de l’arrêt à venir.

— condamner la SARL CG [N] à leur payer la somme de 32.000 euros, au titre du surcoût du prêt,

— débouter la SARL CG [N] de l’intégralité de ses demandes, contraires aux présentes,

— débouter la SARL CG [N] de sa demande d’indemnité d’immobilisation de 2.900 euros par mois depuis l’assignation délivrée le 06 janvier 2022, soit 66.700 euros au 06 novembre 2023, somme à parfaire à raison de 2.900 euros par mois à la date de l’arrêt à intervenir.

— débouter la SARL CG [N] de sa demande dommages-intérêts pour un montant de 20.000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de chance de pouvoir vendre l’immeuble.

— condamner la SARL CG [N] à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL CG [N] aux entiers dépens, de première instance et d’appel, ainsi que les frais de publications à la conservation des hypothèques.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la vente :

Les parties ont procédé à la vente du bien litigieux par acte authentique dressé par Me [W], notaire à [Localité 9], en date du 10 janvier 2024. Cet acte mentionne l’existence de la présente procédure dans son exposé, mais ne comporte aucune clause suspensive.

Il apparaît en outre que le mandat pour vendre donné par M [N] [C] en qualité de gérant de la SARL CG [N] ne fait état d’aucune condition suspensive et ne rappelle pas le présent litige.

Il en résulte que par la vente du 10 janvier 2024 le vendeur a renoncé à critiquer la validité de la vente du bien litigieux.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu que la vente était parfaite et a statué sur l’établissement des actes, sauf en ce qu’il a ordonné une astreinte qui n’a plus d’objet.

Les acquéreurs ne sollicitent pas la condamnation du vendeur au paiement des frais de publications à la conservation des hypothèques, étant relevé que le compromis de vente stipule que l’acquéreur paiera tous les frais droits et émoluments de l’acte authentique.

Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette les demandes reconventionnelles du vendeur au titre d’une indemnité d’immobilisation, perte de chance de vendre l’immeuble et expulsion des acquéreurs.

2- Sur la demande au titre du surcoût du prêt :

Cette demande est nouvelle devant la cour, cependant il peut être considéré que la demande en paiement d’une perte de loyer s’analyse en une demande de réparation du préjudice résultant du décalage dans le temps de la vente, dont relève le surcoût du prêt.

Dès lors que les acquéreurs estimaient que la vente était parfaite dès 2021, il leur revenait de prendre les moyens d’en payer le prix aux conditions en vigueur à cette date. Le fait de souscrire un emprunt postérieurement à des conditions défavorables résulte du choix des acquéreurs, et est sans lien de causalité avec la conclusion effective de la vente en 2024.

Leur demande de ce chef est rejetée et le jugement est complété en ce sens.

3- Sur la perte de chance de percevoir des loyers :

Les acquéreurs produisent un courriel en date du 18 juin 2021 émanant de M [J] [K] responsable patrimoine et achats hors négoce dont l’adresse électronique se termine par @saint-gobain.com : suite à notre visite sur site voici les éléments cibles pour notre projet à [Localité 5] : 1 : loyer de 70 k€ par en ; 2 : 700 m² de surface chaude commune POINT P/CEDEO ; 3 : 1.000 m² de stockage couvert H.7m type auvent disposé en tiroirs (attention à l’entrave des travées) ; 4 : une entrée/sortie commune ; 5 : précision sur l’enrobé au poinçonnage de nos chariots élévateurs 3,5T à pneus pleins souples = 16,63 kg/cm². En parallèle le plan va être retravaillé par notre architecte et notre marchandiseur parc.

Les plans joint établissent que le bâtiment existant doit être intégralement remodelé.

Il ressort de l’acte authentique de vente que l’acquéreur s’engage à effectuer des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI et ce dans un délai de quatre ans.

La SARL CG [N] produit un rapport d’expertise en évaluation de la valeur locative commerciale dressé M [X] en date du 30 août 2022, non contradictoire mais dont les conclusions ne sont pas contestées qui établit que la valeur locative du bien dans son état au jour de la vente est de 2.900,00 euros par mois.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les acquéreurs justifient d’une perte de chance de percevoir des loyers. Le point de départ de cette perception, fixé par le premier juge au 15 octobre 2021 date de la dénonciation de la sommation à comparaître devant le notaire, doit être décalé d’un an pour prendre en considération les travaux envisagés par les acquéreurs. La prise de possession du bien au jour de la conclusion du bail authentique met un terme à la période à retenir.

Au vu de ces éléments, l’indemnisation de cette perte de chance a été justement évaluée par le premier juge à la somme de 50.000,00 euros.

Le jugement est confirmé sur ce point.

4- Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties succombe, chacune d’elles supporte les dépens d’appel, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a assorti les condamnations à la signature des actes d’une astreinte,

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit n’y avoir lieu à astreintes,

Y ajoutant

Déboute Monsieur [T] et la SCI LEBENRUKE de leur demande relative au surcoût du prêt,

Dit que chacune des parties supporte la charge des dépens d’appel par elle avancés.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,