ARRÊT DU

10 Septembre 2025

VS / NC

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N° RG 24/01014

N° Portalis DBVO-V-B7I -DJBS

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SAS COLITEL LOCAGERS

C/

S.C.I. BAGI BRICO

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 244-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SAS COLITEL LOCAGERS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTE d’une ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire d’AUCH en date du 03 septembre 2024,

RG 23/00053

D’une part,

ET :

SCI BAGI BRICO prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

RCS [Localité 3] 533 035 978

[Adresse 11]

[Localité 2]

représentée par M^e Mathieu GENY, SELARL MISSIO, avocat au barreau du GERS

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 19 mai 2025, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Valérie SCHMIDT, Conseiller

qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre elle-même de :

Dominique BENON et Anne Laure RIGAULT, Conseillers

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 11 octobre 2013, la SAS Colitel Locagers a consenti à la SCI Bagi Brico une convention d’occupation précaire sur un terrain lui appartenant de 400m² cadastré section [Cadastre 4], [Adresse 10] à Pavie aux fins d’installation d’un dispositif contre l’incendie sous la forme d’une bâche d’eau et dont le terme était prévu pour une durée maximale de deux ans, à compter de sa signature à défaut de quoi, elle serait purement et simplement résiliée.

Par exploit du 30 septembre 2021, la SAS Colitel Locagers a fait signifier à la SCI Bagi Brico la résiliation de la convention d’occupation précaire et lui a fait commandement d’avoir à quitter les lieux sous quinzaine.

Par exploit du 08 mars 2023, la SAS Colitel Locagers a fait assigner la SCI Bagi Brico devant le juge des référés d’Auch aux fins de voir prononcer son expulsion et sa condamnation à lui régler les indemnités d’occupation depuis les cinq dernières années.

Par ordonnance du 07 novembre 2023, le juge des référés a avant dire droit ordonné la réouverture des débats et a enjoint à la SAS Colitel Locagers d’appeler en la cause la commune de [Localité 6].

Par nouvelle convention d’occupation précaire du 15 avril 2024 entre la SAS Colitel Locagers et la commune de [Localité 6], il a été convenu d’une mise à disposition gratuite au profit de cette dernière de la parcelle n°[Cadastre 1], section [Adresse 5] [Adresse 11] avec prise d’effet à la constatation définitive de la résiliation de la convention d’occupation précaire du 11 octobre 2013 et ce pour une durée de 4 ans.

Par ordonnance du 03 septembre 2024 le juge des référés a notamment :

— constaté la résiliation de la convention d’occupation précaire liant la SAS Colitel Locagers à la SCI Bagi Brico,

— ordonné l’expulsion immédiate de la SCI Bagi Brico et de tous occupants de son chef se trouvant sur les lieux,

— condamné la SCI Bagi Brico à verser à la SAS Colitel Locagers une provision de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation,

— condamné la SCI Bagi Brico aux entiers dépens.

La SAS Colitel Locagers a interjeté appel de cette décision le 28 octobre 2024 en visant dans sa déclaration d’appel les chefs relatifs à la condamnation de la SCI Bagi Brico à lui payer une provision de 500 euros et au rejet du surplus de ses demandes.

L’avis de fixation de l’affaire à bref délai est du 25 novembre 2024.

Par dernières conclusions du 18 avril 2025, la SAS Colitel Locagers demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée des chefs critiqués,

— condamner la SCI Bagi Brico à régler à la SAS Colitel Locagers une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 49.020 euros,

— condamner la SCI Bagi Brico à régler à la SAS Colitel Locagers la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Bagi Brico aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SAS Colitel Locagers fait valoir que la convention d’occupation précaire prévoyait contractuellement une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre. Elle observe que cette obligation n’est pas sérieusement contestable alors que le juge des référés a constaté la résiliation de la convention au 11 octobre 2015 à l’expiration du délai de 2 ans. Elle expose que la SCI Bagi Brico n’a effectué aucune diligence vis-à-vis de la société Véolia et de la Communauté de communes pour que les travaux permettant une alimentation en eau suffisante soient effectués. Elle rappelle que la convention d’occupation précaire a été initiée gracieusement dans l’intérêt de la SCI Bagi Brico mais n’avait pas vocation à durer au regard de la vétusté de la bâche d’eau, de l’entretien du terrain et du risque de vandalisme. Elle conteste que la clause contractuelle fixant l’indemnité d’occupation puisse être considérée comme une clause pénale et soumise à ce titre au pouvoir modérateur du juge car elle ne vient pas sanctionner la violation des obligations contractuelles et ne constitue pas une demande de dommages et intérêts ou de pénalités. Elle précise que la convention signée entre les parties n’était pas à titre gratuit et supposait que l’occupant s’acquitte d’une obligation d’entretien de la parcelle ce qui n’a pas été fait. Elle indique que la convention d’occupation précaire ne s’inscrit pas dans un régime d’ordre public et que l’indemnité d’occupation prévue n’est en rien excessive et représente la contrepartie du maintien dans les lieux. Elle estime enfin que la SCI Bagi Brico n’a pas transféré à la mairie de [7] les engagements souscrits en terme notamment d’entretien de la bâche d’eau.

Par dernières conclusions du 24 avril 2025, la SCI Bagi Brico sollicite de la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée,

— débouter la SAS Colitel Locagers de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions,

— condamner la SAS Colitel Locagers au paiement d’une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Bagi Brico fait valoir que pour répondre aux exigences de protection contre les incendies pour la zone industrielle de Sousson, il a été convenu entre les parties, l’installation d’une bâche à eau financée par elle mais implantée sur la propriété de SAS Colitel Locagers. Elle affirme qu’en raison de l’impossibilité pour la commune de [Localité 6] de mettre à disposition un autre terrain d’implantation pour la bâche, la SAS Colitel Locagers lui a concédé une occupation précaire à charge pour cette dernière de s’assurer de l’entretien de la parcelle et de l’équipement de défense incendie. Elle maintient que l’indemnité contractuelle d’occupation constitue une clause pénale dans la mesure où elle fixe à l’avance et de manière forfaitaire, une indemnité et apparaît manifestement excessive au regard de la gratuité d’occupation prévue initialement. Elle souligne encore que la SAS Colitel Locagers ne justifie d’aucun préjudice et que la bâche à eau est indispensable à la [Adresse 8] en terme de sécurité pour assurer la conformité de la zone.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 mai 2025.

La cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions régulièrement déposées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à plaider le 19 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de provision en référé

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Les clauses contractuelles souscrites par les parties le 11 octobre 2013, en application de la convention d’occupation précaire qui les lie, prévoient que 'la présente convention parviendra à son terme lors de la survenance de l’évènement qui en justifie la conclusion, à savoir l’accomplissement et l’achèvement par la communauté de communes et la société Véolia des travaux permettant un débit suffisant pour sécuriser les bâtiments situés dans ce secteur. Cependant, si ces travaux n’avaient pas encore été achevés à l’issue des deux années à compter de la signature de la présente convention, celle-ci sera purement et simplement résiliée avec toutes conséquences de droit.'

'A l’expiration de la présente convention, quelle qu’en soit la cause, l’occupant devra libérer le terrain de la bâche à eau qu’il aura installée ; à défaut il sera redevable de plein droit d’une indemnité d’occupation journalière égale à 20 euros par jour de retard sans préjudice des dommages et intérêts en réparation du préjudice que subirait le propriétaire et son expulsion pourra être poursuivie par simple ordonnance de référé (…).'

En l’espèce, il sera observé que la saisine du juge des référés en mars 2023 par la SAS Colitel Locagers est particulièrement tardive au regard d’un terme intervenu depuis octobre 2015. Il sera encore relevé que la bonne exécution de l’obligation mise à la charge de la SCI Bagi Brico est subordonnée à l’intervention de tiers dont cette dernière ne peut être tenue comptable de l’inertie éventuelle ou des difficultés d’application pratique liées à la réalisation des travaux.

Surtout, la SAS Colitel Locagers ne peut tout à la fois solliciter l’indemnisation provisionnelle de son préjudice pour une occupation persistante de la SCI Bagi Brico faute d’enlèvement du dispositif incendie qu’elle a installé et le maintien de la bâche à eau sur son terrain sauf à admettre qu’elle ne subit aucun préjudice à ce titre. Par conséquent, il ne peut qu’être interrogé l’existence d’un trouble manifestement illicite car l’indemnité d’occupation est bien prévue consécutivement à un défaut de libération du terrain par non enlèvement de la bâche au terme du délai de deux ans ce qui exclut que la SAS Colitel Locagers puisse en solliciter la conservation avec transfert d’entretien à la commune de [Localité 6] tout en estimant qu’elle est hors d’usage.

En outre, la convention d’occupation précaire prévoyait une gratuité de la mise à disposition du terrain notamment au regard des nécessités de sa conclusion qui militaient en faveur d’une mise en conformité de la défense contre l’incendie de la zone concernée et dépassant le simple cadre d’intérêts particuliers. Une clause de la convention d’occupation précaire prévoyait une indemnité d’occupation journalière égale à 20 euros par jour de retard. Or, la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée s’analyse en une clause pénale susceptible notamment de modération par le juge si elle est manifestement excessive.

Contrairement à ce que soutient la SAS Colitel Locagers, la clause litigieuse vient sanctionner la violation d’une obligation contractuelle à savoir le défaut de libération des lieux dont pourtant contradictoirement elle ne demande pas l’effectivité tout en cherchant à en obtenir financièrement l’indemnisation. Partant, l’application sans modération de la dite clause revêt un caractère manifestement excessif et non conforme aux circonstances de la cause peu importe qu’une demande de dommages et intérêts puisse être initiée distinctement.

La SCI Bagi Brico requiert la confirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a fixé à la somme de 500 euros la provision allouée, il y sera fait droit en contemplation des conditions sus énoncées et la SAS Colitel Locagers sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS Colitel Locagers, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens d’appel et à verser à la SCI Bagi Brico la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance déférée des chefs critiqués ;

Y ajoutant ;

CONDAMNE la SAS Colitel Locagers aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE la SAS Colitel Locagers à verser à la SCI Bagi Brico la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, conseiller ayant participé au délibéré en l’absence de M. le président de chambre empêché, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Conseiller,