ARRÊT DU

03 Septembre 2025

AB/CH

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N° RG 24/00657 – N° Portalis DBVO-V-B7I-DHZC

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S.C.I. PR IMMOBILIER

C/

S.C.I. BABELLE

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 25 207

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

S.C.I. PR IMMOBILIER,,

RCS [Localité 9] 753 782 630

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Catherine JOFFROY, SELARL CATHERINE JOFFROY, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un jugement du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 05 Février 2024, RG 21/00163

D’une part,

ET :

S.C.I. BABELLE

RCS [Localité 9] 831 946 504

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,

'[Adresse 12] SAINTE-RADEGONDE

[Localité 8]

représentée par M^e Thomas BOUYSSONNIE, avocat au barreau d’AGEN

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Juin 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 26 avril 2024 par la SCI PR IMMOBILIER à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 5 février 2024.

Vu les conclusions de la SCI PR IMMOBILIER en date du 19 mai 2025.

Vu les conclusions de la SCI BABELLE en date du 17 décembre 2024.

Vu l’ordonnance de clôture du 21 mai 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 4 juin 2025

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La SCI BABELLE et la SCI PR IMMOBILIER sont respectivement propriétaires des parcelles mitoyennes, cadastrées section AN n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] sur la commune de SAINTE-LIVRADE-SUR-LOT (47).

Le long de la limite séparative de ces terrains se trouve une allée d’une largeur de cinq mètres, perpendiculaire à l'[Adresse 10] (anciennement dénommée [Adresse 11]) et permettant d’y accéder, qui fait l’objet d’une servitude de passage réciproque au bénéfice des deux fonds.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 octobre 2020, la SCI BABELLE, reproche à la SCI PR IMMOBILIER, d’avoir construit un bâtiment commercial empiétant sur l’allée objet de la servitude, de stocker sur cette dernière de façon habituelle divers matériels ; d’y garer fréquemment son véhicule et de commencer à ériger une clôture et ce, en violation des droits de la SCI BABELLE qui met le gérant de la SCI PR IMMOBILIER en demeure de remettre en état la servitude de passage, dans son assiette initiale prévue par les titres de propriété, qui est de 5 mètres de large. En réponse le gérant de la SCI PR IMMOBILIER fait valoir qu’il n’occupe qu’une partie privative de son fonds et que la clôture est édifiée en limite des fonds.

Par acte d’huissier du 5 février 2021, la SCI BABELLE a assigné la SCI PR IMMOBILIER en condamnation à retirer sous astreinte le bâtiment provisoire et la clôture précités et en réparation financière du trouble causé.

Par jugement du 5 février 2024, le tribunal judiciaire d’AGEN a notamment :

— constaté que le bâtiment provisoire et le grillage édifiés par la SCI PR IMMOBILIER sur la parcelle dont elle est propriétaire, cadastrée section AN n° [Cadastre 4] sur la commune de SAINTE-LIVRADE-SUR-LOT (47), et empiétant sur l’assiette du droit de passage dont bénéficie le fonds de la SCI BABELLE, ont d’ores et déjà été retirés ;

— condamné la SCI PR IMMOBILIER à payer à la SCI BABELLE la somme de 1 200 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble résultant de la diminution de l’usage du droit de passage dont cette dernière bénéficiait sur la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 2] sur la commune de SAINTE-LIVRADE-SUR-LOT (47) du fait de l’édification du bâtiment provisoire et du grillage précités ;

— débouté la SCI PR IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la SCI PR IMMOBILIER à payer à la SCI BABELLE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI PR IMMOBILIER de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SCI PR IMMOBILIER aux dépens ;

— rappelé que le coût du constat d’huissier de justice dont le procès-verbal a été dressé le 25 novembre 2020 par la SCP [U], huissier de justice à VILLENEUVE-SUR-LOT (47), ne constitue pas des dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

La déclaration d’appel critique expressément les chefs du jugement suivants :

— condamné la SCI PR IMMOBILIER à payer à la SCI BABELLE la somme de 1 200 € a titre de dommages et intérêts en réparation du trouble résultant de la diminution de l’usage du droit de passage dont cette dernière bénéficiait sur la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 2] sur la commune de SAINTE-LIVRADE-SUR-LOT (47) du fait de l’édification du bâtiment provisoire et du grillage précités ;

— condamné la SCI PR IMMOBILIER à payer à la SCI BABELLE la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI PR IMMOBILIER de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la SCI PR IMMOBILIER aux dépens ;

La SCI PR IMMOBILIER demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris des chefs visés à la déclaration d’appel

— en conséquence,

— débouter la SCI BABELLE de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de sa demande au titre des frais irrépétibles tant de première instance que d’appel et des dépens tant de première instance que d’appel,

— la condamner à lui payer la somme de 3.000,00 euros pour procédure abusive,

— la condamner à lui payer la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat de Me [K] [S] en date du 26 octobre 2021,

La SCI BABELLE demande à la cour de :

— réformer le jugement sus énoncé en ce qu’il a condamné la SCI PR IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble résultant de la diminution de l’usage du droit de passage dont cette dernière bénéficiait sur la parcelle cadastrée section AN [Cadastre 5] sur la commune de SAINTE-LIVRADE-SUR-LOT (47) du fait de l’édification du bâtiment provisoire et du grillage précités

— statuant à nouveau,

— condamner la SCI PR IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble résultant de la diminution de l’usage du droit de passage dont cette dernière bénéficiait sur la parcelle cadastrée section AN [Cadastre 5] sur la commune de SAINTE-LIVRADE-SUR-LOT (47) du fait de l’édification du bâtiment provisoire et du grillage précités,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— débouter la SCI PR IMMOBILIER de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions,

— la condamner au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou a le rendre plus incommode,

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui ou elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Aux termes de l’article 702 du même code, de son coté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

L’acte authentique du 20 décembre 2017 relatif à la vente par M. [Z] et son épouse à la SCI BABELLE de la parcelle cadastrée section AN n° [Cadastre 3] revoie et cite deux actes de vente des 8 décembre 1967 et 6 janvier 1969 constituant une servitude de passage qui s’exercera en tous temps et saisons avec tous véhicules sur l’allée actuellement existante et joignant l’immeuble vendu au [Adresse 11]. L’assiette de ce droit de passage aura une largeur de 5 mètres et s’exercera en ligne droite de l’immeuble vendu au boulevard.

Le premier juge a justement retenu qu’il ressort des pièces produites par les parties que :

— l’entrée du passage sur le boulevard est délimitée par deux piliers en béton espacés de 4,26 mètres environ édifiés vers 1900.

— à partir de ces piliers et le long du passage litigieux (donc perpendiculairement à la voie publique) se trouvent de bas murets de béton qui marquent la délimitation effective de l’allée jusqu’à se fondre progressivement au niveau sol dans la cour formée par les bâtiments, cette zone intérieure se trouvant légèrement en hauteur par rapport à la voie publique, les murets sont donc des murs de soutènement des plateformes de chaque coté du passage.

— au pied de chacun des poteaux se trouvent des petits arceaux en acier, type chasse-roue, qui redisent la largeur utile du passage au raz du sol.

— l’emprise du bâtiment provisoire de la SCI PR IMMOBILIER courait à la verticale externe du chasse-roue en incluant le poteau.

Le premier juge en a justement déduit que :

— la configuration matérielle des lieux ne correspond pas à l’assiette des servitudes réciproques telles qu’elles sont définies dans les titres de propriété puisque le passage n’est en réalité que de 4,26 à 4,28 mètres, et environ quatre mètres entre les chasse-roues de l’entrée.

— la réduction de l’assiette du passage entre les poteaux et les murets ne peut donc être imputée à aucune des parties riveraines.

— la SCI PR IMMOBILIER a donc unilatéralement modifié la configuration des lieux par la réduction de 20 à 30 cm de la largeur du passage pendant plusieurs années

— l’usage du droit de passage s’est nécessairement trouvé plus incommode pour la SCI BABELLE du fait de la présence d’un bâtiment provisoire de la SCI PR IMMOBILIER.

— le grillage ayant été édifié dans l’exact prolongement des murets, sur un terrain pourtant totalement plat, s’est trouvé nécessairement implanté sur l’assiette de la servitude dont la largeur est alors de 5 mètres.

— le principe d’une atteinte à l’assiette de la servitude est établi et le fait que le bâtiment provisoire et la clôture aient été démontés avant ou après délivrance de l’assignation est sans emport.

La servitude de passage desservant les bâtiments industriels de chacune des parties, et étant utilisée par des véhicules en assurant les livraisons, la réduction de l’assiette de la servitude en a nécessairement rendu l’usage plus incommode et a nécessairement causé un préjudice à la SCI BABELLE.

Le premier juge a justement retenu qu’au regard de la durée du trouble et de son caractère limité sur l’exercice effectif de son droit de passage par la SCI BABELLE, il convenait d’allouer à cette dernière la somme de 1.200,00 euros en réparation de son préjudice.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la SCI PR IMMOBILIER au paiement de cette somme.

2- Sur la demande en dommages intérêts pour procédure abusive :

La reconnaissance de l’atteinte à l’assiette de la servitude et la fixation d’une indemnité en réparation du préjudice en résultant pour la SCI BABELLE établissent le caractère légitime de la présente procédure, les développements des parties sur les autres épisodes de leur conflit de voisinage étant inopérants.

Le jugement est confirmé sur ce point.

3- Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties succombe, chacune d’elles supporte la charge des dépens, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chacune des parties supporte la charge des dépens d’appel par elle avancés.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,