Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 10, 10 mars 2025, n° 22/17965

TGI Bobigny 15 septembre 2022

CA Paris
Infirmation 10 mars 2025

Arguments

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Accepté
Application des articles 809 et 728 du CGI
La cour a jugé que l'administration fiscale n'a pas établi que la détention des parts conférait à la société CPI Property Group la jouissance des immeubles, ce qui justifie la décharge des impositions.
Accepté
Application de l'article 700 du CPC
La cour a décidé de condamner l'administration fiscale à payer à la société CPI Property Group une somme pour les frais exposés, en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société CPI Property Group conteste des impositions supplémentaires de 2 242 059 euros imposées par l'administration fiscale suite à des apports de parts de sociétés immobilières. La question juridique principale est de savoir si ces apports doivent être soumis au droit de mutation spécial en vertu des articles 809 et 728 du code général des impôts. Le tribunal de première instance a rejeté la demande de la société, considérant que les apports conféraient la jouissance des immeubles. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments de preuve, a infirmé le jugement, concluant que l'administration fiscale n'avait pas établi que la société CPI Property Group avait effectivement la jouissance des immeubles concernés. Elle a donc déchargé la société des impositions contestées et condamné l'État aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 10, 10 mars 2025, n° 22/17965
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/17965
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 15 septembre 2022, N° 21/03514
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile VANDEKERKOVEJean-Michel NOGUEROLESGuillaume MIGAUD
Cabinet(s) :	AVOCATS BOCCALINI & MIGAUD ABM DROIT ET CONSEIL
Parties :	S.A. CPI PROPERTY GROUP

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 10 MARS 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/17965 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSOM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2022 – Tribunal judiciaire de Bobigny – RG n° 21/03514

APPELANTE

S.A. CPI PROPERTY GROUP, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Cécile Vandekerkove, avocat au barreau de Paris, toque : E1698

Assistée par M^e Jean-Michel Nogueroles, avocat au barreau de Nice, toque565

INTIMÉ

MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES CÔTES D’AZUR ET DU DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Guillaume Migaud de la SELARL ABM Droit et Conseil Avocats E.Boccalini & Migaud, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC129

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Christine Simon-Rossenthal, présidente de la chambre 5-10

M. Xavier Blanc, président de chambre

M^me Solène Lorans, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Xavier Blanc, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sylvie Mollé

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Xavier Blanc, président de chambre et par M. Maxime Martinez, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par des actes des 29 novembre 2016 et 14 décembre 2016, les associés de la société civile immobilière (SCI) de droit français [Adresse 5] et des sociétés civiles particulières (SCP) de droit monégasque Cayo et [Adresse 6] ont apporté à la société holding de droit luxembourgeois CPI Property Group la totalité des parts de ces trois sociétés civiles, en contrepartie de titre émis par la société CPI Property Group.

2. Par une proposition de rectification du 12 juin 2019, l’administration fiscale a informé la société CPI Property Group qu’elle envisageait de soumettre ces apports au droit de mutation spécial prévu à l’article 810, III, du code général des impôts, outre les taxes additionnelles prévues aux articles 1584 et 1595 du code général des impôts, soit un taux global de 5 % appliqué à la valeur des titres.

3. L’administration fiscale faisait valoir, d’une part, que ces apports conféraient à la société CPI Property Group la jouissance des immeubles détenus par les sociétés à prépondérance immobilière [Adresse 5], Cayo et [Adresse 6], et qu’ils étaient donc réputés avoir pour objet lesdits immeubles en application de l’article 728 du code général des impôts, et, d’autre part, que ces apports avaient été faits par les associés des sociétés civiles, non soumis à l’impôt sur les sociétés, à la société CPI Property Group, soumise à cet impôt, de sorte ces apports étaient assimilés à des mutations à titre onéreux desdits immeubles, en application de l’article 809 de ce code.

4. La valeur des titres étant estimée à 37 872 622 euros au total, les impositions supplémentaires en résultant s’établissaient à 1 893 631 euros, outre 159 05 euros d’intérêts de retard et 189 363 euros de majoration pour défaut de présentation des actes à la formalité, soit un total de 2 242 059 euros.

5. Par une réponse du 18 octobre 2019 aux observations de la société CPI Property Group du 1er août 2019, l’administration fiscale a informé celle-ci qu’elle maintenait en totalité les rectifications proposées.

6. En dépit du recours hiérarchique exercé par la société CPI Property Group, l’administration fiscale a encore maintenu ces rectifications par une lettre du 9 décembre 2019.

7. Par un avis du 30 avril 2020, l’administration fiscale a mis en recouvrement la somme de 2 242 059 euros.

8. Par une décision du 22 janvier 2021, l’administration fiscale a rejeté la réclamation de de la société CPI Property Group du 5 août 2020.

9. Le 26 mars 2021, la société CPI Property Group a assigné l’administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir la décharge des impositions supplémentaires mises en recouvrement le 30 avril 2020.

10. Par un jugement du 15 septembre 2022, le tribunal a statué comme suit :

« – DEBOUTE la société CPI PROPERTY GROUP SA de ses demandes ;

— CONDAMNE la société CPI PROPERTY GROUP SA aux dépens ».

11. Par une déclaration du 19 octobre 2022, la société CPI Property Group a fait appel de ce jugement.

12. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 27 février 2024, la société CPI Property Group demande à la cour d’appel de :

« Vu les dispositions de l’article 809 du code général des impôts (CGI)

Vu les dispositions de l’article 728 du Code Général des Impôts et de l’article 292 de l’annexe 2 du même code

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions

PRONONCER en faveur de l’Appelante CPI PROPERTY GROUP S.A. la décharge de l’imposition contestée et l’annulation de la décision de rejet de sa réclamation visant à faire annuler l’avis de mise en recouvrement AMR n°20200405002 d’un montant de 2.242.059 euros, correspondant aux droits et pénalités appliqués.

CONDAMNER Monsieur le Directeur départemental des Finances publiques des Alpes- Maritimes à régler à l’Appelante une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de même qu’à supporter les dépens, »

13. Aux termes de ses uniques conclusions remises au greffe le 2 mars 2023, l’administration fiscale demande à la cour d’appel de :

« ' Confirmer en tous points le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny ;

' Rejeter la totalité des demandes de la partie adverse ;

' Rejeter ses demandes fondées sur les articles 699 et 700 du CPC ;

' Condamner la partie adverse aux entiers dépens de l’instance ;

' Dire et juger que les frais entraînés par la constitution de l’avocat resteront à sa charge ;

' Condamner la partie adverse au paiement à l’administration d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens d’appel. »

14. La clôture a été prononcée par une ordonnance du 9 décembre 2024.

15. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

16. L’article 809 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-837 du 9 mars 2010, dispose :

« I.- Sous réserve des dispositions du I de l’article 257 :

[…]

3° Les apports faits à une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés par une personne non soumise à cet impôt sont assimilés à des mutations à titre onéreux dans la mesure où ils ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers, un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail. »

17. L’article 728 de ce code et l’article 292 de l’annexe II de ce code disposent :

— article 728 :

« Sans préjudice des dispositions de l’article 1655 ter, les cessions d’actions ou de parts conférant à leurs possesseurs le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles sont réputées avoir pour objet lesdits immeubles ou fractions d’immeubles pour la perception des droits d’enregistrement » ;

— article 292 de l’annexe II :

« Les actions ou parts sociales dont la cession est soumise au régime fiscal défini à l’article 728 du code général des impôts s’entendent de celles qui, à la date de ladite cession, confèrent en fait ou sont destinées à conférer à leurs titulaires le droit à la jouissance d’immeubles ou de fraction d’immeubles, quels que soient l’objet statutaire et l’activité réelle de la société émettrice. »

18. Si le point 30 des commentaires publiés sous la référence BOI-ENR-DMTOM-40-30 énonce que « [l]e régime prévu à l’article 728 du CGI n’est applicable qu’après établissement d’un état de division et d’affectation d’actions ou de parts ou de groupes d’actions ou de parts à chacune des fractions de l’immeuble », cette restriction apportée par la doctrine administrative n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où les parts sociales transférées ne confèrent à leurs possesseurs qu’un droit à la jouissance sur une fraction d’immeuble, tandis qu’elle est sans objet lorsque, comme en l’espèce, ces parts sociales confèrent un droit à la jouissance sur la totalité de l’immeuble. Il ne s’en déduit pas, dès lors, contrairement à ce que soutient la société CPI Property Group, que le régime édicté par ces dispositions ne s’appliquerait qu’aux sociétés d’attribution.

19. Cependant, ces mêmes commentaires énoncent :

— au point 20 :

« L’article 728 du CGI édicte une présomption légale selon laquelle certaines cessions de parts sociales sont réputées avoir pour objet non les droits sociaux eux-mêmes mais les immeubles auxquels les titres cédés donnent droit à la jouissance.

A cet égard, il n’y a pas lieu de s’attacher à l’objet de la société dont les parts sont cédées, ni à son activité réelle (CGI ann. II Art. 292) mais uniquement aux prérogatives que ces parts confèrent à leur détenteur ainsi qu’à la finalité de l’opération. […]

Mais il ne serait pas suffisant pour entraîner l’application du régime prévu à l’article 728 du CGl que l’associé dont les droits sont cédés soit titulaire d’un contrat de bail dont le bénéfice serait également cédé. Il est nécessaire en outre, que le droit de jouissance soit indissolublement lié à la qualité d’associé. »

— au point 40 :

« Lorsque les conditions ainsi prévues sont réunies, les cessions d’actions ou de parts sont réputées avoir pour objet les immeubles ou fractions d’immeubles à Ia jouissance desquels elles donnent droit en fait ou sont destinées à donner droit.

Ces cessions sont donc à tous égards assimilées à des ventes d’immeubles pour la perception des droits d’enregistrement.

Mais la présomption établie par la loi doit être interprétée strictement. »

20. Ainsi que le confirment ces commentaires, il résulte des articles 728 du code général des impôts et 292 de l’annexe II de ce code que, pour que la cession des parts d’une société propriétaire d’un immeuble soit réputée avoir pour objet l’immeuble lui-même, il doit être établi que ces parts sociales confèrent à leurs titulaires un droit de jouissance sur cet immeuble ou une fraction de celui-ci, lequel droit ne se confond pas avec la seule détention indirecte de l’immeuble, ou, si tel n’est pas le cas, que l’opération a pour finalité de permettre aux cessionnaires d’exercer la jouissance de l’immeuble.

21. A cet égard, la cession de la totalité des parts d’une société propriétaire d’un immeuble, qui permet au nouveau titulaire des parts, devenu associé unique, de disposer de la parfaite maîtrise des organes de cette société au sens retenu par l’arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2006 (Com., 14 novembre 2006, n° 05-13.870, Bull. 2006, IV, n° 223) qu’invoque l’administration fiscale, ne lui confère pas, pour autant, le droit à la jouissance de l’immeuble. Et si cette maîtrise des organes de la société permet à son associé unique de s’attribuer cette jouissance de l’immeuble, que ce soit régulièrement, par une mise à disposition de celui-ci, ou de fait, voire, le cas échéant, de réaliser une opération immobilière impliquant la vente de l’immeuble, encore faut-il, pour mettre en 'uvre le régime prévu à l’article 728 du code général des impôts dans cette hypothèse, qu’il soit établi que telle était la finalité de la cession.

22. En l’espèce, aux termes des actes d’apport du 29 novembre 2016 et du 14 décembre 2016, les associés des sociétés [Adresse 5], Cayo et [Adresse 6] ont apporté leurs parts de ces trois sociétés à la société CPI Property Group, en contrepartie de titres émis par cette dernière.

23. En conséquence de ces apports, la société CPI Property Group détenait la totalité des parts de chacune des trois sociétés, ce dont il résulte, comme le fait valoir l’administration fiscale, que la société CPI Property Group disposait de la parfaite maîtrise juridique de leurs organes.

24. Cependant, s’agissant de la jouissance des immeubles dont les sociétés [Adresse 5], Cayo et [Adresse 6] étaient propriétaires, l’administration fiscale se borne à alléguer, au demeurant à titre subsidiaire, qu’ils auraient été mis à titre gratuit à la disposition des associés des sociétés Cayo et [Adresse 5], sans toutefois en justifier et sans justifier, en tout état de cause, que les cessions des parts de ces deux sociétés et de la société [Adresse 6] aient eu pour finalité de permettre à la société CPI Property Group elle-même, en tant que nouvelle associée unique, de s’attribuer la jouissance de ces immeubles ou de réaliser une opération immobilière impliquant la vente de ceux-ci.

25. Faute d’établir que la détention par la société CPI Property Group des parts des sociétés [Adresse 5], Cayo et [Adresse 6] conférait à la première la jouissance des immeubles détenus par les secondes, ou que l’apport de ces parts à la société CPI Property Group ait eu pour finalité de permettre à celle-ci de s’attribuer la jouissance de ces immeubles, et peu important que la société CPI Property Group se soit engagée, ou non, à refinancer le passif des sociétés dont les parts lui ont été apportées, l’administration fiscale ne peut se prévaloir de la présomption édictée par l’article 728 du code général des impôts ni, en conséquence, de la soumission de ces apports au droit de mutation spécial prévu à l’article 809, I, 3°, de ce code.

26. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et la société CPI Property Group sera déchargée des rappels de droits et des pénalités mis en recouvrement à son encontre le 30 avril 2020.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

27. Les articles 696 et 700 du code de procédure civile disposent :

— article 696 :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […] »

— article 700 :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] »

28. En application du premier de ces textes, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement sera infirmé en ce qu’il condamne la société CPI Property Group aux dépens de la procédure de première instance et l’administration fiscale sera condamnée aux dépens des procédures de première instance et d’appel.

29. En application du second, le jugement sera infirmé en ce qu’il déboute la société CPI Property Group de sa demande de remboursement des frais non compris dans les dépens, l’administration fiscale sera déboutée de sa demande de remboursement de tels frais et elle sera condamnée, à ce titre, à payer à la société CPI Property Group la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit infondée la décision de rejet du 22 janvier 2021 ;

Décharge la société CPI Property Group des rappels de droits et des pénalités mis en recouvrement à son encontre le 20 avril 2020 pour un montant total de 2 242 059 euros ;

Condamne l’Etat aux dépens des procédures de première instance et d’appel ;

Déboute l’Etat de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le/la condamne, sur ce fondement, à payer à la société CPI Property Group la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés dans le cadre des procédures de première instance et d’appel et non compris dans les dépens ;

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,