ARRÊT DU

10 Décembre 2025

AB/CH

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N° RG 24/00756 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DIFC

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[W] [U]

C/

[N] [S]

Société OFFICE DE L’HABITAT DU GERS

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 349-25

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [W] [U]

née le 31 Juillet 1965 à [Localité 13] (31)

de nationalité française, sans profession,

domiciliée : [Adresse 6]'

[Localité 2]

représentée par M^e Isabelle BRU, SCP SEGUY-BRU, avocat au barreau du GERS

APPELANTE d’un jugement du Juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Condom en date du 13 Juin 2024, RG 1121000063

D’une part,

ET :

Monsieur [N] [S]

né le 02 Septembre 1969 à [Localité 8] (32)

de nationalité française

domicilié : [Adresse 10]

[Localité 3]

représenté par M^e Noémie DUPRAT, avocat postulant au barreau de GERS et par M^e Amélie CAILLOL, avocat plaidant substitué à l’audience par M^e GOULET Aurélie, avocats membres du cabinet d’avocats EYQUEM BARRIERE, au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ

Société OFFICE DE L’HABITAT DU GERS,

RCS DE [Localité 7] 273 200 014

[Adresse 5]

[Localité 1]

PARTIE INTERVENANTE FORCÉE

représentée par M^e Mathieu GENY, SELARL MISSIO, avocat au barreau du GERS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 13 Octobre 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 26 juillet 2024 par Mme [W] [J] [E] à l’encontre d’un jugement du tribunal de proximité de Condom en date du 13 juin 2024, intimant M [N] [S].

Vu les conclusions de Mme [W] [J] [E] en date du 9 avril 2025

Vu les conclusions de M [N] [S] en date du 4 septembre 2025.

Vu les conclusions de l’OFFICE DE L’HABITAT du GERS en date du 1er juillet 2025.

Vu l’ordonnance de clôture du 24 septembre 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 13 octobre 2025

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Selon acte sous seing privé en date du 22 avril 2014, M [S] a donné à bail à Mme [U] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 9].

Mme [U] a assigné par exploit du 17 mai 2021, M [S] en paiement d’une somme de 15.000 euros en réparation de ses préjudices matériel et de jouissance générés par l’humidité excessive du logement.

M [S] a assigné l’OPHLM du GERS aux fins de le voir le relever et garantir des condamnations pouvant être prononcées contre lui.

Par un premier jugement du 24 juin 2022, le tribunal de proximité de CONDOM s’est déclaré incompétent sur l’assignation de M [S] envers l’OPHLM du GERS et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’AUCH.

Par un second jugement du 24 juin 2022, avant dire droit, le tribunal de proximité de CONDOM a ordonné une mesure d’expertise confiée à M [C] [T] qui a déposé son rapport le 23 décembre 2022, l’OPHLM a participé aux opérations d’expertise.

Par exploit du 17 août 2022 M [S] a notifié à Mme [U] un congé pour vendre et le 3 mai 2023 un état des lieux de sortie a été signé par les deux parties et l’immeuble a été vendu le 16 mai 2023

Par exploit du 30 juin 2023, M [S] a assigné l’OPHLM du GERS voir :

— joindre cette affaire à l’affaire principale enregistrée sous le RG n° 21-00063 ;

— dire qu’il est bien fondé à solliciter la garantie de l’OPHLM du GERS ;

— dire que l’OPHLM du GERS a engagé sa responsabilité de plein droit du fait des dommages causés par la ruine dont elle est propriétaire ;

— en conséquence, condamner l’OPHLM du GERS à le garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— condamner toutes parties succombantes à lui régler la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En lecture du rapport, Mme [U], actualise ses demandes aux sommes de :

-17.280, 00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 31 mars 2023, outre une indemnité de 160 euros par mois à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la terminaison de la réalisation des travaux,

—  33.240,27 euros a titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Elle demande en outre au tribunal de :

— prononcer la nullité du congé du 17 août 2022.

— condamner M [S] à réaliser les travaux nécessaires et qu’elle liste, afin que le logement loué réponde aux critères de décence,

— la dispenser du paiement des loyers pendant l’exécution des travaux.

— débouter M [S] de l’intégralité de ses demandes,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M [S] au paiement d’une indemnité de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat d’huissier en date des 25 novembre 2020 et du 21 février 2022 et de l’expertise judiciaire.

Par jugement en date du 1er juin 2024, le tribunal de proximité de CONDOM a notamment :

— dit n’y avoir lieu à jonction des procédures ;

— validé le congé délivré le 17 août 2022 à Mme [U] ;

— débouté en conséquence Mme [U] de sa demande en nullité de ce congé ;

— déclaré irrecevables les demandes de Mme [U] tendant à obtenir de M [S] la suspension du paiement de loyers et la réalisation sous astreinte de travaux dans un logement qu’elle n’occupe plus et dont son ancien bailleur n’est plus propriétaire ;

— déclaré M [S] entièrement responsable des dommages subis par Mme [U] du fait des désordres liés à l’humidité affectant le logement loué ;

— condamné M [S] à payer à M [U] la somme de 3.215 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— dit que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal a compter du jugement ;

— débouté Mme [U] de ses demandes au titre de la réparation de son préjudice matériel ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres ou surplus de demandes ;

— dit que M [S] et Mme [U] sont condamnés aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’expertise, à hauteur de 75 % pour M [S] et de 25 % pour Mme [U] ;

Pour statuer en ce sens le premier juge a retenu que :

— la demande de jonction a fait l’objet d’une décision définitive de rejet et de renvoi devant le tribunal judiciaire devant lequel M [S] s’est désisté.

— le congé est valide et la locataire a quitté les lieux ; ses demandes de travaux sont donc irrecevables.

— le bailleur est responsable des dommages subis par la locataire du fait des désordres liés à l’humidité affectant le logement et doit l’indemniser de son préjudice de jouissance, le préjudice matériel allégué n’étant pas établi.

Les chefs du jugement critiqués dans la déclaration d’appel sont ceux ayant :

— condamné M [S] à payer à M [U] la somme de 3.215 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— dit que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal a compter du jugement ;

— débouté Mme [U] de ses demandes au titre de la réparation de son préjudice matériel ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que M [S] et Mme [U] sont condamnés aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’expertise, à hauteur de 75 % pour M [S] et de 25 % pour Mme [U] ;

Mme [U] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du Tribunal de proximité de CONDOM du 13 juin 2024.

— condamner M [S] à lui payer les sommes suivantes :

— condamner M [S] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouter M [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— débouter l’Office Public de l’Habitat du GERS de l’intégralité de ses prétentions formulées à son encontre ;

— condamner M [S] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat d’huissier en date du 25 novembre 2020 et du 21 février 2022 et de l’expertise judiciaire.

M [S] qui a appelé en intervention forcée l’OPHLM du GERS demande à la cour de :

— constater qu’il n’a pas manqué à ses obligations contractuelles ;

— constater que l’humidité est imputable à l’OPHLM qui n’a pas entretenu le garage mitoyen et a attendu le mois de juin 2020 pour procéder à sa destruction ;

— constater que les préjudices allégués par Mme [J] [E] ne sont pas justifiés ;

— débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

— constater que l’OPHLM du GERS engage sa responsabilité du fait des dommages causés par la ruine dont elle est propriétaire ;

— en conséquence, condamner l’OPHLM du GERS à le garantir et à le relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— limiter la condamnation prononcée au titre du préjudice de jouissance à la somme maximale de 1.654,40 euros ;

— constater que l’OPHLM engage sa responsabilité délictuelle à son égard ;

— en conséquence, condamner l’OPHLM du GERS à le garantir et à le relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— en tout état de cause : débouter toutes parties de ses demandes à son encontre ;

— condamner toutes parties succombantes à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile due en première instance, ainsi qu’aux entiers dépens liés à la procédure devant le Tribunal de proximité de CONDOM ;

— condamner toutes parties succombantes à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile due en appel ainsi qu’aux entiers dépens liés à la procédure devant la Cour d’appel.

L’OPHLM du GERS demande à la cour de :

— statuant à nouveau, débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes,

— rejeter toutes prétentions formées à l’encontre de l’OPH du GERS,

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur les demandes en dommages intérêts :

1-a) Sur le préjudice de jouissance :

Mme [J] [E] locataire réclame la réparation d’un préjudice de jouissance résultant du manquement de M [S] bailleur, à son obligation de mise à disposition d’un logement décent. Elle invoque :

— humidité du logement avec le développement de moisissures,

— des revêtements de murs et plafonds dégradés,

— une absence de système de ventilation,

— une tuyauterie d’évacuation des eaux de pluie de la terrasse inadaptée et vétuste,

— un système de chauffage énergivore générant une surconsommation d’électricité, au regard de celle d’un logement similaire.

Elle sollicite la somme de 15.880,00 euros sur la base d’une réduction du loyer d’un tiers à compter de son entrée dans les lieux le 22 avril 2014.

La locataire a quitter le logement le 3 mai 2023. Si elle verse bien le contrat de bail, elle ne produit pas l’état des lieux d’entrée. Elle s’est donc vue remettre à son entrée dans les lieux un logement en bon état de réparations locatives qu’elle devait entretenir dans le même état. Elle invoque une dégradation du logement qui ne peut être imputable au bailleur qu’à compter du jour où elle a porté à la connaissance dudit bailleur les désordres qui lui causent le préjudice de jouissance qu’elle invoque.

La première lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la locataire au bailleur et signalant les infiltrations et l’humidité en résultant est en date du 23 août 2019 (accusé de réception non produit). La période à considérer court donc du 1er septembre 2019 au 3 mai 2023 soit 44 mois.

L’expert judiciaire intervenu en septembre 2022, a décrit un logement affecté dune humidité excessive et continue. Le préjudice de jouissance en résultant, a été reconnu par le bailleur qui à la suite de la réclamation de 2019 a réduit le montant du loyer de 20 %.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge qui a relevé que le logement n’a jamais été déclaré insalubre ou indécent, a procédé à une diminution supplémentaire de 15 % ramenant le loyer à la somme de 376,00 euros par mois.

Le préjudice de jouissance est donc réparé par l’octroi de la somme de 56,40 euros x 44 mois = 2.481,60 euros.

Le jugement est réformé en ce sens.

1-b) Sur le préjudice matériel :

Mme [J] [E] réclame les sommes suivantes :

— dégradation de mobilier pour un montant de 11 525,43 € ;

— surconsommation électrique d’un montant de 981 € ;

— perte de livres de collection pour un montant de 9 771,83 € ;

— perte d’un sac [Localité 14] [Localité 11] d’un montant de 580 € ;

— défectuosité de plusieurs appareils électroménagers entraînant leur remplacement pour un montant de 7 290,45 € ;

— changement de lit et literie pour la somme de 1 671,65 € ;

— frais de lingerie d’un montant de 613,66 € ;

— frais liés au déshumidificateur d’un montant de 398,40 € ;

— acquisition de caisses hermétiques pour un montant de 2 139,50 €.

Soit un total de 33 240,27 €.

Il revient à Mme [J] [E] d’établir son préjudice et le lien de causalité entre celui ci et l’humidité établie.

Il ressort du rapport d’expertise que ces demandes ont été soumises à l’expert chargé d’évaluer les préjudices, lequel a réclamé en vain des justificatifs de professionnels pour :

— les frais de lingerie ;

— le nettoyage des mobiliers

— la surconsommation électrique du mois de février à titre compensatoire

— appareils ménagers défectueux ou à remplacer,

Il relève que les pièces remises sont insuffisantes à caractériser les dommages aux matériels en lien avec les désordres constatés pour :

— le sac [Localité 14] St Laurent, la lingerie etc

— un meuble Home Trotter et housses

— des appareils ménagers Ets Lazartigues pour 2 649,50 6 TTC et 1 647,70 €

— la restauration des meubles par Mtre Artisan [Localité 13]

— une surconsommation EDF pour 2022

Les pièces produites devant le premier juge n’ont pas emporté sa conviction, elles sont identiques à celles produites devant la cour et c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que :

— sur la demande au titre du nettoyage du mobilier, les devis de réparation de meubles sont établis au nom de Mme [V] [F], mère de Mme [J] [E], les factures d’achat de ces meubles ne sont pas produites et il n’est pas justifié qu’ils aient été effectivement entreposés dans le logement.

— sur le remplacement du mobilier, des appareils électroménagers, du matériel informatique et de la literie, aucune facture de leur acquisition initiale ni aucun constat de leur présence dans les lieux loués n’est produit.

— sur la surconsommation d’électricité, les pièces produites au titre de la seule année 2021 ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre la consommation et l’excès d’humidité du logement et une surconsommation n’est nullement démontrée sur la durée d’indemnisation réclamée.

— sur les livres anciens un certain nombre de factures de livres acquis entre 1999 et 2004 est établi au nom de Mme [F], aucune pièce n’établit la présence de ces livres dans le logement litigieux, et les seuls livres dont la présence est attestée sont entreposés dans une salle de douche et seules leurs couvertures sont endommagées de sorte que compte tenu de l’ancienneté de ces ouvrages et de leurs conditions de conservation, le lien de causalité entre le préjudice invoqué et les désordres relevés par l’expert n’est pas établi.

— la présence dans le logement du sac [Localité 14] [Localité 12] n’est pas établie.

— les frais de lingerie pour excès de lessive ne sont pas justifiés

— si des caisses en plastiques sont bien présentes dans les lieux deux mois avant le déménagement, et le lien de causalité entre cette acquisition et le désordre n’est pas établi compte tenu de la date fixée du déménagement

— les frais de déshumidification ne sont pas justifiés à hauteur du préjudice invoqué

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de ce chef et le jugement est confirmé sur ce point.

2- Sur l’appel en garantie par M [S] de l’OPHLM :

Aux termes des articles 554 et 555 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

L’évolution du litige impliquant la Mise en cause d’un tiers devant la cour d’appel au sens de l’article 555 du code de procédure civile, n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

L’irrecevabilité tirée de l’article 555 relève de la compétence de la cour d’appel et non du conseiller de la mise en état puisqu’elle requiert un examen de l’affaire au fond.

Par le jugement entrepris du 1er juin 2024, le tribunal a dit n’y avoir lieu à jonction des procédures au motif que la demande de jonction a fait l’objet d’une décision définitive de rejet et de renvoi devant le tribunal judiciaire devant lequel M [S] s’est désisté.

Aucune circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, n’a modifié les données juridiques du litige, le désistement de M [S] devant le tribunal judiciaire d’AUCH étant antérieur au jugement entrepris.

L’action en intervention forcée formée par M [S] à l’encontre de l’OPHLM est donc irrecevable.

3- Sur les demandes accessoires :

M [S] et Mme [J] [E] succombent, ils supportent les dépens d’appel dans la proportion de 75 % pour M [S] et 25 % pour Mme [J] [E].

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 au bénéfice de M [S] ou de Mme [J] [E]. M [S] est condamné à verser à l’OPHLM la somme de 1.500,00 euros sur le fondement dudit l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M [S] à payer à M [U] la somme de 3.215 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

le réforme sur ce seul point et statuant à nouveau,

Condamne M [S] à payer à M [U] la somme de 2.481,60 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M [N] [S] à payer à l’OPHLM du GERS la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M [N] [S] et Mme [W] [U] aux dépens d’appel à hauteur de 75 % pour M [S] et de 25 % pour Mme [U].

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,