ARRÊT DU

05 Janvier 2026

AB/CH

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N° RG 25/00358 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DK3I

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S.A.S. VAL D’AZUR

C/

[C] [O], [S] [J] épouse [O]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 8-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SAS VAL D’AZUR prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat au barreau d’AGEN

APPELANTE d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire d’AGEN le 10 mai 2022, RG 20/00698 et

DEMANDERESSE à la réinscription de l’affaire au rôle suite à une ordonnance du conseiller de la mise en état du 24 mai 2023, RG 22 447

Monsieur [C] [O]

né le 30 mai 1951 à [Localité 8]

de nationalité française

Madame [S] [J] épouse [O]

née le 20 janvier 1951 à [Localité 9]

de nationalité française, retraitée

domiciliés ensemble : [Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Marie-Hélène THIZY, membre de la SELARL AD-LEX, avocate postulante au barreau d’AGEN

et par M^e Céline CONTREPOIDS-BERTIN, SELARL BERTIN & BERTIN,avocate plaidante au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMÉS ET DEFENDEURS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 03 Novembre 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 30 avril 2025 par la SAS VAL D AZUR à l’encontre d’un jugement du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 10 mai 2022.

Vu les conclusions de la SAS VAL D AZUR en date du 25 août 2022.

Vu les conclusions des époux [C] [O] et [S] [J] en date du 25 novembre 2022.

Vu l’ordonnance de clôture du 2 juillet 2025 pour l’audience de plaidoiries fixée au 3 novembre 2025.

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Suivant acte sous seing privé en date du 27 novembre 2018, les époux [C] [O] et [S] [J] ont consenti à la SAS VAL D’AZUR une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis à [Localité 6] (77).

Le compromis de vente comportait deux conditions suspensives particulières :

— l’obtention du permis de construire pour travaux.

— l’obtention d’un prêt.

L’acquéreur s’était, en outre, engagé à verser un dépôt de garantie d’un montant de 17.400,00 euros, le versement étant garanti par la remise, au plus tard dans le délai de 30 jours, à compter de l’acte sous seing privé, entre les mains de Me [W], notaire à [Localité 5] pour le compte du vendeur, d’un engagement de caution solidaire d’un établissement financier connu sur la place de [Localité 7].

Le compromis de vente prévoyait, enfin, une pénalité au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique alors que toutes les conditions relatives à la promesse seraient remplies, et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles. Elle devrait, alors, verser à l’autre partie une somme de 34.800,00 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 123 1-5 du code civil.

La réitération de la vente par acte authentique était prévue au plus tard le 5 septembre 2019.

Suivant courrier en date du 22 janvier 2019, Me [W] a informé les époux [O] que la SAS VAL D’AZUR n’a pas fourni l’engagement de caution solidaire dans le délai contractuellement prévu.

Par courrier en date du 7 février 2019, la SAS VAL D’AZUR a informé Me [W] notaire, de sa renonciation à la promesse de vente et à l’acquisition du bien, la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour travaux ne pouvant être réalisée, liberté étant redonnée aux vendeurs de rechercher un nouvel acquéreur.

Suivant, courrier en date du 22 février 2019, le conseil des époux [O] a mis en demeure en vain la SAS VAL D’AZUR de fournir dans les 8 jours. le récépissé de dépôt de la demande de permis de construire, faute de quoi, elle serait réputée avoir renoncé à cette condition.

La vente n’étant pas intervenue, les époux [O] ont, par acte d’huissier du 26 février 2020, assigné la SAS VAL D’AZUR en paiement des sommes de 17.400,00 euros au titre du dépôt de garantie et de 34.800,00 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause de pénalité prévus par le compromis de vente du 27 novembre 2018.

Par jugement en date du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire D’AGEN a :

— déclaré que la clause relative à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour travaux est réputée non écrite,

— déclaré que la condition suspensive de l’obtention du prêt de financement est réputée accomplie,

— condamné la SAS VAL D’AZUR à verser aux époux [O] les sommes de :

— débouté la SAS VAL D’AZUR de l’ensemble de ses demandes:

— débouté les époux [O] du surplus de leurs demandes ;

— condamné la SAS VAL D’AZUR à payer aux époux [O] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SAS VAL D’AZUR aux entiers dépens, à l’exclusion des frais d’exécution forcés demeurant à la charge des époux [O], en tant que créanciers

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que :

— la condition suspensive d’obtention du permis de construire porte sur un élément constitutif de l’obligation, elle est donc non écrite.

— la SAS VAL D AZUR n’a pas justifié avoir sollicité un prêt conforme aux termes fixés dans la promesse de vente

— la SAS VAL D AZUR doit donc être condamnée au paiement du dépôt de garantie et des dommages intérêts contractuellement prévus

La SAS VAL D’AZUR a interjeté appel le 3 juin 2022, tous les chefs du jugement sont expressément visés dans la déclaration d’appel.

La SAS VAL D’AZUR demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris

— dire que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire est défaillie

— constater la caducité du compromis en date du 27 novembre 2018

— débouter les époux [O] de toutes leurs demandes

— prononcer la nullité du compromis en date du 27 novembre 2018.

— débouter les époux [O] de leurs demandes

— réduire la clause pénale à un euro

— débouter les époux [O] de leur demande de condamnation au paiement du dépôt de garantie

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.:

Les époux [O] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— rejeter l’entier des demandes de la société VAL D’AZUR ;

— condamner la société VAL D’AZUR au paiement de la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens,

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur les demandes nouvelles en cause d’appel :

La SAS VAL D’AZUR saisit la cour de demandes nouvelles en cause d’appel. Elle n’avait pas soumis au premier juge ses demandes relatives à la nullité du compromis de vente pour réticence dolosive et pour défaut de cause.

Aux termes des articles 564 et 565 du code de procédure civil, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La demande, tendant à l’annulation d’un contrat dont l’adversaire demande l’exécution est recevable pour la première fois en cause d’appel.

2- Sur la demande en nullité du compromis de vente :

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La SAS VAL D’AZUR fait valoir que son consentement a été vicié au motif que le vendeur avait signé un compromis de vente antérieurement qui n’avait pas abouti son cocontractant d’alors, M [Y], n’ayant obtenu de certificat d’urbanisme faute de proposer des places de stationnement conformément au règlement d’urbanisme, et qu’il n’avait pas porté à sa connaissance cet élément.

La SAS ne démontre pas :

— que les vendeurs avaient eu connaissance de l’avis défavorable opposé à M [Y],

— au vu des relations que la SAS entretenait avec les services municipaux telles qu’elles ressortent des courriers émanant de la SAS, qu’elle ne disposait pas de ces informations dès avant la conclusion du compromis et qu’elle avait élevé ces informations au rang de conditions déterminantes de son consentement.

La SAS soutient en outre que le contrat est privé de cause sur le fondement de l’article 1162 du code civil qui dispose que le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

Or il apparaît que la SAS n’a pas déposé de demande de permis de construire de sorte qu’elle n’établit pas que l’immeuble ne serait pas divisible en six appartements, et que le contrat serait en conséquence dépourvu de cause.

Le compromis de vente est donc valide.

3- Sur la condition suspensive d’obtention du permis de construire :

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

La condition qui est une modalité de l’obligation, ne peut pas porter sur un élément constitutif de l’obligation . Ne peut donc être une modalité du contrat ou de l’obligation un élément nécessaire à sa naissance.

En l’espèce, le bien mis en vente comprend : au rez de chaussée un ancien restaurant avec cuisine arrière cuisine séjour salon avec cheminée, dégagement pièce avec wc accès sur cour ; au premier étage accessible par un escalier intérieur : dégagement, 5 cambres, sas, couleur salle de bains avec WC ; au dessus grenier contenant plusieurs fenêtres donnant sur cour ; cour intérieure permettant l’accès à la cave, remise, local poubelles, garage non attenant.

Le compromis de vente comporte page 8 des conditions suspensives particulières rédigées dans les termes suivants :

— obtention d’un permis de construire pour travaux : compte tenu de la destination du bien envisagée par l’acquéreur, et des travaux prévus à cet effet, la réalisation des présentes est soumise à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours au plus tard le 20 août 2019, conformément aux disposition de l’article R*421-14 du code de l’urbanisme avec pour objet de diviser le bien en six (6) appartements avec modification de façade. Suit la description des travaux envisagés qui visent à créer une surface de plancher ou d’emprise au sol supplémentaire;, une modification des structures porteuses ou des façades, etc..

Il en résulte que le bien objet de la vente est l’immeuble décrit ci-dessus à diviser en 6 appartements. La divisibilité de cet immeuble en six appartements est donc un caractère essentiel de l’objet de la vente, élément constitutif du contrat.

La condition suspensive porte donc sur un élément essentiel à la formation du contrat, elle est donc réputée non écrite et le jugement est confirmé sur ce point.

4- Sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt :

Le compromis de vente comporte page 11 une condition suspensive d’obtention d’un prêt rédigée dans les termes suivants : organisme prêteur tout établissement bancaire ayant son siège social en France ; montant maximum de la somme empruntée 355.900,00 euros ; durée maximale de remboursement : 5 ans, taux nominal d’intérêt maximum : 2,50 % l’an hors assurances …

L’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt auprès de deux établissements bancaires au moins et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d’un mois à compter des présentes. À défaut d’avoir apporté la justification dans le délais imparti le vendeur aura la faculté de demander à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite de consentir le crédit aux conditions principales sus énoncées et dans le délai de réalisation des présentes à savoir une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées aux présentes et contenant agrément définitif de la compagnie d’assurance choisie par l’acquéreur aux conditions initiales du contrat groupe. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2019.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La SAS VAL D’AZUR ne produit aucune pièce établissant l’existence d’une demande de prêt ; elle a donc empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, la condition suspensive est donc réputée accomplie et les acquéreurs sont bien fondés à réclamer paiement de la clause pénale stipulée dans les termes suivants : à défaut de justifier de ses diligences, l’acquéreur sera redevable de la clause pénale ci après fixée, et en particulier si du fait de la non remise par lui des documents nécessaires à l’établissement de son dossier de prêt, ce dernier n’a pas été obtenu. Le montant de la clause pénale stipulée page 13 du compromis est de 34.800,00 euros.

L’article séquestre du compromis, page 13 stipule que le dépôt de garantie d’un montant de 17.400,00 euros est versé au vendeur et lui reste acquis à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par l’acquéreur d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais convenus, toutes les conditions suspensives étant réalisées.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné la SAS VAL D’AZUR à payer aux époux [O] les sommes de :

—  17.400,00 euros au titre du dépôt de garantie

—  34.800,00 euros au titre de la pénalité contractuelle à titre de dommages intérêts.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

5- Sur les demandes accessoires :

La SAS VAL D’AZUR succombe, elle supporte les dépens d’appel, augmentés d’une somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Déclare recevable les demandes nouvelles de la SAS VAL D’AZUR en nullité du compromis de vente, et l’en déboute ;

Condamne la SAS VAL D’AZUR à payer aux époux [C] [O] et [S] [J] la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS VAL D’AZUR aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,