ARRÊT DU

13 mai 2026

DB/CH

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N° RG 25/00798 -

N° Portalis DBVO-V-B7J-DLV6

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S.C.I. [Adresse 1], [C] [D]

C/

[S] [X]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 162-26

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

S.C.I. MAISON [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

RCS DE [Localité 2] 531 620 730

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [C] [D]

né le 14 juillet 1971 à [Localité 4]

de nationalité française, architecte,

domicilié : [Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e David LLAMAS, avocat postulant au barreau D’AGEN et par M^e Gilles MAGRINI, avocat plaidant, membre du cabinet URBI ET ORBI AVOCATS, inscrit au barreau de TOULOUSE

APPELANTS suite à une ordonnance de renvoi du conseiller de la mise en état de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 24 septembre 2025 aux fins de compétence

D’une part,

ET :

Madame [S] [X]

née le 17 avril 1962 à [Localité 5]

de nationalité française, avocat

domiciliée : [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Hélène GUILHOT, avocat postulant, membre de la SCP TANDONNET ET ASSOCIÉS, inscrit au barreau D’AGEN et par M^e Caroline JAUFFRET, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 11 mars 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience

et en présence de [I] [P], magistrat stagiaire,

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS :

[S] [X] est propriétaire d’une maison située [Adresse 3] à [Localité 2] cadastrée section [Cadastre 1] AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

La SCI [Adresse 1], gérée par [C] [D], architecte, a décidé de réhabiliter un ancien bâtiment, situé sur la parcelle n° [Cadastre 4] mitoyenne aux parcelles appartenant à Mme [X], afin d’y créer cinq appartements et d’y édifier quatre maisons individuelles, dont une pour M. [D].

Avant travaux, sur demande de la SCI [Adresse 1], le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné [W] [F], ingénieur, afin d’analyser l’impact de la rénovation et de la construction sur l’ensemble des maisons voisines, dont celle appartenant à Mme [X].

M. [F] a établi son rapport le 9 mai 2019 et n’a pas constaté l’existence de désordres affectant la maison de Mme [X].

En septembre 2021, après réalisation du projet immobilier, Mme [X] s’est plainte de la survenue d’humidité dans une chambre à coucher dont le mur donne directement sur la propriété de la SCI Maison Saint Eloi en mettant en cause la création d’une terrasse en béton avec dalle sur plots incluant une construction d’agrément composée d’un banc en bois sur ouvrage en briques.

Par lettre recommandée du 14 septembre 2021, elle a demandé à la SCI Maison Saint Eloi d’y remédier, puis a déclaré un sinistre à son assureur multirisque habitation, lequel a mandaté le cabinet Aquasert qui a mis en cause l’absence d’étanchéité de la construction voisine sur le mur.

Une expertise amiable contradictoire confiée par Mme [X] au cabinet Eleta a ensuite été réalisée concluant à l’imputation de l’humidité dans la chambre aux travaux à la SCI [Adresse 4] Eloi et indiquant que les travaux de mise en conformité étaient d’un coût d’environ 40 000 Euros.

Après avoir vainement mis en demeure, par lettre du 23 mai 2022, la SCI [Adresse 1] d’effectuer des travaux mettant un terme aux désordres, par acte du 22 juillet 2022 Mme [X] l’a fait assigner, ainsi que M. [D], la SAS Caro TP ayant réalisé des travaux, et la SA Generali IARD, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse qui, par ordonnance du 13 décembre 2022, rectifiée le 24 mars 2023, a désigné [U] [Y] en qualité d’expert afin d’examiner le sinistre et les travaux réalisés.

M. [Y] a établi son rapport le 12 juin 2024.

Ses conclusions sont les suivantes :

— L’humidité dans le mur de la chambre de Mme [X] est d’origine multifactorielle :

* un mur poreux qui, jusqu’à réalisation des travaux, était recouvert de lierre avec une végétation arbustive environnante conséquente et donc un équilibre hydrique associé.

* le drain posé sous la dalle de la SCI Maison Saint Eloi est, de par sa nature, multiporeux et diffuse l’eau qu’il récupère.

* les écoulements d’eau sur la dalle posée par la SCI [Adresse 1] migrent vers le mur sans dispositif d’étanchéité.

* la ventilation de la chambre et le renouvellement de l’air sont insuffisants.

* la stabilité du mur n’est pas compromise.

* la chambre n’est pas impropre à sa destination mais, en l’absence de ventilation, persiste une odeur d’humidité.

— Des travaux d’étanchéité doivent être effectués sur la propriété de la SCI [Adresse 5] Saint Eloi.

— Mme [X] doit mettre en place une ventilation permanente de la chambre.

Après autorisation donnée le 26 novembre 2024, par acte du 4 décembre 2024, Mme [X] a fait assigner la SCI [Adresse 4] Eloi et M. [D] devant le tribunal judiciaire de Foix, afin de les voir condamner à lui payer le coût des travaux à réaliser chez elle, à faire effectuer les travaux préconisés par l’expert, et en sollicitant le versement de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et d’un empiétement, dans son mur, de la dalle de la terrasse construite.

Par jugement rendu le 5 mars 2025, le tribunal judiciaire de Foix a :

— Vu les articles 1240, 1241 et 545 du code civil,

— condamné in solidum la SCI [Adresse 4] Eloi et M. [C] [D] à verser à Mme [S] [X] la somme de 2 635,55 Euros au titre des travaux de cuvelage du mur de leur côté et de la réfection des peintures chez la demanderesse,

— condamné in solidum la SCI [Adresse 4] Eloi et M. [C] [D] à réaliser à leurs frais les travaux de réfection du mur de Mme [X] du côté de leur propriété, d’étanchéité de la dalle et de la jardinière, conformément aux prescriptions de M. [Y], expert judiciaire, telles que précisées dans son rapport du 12 juin 2024 et ce, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard pendant 6 mois à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement,

— dit que tout maître d’oeuvre, entreprise ou bureau d’étude mandaté par Mme [X] sera autorisé à vérifier la bonne exécution et la conformité de ces travaux mis à la charge de la SCI [Adresse 5] Saint [Adresse 6] et de M. [C] [D],

— débouté Mme [S] [X] de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance,

— condamné in solidum la SCI Maison Saint Eloi et M. [C] [D] à verser à Mme [S] [X] la somme de 1 500 Euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’empiétement sur sa propriété,

— condamné in solidum la SCI [Adresse 5] Saint Eloi et M. [C] [D] aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise,

— condamné in solidum la SCI [Adresse 4] Eloi et M. [C] [D] in solidum à payer à Mme [S] [X] une somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Le tribunal a retenu les conclusions et préconisations de l’expert judiciaire, mais a exclu tout préjudice de jouissance de la chambre.

Par acte du 17 avril 2025, la SCI Maison Saint [Adresse 6] et [C] [D] ont déclaré former appel du jugement devant la cour d’appel de Toulouse en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

— condamné in solidum la SCI [Adresse 4] Eloi et M. [C] [D] à verser à Mme [S] [X] la somme de 2 635,55 Euros au titre des travaux de cuvelage du mur de leur côté et de la réfection des peintures chez la demanderesse,

— condamné in solidum la SCI [Adresse 5] Saint Eloi et M. [C] [D] à réaliser à leurs frais les travaux de réfection du mur de Mme [X] du côté de leur propriété, d’étanchéité de la dalle et de la jardinière, conformément aux prescriptions de M. [Y], expert judiciaire, telles que précisées dans son rapport du 12 juin 2024 et ce, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard pendant 6 mois à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement,

— dit que tout maître d’oeuvre, entreprise ou bureau d’étude mandaté par Mme [X] sera autorisé à vérifier la bonne exécution et la conformité de ces travaux mis à la charge de la SCI [Adresse 5] Saint [Adresse 6] et de M. [C] [D],

— condamné in solidum la SCI Maison Saint Eloi et M. [C] [D] à verser à Mme [S] [X] la somme de 1 500 Euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’empiétement sur sa propriété,

— condamné in solidum la SCI Maison Saint Eloi et M. [C] [D] aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise,

— condamné in solidum la SCI [Adresse 1] et M. [C] [D] in solidum à payer à Mme [S] [X] une somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 septembre 2025, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Toulouse a constaté que Mme [X] est avocate inscrite au barreau de Toulouse et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel d’Agen en application de l’article 47 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 4 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 11 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions d’appelants notifiées le 17 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCI [Adresse 1] et [C] [D] présentent l’argumentation suivante :

— L’imputation des désordres n’est pas établie :

* les travaux effectués par la SCI [Adresse 1] ont donné lieu à une réception puis une levée des réserves au dernier trimestre de l’année 2021, alors que la dalle contre le mur a été coulée en 2019.

* l’humidité apparue en fin d’année 2021 ne peut avoir de lien avec l’achèvement du chantier, et doit être mise en corrélation avec l’inoccupation de la chambre et plus précisément l’arrêt du déshumidificateur mis en place.

* l’expertise effectuée par M. [F] n’avait pas porté sur la présence, ou non, d’humidité.

* l’humidité se situe jusqu’à 1,60 m du sol et son expert, M. [H], a indiqué que la dalle se trouve au-dessus cette zone, et a constaté qu’il n’y a pas d’humidité dans la buanderie pourtant au contact de la parcelle de la SCI [Adresse 5] Saint [Adresse 6].

* en réalité, tous les murs de l’habitation de Mme [X] sont gorgés d’eau.

* la jardinière se trouvant sur la dalle a été recouverte, et le drain ne récupère plus d’eau, mais les phénomènes d’humidité ont persisté dans un mur qui n’est pas entretenu et qui n’était que très peu protégé par du lierre.

— Elle ne peut financer des travaux dans la propriété de Mme [X] : la SCI [Adresse 1] n’a jamais refusé de financer des travaux sur sa propriété mais ne peut prendre en charge le coût de travaux chez sa voisine qui a refusé, en 2019 et 2021, de donner son accord pour la réalisation de certains travaux qui, selon l’expert, auraient été de nature a éviter toute contestation.

— Il n’existe aucun empiétement : la dalle se situe à 20 cm du mur de Mme [X] et le rajout posé par le carreleur en est distinct.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé condamnations à son encontre,

— rejeter les prétentions de Mme [X],

— la condamner à leur payer la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par conclusions d’intimée notifiées le 10 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [S] [X] présente l’argumentation suivante :

— Les désordres proviennent des travaux effectués par la SCI [Adresse 4] Eloi :

* avant les travaux, il n’existait pas d’humidité.

* l’expert judiciaire a constaté que l’eau de pluie s’écoule contre son mur en l’absence de relevé d’étanchéité ou de solin en mortier, un drain agricole ayant pu aggraver le phénomène, ainsi que l’enlèvement d’un lierre qui absorbait l’humidité.

* si la dalle est en retrait du mur, le carreleur a rempli le vide de béton.

* l’expert a détaillé les travaux qui doivent être effectués pour mettre un terme aux infiltrations dans son mur.

* elle accepte de faire réaliser à ses frais la ventilation de la chambre et les travaux en pied de mur pour contrer d’éventuelles remontées capillaires, mais le traitement du mur, la réalisation des peintures (861,30 Euros) et le cuvelage à mettre en place (1 774,25 Euros) sont à la charge de la SCI Maison Saint Eloi, soit un coût de 2 635,55 Euros qui doit lui être alloué comme l’a jugé le tribunal.

* la SCI Maison Saint [Adresse 6] a réalisé les travaux sur sa propriété de sorte que l’astreinte n’est plus nécessaire, mais l’autorisation de les faire contrôler doit être maintenue.

— Elle subit des préjudices :

* elle ne peut plus occuper la chambre depuis septembre 2021.

* la dalle pénètre dans son mur privatif.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a prévu une astreinte pour la réalisation des travaux et rejeté sa demande de réparation du trouble de jouissance

— condamner in solidum M. [D] et la SCI [Adresse 1] à lui payer 5 000 Euros en réparation du préjudice de privation de jouissance de la chambre.

— condamner in solidum M. [D] et la SCI [Adresse 1] à lui payer une nouvelle somme de 4 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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MOTIFS :

1) Sur le principe de la responsabilité de la SCI [Adresse 1] et de M. [D] dans l’humidité qui affecte le mur de la chambre de la propriété de Mme [X] :

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a caractérisé de façon détaillée au vu des constatations et analyses effectuées par M. [Y], que ce sont les travaux réalisés par la SCI Saint Eloi et M. [D] du côté du mur donnant sur la propriété de la chambre qui ont généré l’humidité anormale constatée dans cette pièce, même si Mme [X] doit également installer un système en assurant la ventilation.

Il suffit d’ajouter, ou de préciser, les éléments suivants :

— L’expert judiciaire a pris en compte toutes les observations qui lui ont été présentées par M. [H], expert amiable de la SCI Maison Saint Eloi.

— Il a mis en évidence qu’alors que le mur de la propriété de Mme [X] est composé de briques et de galets, 'il n’y a aucun traitement d’étanchéité sur ce mur côté Maison [Localité 1].'

— Les conclusions de l’expert judiciaire rejoignent celles du cabinet Eleta qui avait déjà constaté, en présence de M. [D], une 'mauvaise évacuation des eaux pluviales’ du coté de la construction de la SCI [Adresse 4] Eloi, et avait conclu dans les termes suivants : 'il est incontestable que l’origine des désordres se trouve dans les travaux de modification hydrique du terrain mitoyen.'

— Les considérations des appelants sur l’absence d’humidité dans la buanderie ne sont pas déterminantes : de l’humidité est acceptable dans ce type de pièce, contrairement à une chambre et, en tout état de cause, M. [Y] a indiqué qu’une partie de la zone de la buanderie n’était pas accessible, ce qui n’a pas permis d’en mesurer précisément l’humidité.

— Avant les travaux, M. [F], avait examiné l’ensemble des lieux, dont la chambre de Mme [X] et avait indiqué 'aucun désordre sur le mur', sans noter la présence d’humidité, ce qu’il n’aurait pas manqué de faire s’il en avait constaté la présence.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

2) Sur la réparation des désordres :

En premier lieu, il est constant que la SCI [Adresse 1] et M. [D] ont effectué les travaux d’étanchéité sur leur propriété.

Le jugement qui a ordonné ces travaux sera confirmé, sauf à retrancher l’astreinte pour tenir compte qu’elle est désormais inutile.

La disposition autorisant Mme [X] à faire vérifier leur conformité aux préconisations de l’expert sera également confirmée.

En deuxième lieu, Mme [X] admet que la mise en place d’une ventilation dans sa chambre est à sa charge.

En troisième lieu, c’est à juste titre que le tribunal, excluant toute part de responsabilité à laisser à Mme [X], a mis à la charge de la SCI [Adresse 1] le coût de travaux de cuvelage et de réfaction de la peinture à effectuer dans la chambre de Mme [X], d’un montant de 2 635,55 Euros.

Il suffit de préciser que ces travaux sont nécessaires pour mettre un terme définitif aux infiltrations générées par ceux effectués par la SCI Maison Saint Eloi qui a omis de réaliser une étanchéité évitant les migrations d’eau dans le mur de sa voisine.

3) Sur le préjudice de jouissance de la chambre :

Il est établi que, même si elle n’est pas impropre à son usage, l’humidité générée dans la chambre de Mme [X] a créé des odeurs inconfortables pour ses occupants, générant ainsi un trouble de jouissance qui sera indemnisé par l’octroi d’une somme de 1 000 Euros.

Le jugement sera réformé sur ce point.

4) Sur l’empiètement :

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a caractérisé un léger empiétement des travaux effectués dans le mur privatif de Mme [X], d’ailleurs indiscuté dans son principe, et l’a indemnisé par l’allocation d’une somme de 1 500 Euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Enfin, l’équité nécessite d’allouer à Mme [X], en cause d’appel, la somme de 3000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

— La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a :

— assorti d’une astreinte la condamnation in solidum de la SCI Maison Saint Eloi et de M. [C] [D] à réaliser à leurs frais les travaux de réfection du mur de Mme [X] du côté de leur propriété, d’étanchéité de la dalle et de la jardinière, conformément aux prescriptions de M. [Y], expert judiciaire, telles que précisées dans son rapport du 12 juin 2024,

— débouté Mme [S] [X] de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance,

— STATUANT A NOUVEAU sur le point infirmé,

— CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 4] Eloi et [C] [D] à payer à [S] [X] la somme de 1 000 Euros en indemnisation du préjudice de jouissance de la chambre ;

— Y ajoutant,

— CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 1] et [C] [D] à payer à [S] [X], en cause d’appel, la somme de 3 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] Saint [Adresse 6] et [C] [D] aux dépens de l’appel.

— Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT