COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 MAI 2025

N° RG 23/02104 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHYS

S.A.R.L. RODOLPHE PROUVEUR

c/

Monsieur [S] [I]

S.C. LANIAKEA

S.A.S.U. TRIPLE 16

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 février 2023 (R.G. 2021F01265) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 02 mai 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. RODOLPHE PROUVEUR agissant poursuites et diligences de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège [Adresse 4]

Représentée par Maître Jean-Baptiste HAUGUEL substituant Maître Damien LORCY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur [S] [I] né le [Date naissance 3] 1988 à [Localité 9] de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

S.C. LANIAKEA prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège [Adresse 5]

Représentées par Maître Coralie LABARRIERE de la SELARL HORAE, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Maître Jean Raphael ALTABEE avocat au barreau de PARIS

S.A.S.U. TRIPLE 16 prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège [Adresse 1]

Représentée par Maître Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 mars 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

1- M. [S] [I] est l’associé unique et président de la SAS Au Nouveau Camping (ci-après ANC), qui exploite un fonds de commerce de camping sur des parcelles dont elle est propriétaire dans les communes de [Localité 10] et [Localité 7] (77).

Le 14 janvier 2021, M. [I] a confié au cabinet [L], exploité par la SAS Triple 16, agent immobilier, un mandat de vente portant sur l’intégralité des actions de la société ANC.

Le 22 février 2021, la SARL Rodolphe Prouveur a fait une offre d’achat acceptée par M. [I], pour un prix de 1 628 000 euros, outre une commission d’agence de 72 000 euros TTC.

Le 21 juin 2021, par acte contresigné par avocats, M. [I] et la société Rodolphe Prouveur ont signé un protocole de cession de titres sous diverses conditions suspensives pour le prix provisoire de 1 280 554 euros; l’acte devant être réitéré le 30 septembre suivant.

Les conditions suspensives devaient être réalisées avant le 15 septembre 2021 à 23h59 ou faire l’objet d’une renonciation par le cessionnaire.

Le 13 septembre 2021, M. [I] a apporté 456 694 actions de la société ANC au capital de la société civile Laniakea.

Le 15 septembre 2021, le conseil de M. [I] a indiqué au conseil de la société Rodolphe Prouveur que neuf des conditions suspensives prévues par la promesse avaient été levées. Le 20 septembre suivant, il lui a écrit que les conditions suspensives n’ayant pas été levées en temps voulu, les engagements du protocole étaient nuls et les parties s’en trouvaient libérées.

Le 22 septembre 2021, la société Rodolphe Prouveur a indiqué renoncer à deux des conditions suspensives qui n’avaient pas été levées et a ajouté que la condition suspensive de purge de l’éventuel droit de préemption urbain était devenue sans objet.

Des difficultés sont alors nées entre les parties.

M. [I], s’estimant libre de tout engagement à l’égard de la société Rodolphe Prouveur, lui a adressé une nouvelle offre de vente des actions le 1er octobre 2021 au prix provisoire de 1 552 554 euros.

La société Rodolphe Prouveur considérant avoir valablement renoncé au bénéfice des conditions suspensives avant le 30 septembre 2021, a demandé la réitération de la cession.

Par actes extrajudiciaires des 8 et 12 novembre 2016, la société Rodolphe Prouveur a fait assigner M. [I] et la société Laniakea devant le tribunal de commerce de Bordeaux.

Le 1er mars 2022, la société Triple 16 est intervenue volontairement à l’instance.

2- Par jugement rendu le 28 février 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— dit recevable l’intervention volontaire principale de la société Triple 16 en la cause,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande que soit ordonné à M. [I], auquel a été substituée la société Laniakea, de signer l’acte définitif de cession sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et se réserver la liquidation de !'astreinte,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande que soit ordonné qu’à défaut de signature de l’ acte dans un délai de trente jours suivant la signification du jugement à intervenir, ce dernier vaudra vente par M. [I], auquel a été substituée la société Laniakea, à la société Rodolphe Prouveur des 569 446 actions de la société au [Adresse 8] aux termes et conditions définis par la promesse du 21 juin 2021,

— dit sans objet la demande de M. [I] de condamner la société Rodolphe Prouveur à payer le prix convenu,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer à la somme de 140 904,50 euros en application de l’article 19 de la promesse du 21 juin 2021,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande à titre principal de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer à la somme de 819 163,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à l’imposition de la plus-value qui aurait dû être reportée, puis définitivement purgée,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande à titre subsidiaire de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer à la somme de 819 163,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à l’imposition de la plus-value qui aurait dû être reportée, puis définitivement purgée,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande à titre principal de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer la somme de 272 000,00 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la hausse du prix de cession requise abusivement,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande à titre subsidiaire de condamnation solidaire de M. [I] et de et de la société Laniakea à lui payer la somme de 272 000,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à la hausse du prix de cession requise abusivement,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer la somme de 130 903,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant aux frais engagés en pure perte,

— débouté M. [I] de sa demande de condamnation de la société Rodolphe Prouveur à lui verser la somme de 140 904,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la société Rodolphe Prouveur à payer à la société Triple 16 la somme de 72 000,00 euros TTC à titre de dommages-intérêts,

— condamné la société Rodolphe Prouveur à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1 500,00 euros :

— à M. [I],

— à la société Laniakea,

— à la société Triple 16,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné la société Rodolphe Prouveur aux entiers dépens.

3- Par déclaration en date du 02 mai 2023, la société Rodolphe Prouveur a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant M. [I] et les sociétés Laniakea et Triple 16.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 février 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

4- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 15 janvier 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Rodolphe Prouveur demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1178 et suivants, 1217 et suivants, 1240, 1304 et suivants, et 1589 du code civil,

Vu les articles L. 213-1 et L. 213-2 du code de l’urbanisme,

Vu les articles L. 141-1 et L. 141-1-1 du code rural et de la pêche maritime

Vu l’article 150-0 B ter du code général des impôts,

— réformer ou annuler le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande que soit ordonné à M. [I], auquel a été substituée la société Laniakea, de signer l’acte définitif de cession sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et se réserver la liquidation de !'astreinte,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande que soit ordonné qu’à défaut de signature de l’ acte dans un délai de trente jours suivant la signification du jugement à intervenir, ce dernier vaudra vente par M. [I], auquel a été substituée la société Laniakea, à la société Rodolphe Prouveur des 569 446 actions de la société au [Adresse 8] aux termes et conditions définis par la promesse du 21 juin 2021,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer à la somme de 140 904,50 euros en application de l’article 19 de la promesse du 21 juin 2021,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande à titre principal de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer à la somme de 819 163,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à l’imposition de la plus-value qui aurait dû être reportée, puis définitivement purgée,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande à titre subsidiaire de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer à la somme de 819 163,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à l’imposition de la plus-value qui aurait dû être reportée, puis définitivement purgée,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande à titre principal de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer la somme de 272 000,00 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la hausse du prix de cession requise abusivement,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande à titre subsidiaire de condamnation solidaire de M. [I] et de et de la société Laniakea à lui payer la somme de 272 000,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à la hausse du prix de cession requise abusivement,

— débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande de condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea à lui payer la somme de 130 903,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant aux frais engagés en pure perte,

— condamné la société Rodolphe Prouveur à payer à la société Triple 16 la somme de 72 000,00 euros TTC à titre de dommages-intérêts,

— condamné la société Rodolphe Prouveur à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1 500,00 euros :

— à M. [I],

— à la société Laniakea,

— à la société Triple 16,

— condamné la société Rodolphe Prouveur aux entiers dépens.

— le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau :

A titre principal

— ordonner à M. [I], auquel a été substituée la société Laniakea, de signer l’acte définitif de cession sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et se réserver la liquidation de l’astreinte,

— ordonner qu’à défaut de signature de l’acte dans un délai de trente jours suivant la signification du jugement à intervenir, ce dernier vaudra vente par M. [I], auquel a été substituée la société Laniakea, à la société Rodolphe Prouveur des 569 446 actions de la société au [Adresse 8] aux termes et conditions définis par la promesse du 21 juin 2021,

— condamner solidairement M. [I] et la société Laniakea à lui payer à la somme de 140 904,50 euros en application de l’article 19 de la promesse du 21 juin 2021,

— condamner M. [I] et la société Laniakea à lui payer à la somme de 819 163,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à l’imposition de la plus-value qui aurait dû être reportée, puis définitivement purgée,

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement M. [I] et la société Laniakea à lui payer la somme de 272 000,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à la hausse du prix de cession requise abusivement,

— condamner solidairement M. [I] et la société Laniakea à lui payer la somme de 130 903,00 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant aux frais engagés en pure perte,

En toute hypothèse,

— débouter M. [I], la société Laniakea et la société Triple 16 de leurs demandes, moyens et prétentions dirigés contre la société Rodolphe Prouveur ;

— condamner solidairement M. [I] et la société Laniakea à payer à la société Rodolphe Prouveur la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [I] et la société Laniakea aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

5- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 26 octobre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [I] demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1304 et suivants, 1353 du code civil

L 213- 1 et L 213-2 du code de l’urbanisme

L141-1-1 du code rural et de la pêche maritime

— accueillir M. [I] en ses explications,

— l’y dire recevable et bien fondé,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a débouté la société Rodolphe Prouveur de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— à titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait ordonner la cession, condamner corrélativement la société Rodolphe Prouveur à payer le prix convenu conformément à l’article 2 du Protocole.

À titre d’appel incident :

— condamner la société Rodolphe Prouveur à lui verser la somme de 140 904 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale,

— confirmer la condamnation de la société Rodolphe Prouveur à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la société Rodolphe Prouveur à lui verser la somme 10 000 euros à ce titre en cause d’appel, et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

6- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 26 octobre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Laniakea demande à la cour de :

Vu les articles 1199, 1217, 1240 et suivant, 1310 et 1353 du code civil,

— accueillir la société Laniakea en ses explications,

— L’y dire recevable et bien fondée,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu’il a débouté la société Rodolphe Prouveur de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— à titre infiniment subsidiaire, si la cour devait ordonner la cession, condamner la société Rodolphe Prouveur à payer le prix convenu conformément à l’article 2 du Protocole.

— confirmer la condamnation de la société Rodolphe Prouveur à payer à la société Laniakae la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la société Rodolphe Prouveur à lui verser la somme 2 500 euros à ce titre en cause d’appel, et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

7- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 23 janvier 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Triple 16 demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

À titre principal :

— infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— dire et juger parfaite la cession intervenue entre M. [I] et la société Rodolphe Prouveur portant sur les titres de la société ANC ;

— en conséquence, condamner la société Rodolphe Prouveur à verser à la société Triple 16 le montant de sa rémunération, soit 72 000 euros TTC, avec intérêts au taux légal depuis la date de l’assignation qui a saisi le tribunal de commerce de Bordeaux ;

— à défaut, condamner in solidum la SARL Rodolphe Prouveur et M. [I], ou l’un à défaut de l’autre, à régler à la SAS Triple 16 la somme de 72 000 euros à titre d’indemnité conventionnelle, avec intérêts au taux légal depuis la date de l’assignation qui a saisi le tribunal de commerce de Bordeaux ;

À titre subsidiaire :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Rodolphe Prouveur à régler à la société Triple 16 la somme de 72 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Y ajoutant : dire et juger que cette condamnation portera intérêts au taux légal depuis la date de l’assignation qui a saisi le tribunal de commerce de Bordeaux ;

En tout état de cause :

— condamner toute partie succombante à régler à la société Triple 16 une somme de 7 723 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et 5 000 euros sur ce même fondement au titre de l’appel ;

— débouter toute partie de ses demandes, dirigées à l’encontre de la société Triple 16 ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur l’exécution forcée de la cession

Moyens des parties:

8- La société Rodolphe Prouveur soutient, au visa de l’article 1589 alinéa 1er du code civil, que la vente est parfaite puisque neuf des douze conditions suspensives ont été réalisées avant le 15 septembre 2021 et qu’elle a valablement renoncé aux trois autres avant la date de réitération de la cession, entre le 15 septembre et le 30 septmebre 2021, ainsi que prévu à l’acte.

Elle souligne que la condition relative à la délivrance du certificat de l’urbanisme ne peut être considérée comme ayant défailli, que le droit de préemption urbain n’était pas applicable à la cession et que la vente n’était pas soumise au droit de préemption de la SAFER.

Sur la délivrance du certificat d’urbanisme, elle expose que le protocole ne prévoyait pas un certificat d’urbanisme opérationnel, que le certificat de la commune de [Localité 10] a été réceptionné avant le 15 septembre 2021 contrairement à celui de [Localité 7] qui est dépendante du bon vouloir de M. [I], conseiller municipal, qu’en application de l’article 1304-2 du code civil, l’obligation d’obtenir un certificat d’urbanisme pour la commune dans le délai requis doit être considérée comme nulle. Elle ajoute en outre avoir renoncé à cette condition suspensive, stipulée dans son intérêt exclusif. Enfin, elle fait valoir que conformément à l’article 1.3 du protocole, le cédant devait produire une note de renseignement d’urbanisme à la date de levée des conditions suspensives, ce qu’il n’a pas fait. Elle demande en conséquence, que la condition suspensive relative à la communication des documents d’urbanisme, soit réputée accomplie.

Elle ajoute que la purge d’un éventuel droit de préemption incombait nécessairement au vendeur et non à l’acquéreur, que cette condition ne trouvait plus à s’appliquer dès lors qu’il était démontré que les deux communes n’étaient pas titulaires du droit de préemption urbain et qu’enfin, la cession d’actions d’une société par actions simplifiée n’entre aucunement dans le champ d’application du droit de préemption instauré par l’article L. 213-1 du Code de l’urbanisme.

elle soutient que la cession n’est pas soumise au droit de préemption de la SAFER conformément à l’article L141-1 du code rural et de la pêche maritime, que seule la SAFER aurait été admise à se prévaloir de la nullité en vertu de l’article 1181 du code civil, et qu’enfin, cette condition n’est pas stipulée à l’acte.

9- M. [I] réplique que le protocole du 21 juin 2021 est nul conformément aux articles 1103, 1304 et suivant, et 1192 du code civil, les conditions suspensives n’ayant pas été levées avant le 15 septembre 2021 à 23h59.

Il soutient que la société Rodolphe Prouveur ne pouvait pas renoncer aux conditions postérieurement à l’échéance contractuelle ni renoncer unilatéralement aux conditions suspensives bénéficiant aux deux parties et que la nullité du protocole ne pouvait être couverte que par la conclusion d’un nouvel accord.

Il ajoute que le cessionnaire pouvait seul renoncer aux conditions suspensive à l’exception de la délivrance du certificat d’urbanisme et la purge éventuel du droit de préemption qui était renforcée et en outre soumis au droit de préemption de la SAFER ; qu’en conséquence, ces conditions n’ont pas été levées dans le délai.

Il fait également valoir que postérieurement au délai de levée des conditions suspensives, en cause la servitude de passage dont bénéficiait le terrain a été remise en cause.

Subsidiairement, il conteste la demande d’exécution forcée soulignant que le protocole n’a prévu cette possibilité qu’au bénéfice du cédant, que celle-ci est impossible car les actes sont incomplets, qu’ils prévoient la cession des actions par M. [I] seul alors qu’il a cédé une partie de ses actions à la société Laniakea et en raison de l’absence de purge du droit de préemption urbain. Enfin, il soulève que la société Rodolphe Prouveur n’offre pas de prix à payer, et que selon l’article 2 du protocole, la détermination du prix définitif implique l’accord des parties.

A titre infiniment subsidiaire, si la cession devait être ordonnée, il demande la condamnation de la société Rodolphe Prouveur à payer le prix fixé conformément aux termes du Protocole.

10- La société Laniakea soutient que la demande d’exécution forcée doit être rejetée au motif qu’elle n’est pas partie à l’acte de cession d’actions sous conditions suspensives, qu’elle est régulièrement propriétaire des actions depuis le 13 septembre 2021, qu’elle ne peut pas être contrainte solidairement avec M. [I] à céder des actions que chacun détient à titre propre, et qu’en outre l’acte de cession a été frappée de nullité, conformément aux articles 1199 et 1310 du code civil.

A titre subsidiaire, elle souligne que l’exécution forcée est impossible puisqu’elle impliquerait de faire application des dispositions de l’article 2 du Protocole qui fixe les conditions de détermination du prix définitif, qui implique l’accord des parties sur le montant de l’ajustement du prix calculé selon les prescriptions obligatoires du contrat, et qu’elle doit être rejetée.

A titre infiniment subsidiaire, si la cession devait être ordonnée, la société Rodolphe Prouveur devra être condamné à payer le prix fixé conformément aux termes du Protocole.

11- La société Triple 16 s’associe à l’argumentation de la société Rodolphe Prouveur, affirmant que la vente est parfaite dès lors que les conditions suspensives ont soit été levées avant la date stipulée du 15 septembre 2021 soit ont fait l’objet d’une renonciation par leur bénéficiaire avant l’expiration du délai convenu pour la signature de l’acte définitif. Elle précise que l’acte n’exige pas que la renonciation intervienne avant la date du 15 septembre 2021, qu’au contraire, il prévoit que la réalisation des conditions ou la renonciation du cessionnaire à celles-ci devra être constatée par un document que les parties s’engagent à signer avant le 30/09/2021

Elle fait valoir que le droit de préemption prévu à l’article L213-1 du code de l’urbanisme n’est pas applicable, qu’en outre, le protocole ne prévoyait que la purge de l’éventuel droit de préemption, que la société Rodolphe Prouveur pouvait renoncer à la condition suspensive liée à l’obtention des certificats d’urbanisme et qu’il n’a pas été prévu à l’acte de condition suspensive liée au droit de préemption de la SAFER, à supposer qu’il existe.

Réponse de la cour:

12- Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

13- Selon les dispositions de l’article 1304-3 du code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

14- Il est constant que seul le bénéficiaire de la condition suspensive peut de prévaloir de sa défaillance.

15- L’acte signé le 21 juin 2021 stipule en son article 1.2 que l’acte définitif de cession était conditionné par la réalisation des conditions suspensives suivantes:

a) Maintien de toutes les autorisations administratives en vigueur dans la profession à la Date de Réalisation ;

b) Maintien des servitudes de passage et/ou d’utilisation établies au profit de la Société ci-dessus mentionnées ;

c) Délivrance par le greffe du Tribunal de commerce de Meaux, préalablement à la signature de l’Acte définitif de cession, d’un état des privilèges et inscriptions ne faisant pas apparaître des inscriptions dont le montant excèderait le prix de cession, ou révélant un risque d’éviction ;

d) Délivrance du Certificat d’Urbanisme ne restreignant pas en nombre ou en pourcentage, l’implantation de résidences mobiles de loisir et n’interdisant pas l’implantation des habitations légères de loisir visées en préambule, étant précisé que cette demande doit être formulée par le Cessionnaire ;

e) Mainlevée de toute caution donnée par le Cédant ou le Président au profit de la Société ;

f) Remboursement par la Société du compte courant d’associé de Monsieur [S] [I] dont le montant devra être justifié et certifié par l’expert-comptable de la Société à la Date de Réalisation ;

g) Obtention de l’autorisation administrative de créer une nouvelle entrée/sortie indépendante, donnant sur la [Adresse 11] et distincte de celle située sur la parcelle cadastrée, commune de [Localité 7], section AS n° [Cadastre 2] pour 9 a 55 ca ;

h) Purge de l’éventuel droit de préemption urbain de la commune de [Localité 7] et de la commune [Localité 10] ;

i) Non survenance d’un litige et/ou de menace de litige ou d’événement pouvant avoir un effet significativement défavorable entraînant notamment une diminution substantielle de la valeur des Titres de la Société et/ou de l’Ensemble Immobilier affecté à l’exploitation du Fonds ;

j) Accord des cocontractants de la Société visés en Annexe (Annexe 6 : Liste des principaux contrats en cours) sur le changement de contrôle et de dirigeant

k) Information des salariés conformément à l’article L 23-10-1 du Code de commerce et absence d’offre d’achat de la part des salariés de la Société dans les délais légaux ou renonciation individuelle de chaque salarié à présenter une telle offre avant l’expiration du délai légal ;

l) Contrôle du réseau d’assainissement garantissant la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur ;

L’acte précise expressément que 'sauf accord contraire des Parties par écrit, si les conditions suspensives ne sont pas réalisées avant le 15 septembre 2021 à 23h59 (ci-après la « Date de levée des conditions suspensives »), les engagements figurant au présent Protocole seront nuls et de nul effet sans indemnité de part et d’autre.

Il est expressément convenu que les Conditions Suspensives ci-dessus sont stipulées

au seul bénéfice du Cessionnaire qui pourra seul y renoncer, à l’exception des conditions visées aux d) et au h) auxquelles aucune Partie ne peut renoncer.

La réalisation des Conditions Suspensives ou la renonciation du Cessionnaire à celles-ci, en tout ou en partie, devra être constatée dans un document écrit signé par les Parties.

La signature dudit acte devra intervenir le 30 septembre 2021".

16- M. [S] [I] pouvait valablement se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive 1.2 d) qui n’était pas instituée au seul bénéfice du cessionnaire.

17- Par courrier officiel du 22 septembre 2021, le conseil de la société Rodolphe Prouveur a informé celui de M. [I] qu’il demeurait dans l’attente du retour du certificat d’urbanisme au nom de la commune de [Localité 7], et que sa cliente 'préfère a expressément et irrévocablement renoncé à cette condition suspensive’ (sic).

18- La société Rodolphe Prouveur ne peut utilement conclure devant la cour à la nullité de l’obligation d’obtenir un certificat d’urbanisme, sur le fondement de l’article 1304-2 du code civil.

En effet, le fait que M. [I] était conseiller municipal de la commune de la Ferté-sous-Jouare issu des rangs de la majorité, et qu’il ait pu ensuite, durant l’été 2022, en cours de procédure devant le tribunal de commerce, obtenir dans des délais beaucoup plus rapides un certificat d’urbanisme signé de M. [V] [M], 5 ème adjoint de la commune de [Localité 7], également issu des rangs de la majorité, est insuffisant pour démontrer que la réalisation de la condition dépendait du bon vouloir de M. [I].

Cette preuve ne saurait davantage résulter de l’envoi du certificat d’urbanisme en courrier recommandé, le 8 octobre 2021, alors que le même document a été adressé en courrier simple par la commune de [Localité 10] le 3 septembre 2021.

19- Il n’est pas davantage démontré que M. [I] ait fait obstable à la réalisation de cette condition suspensive, et il ne ressort pas du protocole que les diligences aux fins de délivrance de ce certificat d’urbanisme aient été à sa charge. L’article stipule en effet expressément le contraire, à savoir que la demande de délivrance du certificat d’urbanisme devait être formulée par la cessionnaire.

20- Il doit donc être constaté que la condition suspensive prévue au paragraphe 1.2-d) a défailli, sans qu’il soit nécessaire d’entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties, concernant les termes du certificat d’urbanisme obtenu auprès de la commune de [Localité 10].

21- La société Rodolphe Prouveur est fondée à contester la validité de la condition suspensive prévue au paragraphe 1.2 h).

En effet, les dispositions de l’article L.213-1 alinéa 1er du code de l’urbanisme ne sont pas applicables à la cession des titres d’une SAS, qui ne donne pas vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, et qui n’emporte pas de mutation de propriété de biens immobiliers.

Le tribunal en a déduit à juste titre que la cession des droits sociaux de la société Au Nouveau camping n’était pas soumise au droit de préemption urbain des communes de [Localité 7].

22- Par ailleurs, M. [I] n’est pas fondé à se prévaloir d’un défaut de purge du droit de préemption de la SAFER, qui n’était pas érigé en condition suspensive.

23- Au terme convenu par les parties pour la réalisation des conditions suspensives, soit le 15 septembre 2021 à 23 h 59, il n’était pas justifié de la levée de la condition supensive liée à la délivrance du certificat d’urbanisme de la commune de [Localité 7].

24- A défaut de stipulation expresse en ce sens, venant déroger aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, le contrat ne peut s’interpréter comme ayant conservé, au bénéfice de la cessionnaire, la faculté de renoncer au bénéfice de certaines conditions suspensives entre le 15 septembre 2021 et le 30 septembre 2021.

25- En toutes hypothèses, le contrat excluait la possibilité pour la société Rodophe Prouveur de renoncer à la condition prévue à l’article 1.2-d) relative à la délivrance d’un certificat d’urbanisme.

26- Aucun accord écrit des parties n’est venu modifier les termes du protocole, ni en proroger les effets.

Il en résulte que le contrat de cession de titres a été frappé de nullité à la date du 15 septembre 2021 à 24 heures, et rétroactivement anéanti; les engagements prévus de part et d’autre étant nuls et de nul effet, sans indemnité de part et d’autre.

27- Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Rodolphe Prouveur de sa demande tendant à voir ordonner la signature de l’acte définitif de cession, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, et à voir juger qu’à défaut de signature de l’acte dans le délai de trente jours suivant la signification du jugement, celui-ci vaudrait acte de vente.

Sur le paiement de la clause pénale:

28- La société Rodophe Prouveur n’est pas fondée à invoquer, à son bénéfice, les stipulations de l’article 19 du contrat, dès lors que les conditions suspensives n’ont pas toutes été réalisées avant l’échéance fixée.

29- Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a, à bon droit, rejeté la demande de la société Rodophe Prouveur en paiement de la clause pénale, formée à l’encontre de M. [I] et de la société Léniakée, celle-ci étant au surplus tiers à la convention.

Sur la réparation du préjudice subi par la société Rodolphe Prouveur:

Moyens des parties:

30- La société Rodolphe Prouveur soutient qu’elle a bénéficié du régime de l’article 150-0 B Ter du code générale des impôts lors d’une cession réalisée le 10 avril 2020, que la défaillance de M. [I] ne lui a pas permis de réinvestir dans le délai de deux ans (prolongé au 23 juin 2020 en raison de la suspension des délais liée à la crise sanitaire), qu’il n’a donc pas pu bénéficier du report d’imposition de la plus-value et a dû s’acquitter de la somme de 819 163 euros, ce qui la prive immédiatement d’une somme importante qu’elle n’aurait eu à débourser que dans plusieurs années, voire même jamais en cas notamment de donation des titres. Elle réplique qu’il ne lui a pas été possible d’envisager un autre investissement dans le délai des deux ans du fait de la longueur du processus d’acquisition d’un camping.

Elle ajoute que M. [I] a tenté de feindre la nullité de la promesse de vente pour obtenir, en réalité, la revalorisation du prix de cession de 272 000 euros, que ce comportement caractérise un abus ouvrant droit à l’allocation de dommages-intérêts et entraînera une condamnation solidaire de M. [I] et de la société Laniakea au paiement de la somme de 272 000 euros.

A titre subsidiaire, si l’exécution forcée de la cession n’est pas ordonnées, elle demande la condamnation de M. [I] et de la société Laniakea à indemniser ses préjudices au titre de l’imposition à acquitter de 819 163 euros et de l’abus commis à hauteur de 272 000 euros outre l’indemnisation des frais engagés pour l’acquisition à hauteur de 130 903 euros (pièces 7 à 11 appelante).

31- M. [I] conteste le principe comme le montant des demandes de l’appelant, faisant observer que la société Rodolphe Prouveur ne communique aucune pièce à l’appui de sa demande d’indemnisation au titre de l’imposition sur la plus-value, qu’il n’a commis aucune faute en proposant un prix supérieur pour la cession le 1er octobre 2021 et que l’appelante n’a subi aucun préjudice n’ayant pas payé le prix.

Il ajoute que la somme de 130 903 euros de frais engagés réclamée constituent soit des frais sans lien avec le litige, soit des frais qu’elle avait à sa charge au titre de la convention, soit des devis.

32- La société Laniakea souligne pour sa part qu’il n’existe aucun fondement contractuel ou délictuel à cette demande de condamnation solidaire ou in solidum, l’appelante ne démontrant ni de faute de sa part ni de lien de causalité entre les faits et les préjudices invoqués.

Réponse de la cour:

33- La société Rodolphe Prouveur n’a nullement justifié devant la cour qu’elle aurait perdu, du fait d’une défaillance fautive de M. [I], le bénéfice du régime instauré par l’article 150-0 B du code général des impôts, permettant un report d’imposition sur la plus-value de la cession (intervenue le 10 avril 2020) des parts qu’elle détenait auparavant dans le capital social des sociétés Vensac Vacances et Acacias du Médoc.

En dépit de la durée de l’instance d’appel, elle n’a produit aucun document, ou correspondance avec l’administration fiscale, mise en demeure ou avis de mise en recouvrement, de nature à établir la réalité de ce préjudice, d’un montant allégué de 819 163 euros.

En toutes hypothèses, et ainsi que le fait valoir à bon droit MN [I], et à supposer que la société Rodophe Prouveur ait opté pour le report d’imposition de ses plus-values, rien ne l’empêchait de réemployer ses fonds avant le 9 avril 2022.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Il convient également de rejeter, comme mal-fondée, la demande en paiement de la somme de 272000 euros à titre de dommages-intérêts.

En effet, si M. [I] a bien proposé la conclusion d’un nouveau contrat de cession de droits sociaux, pour un montant plus élévé, il ne s’agissait pas d’un comportement fautif, ni d’un abus de droit, puisque le premier contrat était effectivement atteint de nullité, sans faute de sa part et qu’elle était libre de proposer de nouvelles conditions financières.

Au surplus, dès lors que la société Rodolphe Prouveur n’a pas donné suite à cette offre de nouveau contrat, elle n’a pas payé un surcoût de 272 000 euros.

34- La société Rodolphe Prouveur a versé au débat une note d’honoraires du 28 février 2021 de son expert-comptable (1680 euros), dont l’examen révèle qu’il s’agit des versements mensuels au titre d’une mission annuelle comptable, au titre de l’exercice 2021.

Il n’existe donc aucun lien démontré avec le litige.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 16 du protocole de cession des titres, chacune des parties devait supporter les honoraires et débours de tout avocat, conseil, expert-comptable ou de tout autre personne dans les services auront été utilisés par cette partie.

Il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement de la somme de 11 400 euros, correspondant aux honoraires du conseil de la société Rodolphe Prouveur ayant rédigé l’acte (11400 euros).

Aucun justificatif de paiement effectif des produits aux débats concernant les frais exposés par la société Rodolphe Prouveur au titre de conseils spécialisés, puisque seuls des devis sont communiqués (devis de la société Robie Conder, développeur web et de sa graphiste [E] [G]).

Enfin, il n’est nullement justifié que les achats de mobile-home aient été exposés de manière inutile.

En toutes hypothèses, la preuve n’est pas rapportée d’une faute délictuelle commise par ce dernier ou par la société Lanieka, susceptible de donner lieu à indemnisation.

35- Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement formée par la société Rodolphe Prouveur.

Sur la demande reconventionnelle de M. [I]:

Moyens des parties:

36- M. [I] soutient que la défaillance de la condition suspensive de purge du droit de préemption urbain est totalement imputable à la cessionnaire, de sorte que la clause pénale doit s’appliquer.

37- La société Rodolphe Prouveur conclut au débouté, au motif qu’elle n’a commis aucune faute et qu’elle a renoncé dans les délais impartis par le contrat aux conditions suspensives.

Réponse de la cour:

38- L’acte du 19 juin 2021 ne mettait pas à la charge de la société Rodolphe Prouveur l’obligation de déposer sa demande dans un délai convenu, auprès des deux mairies concernées.

Il n’est pas démontré que la condition suspensive liée au certificat d’urbanisme ait défailli du fait de la société Rodolphe Prouveur, ou par suite d’un négligence fautive, celle-ci ayant bien déposé une demande auprès des services de la commune de [Localité 7], à laquelle il a été répondu le 8 octobre 2021 par notification du CU n°07718332110237.

En outre, elle avait déposé le 28 aout 2021 une demande de même nature auprès de la commune de [Localité 10] à laquelle celle-ci avait répondu le 3 septembre 2021, par l’envoi d’un certificat d’urbanisme n° 077 388 21 10031.

39- Il convient de confirmer le jugement, par substitution de motifs, en ce qu’il a rejeté la demande formée par M. [I], au titre de la clause pénale.

Sur la demande en paiement de la société Triple 16:

Moyens des parties:

40- La société Triple 16 soutient que la vente étant parfaite, ses honoraires prévus à l’article 17 du protocole sont dûs, et qu’en conséquence, la société Rodolphe Prouveur doit être condamnée à lui verser la somme de 72 000 euros TTC au titre de ses honoraires d’intermédiation.

A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de la partie fautive dans l’absence de réitération de la vente, soit M. [I] soit la société Rodolphe Prouveur à lui verser l’indemnité conventionnelle de 72 000 euros TTC prévue à l’article 17 du Protocole, la vente ayant été conclue.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Rodolphe Prouveur à lui verser la somme de 72 000 euros de dommages et intérêts en réparation de ses manquements contractuels.

Elle affirme que la société Rodolphe Prouveur est fautive de ne pas avoir levé les conditions suspensives à temps, et d’avoir tardé à renoncer à certaines conditions.

41- La société Rodolphe Prouveur soutient que le tribunal de commerce a considéré à tort que la non réalisation des conditions suspensives lui était imputable, alors que les documents d’urbanisme fournis étaient conformes au protocole et qu’en outre, ce document incombait également au cédant conformément à l’article 1.3 du protocole, que la renonciation au bénéfice de certaines conditions suspensives n’est qu’une faculté et non une obligation et l’exercice de cette faculté ne peut pas engager sa responsabilité, qu’aucun manquement ne peut lui être reproché, que toute condamnation au profit de la société Triple 16 doit être prononcée au détriment de M. [I], qui est à l’origine de l’absence de signature de l’acte définitif.

Réponse de la cour:

42- Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

43- Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

44- En l’espèce, l’article 17 du protocole de cession de titres stipule:

'Les Parties reconnaissent qu’elles ont été mises en relation par l’intermédiaire du Cabinet immobilier [L], Société par actions simplifiée associe unique TRIPLE 16 ayant son siège social Sis [Adresse 6], immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 890 173 396 (ci-après 'l’Intermédiaire').

En outre, conformément au mandat de vente N° 6413 enregistré le 14 janvier 2021, les honoraires d’intermédiation d’ores et déjà fixé à SOIXANTE-DOUZE MILLE EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (72.000 'TTC) seront à la charge exclusive du Cessionnaire.

Dans le cas où la cession ne se réaliserait pas alors que les conditions suspensives ont été levées, la partie défaillante devra verser à I’Intermédiaire la somme de. SOIXANTE-DOUZE MILLE EUROS (72.000 ') au titre de l’indemnité conventionnelle.

Dans le cas où serait exercé un droit de préemption, le préempteur sera subrogé dans les droits et obligations du Cessionnaire et devra verser à l’Intermédiaire la somme de SOIXANTE-DOUZE MILLE EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (72.000 ' TTC) au titre des honoraires d’intermédiation'

44- La cession des droits sociaux n’est pas intervenue, par suite de la défaillance d’une l’une des conditions suspensives, sans pour autant que l’une ou l’autre des parties puisse être considérée comme à l’origine de cette défaillance, par suite d’un manquement contractuel ou d’une négligence fautive.

45- Dès lors, la responsabilité de la société Rodolphe Prouveur ou de M. [I] n’est pas démontrée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et la demande de condamnation à paiement de la somme de 72000 euros à titre de dommages-intérêts doit être rejetée.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

46- Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles d’appel.

Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux, en ce qu’il a condamné la société Rodophe Prouveur à payer à la société Triple 16 la somme de 72 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau,

Déboute la société Triple 16 de sa demande en paiement de la somme de 72000 euros, formée à l’encontre de la société Rodolphe Prouveur, et à défaut, à l’encontre de M. [S] [I],

Confirme le jugement en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses depens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat