Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 23 mai 2013, n° 09/18733

TGI Marseille 1 octobre 2009

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 23 mai 2013

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du constructeur pour les désordres
La cour a estimé que la SA BOUYGUES IMMOBILIER avait déjà réalisé des travaux, mais que ceux-ci n'étaient pas conformes aux prescriptions de l'expert, et a donc rejeté la demande de dépose des extracteurs.
Accepté
Préjudice lié à la surconsommation électrique et aux désordres
La cour a reconnu le préjudice subi par le syndicat et a alloué une somme à titre de dommages-intérêts pour compenser les troubles et la surconsommation électrique.
Accepté
Obligation de faire et astreinte
La cour a ordonné à la SA BOUYGUES IMMOBILIER d'achever le raccordement des extracteurs dans un délai imparti, sous peine d'astreinte.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 23 mai 2013, n° 09/18733
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	09/18733
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 1 octobre 2009, N° 06/7634

Sur les parties

Avocat(s) :	Roland BLUMPatrice BALDOPascal CERMOLACCERachel SARAGA-BROSSAT
Cabinet(s) :	MONSIEUR JULIEN DESOMBRESCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.A. BOUYGUES IMMOBILIER, SA BOUYGUES IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

3^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 23 MAI 2013

N° 2013/233

Rôle N° 09/18733

SA BOUYGUES IMMOBILIER

Synd.copropriétaires IMMEUBLE 23/25 F G H

Synd.copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER Z DONNA

Grosse délivrée

le :

à : SCP TOLLINCHI

SELARL GOBAILLE

SCP DESOMBRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 01 Octobre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 06/7634.

APPELANTE

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

XXX – 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Roland BLUM, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Sophie BOSVIEUX, avocate au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

Syndicat des Copropriétaires Immeuble 23/25 F G H représenté par son syndic en exercice le Cabinet Paul Stein, SA dont le siège social est XXX

lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice,

23/25 F G H – 13000 MARSEILLE

représentée par la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE constituée aux lieu et place de M^e Rachel SARAGA-BROSSAT, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, elle-même constituée aux lieu et place de la SCP PRIMOUT FAIVRE, avoués

plaidant par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Karine LAIGNEL, avocate au barreau de MARSEILLE,

Syndicat des Copropriétaires de l’Ensemble Immobilier Z DONNA

représenté par son syndic en exercice la Société ICADE Administration de Biens, venant aux droits de la Société GFF PROVENCE,

lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice,

5 F Bellini – 92800 PUTEAUX

représentée par la SCP DESOMBRE M & J, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat M^e Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel CABARET, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Christine DEVALETTE, Président

Madame Patricia TOURNIER, Conseiller

Monsieur Michel CABARET, Conseiller (rédacteur)

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2013,

Signé par Madame Christine DEVALETTE, Président et M^me B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

PROCEDURE

La société BOUYGUES IMMOBILIER a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier dénommé ' Z A ' situé F Pascal, F G H 13007 Marseille.

Elle a fait appel à la société d’architectes BOIS & Y en qualité de maître d''uvre de conception et à la société SG INGENIERIE BATIMENT, en qualité de maître d''uvre d’exécution.

L’entreprise SAEM est intervenue en qualité d’entreprise générale.

Les travaux ont eu lieu sur un terrain, qui confronte celui des copropriétaires de l’immeuble situé 23/25 F G H.

Cette copropriété voisine, se plaignant de désordres imputables aux travaux réalisés par la SA BOUYGUE IMMOBILIER, a obtenu la désignation de Monsieur X, suivant ordonnance de référé rendue le 15 novembre 2002.

En lecture du rapport d’expertise et par ordonnance en date du 19 mars 2004, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 341, 82 euros à valoir sur la réparation du trouble anormal de voisinage,

Et elle a été condamnée à :

— prolonger les conduits de cheminée de l’immeuble du E F G H par des conduits en inox fixés sur le mur pignon de l’immeuble qu’elle a construit et se prolongeant au-delà du faîtage de cet immeuble

— à supprimer les épaufrures affectant l’immeuble du E F G H au droit du joint de séparation

Le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce, pendant une durée de 3 mois.

Par ordonnance du 8 août 2005, le juge des référés a liquidé l’astreinte à hauteur de la somme de 27.000 euros.

Par assignation en date du 29 juin 2006, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23, 25 F G H a sollicité la condamnation de la SA BOUYGUES IMMOBILIER à :

— déposer les extracteurs mécaniques de fumée et gaz brûlés des cheminées d’extraction en cause et installations électriques,

— prolonger les conduits de cheminées et de ventilation à l’aide de tuyaux inox fixés sur le mur pignon de l’immeuble de BOUYGUES IMMOBILIER visés à l’annexe 16 du rapport de Monsieur X,

— reprendre l’arase du mur à l’arrière du bâtiment C,

le tout sous astreinte de 1000 euros par jour de retard suivant la signification du jugement à intervenir.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire rendu au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Z DONNA le 1^er octobre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a :

— dit que l’action introduite à l’encontre de la SA BOUYGUES IMMOBILIER par le syndicat des copropriétaires 23 -25 F G H est recevable ;

— condamné la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires E F G H la somme de 32.000 euros à valoir sur l’entier montant des travaux de dépose, de reprise et de surélévation à effectuer ;

— condamné la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires E F G H la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi;

— condamné la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires E F G H et au syndicat des copropriétaires Z A la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dit que les entiers dépens de l’instance seront supportés par la société BOUYGUES IMMOBILIER, en ce compris les frais d’expertise.

La société BOUYGUES IMMOBILIER a régulièrement interjeté appel de ce jugement suivant déclaration enregistrée le 19 octobre 2009.

Par arrêt avant dire droit rendu sur ce siège, le 16 décembre 2010, la cour a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur X afin, notamment, de :

— préciser si les travaux concernant la pose d’extracteurs mécaniques sur les souches de cheminée sont de nature à écarter les risques générés par la proximité des souches par rapport au pignon de l’immeuble

— dire s’ils sont satisfaisants

— préciser, le coût de fonctionnement et d’entretien des extracteurs pour la copropriété E F G H.

L’expert a déposé son rapport le 26 janvier 2012.

Vu les conclusions déposées le 23 avril 2012 par la société BOUYGUES IMMOBILIER, appelante ;

Vu les conclusions déposées le 19 avril 2012 par le syndicat des copropriétaires E F G H ;

Vu les conclusions déposées le 14 décembre 2012 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Z A ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 mars 2013 ;

Sur ce ;

Dans ses dernières écritures, la SA BOUYGUES IMMOBILIER, qui demande l’infirmation du jugement, réitère le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action dirigée à son encontre, en ce qu’elle n’est plus propriétaire de l’immeuble à l’origine des troubles subis par la copropriété E F G H.

En seconde part, elle demande à la cour de constater qu’elle a réalisé les travaux préconisés par l’expert depuis le mois de janvier 2005 et que le syndicat des copropriétaires, qui conteste cette réalisation, refuse que la société GTI PROVENCE, qu’elle a mandatée à cette fin, finalise les travaux de mise en place des extracteurs.

En troisième lieu, elle dénie sa responsabilité concernant la reprise de l’arase d’un mur séparatif et elle conteste l’existence d’un préjudice subi par la copropriété E F G H.

Dans le dernier état de leurs écritures, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Z A demande la confirmation du jugement, tandis que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble E F G H sollicite l’infirmation partielle de la décision, en ce qu’elle a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires Z A, en ce qu’elle a rejeté la demande de dépose des extracteurs et écarté la demande concernant la reprise de l’arase du mur.

Il demande la condamnation in solidum de la SA BOUYGUES IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires Z A à reprendre, sous astreinte, l’arase du mur à l’arrière du bâtiment C. Il sollicite la confirmation de la condamnation de la SA BOUYGUES IMMOBILIER au paiement de la somme de 32.000 euros, (qualifiée à tort de provision) au titre des travaux à réaliser.

Il demande que le syndicat des copropriétaires Z DONNA soit condamné à subir les travaux de mise en conformité et il requiert sa condamnation in solidum avec la SA BOUYGUES IMMOBILIER à déposer les extracteurs et à réaliser les travaux conformément aux prescriptions de l’expert X. Il sollicite la réserve de ses droits sur le coût total des travaux, maîtrise d''uvre et frais d’assurance inclus.

A titre subsidiaire, en cas de rejet de la demande de dépose des extracteurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble E F G H sollicite la condamnation de la SA BOUYGUES IMMOBILIER à lui payer 32.000 euros à titre de dommages-intérêts fondés sur le surcoût de consommation électrique et sur la nécessité de remplacer le système d’extracteur de fumée tous les dix ans.

Le dispositif de l’arrêt avant dire droit, rendu le 16 décembre 2010, n’ayant pas repris la décision sur la recevabilité de l’action et sur les désordres, il y a lieu pour une bonne compréhension de la décision d’en reprendre les motifs.

Sur la recevabilité

La SA BOUYGUES IMMOBILIER, étant le constructeur vendeur au moment de la survenance des troubles anormaux de voisinage, allégués par la copropriété E F G H, sa responsabilité sans faute peut être recherchée en sa qualité de maître de l’ouvrage de l’immeuble qu’elle a réalisé.

Le moyen tiré du fait que la SA BOUYGUES IMMOBILIER n’est plus propriétaire des immeubles est indifférent en ce que sa responsabilité est recherchée au titre des troubles générés par la réalisation des travaux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’irrecevabilité soulevée par la SA BOUYGUES, sans que la cour retienne le motif tiré de sa qualité de maître d''uvre, en ce que le constructeur vendeur a confié à la société d’architectes BOIS & Y une mission relative à la conception et à la société SG INGENIERIE BATIMENT une mission de maîtrise d''uvre d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires E F G H est également fondé à rechercher la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier Z DONNA, propriétaire actuel du fonds, à l’origine des troubles anormaux de voisinage.

Sur les désordres et sur la responsabilité.

Le 4 décembre 2002, l’expert judiciaire a constaté différents désordres imputables au chantier de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, parmi lesquels figurent d’une part, les cheminées du bâtiment C de la copropriété voisine, qui sont masquées suite à la construction d’un mur pignon et d’autre part, un mur séparatif existant, qui a été arasé à un niveau inférieur à celui qu’il avait précédemment. Il a également relevé des désordres ponctuels générés par la réalisation de l’ouvrage.

L’homme de l’art a précisé sur le premier point, que le bâtiment C comporte une toiture terrasse avec différentes cheminées destinées à la ventilation et à l’évacuation des gaz brûlés des chaudières des différents appartements, situés dans cet immeuble. Certaines de ces cheminées se trouvent à ce jour, à proximité immédiate du mur pignon du bâtiment 'BOUYGUES IMMOBILIER', qui dépassent la toiture terrasse du bâtiment D, d’environ 3 étages.

L’expert a précisé que ce mur pignon ne peut que perturber le fonctionnement de ces cheminées, qu’il faudra surélever au-delà du faîtage de l’immeuble BOUYGUES IMMOBILIER.

En l’état de la dangerosité liée aux perturbations du fonctionnement des cheminées d’évacuation des gaz brûlés, par l’effet de la réalisation des travaux de construction par la SA BOUYGUES IMMOBILIER, c’est à bon droit que le tribunal a retenu sa responsabilité, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

Par substitution de motifs, le jugement sera confirmé de ce chef et y ajoutant la responsabilité du syndicat des copropriétaires Z A sera retenue en sa qualité de gardien de l’immeuble à la source du trouble anormal de voisinage.

Par motifs adoptés le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande concernant la reprise de l’arase du mur séparatif arrière du bâtiment C.

Sur les préjudices

Au titre des travaux de mise en conformité des conduits d’extraction des gaz brûlés, l’homme de l’art a préconisé, dans son rapport initial, le prolongement de ces conduits à l’aide de tuyaux inox, fixés sur le mur pignon de l’immeuble, 'BOUYGUES IMMOBILIER', leur sortie en toiture devant tenir compte de la présence de la terrasse privative d’un appartement BOUYGUES, ainsi que du faîtage de cet immeuble.

Il a estimé que le coût des travaux correspond à la somme de 18.500 euros TTC et il a précisé qu’ils devront être réalisés par et sous le contrôle des différents intervenants techniques du chantier BOUYGUES.

Au mois de janvier 2005, la SA BOUYGUES IMMOBILIER a fait procéder à des travaux sur les souches des cheminées sans suivre les prescriptions de l’expert judiciaire, qui avait déjà déposé son rapport.

Pour ce faire, elle a recouru aux compétences de la société GTI, qui a produit un devis de mise en conformité et de dévoiement des conduits de cheminée en pignon, par la mise en place d’extracteurs mécaniques basse pression en remplacement des aérateurs naturels.

Ces prestations comprennent non seulement les deux souches objet des préconisations de l’expert et une troisième souche située à moins de 8 mm du pignon.

La SA BOUYGUES IMMOBILIER a réglé une somme de 15.727,40 euros, suivant facture émise le 26 janvier 2005.

Il résulte des constatations techniques contenues dans le complément de rapport dressé par Monsieur X, qu’il s’est rendu avec les parties sur la toiture, à partir de laquelle il a constaté, que des extracteurs mécaniques avaient été mis en place par la société BOUYGUES sur quatre conduits d’extraction des gaz brûlés des chaudières de différents appartements. Il a relevé que les éléments mécaniques des extracteurs n’étaient pas branchés et que des fils pendaient le long des conduits maçonnés. Il n’a donc pas pu, ni dire si ces travaux sont satisfaisants, ni préciser, le coût de fonctionnement et d’entretien des extracteurs pour la copropriété.

La SA BOUYGUES IMMOBILIER démontre par un avis technique 14/03-787 émanant de la commission chargée de formuler des avis techniques pour les installations de génie climatique et installations sanitaires que les extracteurs installés au lieu et place des tuyaux inox, préconisés par l’expert judiciaire, sont efficaces et fiables, comme ayant fait l’objet d’un contrôle SOCOTEC. En seconde part, la conception de la fixation des extracteurs MAXIVENT MECASHUNT sur son cône circulaire en béton permet le ramonage des conduits.

La SA BOUYGUES IMMOBILIER démontre avoir mandaté un maître d''uvre d’exécution pour la réalisation de ces travaux et avoir obtenu l’approbation du bureau de contrôle VERITAS, qui en a approuvé le principe. C’est en l’état de ces éléments qu’elle a confié la pose des extracteurs à la SARL GTI, titulaire d’une qualification QUALIBAT fumisterie (technicité confirmée), chemisage et ventilation mécanique contrôlée.

Selon un courrier, annexé au rapport d’expertise judiciaire, adressé par la SARL GTI à la SA BOUYGUES, un représentant du syndic de la copropriété E F G H a ordonné l’arrêt des travaux le 27 janvier 2005, alors que les derniers raccordements électriques des extracteurs étaient en cours. Selon ce courrier, le motif de l’interruption était fondé sur le fait que 'ce n’était pas aux copropriétaires de payer l’électricité'.

Il s’évince de ces éléments, que l’installation mise en 'uvre par la SA BOUYGUES IMMOBILIER est de nature à satisfaire les règles de sécurité concernant l’évacuation des gaz brûlés.

Eu égard aux données constructeur des extracteurs, leur consommation journalière n’excède pas 6000 watts, ce qui permet une estimation mensuelle de 18 euros environ pour cinq appartements.

Ce surcoût modeste, étant susceptible d’être réparé par l’allocation de dommages-intérêts, il n’y a pas lieu, pour ces deux motifs, de faire droit à la demande de dépose des extracteurs.

En revanche, il y a lieu de condamner la SA BOUYGUES IMMOBILIER à achever le raccordement des extracteurs, moyennant un délai de prévenance de trois semaines adressé au syndic de la copropriété E F G H.

Le préjudice du syndicat est caractérisé par le problème de la surconsommation électrique, ainsi que par des troubles ponctuels réalisés en cours de chantier, qui ont causé des infiltrations dans les garages (cf constat du 6 août 2002), dégradation d’un mur suite au coulage de béton (cf constat du 27 septembre 2002), désagréments concernant l’inutilisation de places de parking. Si le ramonage est possible, en revanche le changement des extracteurs tous les 10 ans doit être pris en compte.

En l’état de ces éléments, la cour est en mesure d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, qui sera mise à la charge de la SA BOUYGUES IMMOBILIER, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires de la copropriété E F G H ne requiert aucune condamnation de ce chef à l’encontre du syndicat de la copropriété Z A.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’arrêt avant dire droit rendu sur ce siège le 16 décembre 2010 ;

Infirme le jugement déféré sauf en ses dispositions ayant déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété E F G H à l’encontre de la SA BOUYGUES IMMOBILIER et en ce qu’il a implicitement débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété E F G H de sa demande fondée sur la reprise de l’arase du mur arrière au bâtiment C ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété E F G H à l’encontre du syndicat des copropriétaires Z A ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété E F G H de sa demande de dépose des extracteurs ;

Condamne la SA BOUYGUES IMMOBILIER à achever le raccordement des extracteurs, moyennant un délai de prévenance de trois semaines adressé au syndic de la copropriété E F G H ;

Dit que cette obligation de faire devra être réalisée dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, délai passé lequel une astreinte de 200 euros par jour de retard sera encourue pendant trois mois ;

Condamne la SA BOUYGUES IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété E F G H la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété E F G H du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu en cause d’appel à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA BOUYGUES IMMOBILIER aux dépens de la procédure incluant les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE