COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1 – 1

(anciennement dénommée 1^re Chambre A)

ARRÊT AU FOND

DU 08 JANVIER 2019

D.D

N° 2019/

Rôle N° RG 17/02058 – N° Portalis DBVB-V-B7B-76WJ

J T U D

I N A

C/

F X

K P Q épouse X

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 64 COURS L M – LA SEYNE SUR MER ([…]

Société HISCOX INSURANCE COMPANY LIMITED

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fici

M^e La Balme

M^e Magnan

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 12 Décembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00444.

APPELANTS

Mademoiselle J T U D

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Georges GOMEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant

Monsieur I N A

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Georges GOMEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE plaidant

INTIMES

Monsieur F X,

[…]

défaillant

Madame K P Q épouse X, […]

défaillante

INTERVENANT FORCE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

64 Cours L M – LA SEYNE SUR MER ([…]

Représenté par Maître Xavier HUERTAS – […]

représentée par M^e Cyrille LA BALME de la SELARL CABINET LA BALME, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

SOCIETE HISCOX INSURANCE COMPANY LIMITED

société de droit étranger dont le siège social est au ROYAUME UNI , prise en son établissement en France sis 19, rue L le Grand à PARIS 75002, en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Damien JOST,avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2019.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2019,

Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président et Madame G H, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

Par acte authentique du 14 décembre 2012 M. I A et M^me J D ont acquis des époux X un bien immobilier consistant en un appartement situé au premier étage et les 270/1000 èmes des parties communes et un appartement situé au 2^e étage et les 270/1000èmes des parties communes composant les lots n°2 et 3 d’un immeuble sis 64 cours L M à la Seyne-sur-Mer au prix de 81'600 €.

L’acte mentionnait au paragraphe « termites » que l’immeuble était situé dans un secteur contaminé ou susceptible de l’être mais que le diagnostic ne révélait la présence d’aucun termite dans l’immeuble.

Un diagnostic technique a été réalisé par le cabinet Z, assuré auprès de la société assurance Hiscox Insurance company Ltd qui a été annexé à l’acte de vente.

Par lettre du 20 décembre 2012 le maire de la Seyne-sur-Mer a avisé M. A de l’état de péril présenté par l’état du bâtiment et de la mise en 'uvre de la procédure de péril imminent.

Par ordonnance de référé du tribunal administratif de Toulon du 4 janvier 2013 M. B était désigné en qualité d’expert.

Le maire de la commune de la Seyne-sur-Mer a pris le 16 janvier 2013 un arrêté de péril imminent portant interdiction d’habiter l’immeuble.

Par ordonnance rendue sur requête le 23 janvier 2013 le président du tribunal de grande instance de Toulon a désigné M^e C en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par ordonnance de référé du 12 février 2013, rendu au contradictoire de M^e C, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée au même expert, M. B .

Par exploit des 5 et 6 août 2013 M. I A et M^me J D ont fait assigner les époux X et l’assureur du cabinet Z, la société Hiscox Insurance company Ltd, en exposant qu’ils avaient été victimes de réticence dolosive des vendeurs et que le cabinet Z avait commis une faute professionnelle en indiquant faussement dans son rapport technique que le bâtiment ne présentait aucun indice de présence de termites et en demandant la condamnation des défendeurs à les indemniser du montant des travaux de remise en état et du préjudice de jouissance à évaluer par l’expertise en cours.

Par jugement en date du 12 décembre 2016 le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

' déclaré recevable l’action de M. A et de M^me D ;

' dit que les époux X ont commis un dol à leur égard ;

' dit que la société Hiscox Insurance company Ltd, en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle du cabinet Z, doit la réparation du préjudice résultant de la faute de son assuré ;

' condamné in solidum les époux X et la société Z à payer à M. A et M^me D la somme de 8250 € au titre de pertes locatives ;

' dit que dans leurs rapports entre eux, la société d’assurance et les époux X contribueront chacun à hauteur de la moitié des sommes dues ;

' dit que le surplus des demandes des époux X est irrecevable faute de mise en cause préalable du syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble ;

' et condamné les époux X et la société Hiscox Insurance company Ltd à payer à M. A et à M^me D la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et l’exécution provisoire.

Le tribunal retient essentiellement sur la responsabilité des vendeurs et du diagnostiqueur-termites :

' qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic;

' que le maire de la Seyne-sur-Mer a pris le 16 janvier 2013 un arrêté de péril imminent portant interdiction d’habiter concernant le local commercial appartenant à la SCI Dream Family, le logement des premier et 2^e étages appartenant à M. A et le logement du 3^e étage appartenant aux époux X ; que les acquéreurs ont dès lors intérêt et qualité à agir pour les dommages affectant leurs lots ;

' que l’expert a conclu que les vendeurs avaient nécessairement connaissance depuis au moins 2004 de la présence de termites dans l’immeuble entier au vu d’un rapport d’état parasitaire établi le 19 août 2004 par le cabinet Ari et au vu des termes de deux actes de vente les ayant concernés des 24

septembre 2004 et du 18 mars 2010 qui la signalaient déjà ; que le traitement par injections est antérieur au diagnostic de la société Ari intervenu environ 7 ans plus tôt alors que le type d’injecteurs dans les poutres ne s’utilise plus par les professionnels depuis plus de 10 ans ; et que l’absence de traitement tendant à remédier à l’infestation par les vendeurs a contribué à l’aggravation du dommage ;

' que la clause de non garantie figurant à l’acte de vente doit être écartée ;

' que les époux X vendeurs se bornent à répondre qu’ils ne s’étaient pas inquiétés des mentions figurant dans le diagnostic Ari sachant qu’un traitement contre les termites avait été réalisé par le précédent propriétaire, alors que le traitement invoqué en réalité est nécessairement antérieur au diagnostic de la société Ari du 19 août 2004 lequel en fait déjà mention ;

' qu’il n’est pas établi que les acquéreurs, non professionnels de l’immobilier, aient pu avoir connaissance de celle-ci, et ce d’autant que le diagnostic établi par le bureau Z excluait cette présence ; que le rapport était bien annexé à l’acte définitif de vente, de sorte que le compromis ayant été conclu sous condition suspensive de l’état parasitaire, si cet état avait été positif, les acquéreurs auraient pu encore se désister de la vente ;

' que les époux X ont commis une réticence dolosive à l’égard des acquéreurs sur un élément déterminant de leur consentement puisque l’expert judiciaire conclut que « La poutre du plafond du 2^e étage est cassée par l’attaque des termites et autres insectes xylophages qui ont diminué sa résistance mécanique. De ce fait, nous avons un risque imminent de rupture de celle-ci qui entraînerait un effondrement du plancher soit en totalité, soit en partie. » ;

' qu’il y a lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts formée par les acquéreurs qui ne concluent pas à la nullité de la vente mais qui sollicitent justement l’ indemnisation du préjudice résultant de la réticence dolosive des vendeurs ;

' qu’en ce qui concerne la responsabilité du technicien en termites, seule une obligation de moyens est à sa charge ; que le cabinet Z n’a été appelé par aucune des parties à l’instance, seulement son assureur, Hiscox ;

' que sa mission consistait à rechercher des traces visibles provoquées par les termites après un examen visuel de l’ensemble des parties visibles et accessibles susceptibles d’être démontées sans outils et par des sondages non destructifs des bois au moyen d’un poinçon ;

' que le rapport de l’état du bâtiment établi le 24 août 2012 par le cabinet Z en application des articles L 133-1 à-6 du code de la construction et de l’habitation relatif à la présence de termites mentionne « l’absence d’indices de présence de termites » après examen des poutres au premier étage et au 2^e étage ;

' qu’après examen des lieux le 14 mars 2013 M. B, l’expert judiciaire, a conclu qu’au contraire, les désordres étaient apparents pour un professionnel au moment de la vente, puisque des injecteurs étaient apparents dont la présence selon l’expert remontait à plus de 7 ans, qu’une pièce du parement en bois de la cuisine, accessible, était complètement détruite par les termites, et que la trappe au-dessus de la baignoire laissait apparaître des cordonnets de termites ;

' qu’il n’y avait pas de traces de poinçonnage sur les huisseries, contrairement aux normes applicables aux diagnostics, et qu’il appert de ces éléments que le cabinet Z a commis l’égard des consorts A une faute au sens de l’article 1382 du code civil, en ne procédant pas à des sondages par poinçons et en commettant une erreur de diagnostic en ne mentionnant pas dans le rapport destiné à être annexé à l’acte de vente la présence de termites pourtant apparentes pour un professionnel normalement diligent.

Le 1^er février 2017 M^me J D et M. I A (les consorts D-A) ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 15 octobre 2018 ils demandent à la cour :

' de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du cabinet Z et des époux X ;

' de réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déclarés irrecevables s’agissant des travaux sur l’immeuble, le syndicat des copropriétaires étant appelé en la cause ;

' de déclarer recevables leurs demandes ;

' de condamner in solidum les époux X et la société Hiscox Insurance company Ltd à les indemniser à hauteur des sommes suivantes : 18'351 € pour le traitement curatif avant tous travaux, 246'007 € au titre des travaux de remise en état et 51'750 € pour leur préjudice locatif, outre la somme de 10'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais de l’expertise ainsi que des dépens du référé probatoire ;

à titre subsidiaire,

' de condamner la société Hiscox Insurance company Ltd à payer au syndicat des copropriétaires la somme nécessaire à la réfection des parties communes, et aux consorts les sommes nécessaires à la réfection des parties privatives de leur lot ;

plus subsidiairement,

' de condamner la société Hiscox Insurance company Ltd à leur verser le montant des travaux, la répartition entre le coût des travaux relevant des parties communes et le coût des travaux relevant des parties privatives s’opérant alors dans le cadre de la ventilation des recettes et charges de la copropriété en application du règlement de copropriété.

Par conclusions du 15 octobre 2018 la société Hiscox Insurance company Ltd demande à la cour :

' de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que les demandeurs sont irrecevables à agir au titre des parties communes ;

' d’infirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

à titre principal

' de débouter toutes les parties de toutes leurs demandes ;

' de condamner in solidum les époux X et le syndicat des copropriétaires à relever et garantir la société la société Hiscox Insurance company Ltd de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction;

et à titre subsidiaire,

' de dire que la franchise stipulée à la police souscrite d’un montant de 3000 € est opposable aux tiers et qu’elle s’imputera sur toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Par conclusions du 24 août 2017 le syndicat des copropriétaires de la copropriété 64 cour L

M représenté par M^e Huertas en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, demande à la cour :

' de le recevoir en son intervention volontaire en cause d’appel ;

' de condamner solidairement les époux X et la société Hiscox Insurance company Ltd à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 264'358,49 € au titre des frais de remise en état de la copropriété et celle de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur F X, assigné par procés-verbal de recherches infructueuses et Madame K X, par exploit délivré à étude le 8 octobre 2018,n’ont pas constitué avocat. L’arrêt sera rendu par défaut.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu en premier lieu, en ce qui concerne la réticence dolosive des époux X, vendeurs, et la responsabilité professionnelle du technicien en diagnostic-termites, la société Cabinet Z, dont l’assureur est la société Hiscox Insurance company Ltd,que le tribunal a déjà répondu par des motifs longuement développés pertinents, résumés supra, qui méritent adoption ;

Attendu qu’il en va de même en ce que le premier juge a dit que les époux X, par leur dol et le cabinet Z par ses manquements professionnels, ont chacun concouru à la réalisation du dommage subi par les consorts D-A, de sorte que les époux vendeurs et la société d’assurance Hiscox qui ne conteste pas le principe de sa garantie à l’égard d’Z, sous la juste réserve de l’opposabilité aux tiers du montant de sa franchise de 3000 € , doivent être condamnés in solidum à indemniser les acquéreurs de leur entier préjudice ;

Attendu qu’en effet la société Z, en sa qualité de professionnelle du diagnostic-termites est tenue de replacer la victime acquéreur dans la situation qui eût été la sienne sans sa faute et que son assureur doit par conséquent aux consorts D-A la réparation intégrale du dommage, et non la seule réparation de la perte d’une chance de ne pas avoir subi de dommage, ce que Hiscox ne discute pas, prenant acte de l’évolution jurisprudentielle en la matière ;

Attendu que dans leurs relations entre eux, la faute des vendeurs et la faute de la société Z, ont chacune concouru pour moitié à la réalisation du dommage, de sorte que le recours en garantie exercé par Hiscox pour le compte du cabinet Z contre les vendeurs sera admis dans la même proportion, d’où il suit encore la confirmation du jugement déféré sur ce point ;

Attendu qu’en ce qui concerne le montant du préjudice qui en est résulté pour les acquéreurs, les consorts D-A sollicitent la condamnation in solidum des époux X avec la société Hiscox Insurance company Ltd à les indemniser à hauteur des sommes suivantes : 18'351 € pour le traitement curatif avant tous travaux, 246'007 € au titre des travaux de remise en état et 51'750 € pour leur préjudice locatif ;

Attendu que des travaux de rénovation étant déjà envisagés par M. A et devant durer 6 mois, l’expert a estimé en conséquence le préjudice locatif à 750 € par mois à compter du mois de juin 2013 seulement jusqu’à la date du dépôt de son rapport en juillet 2014; qu’il conclut que le traitement curatif de la construction s’élève à 18'351,30 € et la remise en état (étaiement et démolition-reconstruction, une simple rénovation étant insuffisante) à 244'332,79 €, soit au total 264 358 € ;

Que l’expert précise avoir exclu les postes carrelage, portes, électricité plomberie et peinture qui ne sont pas en lien direct avec la présence de termites mais qui résultent de la vétusté ou du manque d’entretien ;

Que le montant de 264 358 € retenu par M. E n’est pas en lui-même discuté par les intimés ;

Mais attendu qu’en revanche ces derniers font exactement observer que ce faisant l’expert prend en compte les travaux de remise en état de l’immeuble à la fois dans les parties privatives et dans les parties communes ;

Que les parties ne contestent pas que le devis constituant l’annexe 17 du rapport d’expertise, non versé aux débats, ne permet pas davantage de procéder à une répartition entre parties communes et parties privatives de par la nature des travaux à effectuer ;

Que l’expert explique que les travaux, notamment le remplacement des poutres porteuses, compte tenu de la nature de l’immeuble en cause, un 'trois fenêtres en façade’ ancien, doivent être effectués nécessairement sur l’ensemble de l’immeuble en même temps ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été attrait en première instance, les consorts D-A ne sont pas recevables à obtenir de Hicox le paiement de quelconques travaux au titre des parties communes pour le compte du syndicat des copropriétaires, pas plus que l’assureur à demander à être relevé et garanti par ce syndicat ;

Attendu qu’il y a lieu d’observer de surcroît que les atteintes par les termites en parties communes sont dépourvues de tout lien de causalité avec la faute professionnelle de la société Z dans l’établissement d’un diagnostic qui n’a été établi qu’en vue de la vente des lots privatifs et qui ne portait pas sur les parties communes exclues de sa mission ;

Que les atteintes aux parties communes par les termites ressortant de la négligence ou d’un défaut d’entretien imputable au syndicat des copropriétaires, les prétentions qui sont émises au titre des parties communes contre le professionnel en termites ne peuvent pas prospérer ;

Attendu que les consorts D-A acquéreurs ayant droit à la réparation de leur entier préjudice font valoir exactement que le premier juge ne pouvait pas se borner à leur accorder des dommages et intérêts pour leur seul trouble de jouissance ;

Attendu que les consorts D-A étant propriétaires des 540/1000èmes des parties communes de l’immeuble litigieux sis 64 cours L M à la Seyne-sur-Mer, les époux X et l’assureur du diagnostiqueur leur doivent :

—  54 % du montant des travaux de remise en état et de traitement préalable soit 54 % de

264'358 € (18'351 € pour le traitement curatif avant tous travaux, 246'007 € au titre des travaux de remise en état), c’est-à-dire 142'753,32 €

— outre la totalité de leurs pertes locatives à compter du mois de juin 2013 jusqu’au mois d’octobre 2018 inclus (soit 65 mois x 750€) c’est-à-dire 48 750 € ; qu’en effet l’assureur Hiscox ne prouve pas la récession qu’il allégue du marché locatif toulonnais et ne saurait contredire l’évalutaion techniquement étayée de M. E par la consultation d’un site internet 'blog.locservice’ ;

Attendu que les époux X et la société de droit anglais Hiscox Insurance company Ltd sont donc solidairement redevables envers les consorts acquéreurs de la somme totale de 191 503, 32 € à titre de dommages et intérêts, dont à déduire la franchise de 3 000 € pour l’assureur;

Et attendu que les époux vendeurs et l’assureur succombant devront verser in solidum la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux époux acquéreurs et supporter les dépens de première instance et d’appel outre les frais de l’expertise judiciaire de M. B et les dépens du référé probatoire ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut, et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum les époux X et la société de droit anglais Hiscox Insurance company Ltd à payer à M. A et M^me D la somme de 8250 € au titre de pertes locatives ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne in solidum M. F X et M^me K P Q épouse X d’une part et la société la société de droit anglais Hiscox Insurance company Ltd d’autre part, à payer à M. I A et à M^me J D la somme de 191'503,32 € à titre de dommages et intérêts, dont à déduire pour l’assureur le montant de la franchise contractuelle de 3 000 €,

Confirme pour le surplus le jugement déféré,

y ajoutant

Rejette les demandes formées par les consorts D-A pour le compte du syndicat des copropriétaires du 64 Cours L M,

Condamne in solidum M. F X et M^me K P Q épouse X et la société la société de droit anglais Hiscox Insurance company Ltd à payer à M. I A et M^me J D la somme de 3 000 € et la somme de 800€ au syndicat des copropriétaires du 64 Cours L M au titre de l’article 700 du code de procédure civile applicable en cause d’appel ainsi qu’aux dépens outre les frais de l’expertise judiciaire de M. B et les dépens du référé probatoire, et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT