COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 15 DECEMBRE 2020

[…]

N° 2020/ 302

N° RG 18/09783 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCS37

S.C.P. X N ET Y X

C/

SNC DEMEURE ET INVESTISSEMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Jean-David WEILL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Avril 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/06649.

APPELANTE

S.C.P. X N et Y X

Titulaire d’un Office notarial,

demeurant […]

assistée de M^e Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL-AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE,

et représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Société DEMEURES ET INVESTISSEMENTS, prise en la personne de son représentant légal

sise […]

représentée par M^e Jean-David WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2020,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé :

Par jugement du 19 avril 2018, le tribunal de grande instance de Marseille a statué ainsi qu’il suit :

— condamne la société civile professionnelle de notaires X Y à payer à la société en nom collectif Demeures et investissements la somme de 11'794,22 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

La société civile professionnelle X Y a relevé appel de cette décision le 12 juin 2018.

Elle a conclu le 8 octobre 2020, en demandant de :

— infirmer le jugement et statuant à nouveau,

— dire que l’intimée ne rapporte pas la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité,

— dire qu’elle ne formule aucune argumentation nouvelle en appel,

— rejeter toutes les demandes de l’intimée,

— juger que le préjudice invoqué n’est qu’une perte de chance et que l’intimée ne démontre pas qu’elle aurait pris une décision différente,

— en conséquence, rejeter sa demande indemnitaire,

— condamner l’intimée à lui verser la somme de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

La société Demeures et investissements a conclu le 12 mai 2020 en demandant de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la faute du notaire,

— dire que la société de notaires X Y a manqué à son devoir de conseil en s’abstenant de l’informer de la nécessité de porter sur les actes de cession la mention de l’option pour la TVA, que ce manquement a eu pour conséquence directe la non déductibilité de la TVA ayant grevé son acquisition de l’un de lots le 13 décembre 2012,

— constater que le redressement de l’administration est la conséquence directe de ce défaut de mention expresse de l’option de TVA et qu’il s’élève à 20'691,44 euros, outre 36 % d’intérêts de retard, soit 7448€, comptes arrêtés au 30 juin 2020,

— condamner la société de notaires X Y à lui payer lesdites sommes,

— condamner la société de notaires X Y à lui payer la somme de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 13 octobre 2020.

Motifs

La société Demeures et investissements est un marchand de biens qui a acheté le 13 décembre 2012, selon un acte reçu par M^e Maube, un bien immobilier comprenant 5 lots .

Le prix en était de 2'444'120, 50€ et comprenait la somme de 157'120,50€ au titre de la TVA.

La société a déduit cette entière somme de 157'120,50 euros de sa déclaration de TVA du quatrième trimestre 2012 .

Elle a par ailleurs vendu, selon acte du 24 mars 2014 reçu par M^e Y, au prix de 350'000€ l’un des lots du bien acquis en 2012.

L’administration fiscale, effectuant une vérification de sa comptabilité, lui a adressé le 27 novembre 2015 une proposition de rectification relativement à la TVA de l’exercice 2012, rejetant la déduction réalisée pour le quatrième trimestre 2012 pour la somme sus visée.

Elle a, en outre, établi une autre proposition du 4 mars 2016 sur la TVA 2014 et 2015, opérant un redressement de 14 474€ en droits au titre de la déduction erronée de TVA relativement à deux factures concernant l’opération d’achat de 2012, relevant que l’ensemble des lots compris dans cet achat avait été revendu en 2013 et 2014 sauf un lot en 2015 sans qu’une option de taxation à la TVA n’ait été exercée.

C’est dans ces conditions que la société Demeures et investissements a considéré que le notaire avait

commis une faute à l’origine du redressement, lui reprochant d’avoir omis de mentionner l’option de TVA, soulignant qu’elle n’est ni juriste, ni fiscaliste et qu’elle attendait de son notaire qu’il la renseigne sur les choix fiscaux à réaliser; que l’absence de mention dans l’acte de cession de l’option est à l’origine du redressement fiscal car si cette option avait été mentionnée, l’opération aurait été neutre puisqu’étant assujettie à la TVA, elle pouvait la déduire.

Dans le jugement attaqué, le tribunal a considéré que la faute reprochée au notaire est un manquement à son obligation de conseil; que la preuve de son exécution de ce chef lui incombe; que l’acte du 24 février 2014 stipule que la mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée et que le vendeur déclare ne pas être assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée; que ces stipulations ne contiennent pas de mise en garde suffisamment claire et explicite de la part du notaire; que la revente opérée était, par principe, exlue de la TVA, mais que les personnes assujetties à la TVA peuvent acquitter la TVA et opter pour une déduction à condition que l’option soit exercée distinctement par immeuble et qu’elle soit expressément portée dans l’acte authentique constituant la mutation; que d’une part, le notaire ne démontre pas, malgré ses allégations, que la société Demeures et investissements ne souhaitait pas opter pour l’assujettissement à la TVA et d’autre part, qu’il n’établissait ni qu’il l’avit avertie qu’elle disposait cette option de TVA , ni qu’ainsi avisée, elle aurait expressément choisi de ne pas opter; que par ailleurs, si la société Demeures et investissements est un professionnel de l’immobilier, cela ne dispensait pas le notaire de son obligation de sécuriser l’acte en lui donnant les conseils nécessaires sur cette question de fiscalité.

Sur le lien de causalité, le tribunal a retenu que le notaire ne pouvait opposer le fait que le redressement opéré pour l’année 2012 était motivé par l’absence de toute revente dès lors que l’option n’ayant pas été proposée, la société ne pouvait la déduire au titre d’aucun autre exercice fiscal de sorte que c’est l’absence d’option qui est à l’origine de l’impossibilité de récupérer la TVA.

Le préjudice a été arbitré comme une perte de chance moyenne à la somme de 11'794,22 euros.

******

La recherche de responsabilité du notaire par la société Demeres et investissements est assise sur la faute dans l’exercice de son obligation de conseil compte tenu des dispositions de l’article 260 5° bis du code général des impôts, qui stipule que pour être fondé à déduire lors de la revente du bien la TVA supportée lors de la transaction passée en 2012, le vendeur assujetti à la TVA doit, dans la mutation de revente, expressément opter pour ce régime, l’intérêt de l’option pour le vendeur étant de lui permettre de valider une déduction de la TVA antérieurement supportée.

La société fait donc le grief au notaire de ne pas l’avoir avisée de l’existence de ce régime qui implique, pour en bénéficier, que l’option soit consignée à l’acte de cession.

Devant la cour, le notaire conteste, en premier lieu, sa faute au titre de son obligation de conseil, faisant valoir que le premier juge a commis une erreur manifeste d’appréciation car il était, selon lui, demandé au tribunal de statuer, non sur un manquement au devoir de conseil quant à l’existence de l’option, mais sur l’omission à l’acte de la mention expresse de l’option, le notaire se voyant reproché de ne pas avoir respecté les instructions de son client de sorte que moyen de la société Demeures et investissements démontrait, par lui même, que le vendeur était informé de l’option et que par suite, il lui incombait de démontrer l’omission de cette mention; qu’ainsi, le tribunal a inversé la charge de la preuve en se fondant sur un manquement au devoir de conseil qui n’était pas invoqué.

La lecture de l’assignation à cet égard permet cependant de retenir que si la société Demeures et investissements s’y est, certes, prévalue du défaut de mention de l’option à la TVA à l’acte, il ne s’agissait pour elle que de souligner matériellement l’inexistence de cette clause au regard du grief qu’elle développait par ailleurs clairement contre le notaire, à savoir, son défaut de conseil sur la possibilité d’une telle option, laquelle a, de fait, conduit à l’ absence de mention de ce chef.

Le moyen de ce chef sera donc rejeté.

S’agissant, en second lieu, d’apprécier le bien fondé du grief tiré du défaut de conseil et d’information du notaire quant à l’existence de l’option, il sera liminairement rappelé que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours;

Qu’il était donc tenu d’un devoir de conseil sur cette option avec ses conséquences;

Que la preuve de l’exécution de l’obligation de ce chef lui incombe et que vu les conditions d’achat par la société Demeures et investissements et de revente, l’option était bien possible.

A cet égard, il sera encore considéré :

— que la mention suivante de l’acte se trouvant dans le paragraphe intitulé 'déclaration pour l’administration':

« Pour la perception des droits, le vendeur déclare :

- ne pas être assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée

- que l’immeuble vendu est achevé depuis plus de cinq ans…

En conséquence, la présente mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée mais est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun prévu par l’article 1594 D du code général des impôts »

ne peut être retenue comme démontrant que la société Demeures et investissements n’entendait pas soumettre son acquisition à la TVA ; 0

Qu’en effet, ce paragraphe ne consiste qu’à enregistrer une déclaration du vendeur, au demeurant contredite par dans le paragraphe immédiatement suivant relatif à l’impôt sur la plus-value où le vendeur déclare « qu’il agit en qualité de marchands de biens et assujetti à la TVA » alors que le notaire ne démontre précisément pas que cette déclaration a été faite après que la société ait reçu information et conseil sur l’option;

— que nulle part, l’acte ne contient donc ni l’information sur l’existence de cette option ni à fortiori, de conseil sur le choix et les conséquences de l’option alors que le vendeur était bien assujetti à la TVA;

— enfin, le moyen tiré du fait qu’une option ne soit qu’une faculté laissée au choix de la société n’est pas opérant dans la mesure précisément où elle n’a pas été informée de ce choix.

Le notaire fait encore valoir que l’option aurait modifié le prix convenu pour la vente, fixé entre les parties à 350 000€, de sorte que l’exercice de l’option aurait remis en cause cet accord et entraîné, soit une diminution du prix net vendeur, soit une augmentation du prix de l’acquéreur.

Ce moyen ne saurait cependant prospérer dès lors que la SCP X Y ne peut s’abriter derrière le fait qu’elle ne fait qu’authentifier un acte convenu entre les parties préalablement à son intervention, ni invoquer que les bases de l’accord avaient été arrêtées à ce prix et sans le notaire;

Qu’il est de ce chef relevé que le compromis a été passé chez le notaire, l’acte du 12 décembre 2013 mentionnant in fine : ' fait en un exemplaire original qui restera en la garde et possession du notaire rédacteur…';

Qu’ il n’est, en toute hypothèse, pas établi que lors de l’établissement de leur accord, les parties avaient pu prendre en considération la possibilité de cette option et donc l’arrêter en conséquence;

Que le préjudice invoqué comme résultant de la faute du notaire n’était pas réalisé au moment de son intervention .

Sur le moyen tiré par le notaire de ce que l’acquéreur à la transaction du 24 mars 2014 aurait refusé de passer l’acte , il sera jugé que cet élément n’a pas à être apprécié au titre de la faute, relevant des débats sur le préjudice.

Le notaire affirme encore vainement, en ce qui concerne l’existence de sa faute, que la société n’aurait exercé l’option dans aucun des actes ensuite passés sans son concours, car cette situation est sans incidence sur sa propre faute, et car on ignore de toutes façons dans quelles conditions ceux-ci ont été passés.

Il ne peut, non plus, être utilement opposé le fait que la société est un professionnel de l’immobilier dès lors que quelles que soient les compétences du client, qui en l’espèce, n’est au demeurant qu’un professionnel de la vente immobilière, et non de la fiscalité, celles-ci n’exonèrent pas le notaire de son obligation de conseil.

Le jugement sera donc confirmé et ce qu’il a retenu la faute et il sera, par suite, examiné les moyens débattus relativement au préjudice et au lien causal entre la faute et le préjudice.

Sur le préjudice, il sera retenu que même avec un conseil prodigué par le notaire, il n’est pas établi que l’option eût été certainement exercée.

Le préjudice invoqué par la société intimée, qui est assis sur la seule proposition de rectification du 27 novembre 2015 établie pour la somme de 20 691,44€ (correspondant à la part de TVA sur le lot vendu, imputée au titre de l’exercice 2012) et dont elle réclame paiement au notaire à titre de dommages et intérêts, s’analyse en conséquence comme une perte de chance, à apprécier notamment au regard des circonstances de la transaction.

Sur le lien causal entre cette faute et le préjudice, il résulte de la motivation adoptée par l’administration fiscale que le redressement invoqué au titre du préjudice a été généré par la déduction totale et prématurée sur l’exercice 2012 de la totalité de TVA acquittée pour 157 120,50€ lors de l’achat, alors qu’en fait, aucun des lots n’avait été revendu sur ledit exercice et qu’en droit, la déduction n’était possible que si le bien avait été déjà revendu avec en outre mention à l’acte de revente de l’option à l’acte.

Le redressement en cause est donc motivé par l’impossibilité de déduction à raison de l’absence de revente.

La situation aurait donc été la même si la société avait exercé son option à l’acte de revente de 2014 et déduit l’entière TVA dans sa déclaration au titre de l’exercice 2012.

Certes, le redressement contenu à la proposition de rectification du 27 novembre 2015 mentionne aussi que 'les ventes successives de lots d’immeuble, opérées en 2013- 2014, n’ont pas donné lieu à option pour la TVA' et cette observation est réitérée dans la proposition du 14 mars 2016.

Pour autant, cette observation ne permet pas de considérer, ainsi que le prétend l’intimée, que si la mention de l’option avait été portée par le notaire à l’acte de 2013, l’administration aurait admis le droit à réduction d’impôt au titre l’exercice 2012, ni au demeurant, au titre d’un autre exercice.

En effet,

— d’une part, la société ne pouvait rien déduire de 2012, en l’absence de vente passée à cette date, le redressement précisant d’ailleurs clairement à ce sujet: « il est constaté sur la période du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2012 (exercice 2012) qu’aucune cession de tout ou partie de l’immeuble n’est intervenue, qu’il n’y a donc pas eu sur cet exercice la possibilité pour la société d’opter dans un acte notarié de cession pour la taxation de la TVA des ventes »

— d’autre part, quand bien même le notaire eût proposé l’option et que la société eût opté, elle avait, de toute façon, déduit de façon erronée et prématurée, au titre de l’année 2012, l’intégralité de la TVA payée au titre de son achat de 2012, de telle sorte qu’elle s’était ainsi, elle même, privée de toute autre déduction et qu’elle ne peut prétendre qu’elle aurait pu la récupérer sur un autre exercice,

- enfin, la cour ne peut remettre en cause la position de l’administration fiscale selon laquelle la TVA n’est déductible qu’à la revente du bien.

La société se prévaut donc vainement de ce que la faute du notaire l’aurait empêchée de bénéficier de toute autre déduction au titre d’un autre exercice fiscal et également de ce que 'c’est … l’absence d’option à la TVA qui a empêché par principe sa déductibilité'

Le préjudice consécutif au redressement aurait donc existé sans la faute du notaire.

La société Demeures et investissements sera, en conséquence, déboutée de ses demandes indemnitaires contre la société notariale X Y et le jugement sera infirmé .

Vu les articles 696 suivants du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le notaire, qui succombe sur le principe de sa faute, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement et statuant à nouveau:

Dit que la SCP Y X a commis une faute, mais rejette la demande de dommages et intérêts de la société Demeures et investissements,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

Condamne le SCP X Y aux dépens,

y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour,

Condamne la SCP X Y à supporter les dépens d’appel et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT