COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 JANVIER 2021

D.D. A.S.

N° 2021/ 40

Rôle N° RG 18/11103 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCWQQ

Z X

B C

C/

SARL CITYA MER ET SOLEIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lionel ALVAREZ

M^e François COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 14 Mai 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/06239.

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

Madame B C

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

SARL CITYA MER ET SOLEIL, prise en la personne de son représentant légal

demeurant […]

représentée par M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Décembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Danielle DEMONT, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 8 décembre 2015 M. Z X et M^me B C (Les consorts X-C) ont promis de vendre et les époux Y , d’acquérir un bien immobilier, soit un appartement sis 238 avenue de la pinède à Saint-Raphaël 83'700 au prix de 180'000 €.

L’acte stipulait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 10'000 € et une clause pénale

s’élevant à 10 % du prix de vente, soit 18'000 €.

Apprenant que le jardin désigné à l’acte de vente n’était qu’une partie commune à usage privatif, les époux Y refusaient de réitérer la vente et sollicitaient vainement le remboursement du dépôt de garantie.

Par exploits des 1^er, 2 et 19 août 2016 les époux Y ont assigné M. Z X et M^me B C et la société Citya Mer et Soleil en annulation de la vente immobilière objet de la promesse synallagmatique de vente sous-seing privée aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie de 10'000 € versé entre les mains de la société Citya Mer et Soleil et le versement de dommages intérêts, en reprochant au vendeur un dol et à l’agent immobilier, un manquement à son devoir d’information et de conseil.

Les consorts X-C vendeurs ont sollicité à titre reconventionnel le bénéfice de la clause pénale s’élevant à 10 % du prix de vente, et l’octroi de dommages-intérêts outre la résolution du compromis de vente.

L’agent immobilier s’est opposé aux demandes et subsidiairement il a sollicité d’être relevé et garanti par les consorts X-C de toutes les sommes mises à sa charge.

Par jugement en date du 14 mai 2018 le tribunal de grande instance de Draguignan a :

' déclaré les époux Y recevables en leur action ;

' débouté M. Z X et M^me B C de leurs demandes reconventionnelles ;

' prononcé la nullité du compromis sous-seing privé en date du 8 décembre 2015 ;

' ordonné la restitution aux époux Y de l’acompte d’un montant de 10'000 € versé entre les mains de la société Citya Mer et Soleil ;

' et condamné in solidum M. Z X et M^me B C à payer :

-aux époux Y la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts, et la même somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- à la société Citya Mer et Soleil la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' rejeté les autres demandes ;

' et condamné in solidum la société Citya Mer et Soleil aux dépens avec distraction.

Le tribunal retient en ses motifs :

' que la promesse synallagmatique de vente désigne le bien vendu de la manière suivante : « Un appartement de 2 pièces, situé dans le bâtiment A au rez-de-jardin, comprenant hall d’entrée, salle de séjour, cuisine, chambre, salle de bains, wc, loggia fermée, séchoirs et rangement. Jardin d’environ 100 m². » ; que la somme de 10'000 € a été versée par les acquéreurs à titre d’acompte sur le prix d’achat à l’agent immobilier et une provision pour frais d’acte notarié ;

' que les consorts X-C vendeurs soutiennent que la mention d’un jardin d’environ 100 m² ne prêtait pas à confusion, ce jardin ne pouvant s’inscrire dans la surface du lot considéré, et n’étant qu’une partie commune à usage privatif rattachée à leur lot vendu, alors qu’il ressort de la désignation

du bien vendu que les consorts X-C ont mis en vente un jardin d’environ 100 m² dont ils reconnaissent de leur propre aveu n’être pas propriétaires ; que les époux Y acquéreurs seront déclarés recevables en leurs demandes et la nullité du compromis sera prononcée, les vendeurs s’étant manifestement livrés à des man’uvres constitutives d’un dol en faisant faussement croire à leurs futurs acquéreurs qu’ils étaient propriétaires du jardin de 100 m², man’uvres sans lesquelles les acquéreurs n’auraient pas contracté ;

' qu’en ce qui concerne la responsabilité professionnelle de la société Citya Mer et Soleil , celle-ci n’est pas engagée puisqu’elle s’est vue interdire de restituer l’acompte versé, de sorte que les époux Y seront déboutés de leurs demandes à son encontre ; qu’en revanche la résistance des consorts X-C à restituer l’acompte a causé un dommage qui sera réparé par l’octroi de la somme de 4000 € à de dommages intérêts.

Le 3 juillet 2018 M. Z X et M^me B C ont relevé appel de cette décision en intimant seulement l’agent immobilier, appel limité aux dispositions du jugement ayant rejeté les autres demandes, notamment celles qu’ils formaient contre la société Citya Mer et Soleil, et les ayant condamnés à lui payer la somme de 2000 €, à titre de dommages intérêts.

Par dernières conclusions du 27 février 2019 ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande à l’égard de la société Citya Mer et Soleil et les a condamnés à payer à cette société la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts, statuant à nouveau, de dire que la société Citya Mer et Soleil a engagé sa responsabilité, et de la condamner à leur payer la somme totale de 60'000 € à titre de dommages intérêts et celle de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la même somme en cause d’appel outre les dépens.

Par conclusions du 26 novembre 2018 la Sarl Citya Mer et Soleil demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les appelants de toutes leurs demandes, et de les condamner à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu que la Sarl Citya Mer et Soleil soutient qu’à la suite de la décision des époux Y de ne plus acquérir, M^e Jacquot, notaire des vendeurs lui a fait interdiction de restituer le dépôt de garantie ; que la nullité de la vente ayant été prononcée pour le dol des vendeurs, ces derniers ne peuvent aujourd’hui contester le caractère définitif du jugement concernant le dol par eux commis et les conséquences de celui-ci ; qu’ils sont malvenus aujourd’hui à prétendre que l’agent immobilier aurait engagé sa responsabilité ; que le premier juge a reconnu judiciairement que les consorts X-C avaient inséré ces dispositions dans le compromis ; que la description mentionnée dans le compromis correspond exactement à la description du bien effectivement constatée par l’agent immobilier ; que lorsque les notaires ont préparé l’acte de vente il est apparu que la mention d’un jardin 100 m² ne figurait pas dans la description du lot tel que ressortant de l’état descriptif de division ; que l’agent immobilier tient à rappeler qu’il ressort de l’attestation du syndic que depuis plus de 30 ans des copropriétaires des appartements en rez-de-jardin ont une jouissance exclusive et privative du jardin attenant à leur lot ; que de ce fait l’ensemble des copropriétaires d’appartements du rez-de-jardin bénéficient à tout le moins d’une prescription acquisitive quant à ces jardins ; que de ce fait l’agent immobilier ne peut se voir faire quelque reproche à ce titre, la description faite du bien correspondant à sa situation matérielle et juridique et ce compte tenu de l’ancienneté de la possession privative exclusive dont bénéficie l’ensemble des appartements du rez-de-chaussée ; qu’à aucun moment les consorts vendeurs n’ont informé la société de ce que le jardin, qui matériellement apparaissait comme faisant partie du lot ou à tout le moins comme étant à usage privatif de ce lot, n’était pas compris dans ce lot ;

Mais attendu sur la fin de non-recevoir soulevée que les consorts X-C font valoir exactement qu’en application de l’article 1355 du code civil, l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement ; qu’il faut que la chose demandée soit la même et que la demande soit fondée sur la même cause et entre les mêmes parties ;

Que le tribunal de première instance a retenu seulement l’existence d’un dol des consorts vendeurs à l’égard des époux Y ; que l’autorité de chose jugée qui est attachée au jugement querellé ne s’applique qu’à l’égard des rapports contractuels entre les époux vendeurs et les époux acquéreurs, et non à la faute qui est ici reprochée par les vendeurs à l’agent immobilier, dans le cadre de l’exécution du contrat de mandat ; que le dol commis à l’égard des époux Y n’a été retenu par la juridiction de première instance que parce que les appelants sont juridiquement responsables des actes par lesquels leur mandataire, l’agent immobilier, les a engagés ; qu’ils ont donc répondu des effets juridiques de la faute commise par la société Citya Mer et Soleil ; que leurs demandes ne se heurtent donc pas à l’autorité de chose jugée, d’où il suit le rejet de la fin de non-recevoir soulevée par les consorts X-C ;

Attendu que les consorts X-C font valoir ensuite au fond que les mentions de l’avant-contrat sont imputables à la faute commise par la société Citya Mer et Soleil à laquelle ils ont donné mandat de vente exclusif le 9 octobre 2015 ; qu’ils lui ont laissé le soin de rédiger le compromis de vente, alors que le mandat donné décrivait leur appartement de 2 pièces avec cave et parking, soit les lots n° 2, n° 33 et n° 16 sans faire aucune référence au jardin litigieux ; qu’il a excédé ses pouvoirs et qu’il a engagé sa responsabilité en rédigeant une promesse de vente qui diffère des conditions de vente énoncées dans le mandat ; que c’est le notaire des acquéreurs chargé de la rédaction de l’acte définitif qui a décelé, en se renseignant auprès du syndic de copropriété que les jardins constituaient en réalité des parties communes à jouissance privative ; que les vendeurs étaient totalement ignorants de cette subtilité, alors qu’en sa qualité de professionnel, l’agent immobilier a manqué à ses obligations ; que l’agent immobilier a rédigé l’acte dont il lui appartenait d’assurer l’efficacité, juridique étant tenu d’une obligation de résultat envers son client ainsi que d’une obligation d’information et de conseil en éclairant son client sur les particularités de l’affaire en lui fournissant des éléments légaux, exacts, complets, efficients et compréhensibles ;

Attendu qu’en dépit des stipulations précises de son mandat de vente l’agent immobilier a ajouté à la désignation du bien la mention « Jardin d’environ 100 m² » ; qu’il a outrepassé les termes de son mandat qui ne prévoyaient pas la vente d’un jardin, par suite d’une appréciation erronée de la situation juridique de ce dernier ; et qu’il a par conséquent engagé sa responsabilité en tant que mandataire, en application des articles 1989 du code civil et suivants ;

Attendu que par la faute de la société Citya Mer et Soleil, les consorts X-C ont perdu une chance de vendre leur bien immobilier et qu’ils ont souffert l’immobilisation de celui-ci pendant de nombreux mois sans pouvoir prétendre au montant de la clause pénale prévue à cette fin, d’un montant de 10'000 € ; qu’ils ont été contraints de restituer le dépôt de garantie correspondant à ce montant, sans autre contrepartie, alors que l’erreur commise ne leur est pas imputable ; qu’ils sollicitent à bon droit le versement de cette somme par l’agent immobilier ;

Attendu qu’ils ne plaident pas utilement qu’ils ont également dû vendre leur bien à un prix nettement inférieur à celui auquel ils auraient pu prétendre et qu’ils ont vendu le 22 octobre 2018 à la somme de 162'000 €, au lieu des 180'000 € attendus si la vente aux consorts Y s’était réalisée, soit une perte de 18'000 € ; qu’en effet le prix accepté par les époux Y correspondait à un bien comprenant un jardin et qu’il n’est pas démontré que le moindre prix obtenu par la suite ne correspondrait pas à la valeur vénale réelle du bien qui en est dépourvu; que cette demande, insuffisamment établie, entrera en voie de rejet ;

Attendu que les consorts X-C ont eu à subir un procès aux termes duquel ils ont été condamnés à payer la somme de 4000 € de dommages intérêts et celle de 4000 € au titre de l’article

700 du code de procédure civile, à raison toujours de l’inexactitude des mentions du compromis et qu’ils ont eu à subir un ensemble de tracas et de désagréments liés à cette situation; qu’ils sont fondés à solliciter que leur mandataire soit condamné à réparer ce préjudice;

Attendu en définitive que la société Citya et Soleil sera condamnée à payer au consorts X-C la somme totale de 18'000 € à titre de dommages intérêts ;

Qu’il y a lieu de réformer le jugement déféré en ce sens ; que l’agent immobilier ne pouvait et ne peut davantage prétendre, en cause d’appel, au bénéfice de quelque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’appel limité formé,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les autres demandes et notamment les demandes de M. Z X et M^me B C dirigées contre la société Citya Mer et Soleil, et en ce qu’il a condamné les consorts X-C à verser à la société Citya Mer et Soleil la somme de 2000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs déférés et y ajoutant,

Condamne la société Citya Mer et Soleil à payer à M. Z X et à M^me B C la somme de 18 000 €, à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudice confondues,

Condamne la société Citya Mer et Soleil à payer à M. Z X et à M^me B C, ensemble, de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aplicable en première instance et la même somme en cause d’appel soit la somme totale de 4 000 € , ainsi qu’aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT