Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-9, 24 juin 2021, n° 20/06047

TGI Grasse 23 juin 2020

CA Aix-en-Provence
Confirmation 24 juin 2021

Arguments

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Accepté
Absence de créance fondée
La cour a estimé que le principe de créance est démontré, car l'acquéreur a obtenu un permis de construire équivalent à celui qui justifiait le complément de prix.
Accepté
Risque de non-recouvrement
La cour a jugé que le risque de non-recouvrement est avéré, justifiant la mesure conservatoire.
Accepté
Justification de la créance
La cour a confirmé que le permis de construire obtenu par l'acquéreur est équivalent à celui qui justifiait le complément de prix, rendant la créance fondée.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé qu'il est inéquitable de laisser à la charge de Madame Y les frais engagés, lui allouant une somme sur le fondement de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

La société Edelweiss Investments contestait une hypothèque judiciaire provisoire visant à garantir le paiement d'un complément de prix de 1 300 000 € suite à l'achat d'un bien immobilier. La question juridique posée était de savoir si la créance était fondée en son principe et si son recouvrement était menacé.

Le juge de l'exécution avait débouté la société de sa demande de rétractation, ordonné la substitution de l'hypothèque par une consignation et condamné la société à payer des frais de justice. La cour d'appel a confirmé cette décision, estimant que le principe de la créance était démontré par l'obtention d'un permis de construire équivalent à celui initialement visé.

La cour d'appel a également jugé que le risque de non-recouvrement était avéré, compte tenu de la résistance de la société et de sa nature de société étrangère sans actif en France après la vente. Par conséquent, la mesure conservatoire a été confirmée, et la société Edelweiss Investments a été condamnée à payer des frais de justice supplémentaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-9, 24 juin 2021, n° 20/06047
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/06047
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, JEX, 23 juin 2020, N° 19/05551
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Evelyne THOMASSIN, président
Avocat(s) :	Romain CHERFILSRoselyne SIMON-THIBAUDMarc PHILIPSElisabeth DE BOISSIEU
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCEBADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Société SAL EDELWEISS INVESTMENTS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 24 JUIN 2021

N° 2021/527

Rôle N° RG 20/06047 N° Portalis DBVB-V-B7E-BF7Q2

Société […]

X, Z Z Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Roselyne E-F

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de GRASSE en date du 23 Juin 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05551.

APPELANTE

Société […]

Société de droit libanais,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […], […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Marc PHILIPS, avocat au barreau de GRASSE, substitué par M^e Valérie MONTI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame X, Z Y divorcée B-C

née le […] à ABIDJAN,

demeurant […]

représentée par M^e Roselyne E-F de la SCP D E-F G, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Elisabeth DE BOISSIEU, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Mai 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN , Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2021.

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties :

Selon acte notarié en date du 28 février 2014, établi par Maître Magis, notaire à Trans en Provence, Madame X Z Y a vendu à la société Edelweiss Investments, un bien immobilier situé à Cannes, […], cadastré section CL numéros 19 et 228 , moyennant le prix de 6 millions d’euros avec stipulation en outre, d’un complément de prix à hauteur de 1'300'000 € qui serait exigible en cas d’obtention par l’acquéreur, ou la personne à lui substituée comme propriétaire de l’immeuble, d’un permis de construire dans les 12 mois et autorisant la réalisation d’un projet selon autorisation d’urbanisme déposée le 10 octobre 2013.

Par ordonnance en date du 5 août 2019, Madame X Z Y a été autorisée à prendre une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur un immeuble appartenant à la société Edelweiss Investments pour avoir garantie du paiement d’une créance évaluée à 1'300'000 €.

Sur contestation, le juge de l’exécution de Grasse, dans une décision en date du 23 juin 2020, a

— débouté la société Edelweiss Investments de sa demande en rétractation de l’ordonnance du 5 août 2019,

— ordonné la substitution à cette garantie hypothécaire prise le 2 septembre 2019, d’une consignation auprès de Monsieur le Bâtonnier de Paris pour un montant équivalent, soit 1'300'000 €,

— dit que la justification de la consignation par notification, à Madame X Z Y, emporterait mainlevée de l’hypothèque judiciaire,

— condamné la société Edelweiss Investments à payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame X Z Y.

Il retenait qu’à la suite d’un arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille, du 23 mai 2019, il devait être admis que la société Edelweiss Investments avait obtenu une autorisation équivalente à celle initialement refusée par la mairie, de sorte que le principe de créance correspondant au complément de prix était démontré.

La société Edelweiss Investments a fait appel de la décision par déclaration au greffe en date du 3 juillet 2020.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 22 septembre 2020 au détail desquelles il est ici renvoyé, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— juger que Madame Y ne justifie pas d’une créance fondée en son principe ni de menaces sur le recouvrement,

— rétracter l’ordonnance prononcée le 5 août 2019 ayant autorisé l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire,

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble situé […] à […] et 228,

— condamner Madame Y à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’instance, en ce inclus le coût des mesures conservatoires injustement pratiquées et celui de mainlevée, avec distraction pour ceux d’appel, au profit de la SELARL Lexavoué Aix en Provence.

À titre subsidiaire,

— substituer à cette hypothèque conservatoire, une autre garantie à savoir la consignation d’une somme de 1'300'000 € qui pourra être faite entre les mains du notaire en charge de la vente dans l’attente qu’il soit statué sur le litige l’opposant à Madame Y,

En conséquence,

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire pratiquée sur l’immeuble désigné ci avant.

L’appelante expose que l’immeuble acheté présentait de réelles discordances entre le permis de construire de 1970 ayant permis de l’édifier à l’origine et la construction telle que réalisée, de sorte

qu’il était nécessaire pour elle de déposer une autorisation d’urbanisme dont la suite conditionnait le versement d’un complément de prix à hauteur de 1'300'000 €. Or, le permis de construire déposé en octobre 2013 a été refusé par la mairie par arrêté en date du 23 mai 2014, pour non conformité de l’existant au permis obtenu de sorte que selon elle, le complément de prix n’est pas dû. Aucune disposition contractuelle ne permet, comme l’affirme Madame Y, de percevoir le complément de prix en cas de décision de justice octroyant par la suite, le permis de construire considéré, d’autant moins qu’il n’était exigible au plus tard que le 28 février 2015 et que la société n’a obtenu le permis de construire, suite à un nouveau dépôt de permis de construire, que le 18 mai 2015. Les affirmations de Madame Y quant à un péril pour le recouvrement de sa créance car elle était une société de droit étranger et ne posséderait que ce bien, ne sont pas suffisantes pour répondre aux exigences de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 20 octobre 2020, au détail desquelles il est ici renvoyé, Madame X Z Y demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes et la déclarer bien fondée,

— débouter la société Edelweiss Investments de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la société Edelweiss Investments à lui verser la somme de 3000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP D E F G en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’immeuble vendu a été construit à la suite d’un permis obtenu le 4 décembre 1970, mais ne l’a pas strictement respecté, bien qu’un certificat de conformité ait été obtenu en août 1977. Elle rappelle les stipulations contractuelles et soutient que l’obtention du permis de construire par la société Edelweiss Investments, élément qu’elle a découvert fortuitement car il lui avait été caché, rend exigible le complément de prix tandis que cette dernière a mis le bien immobilier en vente, d’où la nécessité d’une prise de garantie pour être payée sur le prix de vente. En effet par un arrêté en date du 18 mai 2015, la mairie de Cannes a accordé dans des conditions équivalentes, le permis de construire à la société Edelweiss. Il eut suffi à l’acquéreur conformément au courrier du 7 novembre 2013 que lui avait adressé la mairie de Cannes, pour régulariser les discordances sur la construction, de les intégrer à la demande de permis de construire, ce que bien évidemment, la société Edelweiss Investments s’est abstenue de faire, préférant déposer un second permis de construire le 1^er décembre 2014, soit dans l’année pendant laquelle le complément de prix était exigible. La société appelante, société étrangère, immatriculée au Liban, n’apporte aucune garantie de paiement, à la suite de la vente de l’immeuble, elle n’a plus aucun actif en France. Madame Y comme elle l’avait fait en première instance, ne s’oppose pas à la mise en 'uvre d’un séquestre entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de Paris, soulignant qu’elle ignore tout de l’identité du notaire qui pourrait être chargé de la vente de l’immeuble concerné. De ce chef, elle soutient la confirmation du jugement de première instance qui a fait droit ladite demande.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2021.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

L’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance parait fondée en son principe, peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Lors de la cession de l’immeuble situé […], il est acquis que des discordances existaient entre le permis de construire initial, obtenu de la mairie de Cannes le 4 décembre 1970, et les réalisations dont la société Edelweiss Investments a déclaré être parfaitement informée en leur totalité, de même également qu’elle l’était des sanctions administratives, imprescriptibles, de sorte qu’une régularisation était inévitable (page 24 de l’acte du 28 février 2014).

Afin de préserver leurs droits en envisageant tout de même une issue favorable à la difficulté, les parties ont convenu d’un complément de prix à hauteur de 1 300 000 € 'en cas d’obtention par l’acquéreur ou par la personne alors propriétaire de l’immeuble… du permis de construire tel que déposé par le bénéficiaire non purgé du recours des tiers et n’ayant pas fait l’objet d’un retrait administratif de la part de la Préfecture des Alpes maritimes, dans le délai de 12 mois à compter du dépôt en mairie de Cannes de la demande de permis de construire et autorisant la réalisation du projet de l’acquéreur tel qu’énoncée dans la demande de permis de construire déposée le 10 octobre 2013… étant précisé que ce complément de prix serait exigible si l’autorisation d’urbanisme n’était pas obtenue du fait du comportement fautif ou dilatoire de l’acquéreur".

Le permis de construire a été refusé, par décision du 23 mai 2014 en relevant que des travaux non autorisés avaient été faits sur l’immeuble et qu’ils n’avaient pas été intégrés dans la nouvelle demande de permis du 10 octobre 2013, s’agissant de l’extension de la villa, de la piscine, du pool house et du garage, non susceptibles de prescrition décennale.

Mais, le 18 mai 2015 sur nouveau dépôt d’une demande de permis de construire en date du 1^er décembre 2014, les autorisations nécessaires ont été obtenues.

Il résulte à ce titre de la décision de la cour administrative d’appel de Marseille, saisie par madame Y de l’annulation de l’arrêté initial de refus de permis, dans un arrêt du 23 mai 2019, 'que le maire de Cannes a délivré… un permis de construire qui peut être regardé, … comme équivalent à l’autorisation initialement sollicitée et refusée… et qui implicitement mais nécessairement a retiré l’arrêté du maire de Cannes du 23 mai 2014 portant refus de permis de construire….' .

Madame Y soutient donc, que l’acquéreur a obtenu un permis de construire tout à fait comparable à celui qui devait justifier le supplément de prix d’achat, et que le comportement de la société Edelweiss Investments a été déloyal pour ne pas avoir intégré les travaux non conformes au permis initial, et ne pas l’avoir informée du nouveau permis.

Vérifier l’exécution de bonne foi de la convention, les délais de dépôts de différentes demandes de permis et leur mentions en vue d’une régularisation rapide de la situation, et interpréter si nécessaire, les stipulations contractuelles pour déterminer l’intention des parties et les éléments déterminants de leur accord, qui pourraient être la similitude de l’autorisation de construire ou sa date, n’est pas de la compétence du juge de l’exécution mais de celle du juge du fond. Mais sur le fondement de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, le principe de créance à ce stade est démontré aux yeux de la présente juridiction statuant avec les pouvoirs du juge de l’exécution, qui retient la vraisemblance de la créance.

Concernant le risque de non recouvrement, il résulte de la résistance de la société Edelweiss Investments à admettre la créance, au fait que société de droit étranger, au faible capital social, à la suite de la vente de l’immeuble, elle ne disposera plus d’aucun avoir en France. De sorte que la mesure conservatoire doit être confirmée.

En première instance la désignation d’un séquestre sur le prix de vente a été ordonnée sur la proposition même de la société Edelweiss Investments, et acceptée par madame Y. Il sera également statué en ce sens.

Il est inéquitable de laisser à la charge de madame Y les frais irrépétibles engagés dans

l’instance, une somme de 3 000 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société EDELWEISS INVESTMENTS à payer à madame X Y la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société EDELWEISS INVESTMENTS aux dépens, avec droit de recouvrement direct des frais dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision préalable au profit de la SC P D E F G en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE