COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 09 MARS 2022

N° 2022/ 148

N° RG 20/09991

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGNBF

X-C Z

C/

A Y

G D E F

SA MAAF ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-Françoise LABBE

M^e Stéphane MAMOU

M^e Pascal ALIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de Fréjus en date du 10 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-000313.

APPELANT

Monsieur X-C Z

né le […] à […]

représenté et plaidant par M^e Marie-Françoise LABBE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur A Y né le […] à […], demeurant […]

Madame G D E F

née le […] à LISBONNE, demeurant […]

représentés tous deux et plaidant par M^e Stéphane MAMOU, avocat au barreau de TOULON

PARTIE INTERVENANTE

SA MAAF ASSURANCES

assureur de Monsieur X-C Z, dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame H I-J, conseillière a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame H I-J, Conseillère

Monsieur X-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. Z est propriétaire d’une villa à […], sis […], mis en location pour le rez-de-chaussée par annonce, au prix de 1.550€ mensuels, pour 160 m2.
Par un bail écrit signé en date du 22 novembre 2017, ce bien a été loué aux consorts Y-D E F.

Arguant de désordres notamment infiltrations, les privant de la jouissance de plusieurs pièces de la maison d’habitation et ce dès le début du bail, les locataires, par exploit en date du 22 février 2019, ont saisi le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal de Proximité près le Tribunal Judiciaire de Fréjus.

Par jugement rendu le 10 septembre 2020 le Tribunal de Proximité de Fréjus a condamné M. Z a :

- Faire procéder aux travaux préconisés par l’Expert, le cabinet ELEX dans son rapport du 5 juin 2019 sous astreintes journalières provisoires de 100.00 €, à compter de la décision de première instance, et pendant une durée de trois mois à l’issue de laquelle elle pourra être liquidée,

- Verser aux consorts Y la somme de 516.66 € par mois à compter du 19 mars 2018

jusqu’à la réalisation totale des travaux nécessaire pour remédier aux désordres,

- Régler à M.et M^me Y la somme de 1 200.00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, la société MAAF étant par ailleurs condamnée à relever et garantir son assuré de cette condamnation à concurrence de 516.00 €,

- Payer aux consorts Y la somme de 2 000.00 € au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile,

Le Tribunal de Proximité a en outre débouté M. Z de toutes ses demandes, et a rappelé que sa décision était exécutoire de plein droit.

Par déclaration au greffe en date du 19 octobre 2020, M. Z a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite, suivant ses dernières conclusions en date du 15 décembre 2021:

SUR LA FORME

- DECLARER l’appel recevable et bien fondé,

SUR LE FOND :

- REFORMER LE JUGEMENT DONT APPEL

PAR CONSEQUENT :

- B M. Y et M^me D E F de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail au jour du prononcé de la décision à intervenir,

- ORDONNER l’expulsion de M. A Y et M^me D E F ainsi que de tout ayant droit à leurs seuls frais,

- CONDAMNER solidairement M. A Y et M^me D E F à une indemnité d’occupation d’un montant de 1.550€ à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,

SUBSIDIAIREMENT :

- CONDAMNER la MAAF à relever et garantir M. Z de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, au titre du contrat d’assurance liant les parties au présent litige,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- CONDAMNER la MAAF au paiement du coût de tous les travaux effectués suite aux tempêtes, et non encore indemnisés, en conformité avec le contrat d’assurance souscrit,

- CONDAMNER solidairement M. A Y et M^me D E F au paiement de la somme principale de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

- CONDAMNER solidairement M. A Y et M^me D E F au paiement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNER solidairement M. A Y et M^me D E F aux entiers dépens,

A l’appui de son recours, il fait valoir:

-qu’il n’y a aucunement dol dans l’établissement de l’état des lieux d’entrée, c’est d’un commun accord que l’état des lieux d’entrée est celui de sortie du précédent locataire la prise de possession s’étant faite quelques heures après son départ,

-que les combles de la maison ne sont pas comprises dans le bail, que sa seule erreur a été de laisser accès aux combles à ses locataires à titre non onéreux ce qui ne saurait fonder une demande indemnitaire de la part de ces derniers,

-que la location a débuté le 22 novembre 2017 et le premier courrier faisant état d’infiltrations date de janvier 2018, qu’il a fait changé les velux et a tout mis en oeuvre pour que les travaux soient effectués rapidement mais que les locataires se sont opposés à leur réalisation,

-que les locataires ne justifient pas de fuites après les réparations de mars 2018,

-qu’ils entendent battre monnaie et sollicitent une réduction du loyer,

-qu’il a rapidement déclaré le sinistre à son assureur qui s’est heurté au refus des locataires d’ouvrir à l’expert, qui a été induit en erreur par les déclarations de ces derniers et qui n’a pu faire réaliser les travaux en raison du refus des mêmes,

-que si la dernière intervention de travaux date d’août 2020 c’est en raison du covid, des locataires indisponibles, des délais liés à l’intervention de l’assureur et aux agendas des entreprises

-que la mauvaise foi des locataires dans l’exécution du bail est constitutive d’une faute contractuelle justifiant la résiliation du bail, qui est également justifiée par l’absence de justificatif d’assurance depuis novembre 2018.

M. Y et M^me D E F concluent le 17 décembre 2021:

-ECARTER des débats les nouvelles pièces 49 à 66 et conclusions récapitulatives adverses communiquées par RPVA le 15 décembre 2021 pour le compte de M. Z,

-CONFIRMER le jugement du Tribunal de Proximité de Fréjus du 10 septembre 2020 en ce qu’il a condamné Monsieur Z à :

o Faire procéder aux travaux préconisés par l’Expert le cabinet ELEX, dans son rapport du 5 juin 2019 sous astreinte de 100.00 € par jour à compter de cette décision jusqu’à la réalisation des travaux,

o Verser aux consorts Y la somme de 516.66 € par mois à compter du 19 mars 2018 jusqu’à la réalisation totale des travaux remédiant aux désordres,

o A régler à M. Y la somme de 1 200.00 à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, sauf à parfaire le montant en cause d’appel,

o Verser aux consorts Y la somme de 2 000.00 € au titre de l’article 700 du

Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles en première instance,

o Débouté M. Z et la compagnie MAAF de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

o Rejeté l’intégralité des demandes formulées par Monsieur Z,

o Condamné Monsieur Z aux entiers dépens de la procédure,

Et la Cour statuant à nouveau et y ajoutant,

- CONDAMNER à payer aux époux Y la somme de 17 000,00 € à titre de dommages et intérêts et en réparation de l’entier préjudice causé aux requis ainsi qu’en réparation de leur trouble de jouissance,

Et en toute hypothèse,

- CONDAMNER à payer aux époux Y la somme de 516.66 € par mois à titre de trouble de jouissance subi à partir de janvier 2018 jusqu’à l’exécution totale des travaux mettant fin aux désordres, soit début septembre 2020, soit la somme de 16 016.46 € comptes arrêtés début septembre 2020,

Et en toute hypothèse,

- CONDAMNER à payer aux époux Y la somme de 16 016.46 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur entier préjudice tant au titre du trouble de jouissance que la mise à disposition de combles aménagés humides et ne répondant par aux normes sanitaires en vigueur,

- CONDAMNER à payer aux époux Y la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles d’appel en sus des frais irrépétibles alloués par le jugement querellé en première instance,

- CONDAMNER aux entiers dépens du procès, distraits au profit de Maître Stéphane MAMOU, Avocat aux offres de droit,

Ils soutiennent:

-que l’état des lieux d’entrée réalisé grâce à l’ancien état des lieux de sortie du précédent locataire non contradictoire et faisant état de désordres et de travaux à réaliser du fait de nombreuses infiltrations est dolosif,

-que les combles font partie du bail suivant avenant du 19 mars 2018,

-qu’ils ont produit leurs attestations d’assurance de 2018 à 2021,

-qu’ils ont subi des désordres dès l’entrée dans les lieux, qui suite à la seule intervention acceptée par le bailleur sur les velux en mars 2018 les infiltrations persistent,

-qu’ils ont fait chiffrer les travaux à la somme de 27 637,50€,

-qu’une expertise amiable contradictoire a eu lieu chiffrant les travaux extérieurs et intérieurs à la somme de 9010,20€ et un trouble de jouissance de 516,66€ par mois,

-que si les travaux extérieurs ont été réalisés ceux à l’intérieur ne l’ont été qu’en septembre 2020,

-qu’ils ne se sont jamais opposés aux travaux,

-qu’ils doivent être indemnisés de leur préjudice de jouissance.

La MAAF ASSURANCES demande :

CONFIRMER la décision dont appel en ce qu’elle a condamné la société MAAF à relever et garantir son assuré de sa condamnation à concurrence de 516.00 € ;

CONDAMNER toute partie succombante au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance.

Elle fait valoir:

-qu’elle a pris en charge les travaux de réfection consécutif à la tempête du 4 janvier 2018 intérieur comme extérieur,

-qu’elle propose d’indemniser les locataires à hauteur de 516€.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions et pièces

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2022, de sorte que les dernières conclusions de chacune des parties (15 décembre 2021 pour l’appelant et 17 décembre 2021 pour les intimés), ainsi que les pièces annexées sont recevables chacune ayant eu le temps d’y répondre.

Sur les conditions d’établissement de l’état des lieux d’entrée

Si l’état des lieux de sortie du locataire précédent, certes non signé par ce dernier, mais rédigé par huissier de justice, a servi d’état des lieux d’entrée pour les intimés, ces derniers ne peuvent alléguer en ce basant sur ce constat qui retient que dans les combles deux velux sont en très mauvais état (bois imbibé d’eau et moisi), qu’ils ont été trompé sur l’état du logement et auraient exigé l’établissement d’un état des lieux d’entrée s’ils avaient connu ces désordres, alors qu’il résulte d’un courrier émanant d’eux même du 26 mai 2018 qu’ils avaient, avec le précédent locataire visité ces combles, qui ils considéraient qu’elles faisaient partie de la location.

Ainsi, les demandes des intimés relatives à un dol du fait des conditions d’établissement de l’état des lieux d’entrée doivent être écartées.

Sur les désordres affectant le logement et le trouble de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il rappelle que le bailleur est tenu de:

a) délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement de le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle,

c)entretenir les locaux en bon état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ce n’est qu’à compter de la signature le 19 mars 2018 de l’avenant au bail que les combles aménagées ont fait partie des locaux loués, sans que les locataires n’établissent qu’ils avaient des désordres dus aux infiltrations des combles dans le reste du logement loué antérieurement à cette date.

S’il n’est pas contesté que courant mars des travaux de réfection des velux ont été réalisés à l’initiative du bailleur, un procès verbal de constat d’huissier du 30 octobre 2018 relève de multiples infiltrations sous le pan ouest de toiture autour des velux sous les combles.

Par ailleurs, l’expertise amiable organisée au contradictoire des parties à l’initiative de l’assureur du bailleur le 5 juin 2019 confirme que les infiltrations sont toujours d’actualité et chiffre la perte de jouissance à la somme de 516,66€ par mois.

Cet état de fait a également été constaté par huissier de justice le 5 février 2020 à l’initiative des locataires.

Ces derniers précisent que les travaux ont été finalisés en septembre 2020.

Il en résulte que la demande de condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux sous astreinte est sans objet et qu’incontestablement les locataires ont subi un préjudice de jouissance du 19 mars 2018 à début septembre 2020 évalué à la somme de 516,66€ par mois soit la somme de 14 983,14€ au total, sans qu’il soit besoin de compléter cette condamnation du bailleur de la somme de 1200€ comme décidé par le jugement entrepris.

Sur la demande de résiliation du bail

Les locataires justifient de leur assurance habitation pour les années 2018 à 2021.

Par ailleurs, le bailleur n’établissant aucun manquement de ces derniers à leurs obligations contractuelles, c’est valablement que le premier juge l’a débouté de sa demande de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation des locataires à une indemnité d’occupation et à des dommages et intérêts.

En effet, le fait pour les locataires de solliciter la remise en état des lieux loués et l’autorisation de faire exécuter les travaux selon devis établi à leur demande quoique d’un montant élevé, comme celui de refuser la mise en eau du toit sans assurance de la prise en charge par le bailleur du coût de cette eau, ou celui de n’avoir pas été présent le 26 avril 2018 pour l’expertise EUREXO la preuve de leur convocation n’étant pas rapportée, ne sauraient être constitutifs de faute de nature à justifier la résiliation du bail et ses conséquences pour avoir délibérément retardé les travaux à effectuer.

Sur la garantie de la MAAF

Faute pour le bailleur, également en cause d’appel, de verser aux débats le contrat d’assurance conclu avec la MAAF afin de permettre à la présente cour de connaître l’étendue des obligations de l’assureur au titre du dit contrat, c’est à juste titre que le premier juge a limité la garantie de la société MAAF pour les condamnations prononcées à l’encontre du bailleur à la somme de 516€ au titre du préjudice de jouissance subi par ses locataires, la MAAF sollicitant la confirmation du jugement entrepris sur ce point et a débouté le bailleur des autres demandes qu’il forme à l’encontre de son assureur à défaut d’établir l’étendue des obligations contractuelles de ce dernier à son encontre.

Sur les autres demandes

M. Z est condamné à payer aux consorts Y la somme de 2 000€ et à la MAAF la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e MAMOU pour sa part.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 10 septembre 2020 par le Tribunal de proximité de FREJUS

SAUF en ce qu’il a:

REJETE les demandes de M. Z en résiliation du bail, expulsion, condamnation des locataires à une indemnité d’occupation et à des dommages et intérêts,

DIT que la MAAF devait relever et garantir M. Z de la condamnation au titre du préjudice de jouissance des locataires à hauteur de 516€,

CONDAMNE M. Z à payer aux consorts Y D K F la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code du procédure outre aux entiers dépens.

STATUANT à nouveau,

DIT sans objet la demande des consorts Y D K F au titre de la condamnation de M. Z sous astreinte à la réalisation de travaux,

CONDAMNE M. Z à payer aux consorts Y D K F la somme de 14 983,14€ au titre de leur préjudice de jouissance, (516,66€ par mois du 19 mars 2018 à début septembre 2020),

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, Y ajoutant,

CONDAMNE M. Z à payer aux consorts Y D K F la somme de 2 000€ et à la MAAF la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M. Z aux dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e MAMOU avocat, pour sa part.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT