COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 DECEMBRE 2022

N° 2022/ 560

N° RG 21/03783

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDFN

E.P.I.C. COTE D’AZUR HABITAT

C/

[L] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marina POUSSIN

M^e Agnès ALBOU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’ANTIBES en date du 11 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20-000491.

APPELANTE

E.P.I.C. COTE D’AZUR HABITAT

agissant poursuites et diligences de sa Directrice en exercice domiciliée es qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [L] [O]

née le 31 Juillet 1984 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006133 du 08/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

L’Office Public Côte d’Azur Habitat a donné à bail d’habitation à Madame [L] [O] à compter du 15 avril 2011 un logement de type 3 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 1].

Le 4 septembre 2017, Madame [O] a déclaré un sinistre à son assureur AXA, tenant dans l’infestation de son logement par des punaises de lit, lesquelles provenaient selon elle de l’appartement voisin loué à Monsieur [Y] [V].

La société AXA a refusé sa garantie, de même que l’assureur de M. [V].

Les 29 août et 5 septembre 2018, Madame [O] a fait procéder à une désinsectisation de son logement par une entreprise spécialisée, pour un coût de 418 euros. Celle-ci n’ayant cependant pas permis d’éradiquer définitivement la présence des nuisibles, elle a requis l’intervention de son bailleur.

Parallèlement, ayant été saisi de plusieurs plaintes similaires émanant d’autres habitants de l’immeuble, le maire de la commune de [Localité 4], agissant dans le cadre de l’exercice de ses pouvoirs de police, a enjoint le 29 août 2019 l’Office Côte d’Azur Habitat de procéder au traitement de l’ensemble des parties communes, ainsi que des appartements infestés.

De son côté l’Office avait d’abord mis en demeure M. [V], par l’intermédiaire de son tuteur, de procéder aux travaux nécessaires dans son appartement, puis a sollicité le syndic afin de traiter les parties communes, ce qui a été fait le 10 octobre 2019.

Madame [O] a donné congé pour le 3 juillet 2020 après avoir obtenu l’attribution d’un nouveau logement social.

Considérant que le bailleur avait manqué à ses obligations de lui délivrer un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible, elle a fait assigner l’Office Côte d’Azur Habitat à comparaître devant le tribunal de proximité d’Antibes par exploit du 18 septembre 2020, afin de l’entendre condamner à lui payer la somme de 418 euros en remboursement de la facture susdite, celle de 3.450 euros au titre du coût de remplacement du mobilier infesté, et celle de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral.

L’Office a conclu au rejet de l’action, aux motifs que l’appartement était exempt de nuisibles à l’époque de la prise à bail, et que son infestation ultérieure était imputable à un défaut d’entretien de la part des locataires concernés.

Par jugement rendu le 11 février 2021, le tribunal a considéré qu’aucun défaut d’entretien n’était démontré à l’encontre de Madame [O], et a condamné l’Office à lui payer la somme de 418 euros au titre de ses frais de désinsectisation ainsi que celle de 500 euros en réparation de son préjudice moral, outre les dépens et une indemnité de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a débouté en revanche la demanderesse de toutes prétentions plus amples, et notamment de celle afférente au coût de remplacement du mobilier, considérant que la preuve de l’existence de ce préjudice n’était pas rapportée.

L’Office Côte d’Azur Habitat a interjeté appel à titre principal suivant déclaration adressée le 12 mars 2021 au greffe de la cour, tandis que Madame [L] [O] a formé appel incident par conclusions notifiées le 7 juin 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 16 juin 2021, L’Office Public Côte d’Azur Habitat soutient en premier lieu que le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsque l’infestation du logement par des nuisibles est largement postérieure à l’entrée dans les lieux du locataire, comme tel est le cas en l’espèce.

Il fait valoir qu’en application de l’article 23-1 du règlement sanitaire départemental des Alpes Maritimes, il incombe au locataire d’entretenir les lieux en cours de bail afin de prévenir la prolifération des insectes.

Il ajoute qu’au cas présent les nuisibles ne provenaient pas des parties communes de l’immeuble, mais de l’appartement voisin occupé par M. [V].

Il soutient avoir rempli ses obligations en mettant ce dernier en demeure d’effectuer les traitements nécessaires, ainsi qu’en sollicitant le syndic pour traiter les parties communes.

Enfin il fait valoir que les demandes indemnitaires de la partie adverse ne sont pas étayées par les pièces produites aux débats.

L’Office demande en conséquence à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter Madame [O] de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 7 juin 2021, Madame [L] [O] soutient pour sa part que le bailleur a manqué à ses obligations de lui délivrer un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible édictées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’il doit répondre des conséquences de l’infestation causée par un autre de ses locataires.

Elle fait valoir que les opérations de désinsectisation incombent au bailleur, et qu’elle a toujours correctement entretenu les lieux loués.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu le principe de la responsabilité du bailleur, mais de l’infirmer quant au montant des indemnités allouées, et de condamner l’Office à lui payer, outre la somme de 418 euros en remboursement des frais de désinsectisation, celle de 3.450 euros au titre du coût de remplacement du mobilier infesté et celle de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, ainsi que ses entiers dépens et une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 octobre 2022.

DISCUSSION

En vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer à son locataire une jouissance paisible du logement pendant toute la durée du contrat.

Il ne peut être exonéré de cette obligation qu’en cas de force majeure, et doit répondre notamment du trouble de jouissance occasionné par un autre de ses locataires, sauf à exercer un recours contre ce dernier.

Tel est le cas en l’espèce puisque les parties s’accordent à dire que l’infestation de l’immeuble par des punaises de lit a pris naissance dans l’appartement voisin de celui de Madame [O], loué par l’Office Côte d’Azur Habitat à Monsieur [Y] [V], ce qui est confirmé par un courrier du 22 octobre 2018 émanant du délégué à la tutelle de ce dernier, faisant état de plusieurs opérations de désinsectisation ayant débuté en 2015.

En outre le maire de la commune de [Localité 4] indiquait dans un courrier du 29 août 2019 avoir été saisi de ce problème par un grand nombre d’habitants du bâtiment 1 de la [Adresse 1], ce qui implique que le bailleur commun n’avait manifestement pas pris toutes les dispositions nécessaires pour prévenir la prolifération des nuisibles. Il convient de préciser sur ce point que, si l’ensemble immobilier en cause est soumis au statut de la copropriété, l’Office Côte d’Azur Habitat gérait néanmoins à l’époque 186 logements sur un total de 193, de sorte qu’il disposait des moyens d’agir.

Enfin le premier juge a relevé à bon droit qu’aucun manquement à l’obligation d’entretien n’était établi à l’encontre de Madame [O], l’Office ne pouvant tirer argument d’une infraction au règlement intérieur de l’immeuble commise en 2011.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu le principe de la responsabilité du bailleur et condamné ce dernier à rembourser à sa locataire les frais de désinsectisation de son logement, suivant facture de la société H.D.I d’un montant de 418 euros, outre les dépens et frais irrépétibles exposés par la demanderesse.

La présence des nuisibles ayant perduré pendant près de deux années, l’indemnité accordée en réparation du préjudice moral doit être en revanche augmentée à 2.000 euros.

Enfin, le préjudice matériel afférent au remplacement du mobilier infesté est établi par les factures produites aux débats ainsi que par un courrier de la société AXA en date du 7 décembre 2017, et doit être réparé à hauteur de la somme de 1.610,29 euros sur la base de l’estimation réalisée par cet assureur.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a retenu le principe de la responsabilité de l’Office Côte d’Azur Habitat et condamné ce dernier à payer à Madame [O] la somme de 418 euros au titre des frais de désinsectisation de son logement, outre les dépens de première instance et une indemnité de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne l’Office à payer à Madame [O] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, et celle de 1.610,29 euros au titre de la perte de son mobilier,

Déboute Madame [O] du surplus de ses prétentions,

Y ajoutant,

Condamne l’Office aux dépens de la procédure d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle dont bénéficie l’intimée,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT