COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 MARS 2023

N° 2023/ 115

N° RG 21/01206

N° Portalis DBVB-V-B7F-BG27Z

[R] [F]

C/

[N] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elric HAWADIER

M^e Jenny CARLHIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 30 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119000217.

APPELANT

Monsieur [R] [F]

né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elric HAWADIER, membre de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

Madame [N] [V]

née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Mallory DE SOUSA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [V] a donné à bail à M.[F] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 5] par contrat du 11 février 2015, pour un loyer mensuel de 500€.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [V] a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire le 23 juin 2016, puis elle a fait assigner M. [F] devant le tribunal d’instance de FREJUS par acte du 11 janvier 2017 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 27 mars 2017.

L’affaire a été radiée le 3 octobre 2017.

Un nouveau commandement de payer a été délivré le 28 septembre 2018 et l’affaire a été réenrollée à la demande de Mme [V].

Par jugement rendu le 30 novembre 2020, le Tribunal de proximité de FREJUS a :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2015 entre Mme [V] et M. [F] concernant le bien situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 novembre 2018,

ORDONNE en conséquence à M.[F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour M.[F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M.[F] à payer à Mme [V] la somme de 8500 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 7500 à compter du commandement de payer, à compter de l’assignation pour le surplus outre la somme de 237 euros au titre des taxes d’ordures ménagères des années 2017 et 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018, date de la mise en demeure.

CONDAMNE M.[F] à payer à Mme [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros par mois à compter du ler décembre 2018 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT que la condamnation est prononcée en deniers ou quittances

CONDAMNE M.[F] à payer à Mme [V] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Par déclaration au greffe en date du 26 janvier 2021, M.[F] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite :

Recevoir M. [H] en son appel,

Réformer le jugement du 30 novembre 2020 rendu par le Tribunal de proximité de Fréjus en ce qu’il a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2015 entre Mme [V] et M.[F] concernant le bien situé au [Adresse 5] sont réunis à la date du 28 novembre 2018.

— Ordonné en conséquence à M.[F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— Dit qu’à défaut pour M.[F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Condamné M.[F] à payer à Mme [V] la somme de 8500 euros au titre des loyers impayés avec intérêt au taux légal sur la somme de 7500 à compter du commandement de payer, à compter de l’assignation pour le surplus outre la somme de 237€ au titre des taxes d’ordures ménagères des années 2017 et 2018 avec intérêt au taux légal à compter du 10 décembre 2018, date de la mise en demeure.

— Condamné M.[F] à payer à Mme [V] l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros par mois à compter du 1er décembre 2018 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— Dit que la condamnation est prononcée en deniers ou quittances

— Condamné M.[F] à payer à Mme [V] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné M.[F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Statuant à nouveau :

— Accorder à M.[H] le bénéfice de l’exception d’inexécution au regard de l’état d’insalubrité du logement ;

— Ramener le montant du loyer dû par M. [H] sur toute la période d’exécution du bail à la somme de 250 € ramenant ainsi la dette locative à la somme de 4.250 € ;

— Condamner Mme [V] à rembourser M. [H] la somme de 15.310 € ;

— Ordonner la compensation des créances ;

— Prendre acte de ce que le logement n’était plus habitable à compter du mois de novembre 2019 ;

— Constater que M. [H] n’occupe plus le logement depuis le mois de novembre 2019,

— Constater que la restitution des clefs est devenue impossible suite aux intempéries et inondations de novembre 2019,

— Et considérer le bien comme restitué depuis cette date,

Condamner Mme [V] à payer à M. [H] la somme de 1000 € pour les frais irrépétibles de première instance et la somme de 2.500 € pour les frais irrépétibles en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que rapidement après l’entrée dans les lieux il s’est avéré que le bien loué était atteint de nombreux désordres notamment des problèmes d’assainissement, d’étanchéité et de couverture,

— que la maison est en fait un cabanon situé sur des terres agricoles inondables,

— qu’il a fait de nombreux travaux à ses frais, après en avoir informé le bailleur resté inactif :

— installation d’une fosse septique pour plus de 5 000€

— facture de 4 585€ suite à une fuite d’eau, intervention à sa charge d’un plombier, travaux de peinture,

— surconsommation électrique du fait du raccordement à son compteur d’un voisin,

— entretien de la toiture,

— remplacement du cumulus, réparation du portail et des clôtures

— que le montant des seuls travaux effectués pour le compte du bailleur est supérieur au montant des loyers dont le paiement est réclamé,

— que ces travaux ne sont pour autant pas parvenus à lever l’insalubrité,

— qu’il a reçu un rapport de la CAVEM du 1er février 2021 lui notifiant l’insalubrité du logement,

— qu’en novembre 2019 il a été contraint de quitter les lieux suite aux inondations qui ont submergé le bien loué sous 1m50 de boue,

— que le bien ne pouvant plus être fermé par des portes la remise des clés était impossible,

— qu’il n’est pas à l’origine de la prise de possession du bien par des tiers, le bail versé aux débats n’étant pas signé, les tiers ayant pris son nom sur la boîte aux lettres pour établir ce bail.

Mme [V] conclut :

— DÉCLARER Mme [V] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions.

— DÉBOUTER M.[F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

— CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la Protection près le Tribunal de proximité de FREJUS le 30 novembre 2020 en ce qu’il a :

' CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2015 entre Madame [N] [V] et Monsieur [R] [F] concernant le bien situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 novembre 2018

' ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

' DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

' CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à Madame [N] [V] la somme de 8500 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 7500 à compter du commandement de payer, à compter de l’assignation pour le surplus outre la somme de 237 euros au titre des taxes d’ordures ménagères des années 2017 et 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018, date de la mise en demeure.

' CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à Madame [N] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros par mois à compter du 1er décembre 2018 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la

restitution des clés ;

' DIT que la condamnation est prononcée en deniers ou quittances.

— INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de FREJUS le 30 novembre 2020 en ce qu’il a limité la condamnation de Monsieur [R] [F] à payer à Madame [N] [V] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Statuant à nouveau,

— CONDAMNER M.[F] à payer à Mme [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, pour les frais irrépétibles engagés en première instance.

Y ajoutant,

— CONDAMNER M. [F] à payer à Mme [V] la somme de 7.200 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— CONDAMNER M. [F] à payer à Mme [V] la somme de 484€ au titre de la taxe d’ordures ménagères des années 2019, 2020, 2021,

— CONDAMNER M. [F] à payer à Mme [V] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure Civile.

— CONDAMNER M. [F] aux entiers dépens de première instance, et d’appel, en ceux compris le coût des deux commandements de payer délivrés par la SCP ODIN MÉLIQUE, le 1er d’un montant de 155,19 euros et le second d’un montant de 210 euros.

Elle soutient:

— que dès l’entrée dans les lieux du locataire elle a du faire face à des retards dans le paiement des loyers,

— qu’aucun accord n’est intervenu aux termes duquel le locataire réaliserait lui-même certains travaux pour pallier l’insalubrité du logement, les frais devant être déduits des loyers,

— qu’aucune mesure d’exécution du jugement n’a pu aboutir l’appelant refusant de communiquer sa nouvelle adresse et ne disposant d’aucun compte créditeur,

— que l’huissier qui s’est rendu sur les lieux a constaté qu’ils étaient occupés par un couple disposant d’un bail précaire du 20 juin 2020 au 19 juin 2022 accordé par la société T2I dont le gérant est M.[F],

— qu’elle a reçu un courrier de la CAVEM révélant des désordres affectant le logement,

— qu’elle a déposé plainte,

— que toutes les demandes de l’appelant qui ne sont pas des prétentions doivent être rejetées,

— qu’en ce qui concerne le système d’assainissement et d’évacuation des eaux:

— le locataire rapporte la preuve d’un débouchage et d’une vidange de la fosse septique qui lui incombent,

— les deux autres factures identiques doivent être écarté car en outre non payées,

— elle a mandaté une entreprise pour constater les dysfonctionnements qui n’a pu joindre le locataire,

— quant bien même l’installation d’assainissement ne fonctionnerait pas correctement et générerait des nuisances cela n’établit pas l’insalubrité du logement,

— le locataire ne prouve pas avoir réalisé des travaux à hauteur de 5 000€

— qu’en ce qui concerne la fuite d’eau le locataire n’établit pas avoir fait intervenir un plombier ni avoir fait une déclaration de sinistre à son assureur, ni avoir réalisé des travaux,

— qu’en ce qui concerne l’installation électrique, un diagnostique a été fait dans le cadre de l’établissement d’un compromis de vente (le locataire devant acquérir le bien), les quelques anomalies devaient être prises en charge par M.[F], qui ne justifie pas des travaux qu’il invoque, en outre un compteur défalcateur devait être posé de sorte que le voisin a payé son électricité,

— qu’en ce qui concerna la toiture, le locataire ne justifie ni de graves défauts d’entretien ni des travaux qu’il prétend avoir réalisés,

— qu’en ce qui concerne les travaux divers, ils ne sont pas davantage établis,

— que le locataire ne peut asseoir l’état d’insalubrité du logement sur le courrier de la CAVEM du 1er février 2021, en effet depuis 2018 la maison n’est plus entretenue,

— que la clause résolutoire est acquise le locataire ne pouvait opposer l’exception d’inexécution pour justifier du non paiement des loyers,

— que le bien n’a pas été libéré en novembre 2019, les clés ne lui ayant jamais été remises, et le locataire ayant installé des tiers dont il perçoit un loyer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rejet des demandes de M.[F] qui ne sont pas des prétentions

En application de l’article 954 du code de procédure civile, dans les procédures d’appel avec représentation obligatoire les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, les prétentions étant récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il est de jurisprudence constante que les 'dire et juger', 'constater', 'donner acte’ ne constituent pas des prétentions mais le rappel des moyens invoqués, de sorte que la juridiction n’a pas à statuer sur ces demandes.

En l’espèce, aux termes de son dispositif M.[F] sollicite notamment :

— prendre acte de ce que le logement n’était plus habitable à compter du mois de novembre 2019,

— constater qu’il n’occupe plus le logement depuis le mois de novembre 2019,

— constater que la restitution des clés est devenue impossible suite aux intempéries et inondations de novembre 2019,

— considérer le bien comme restitué depuis cette date.

Ces demandes contenues dans le dispositif des conclusions de l’appelant n’étant pas constitutives de prétentions, la présente cour n’a pas à statuer sur elles.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation ayant été notifiée à la sous préfecture le 11 janvier 2017, soit plus de deux mois avant l’audience de première instance, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et la CCAPEX ayant été saisi le 3 octobre 2018, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, c’est à juste titre que le premier juge a dit l’action recevable.

Sur le fond

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail objet des présentes contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 28 septembre 2018, pour la somme en principal de 7 500€. Ce dernier ne conteste pas le montant de la dette locative ni l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai de deux mois.

Il entend opposer l’exception d’inexécution à la bailleresse arguant de ce que le logement est insalubre.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 énumère les caractéristiques du logement décent.

Sur le système d’assainissement et l’évacuation des eaux

S’il résulte de la pièce 2a que le 15 avril 2015, le locataire a dû procéder à un débouchage et une vidange de la fosse septique, travaux d’entretien lui incombant, les pièces 2b et 2c ne sauraient être de nature à établir d’autres interventions, puisqu’il s’agit de factures dont il n’est pas établi qu’elles ont été réglées, en effet il y est indiqué la mention 'non payé'.

En outre, le locataire qui verse aux débats un devis relatif à des travaux d’installation d’une fosse septique, ne justifie nullement ni de la réalisation de ces travaux ni de leur règlement.

Enfin, s’il résulte d’un rapport Veolia du 28 septembre 2017, que l’installation d’assainissement non collectif ne fonctionne pas correctement et génère des nuissances et pollution, rien n’établit que ces dysfonctionnements rendraient le logement insalubre d’autant que le rapport de la CAVEM du 1er février 2021 pour l’évaluation sanitaire de l’habitation se contente de noter l’absence de diagnostic de l’installation d’assainissement individuel et la présence d’odeurs, sans défaut d’évacuation des eaux pluviales ni refoulement.

Sur la fuite d’eau

Le locataire ne justifie d’aucune déclaration de sinistre à ce sujet à son assureur, il se contente de verser aux débats une facture d’un plombier du 15 novembre 2015 pour un montant de 1680€ au nom de la bailleresse, sans justifier d’avoir effectivement réglé cette facture et alors que la bailleresse par lettre recommandé avec accusé de réception du 5 octobre 2015 l’invitait à lui donner ses disponibilités pour l’intervention d’un plombier.

Si la facture d’eau du 24 novembre 2015 de 2601 m3 de mai à octobre 2015 établit une surconsommation sur cette période, la bailleresse a réagi et une solution a été indéniablement apportée, puisque le locataire ne justifie pas, par d’autres factures, que ce désordre aurait perduré, de sorte qu’il n’est pas de nature à établir l’insalubrité du logement.

Sur l’installation électrique

Il résulte d’un diagnostic en date du 24 juillet 2017 que l’installation électrique du logement comporte une ou des anomalies :

— la prise de terre et l’installation de prise de terre, un circuit non relié à la terre,

— les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche,

— des conducteurs non protégés mécaniquement.

Ces anomalies ne sont pas de nature à rendre insalubre un logement, elles ne se retrouvent pas dans le rapport de la CAVEM du 1er février 2021.

Le locataire ne justifie pas du règlement des travaux de remise au normes électriques du logement ni de la surconsommation qu’il allègue, due au branchement d’un voisin sur son compteur, ne versant aux débats qu’une seule facture d’électricité en date du 25 octobre 2015.

Sur la toiture et les réparations diverses

Le locataire ne verse aux débats aucune pièce relative à l’état de la toiture ou à des réparations faites par lui et ne justifie donc pas des désordres qu’il invoque.

Le rapport de la CAVEM du 1er février 2021 note comme désordres :

— une distribution d’eau autre celle issue du réseau public,

— des désordres liés à l’humidité,

— l’absence de diagnostic de l’installation d’assainissement individuel.

Ces désordres constatés plus d’un an après la date à laquelle le locataire prétend avoir quitté le logement ne peuvent être de nature à établir l’insalubrité du logement durant l’occupation du locataire.

Le locataire échoue à établir l’insalubrité du logement et son inhabitabilité justifiant du non paiement du loyer, en effet il ne verse aux débats aucune pièce qui prouverait que le logement a été inondé en novembre 2019 et serait inhabitable depuis.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a dit que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2018, a prononcé l’expulsion de M.[F].

Sur la demande en paiement

Mme [V] produit un décompte duquel il résulte que M.[F] est redevable de la somme de 8 500€ au 28 novembre 2018 outre 237€ au titre de la taxe d’ordures ménagères des années 2017 et 2018.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a condamné M.[F] au paiement de l’arriéré de loyer et charges, de taxe d’ordures ménagères des années 2017 et 2018 et d’indemnité d’occupation.

En appel, il est versé aux débats les justificatifs de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2019, 2020 et 2021, de sorte qu’il convient de condamner M.[F] au paiement de la somme de 484€ à ce titre, rien n’établissant la remise des clés par le locataire à la bailleresse et donc la fin de l’occupation du logement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

Mme [V] ne justifie pas du caractère abusif de la présente procédure et sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts, qui ne peut être considérée comme une demande nouvelle puisqu’elle est relative au caractère abusif allégué de la procédure d’appel.

Sur les autres demandes

M.[F] est condamné à 2 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 28 septembre 2018 inclus dans les dépens de première instance et de celui du 23 juin 2016 laissé sans effet par Mme [V].

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de FREJUS,

Y ajoutant,

CONDAMNE M.[F] à payer à Mme [V] la somme de 484€ au titre de la taxe d’ordures ménagères des années 2019, 2020 et 2021,

DEBOUTE Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.[F] à régler à Mme [V] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[F] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT