COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 06 MARS 2025

N° RG 22/04783 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VKN5

AFFAIRE :

[Z] [O] [G]

…

C/

[D], [E] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 23 Juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 22/00168

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Z] [O] [G]

né le 01 Avril 1945 à [Localité 6] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [S], [C], [A] [V]

épouse [O] [G]

née le 15 Novembre 1950 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 003

APPELANTS

****************

Monsieur [D], [E] [H]

né le 20 Juin 1978 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

INTIME DEFAILLANT

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue le 12 décembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats

ARRET :

— par défaut

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière.

*********

FAITS ET PROCEDURE

M. [Z] [O] [G] et Mme [S] [V], épouse [O] [G] (ci-après, " M. et Mme [O] [G] ") sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Suivant acte authentique du 29 avril 2019, ils l’ont donné à bail d’habitation à Mme [M] [Y], son compagnon, M. [D] [H], s’étant engagé en qualité de caution.

Par acte notarié signé à cette même date, M. et Mme [O] [G] ont consenti à M. [H], une promesse unilatérale de vente portant sur ce bien devant expirer le 29 avril 2021 à 16h pour le prix de 550 000 euros, le bénéficiaire déclarant ne pas entendre contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition.

La promesse était assortie d’une condition particulière d’obtention par les promettants d’un certificat de non-opposition à la déclaration préalable de division du terrain, au plus tard le 8 juin 2019, et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 55 500 euros dont le bénéficiaire était dispensé du versement provisionnel.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2021 de la société [F] [B], [U] [J], [K] [R], notaires chargés de la vente, M. [H] a été invité à se présenter le 29 avril 2021 à 14h40 pour signer l’acte authentique de vente.

M. [H] ne s’étant pas présenté au rendez-vous, une sommation à comparaitre devant notaire le 12 mai 2021 à 10h30, lui a été délivrée par exploit d’huissier du 3 mai 2021, vainement. Un procès-verbal de carence a été dressé.

Par lettre recommandée du 20 juillet 2021, le conseil de M. et Mme [O] [G] a mis en demeure M. [H] d’avoir à régler le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Parallèlement, les loyers du logement litigieux étant demeurés impayés, une procédure a été engagée devant le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie à l’encontre de Mme [Y] et M. [H] visant à obtenir le paiement des loyers impayés et à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Aucun règlement, ni rapprochement amiable n’étant intervenus relativement aux suites de la promesse unilatérale de vente, M. et Mme [O] [G], par assignation du 3 janvier 2022, ont fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— débouté M. et Mme [O] [G] de leurs demandes,

— laissé à la charge de M. et Mme [O] [G] leurs dépens,

— débouté M. et Mme [O] [G] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté l’exécution provisoire de droit,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 20 juillet 2022, M. et Mme [O] [G] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 26 avril 2023, de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner M. [H] à porter et à leur payer une somme de 55 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner M. [H] à payer les intérêts au taux légal sur la somme de 55 500 euros à compter de la date de mise en demeure du 20 juillet 2021,

— condamner M. [H] à porter et à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice pour résistance abusive,

— condamner M. [H] à porter et à leur payer une somme de 331,69 euros à titre de remboursement des frais de notaire.

M. et Mme [O] [G] ont fait signifier la déclaration d’appel et leurs conclusions à M. [H], par actes du 26 août 2022 et 3 novembre 2022 remis à personne. Néanmoins, cet intimé n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Pour rejeter la demande de M. et Mme [O] [G] au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente, le tribunal a considéré que les promettants ne justifiaient pas de l’accomplissement de cette condition stipulée à leur charge et qu’ils ne produisaient pas davantage de quelconques échanges entre les parties relatifs à la réalisation de cette condition ou à sa renonciation par le bénéficiaire.

A hauteur d’appel, M. et Mme [O] [G] produisent l’arrêté de la mairie de [Localité 3] en date du 3 mai 2019 qui dispose en son article 1er « il n’est pas fait opposition au détachement des lots bâtis dénommés Lot 1 d’une superficie de 1330 m2 et d’un lot 2 d’une superficie de 567 m2 ».

Les appelants versent également aux débats deux attestations du notaire rédacteur de la promesse, en dates des 20 juillet 2022 et 30 janvier 2023, par lesquelles celui-ci indique que les conditions de droit commun ont été levées, rappelle que le récépissé du dépôt de la déclaration préalable en mairie date du 8 avril 2019 et note que " le certificat de non opposition à ladite déclaration préalable de division a été délivré par la mairie de [Localité 3] en date du 3 mai 2019 sous le numéro DP 782671900031 et transmis en [son] étude pour être porté aux pièces du dossier de vente ".

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse stipule qu’elle est soumise à l’accomplissement de conditions suspensives, notamment aux « conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir » et à une condition suspensive particulière, rédigée en ces termes :

«  Certificat de non opposition à la déclaration préalable.

Compte tenu de la destination de la division foncière dont est issu le bien, objet des présente, un certificat de non opposition à une déclaration préalable portant sur la division du terrain en deux (2) lots à usage de propriété bâtie devra être obtenu par le promettant de l’autorité compétente. Ce certificat ne devra avoir donné lieu à aucun recours contentieux émanant de tiers ou à une décision de retrait de la part de l’administration.

Les parties sont dûment informées que seuls les lotissements sans travaux d’équipements communs sont soumis à déclaration préalable sauf s’ils sont mis à la charge d’une autre personne que lotisseur (une commune, un établissement public commercial et industriel, etc').

Le récépissé du dépôt de ladite déclaration préalable en Mairie en date du 8 avril 2019 est annexé aux présente.

L’obtention de ce certificat devra avoir lieu au plus tard le 8 juin 2019.

Le délai de recours contentieux à la décision de non-opposition à la déclaration préalable court, à l’égard des tiers, à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage de la décision sur le terrain. "

L’obligation mise à la charge du promettant pour prétendre à la réalisation de la promesse consistait en l’obtention d’une décision de non opposition de la mairie, relativement à la déclaration préalable déposée. L’arrêté de non opposition versé aux débats, en date du 3 mai 2019, fait ainsi la preuve de l’exécution de cette obligation et de la réalisation de la condition avant le délai d’expiration de la condition, le 8 juin 2019.

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive » et il n’a été inséré dans la promesse aucune stipulation particulière tendant à imposer au promettant d’informer le bénéficiaire de la réalisation de la condition pour pouvoir s’en prévaloir. Au surplus, le notaire, destinataire de cette décision, a d’abord convoqué M. [H] pour un rendez-vous de signature à la date d’expiration de la promesse, puis lui a fait délivrer une sommation d’avoir à se présenter pour la signature, de sorte qu’il ne pouvait ignorer qu’en toute vraisemblance, les conditions étaient réunies pour permettre la réitération par acte authentique.

Par ailleurs, M. [H] ne s’est pas prévalu de la non réalisation des conditions suspensives de droit commun, lesquelles ne sont d’ailleurs pas précisées dans l’acte, étant observé que M. [H] a déclaré ne pas recourir à l’emprunt, aux termes d’une clause de l’acte de vente explicite exposant les conséquences de la renonciation à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, prévue par le code de la consommation.

Il convient en conséquence de faire application de la clause du contrat aux termes de laquelle " dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de [l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 55 500 euros] à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes ".

Pour ces motifs, M. [H] sera condamné au règlement de la somme de 55 500 euros due au titre de l’indemnité d’immobilisation ; le jugement sera réformé sur ce point.

M. et Mme [O] [G] formulent leur demande de condamnation en précisant que la somme réclamée devrait leur être portée, sans développer de moyen à ce titre. Il est rappelé que s’agissant du paiement d’une obligation de somme d’argent, la somme est portable de plein droit, en application de l’article 1343-4 du code civil, le paiement devant avoir lieu au domicile des créanciers, en l’occurrence, celui de M. et Mme [O] [G].

— Sur la demande de dommages et intérêts et les demandes accessoires

M. et Mme [O] [G] demandent, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, des dommages et intérêts pour résistance abusive. Ils exposent qu’ils ont donné à bail le bien précisément parce que M. [H] avait émis la volonté de l’acquérir, que ce dernier n’a pourtant jamais répondu aux convocations du notaire, et qu’ils ont été contraints d’engager une action en expulsion à l’encontre de la compagne de M. [H], au regard de sa dette locative d’un montant de 7 000 euros. Ils ajoutent que le défaut de disponibilité de la somme due au titre de l’indemnité d’occupation les a empêchés d’investir dans un autre projet.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. "

Compte tenu du retard pris dans le règlement du prix de l’option, contractuellement prévu, la condamnation au paiement de la somme de 55 500 euros sera assortie de l’intérêt au taux légal, à titre de dommages et intérêts nés du retard dans l’exécution, et ce, à compter du 20 juillet 2021, date de la mise en demeure dont il est justifié (pièce n° 10).

Toutefois, M. [H] n’a pas commis de faute en refusant de conclure la vente puisqu’il ne s’était engagé qu’en qualité de bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente et disposait à ce titre d’une option, celle d’acheter ou de ne pas acheter.

Par ailleurs, la procédure d’expulsion diligentée à l’encontre de la compagne de M. [H] et ses conséquences constituent des circonstances indépendantes de la présente instance sans lien avec l’inexécution de la promesse.

Les appelants seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à voir condamner M. [H] à leur payer la somme supplémentaire de 5 000 euros pour résistance abusive, ainsi que la somme de 331,69 euros au titre des « frais de notaire pour les diligences entreprises en vue de procéder à la signature de l’acte authentique ».

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [H] succombant sera condamné aux dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile, l’équité commandant par ailleurs de le condamner à indemniser M. et Mme [O] [G] des frais irrépétibles que ces derniers ont dû exposer, dans la limite de 4 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt de défaut, mis à disposition,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [D] [H] à régler à M. [Z] [O] [G] et Mme [S] [V] épouse [O] [G], ensemble, la somme de 55 500 euros en paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente conclue entre les parties le 29 avril 2019,

Juge que cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 20 juillet 2021, date de la mise en demeure,

Rappelle qu’en application de l’article 1343-4 du code civil le lieu du paiement de l’obligation est le domicile du créancier,

Déboute M. [Z] [O] [G] et Mme [S] [V] épouse [O] [G] de leurs autres demandes,

Condamne M. [D] [H] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [D] [H] à régler à M. [Z] [O] [G] et Mme [S] [V] épouse [O] [G] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,