COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 31 MAI 2023

N° 2023/ 238

N° RG 21/15454

N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKNO

[S] [R]

né [G] [R]

C/

[U] [Z] [O]

[M] [D] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jérôme LATIL

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 09 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05265.

APPELANT

Monsieur [S] [R]

né [G] [R], né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 7] (TUNISIE)demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jérôme LATIL, membre de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [U] [Z] [O]

né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Maèva FANTINO, avocat au barreau de GRASSE

PARTIE INTERVENANTE

Madame [M] [D] épouse [R]

née le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jérôme LATIL, membre de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Guillaume GUERRA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé du 18 novembre 2005, à effet au 1er décembre 2005 et pour une durée de 3 ans renouvelable, M.[O] a donné à bail à M.[R] des locaux à usage d’habitation sis à [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement, payable d’avance de 780€, outre 80 € de provisions mensuelles pour charges et le versement d’un dépôt de garantie de 1500€.

Par exploit d’huissier du 1er mars 2017, M.[O] a fait délivrer à M.[R] un congé pour reprise pour habiter à son profit à effet du 30 novembre 2017.

M.[R] s’est maintenu dans les lieux.

Par assignation du 26 novembre 2020, M.[O] a fait citer M.[R] devant le Tribunal judiciaire de NICE service de la proximité en validité du congé, résolution du bail et expulsion.

Par jugement rendu le 9 avril 2021, réputé contradictoire, le Tribunal a :

Constaté la validité du congé délivré le 1er mars 2017 à effet au 30 novembre 2017,

Dit M.[R] déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux sis à [Adresse 9] depuis le 30 novembre 2017,

Ordonné l’expulsion des lieux loués de M.[R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 30 novembre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamné M.[R] à son paiement,

Débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamné M.[R] à payer à M.[O] la somme de 500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M.[R] aux dépens,

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 2 novembre 2021, M.[R] a interjeté appel de cette décision.

Par des conclusions signifiées le 20 mai 2022, M.[R], appelant et son épouse, partie intervenante, sollicitent :

Infirmer le jugement rendu le 9 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Déclarer nul le congé délivré le ler mars 2017 ;

Déclarer inopposable à Mme [M] [D] épouse [R] le congé délivré le 1er mars 2017

Juger mal fondé le congé délivré le ler mars 2017 ;

Juger n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail du 18 novembre 2005 ainsi que l’expulsion de M.[R] et de tous occupant de son chef ;

Débouter M. [U] [Z] [O] de toutes ses demandes

A titre subsidiaire dans le cas où la Cour n’infirmerait pas le jugement du 9 avril 2021 ;

Accorder les plus larges délais à l’expulsion de M. [R]

En tout état de cause,

Condamner M. [U] [J] à payer à M.[R] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens;

Ils font valoir :

— qu’à la date de l’assignation en première instance le congé du 1er mars 2017 n’indiquait plus de motif de reprise puisque celui mentionné concernait une échéance fin 2017,

— qu’il en résulte un grief puisque M.[R] s’est vu appliquer un congé sans mention d’un motif allégué de reprise du logement pour l’année 2020 en cours,

— que ce congé est nul,

— que cette demande de nullité n’est pas couverte par des défenses au fond ou des fins de non recevoir antérieurement développées,

— que le congé a été délivré à M.[R] alors que le bail mentionne comme locataire M.[R], marié, ainsi le congé non délivré à Mme [R] lui est inopposable,

— qu’au fond le congé est motivé par la reprise du logement par le bailleur qui du fait de sa retraite doit quitter son logement de fonction fin 2017, cette justification est fallacieuse puisque le bailleur a attendu 2020 pour agir en justice.

M.[O] conclut :

CONFIRMER sauf à modifier l’état civil de M.[R] le jugement de première instance en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé délivré le 1er mars 2017 à effet au 30 novembre 2017

— Dit M. [S] [R] déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux situés à [Adresse 9], depuis le 30 novembre 2017,

— ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [S] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation due à compter du 30 novembre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamne M. [S] [R] à son paiement,

— Condamné M.[S] [R] aux dépens

— Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et y ajouter,

Procéder à la modification de l’état civil de M.[R] en l’état des papiers d’identité qu’il a fournis concernant son prénom [G] et sa ville de naissance [Localité 7],

Débouter M. [R] de sa demande de nullité du congé sur le fondement de l’article 112 du code de procédure civile et 15 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que la nullité est couverte dans le dispositif de ses conclusions par des arguments de fond invoqués préalablement, et dès lors que la totalité des mentions prévues par la loi est mentionnée dans le congé,

Débouter M. [R] et Mme [D] épouse [R] de leur demande visant à invalider le congé pour motivation non réelle et sérieuse,

Déclarer valable le congé pour reprise délivré le 1er mars 2017 à M.[R] pour le 30 novembre 2017, dès lors que sa motivation est réelle et sérieuse,

Débouter Mme [M] [D] épouse [R] de sa demande d’inopposabilité du congé en l’état de son intervention volontaire,

Déclarer le congé opposable à Mme [M] [D] épouse [R],

Déclarer M. [S] [R] et Mme [M] [D] épouse [R] occupants sans droit ni titre à compter du 1er décembre 2017, des locaux qu’il occupe situés [Adresse 5],

Constater et prononcer la résiliation de plein droit du bail à l’issue du délai légal suivant la notification du congé pour reprise, soit à compter du 1 er décembre 2017,

Ordonner l’expulsion de M. [S] [R] et de Mme [M] [D] épouse [R] ainsi que de tout occupant de leur chef avec le concours d’un serrurier, de l’huissier et de la force publique,

Condamner M. [S] [R] et Mme [M] [D] épouse [R] in solidum à régler les indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux (y compris des occupants de son chef), par la remise des clés, ou par la force publique,

Débouter M.[R] et Mme [D] épouse [R] de leur demande visant à obtenir les délais les plus larges sur le fondement de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Débouter M. [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné M.[R] à 500 € d’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [R] in solidum avec Mme [D] épouse [R] au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Joseph MAGNAN sur due affirmation de droit.

Il soutient :

— que le demande de nullité est couverte par des arguments de fond et donc pas formulée in limine litis,

— que le congé reprend toutes les mentions obligatoires et est motivé tant au moment de sa délivrance que lors de sa validation devant le premier juge en 2020,

— qu’il a bien demandé sa retraite et veut reprendre le logement pour y habiter,

— que rien n’empêche que l’assignation en validation du congé soit délivrée deux ans après la date d’effet de ce dernier,

— que la jurisprudence admet la validité du congé lorsque l’époux non destinataire en a eu connaissance,

— que ce congé a un caractère réel et sérieux, c’est le maintien illicite du locataire dans les lieux qui l’empêche de les reprendre, de faire les travaux, de les aménager et de les occuper, alors qu’il est bénéficiaire de la reprise,

— que l’appelant n’a pas à bénéficier de délais il n’est pas à jour du paiement des loyers, il n’établit pas qu’il serait dans l’impossibilité de retrouver un logement, il a déjà bénéficier de larges délais.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de nullité du congé délivré le 1er mars 2017

Il résulte de l’article 112 du code de procédure civile que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement, mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non recevoir sans soulever la nullité.

En l’espèce, M.[R] fait une demande, in limine litis dans la motivation de ses conclusions, portant sur la nullité du congé délivré le 1er mars 2017.

Si cette demande en nullité vient au dispositif des conclusions après une demande de recevabilité d’une intervention volontaire et d’une sommation de communiquer, simples mesures d’administration judiciaire, elle n’est pas couverte par ces demandes qui ne sont ni des défenses au fond ni des fins de non recevoir.

Ainsi, la demande en nullité du congé délivré le 1er mars 2017 est recevable.

Sur la nullité du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l’espèce, le congé indique comme motif ' En vue de reprendre lesdits locaux pour se loger lui-même ainsi que son épouse, le logement actuel qu’ils occupent est un logement de fonction qu’ils doivent quitter au moment de prendre la retraite, devant intervenir à la fin de l’année 2017.'

Ce motif était bien existant tant lors de la délivrance du congé que lors de sa validation par le premier juge, rien n’empêchant que l’assignation en validation du congé soit délivrée plusieurs mois après la date d’effet du congé.

Pour autant ce motif de reprise du congé quand il a été donné soit le 1er mars 2017 n’était pas réel et sérieux, en effet, le bailleur n’a fait valoir ses droits à la retraite qu’à compter du 1er juillet 2019 et occupe toujours le logement de fonction de son épouse sans justifier d’un quelconque préavis de rupture avec obligation de quitter les lieux.

Il n’y avait lors de la délivrance du congé le 1er mars 2017 aucune décision du bailleur de reprendre le logement.

Ainsi, ce congé est nul et le jugement entrepris infirmé en toutes ses dispositions.

Sur l’opposabilité du congé à Mme [D] épouse [R]

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Il n’est pas contesté que le congé du 1er mars 2017 a été délivré uniquement à M.[R], or le bail du 18 novembre 2005 mentionne que ce dernier est marié.

Il résulte des pièces versées aux débats que le logement objet du bail est bien la résidence habituelle de la famille [R].

Il convient ainsi de considérer que les époux [R] sont cotitulaires du bail.

Or, le bailleur ne justifie d’aucune délivrance du congé du 1er mars 2017 à Mme [R], de sorte que ce dernier, quand bien même il serait régulier, ne lui serait pas opposable.

Sur la régularisation de l’état civil de M.[R]

Il résulte des pièces versées aux débats et particulièrement la pièce d’identité française que M.[R] s’appelle [G] et non [S] et qu’il est né à [Localité 7].

Sur les autres demandes

M.[J] est condamné à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE,

Statuant à nouveau,

DECLARE recevable la demande de nullité du congé délivré le 1er mars 2017,

DECLARE nul le congé délivré le 1er mars 2017,

DECLARE inopposable à Mme [R] le congé délivré le 1er mars 2017,

DEBOUTE M.[J] de l’intégralité de ses demandes,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

PROCEDE à la régularisation de l’état civil de M.[R] en ce que son prénom est [G] et sa ville de naissance [Localité 7],

CONDAMNE M.[J] à régler à M.[R] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[J] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT