Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 19 décembre 2024, n° 24/02776

TGI 20 février 2024

CA Aix-en-Provence
Confirmation 19 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation contractuelle d'informer
La cour a estimé que l'obligation d'informer ne peut pas être interprétée comme une mission de surveillance générale de la propriété, et que les places de parking ne faisaient pas partie du bail, rendant le manquement non fondé.
Rejeté
Application de la clause résolutoire
La cour a jugé que le commandement ne visait pas un manquement à une obligation contractuelle spécifiquement définie, et ne pouvait donc pas fonder l'expulsion.
Rejeté
Occupation irrégulière des lieux
La cour a confirmé que l'occupation irrégulière ne pouvait pas être fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire, rendant la demande d'indemnité d'occupation non recevable.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a confirmé que la bailleresse, ayant succombé dans ses demandes, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 19 déc. 2024, n° 24/02776
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/02776
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 20 février 2024, N° 23/00795
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane PAILHESaïd MELLAJean-Marie LAFRAN
Cabinet(s) :	LAFRAN & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. GSC [ Localité 5 ] PERRIN c/ S.A.R.L. VILLEVIEILLE AUTO

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/778

Rôle N° RG 24/02776 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMVNP

S.C.I. GSC [Localité 6]

S.A.R.L. VILLEVIEILLE AUTO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane PAILHE

M^e Jean-Marie LAFRAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ d'[Localité 4] en date du 20 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00795.

APPELANTE

S.C.I. GSC [Localité 5] PERRIN,

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Saïd MELLA, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire LEMBLE BAILLY, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEE

S.A.R.L. VILLEVIEILLE AUTO,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 Janvier 2025, délibéré avancé au 19 Décembre 2024, les parties étant informées par soit transmis du 29 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits, de la procédure et des prétentions :

Selon acte sous seing privé du 1er septembre 2022, la société civile immobilière (ci-après SCI) [Y], aux droits de laquelle intervient désormais la SCI GSG [Localité 6], a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (ci-après SARL) Villevieille Auto, un local situé [Adresse 7], aux fins d’y exercer l’activité de carosserie et peinture automobiles.

Le bien loué est décrit dans le contrat, comme « un local non aménagé, en rez-de-chaussée et un bureau, d’une surface totale de 450 m², comportant le n°1 sur le plan ci-après annexé, ainsi que 4 places de stationnement ».

Il est stipulé au contrat de bail une clause résolutoire.

Soutenant que la locataire occupe de manière irrégulière d’autres places de parking que celles allouées, et est responsable de l’encombrement du parking par des véhicules en cours de travaux de carrosserie et par une benne destinée à la réception de déchets, la SCI bailleresse, après vaine sommation de régulariser la situation, a fait délivrer à cette dernière, le 24 janvier 2023, un commandement, visant la clause résolutoire, de libérer de toute occupation indue tout espace commun de l’ensemble immobilier, à l’exception des quatre places louées.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, elle a fait citer la SARL Villevieille Auto devant le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins d’entendre :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner, en conséquence, son expulsion et celle de tout occupant de son fait et ce, avec assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble désigné ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 3 348,57 euros révisable selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ;

— condamner la SARL Villevieille Auto, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, à lui verser la somme de 3000 euros en application de l’articles 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— débouté la SCI GSG [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chacune des parties la charge des dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 04 mars 2024, la SCI GSG [Localité 6] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 09 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

juge que la SARL Villevieille Auto a manifestement manqué à son obligation contractuelle de l’avertir, sans retard et par écrit, de toute atteinte à sa propriété,

constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 24 février 2023 ;

ordonne en conséquence l’expulsion de la SARL Villevieille Auto ainsi que celle, de toute personne dans les lieux sis [Adresse 1] avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamne SARL Villevieille Auto par provision, à compter du 24 février 2023 à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 3.348,57 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

dise que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

condamne la SARL Villevieille Auto au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits et au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 25 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Villevieille Auto sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise et, qu’en tout état de cause, elle condamne la SCI GSG [Localité 6] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, si la cour devait accueillir la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, l’intimée demande à la cour de bien vouloir lui octroyer rétroactivement un délai de 6 mois pour s’exécuter et ce à compter du 24 janvier 2023, date de la signification du commandement par le bailleur et d’ordonner pendant ce délai la suspension des effets de la clause résolutoire, de débouter la SCI GSG [Localité 6] de toutes ses autres demandes.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 novembre 2024.

Motivation de la décision :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner ou prendre acte », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur le fondement des dispositions de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un bail commercial par acquisition de sa clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui implique qu’elle soit signifiée par un bailleur de bonne foi et vise un manquement à une clause expresse et précise du bail. Il ne doit dès lors exister aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation que le preneur n’aurait pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire et sur la façon dont la bailleur la met en 'uvre.

Le juge des référés ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire et il excéderait ses pouvoirs s’il prononçait la résiliation du bail, en raison d’un manquement du locataire à ses obligations contractuelles. En effet, seul le juge fond peut apprécier l’existence et la gravité d’un tel manquement.

Aux termes du contrat de bail liant les parties, quatre places de parking sont mises à disposition du preneur.

Ledit contrat stipule une « clause de résiliation » aux termes de laquelle « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule de ces clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former aucune demande en justice. ».

Fortes de deux constats de commissaire de justice en date du 04 mars 2019 et du 13 octobre 2022, attestant de la présence d’un nombre de véhicules supérieur aux places prévues, dont certains nécessitant des travaux de carrosserie, ainsi que la présence d’une benne comprenant des pièces de carrosserie destinée à la destruction, la SCI GSG [Localité 6] a, le 7 novembre 2022, fait délivrer à la SARL Villevieille Auto un « commandement clause résolutoire ».

Aux termes de ce commandement, mentionnant expressément la clause résolutoire insérée au bail, elle exigeait du preneur de « libérer de toute occupation indue tout espace commun de l’ensemble immobilier », à l’exception des quatre places louées.

Il était précisé « qu’à défaut pour le preneur d’exécuter dans le délai ci-dessus indiqué les termes du commandement et de libérer le tout, véhicule, bien ou matériel les espaces non compris dans le bail » la bailleresse entendait se prévaloir des termes de la clause résolutoire et voir constater la résiliation du bail.

La SCI GSG [Localité 6] dénonce un manquement du preneur à ses obligations contractuelles, en ce qu’il ne l’aurait pas averti, sans retard et par écrit, de toute atteinte qui serait portée à sa propriété.

La bailleresse vise ainsi une mention contenue en page 3 du bail qui aurait été dénaturée par le juge des référés, aux termes de laquelle le preneur « ne pourra rien faire, ni laisser faire qui puisse détériorer les biens loués et devra, sous peine d’être personnellement responsable, prévenir le bailleur sans retard et par écrit, de toute atteinte qui serait portée à sa propriété et toutes dégradations et détériorations qui viendraient à être causées ou à se produire aux biens loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur ».

La cour n’est pas en mesure de prendre connaissance de ce libellé, l’exemplaire remis comportant 4 pages non numérotées dont une entièrement blanche susceptible de correspondre à la page précitée, en ce qu’elle suit immédiatement la mention « occupation-jouissance » et l’obligation pour le preneur de jouir des biens loués en bon père de famille suivant leur destination et qu’elle est insérée en 3ième place du document.

Néanmoins, l’intimée n’en contestant pas la teneur, la mention susvisée sera retenue comme conforme à celle insérée au bail.

Le manquement dénoncé par la société GSG [Localité 6] serait constitué par l’absence d’information portée à sa connaissance par le preneur des faits de parcage de véhicules dans des parties communes et sur des parties privatives de sa propriété, dont au demeurant, elle lui impute la responsabilité.

Il ne peut être déduit de l’obligation faite au preneur de prévenir le bailleur sans retard et par écrit de toute atteinte qui serait portée à sa propriété, une mission de surveillance générale de la propriété de son cocontractant, mais bien de celle cédée à bail.

Or les places de parking, dont l’appelante dénonce l’occupation illégale, ne sont précisément pas incluses dans le bail. En outre, il n’était pas expressément indiqué l’interdiction faite au preneur d’utiliser tout autre place que celles attribuées dans le bail, emplacements, au demeurant non indentifiables, sinon par leur nombre de quatre.

Dès lors, même si les deux constats de commissaire de justice susvisés, caractérisent l’occupation de plus de quatre places de stationnement par des voitures, dont certaines identifiées comme en cours de réparation, et une benne portant des éléments de carrosserie, force est de constater que le commandement ne vise pas à faire cesser un manquement à une clause expresse et précise du bail. Il ne saurait donc fonder l’acquisition de la clause résolutoire pas plus que ne le peut, le renvoi ultérieur, par voie de conclusions, aux obligations générales précitées de ce même contrat, de surcroît non reprises dans le commandement signifié le 24 janvier 2023.

Il n’y a donc pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait d’un quelconque manquement à une obligation contractuelle spécifiquement définie, qu’il s’agisse d’un abus de jouissance des parties communes et/ou de l’usage de places de parking de l’immeuble loué.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la SCI GSG [Localité 6] de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les parties ne demandant pas à la cour de statuer à nouveau sur la décision déférée s’agissant de la prise en charge des frais irrépétibles et des dépens, lesquels ont été laissés à la charge de chacune des parties, elle sera confirmée de ces chefs.

Succombant à l’instance, la SCI GSG [Localité 6] sera tenue aux dépens d’appel et condamnée à verser à la SARL Villevieille Auto la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI GSG [Localité 6] à payer à la SARL Villevieille Auto la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SCI GSG [Localité 6] aux dépens d’appel.

La greffière Le président