MINUTE N°

Copie exécutoire

aux avocats

Le 08/01/2026

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00494 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IAAZ

Décision déférée à la cour : 18 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire

de [Localité 3]

APPELANT :

Monsieur [J] [C]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie SPIESER, avocat à la cour.

INTIMÉE :

La S.C.I. [X], prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Marion BORGHI de la SELARL MARION BORGHI AVOCAT, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Monsieur Christophe LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Claire-Sophie BENARDEAU, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 27 août 2021, la société [X] et M. [J] [C] ont conclu entre eux un compromis portant sur la vente par la première au second d’un immeuble situé au [Adresse 4] au prix de 355 000 euros.

Le 22 juin 2022, la société [X] a fait assigner M. [J] [C] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 35 500 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente.

Par jugement réputé contradictoire en date du 18 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a condamné M. [J] [C] à payer à la société [X] la somme de 35 500 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 27 août 2021 et une indemnité de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Pour l’essentiel, le tribunal a considéré que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt devait être considérée comme réalisée dans la mesure où M. [J] [C] y avait lui-même fait échec, faute d’avoir justifié de démarches pour l’obtention d’un prêt.

Le 30 janvier 2023, M. [J] [C] a interjeté appel de cette décision.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de la cour du 22 janvier 2025 avant d’être renvoyée à celle du 22 octobre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

*

* *

Par conclusions déposées le 19 mars 2024, M. [J] [C] demande à la cour de débouter la société [X] de ses demandes ou, subsidiairement, de réduire le montant de la clause pénale, et de condamner l’intimée au paiement d’une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [C] soutient en premier lieu que la société [X] ne lui a jamais notifié le compromis de vente et qu’elle l’a ainsi privé de la possibilité d’exercer son droit de rétractation ; il ajoute que le compromis invoqué par la société [X] ne comporte pas sa signature et qu’il ne lui est donc pas opposable ; enfin, la société [X] ne démontrerait pas qu’elle l’a mis en demeure de justifier de l’obtention ou de la non-obtention d’un prêt. M. [J] [C] fait également valoir que la société [X], qui ne sollicite pas la résolution du compromis, ne peut réclamer le paiement de la clause pénale prévue dans un tel cas et non en cas de caducité, alors que les parties ont expressément exclu le versement d’un acompte. Enfin, la société [X] ne justifierait d’aucun préjudice.

Par conclusions déposées le 6 mai 2024, la société [X] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner M. [J] [C] au paiement d’une indemnité de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [X] expose que le compromis de vente comporte la signature électronique de M. [J] [C] et que l’ensemble des conditions suspensives doit être réputé accompli dans la mesure où l’acquéreur a fait lui-même échec à celle relative à l’obtention d’un prêt ; elle aurait mis M. [J] [C] en demeure de réitérer la vente par lettre du 13 janvier 2022 et, faute pour celui-ci d’avoir satisfait à cette mise en demeure, elle serait fondée à se prévaloir de la résolution de la vente et à réclamer le paiement de la clause pénale. Elle soutient que le compromis de vente a été notifié à M. [J] [C] par lettre recommandée électronique le 27 août 2021, conformément aux prévisions contractuelles, et qu’il ne peut se prévaloir de sa négligence à récupérer les documents ; M. [J] [C] n’aurait pas effectué les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt et la société [X] n’aurait eu aucune obligation de le mettre en demeure de justifier de ses démarches. La caducité du compromis de vente résultant de l’absence de réitération par acte authentique n’affecterait pas la clause pénale qu’il prévoit. Le montant de cette pénalité, conforme aux usages, ne serait pas excessif.

MOTIFS

Sur le fond

La société [X] justifie de la conclusion d’un compromis pour la vente d’un immeuble comprenant cinq logements au prix de 355 000 euros, signé le 27 août 2021 par elle-même, représentée par M. [T] [M], et par M. [J] [C] lui-même, ainsi que le démontre le certificat de signature électronique qu’elle produit.

Ce compromis de vente avec ses annexes a été notifié à M. [J] [C] par lettre recommandée électronique le même jour, ainsi que le démontre la preuve de dépôt versée aux débats par la société [X] ; s’il résulte du certificat daté du 11 septembre 2021 que cette lettre recommandée n’a pas été retirée par M. [J] [C], celui-ci ne saurait en faire grief à la société [X].

Ce compromis a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention par M. [J] [C] d’un prêt de 345 000 euros, sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 2 %, destiné à financer cet achat immobilier ; à ce titre, M. [J] [C] s’est engagé à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêt dans au moins trois établissements distincts et à en justifier dans les quinze jours à compter du dépôt de la demande ; il était également prévu que la réception des offres de prêt devait intervenir au plus tard le 27 octobre 2021, M. [J] [C] s’engageant à en informer sans délai l’agence immobilière.

Même dans le cadre du présent procès, M. [J] [C] n’a jamais justifié ni du dépôt des demandes de prêt qu’il s’était engagé à présenter, ni de l’obtention d’un prêt ou des refus qui lui auraient été opposés, et il ne prétend même pas qu’il aurait satisfait à ses obligations à ce titre. Le délai contractuellement convenu pour la réalisation de la condition suspensive, à savoir le 27 octobre 2021 au plus tard, étant expiré plusieurs mois avant l’introduction de l’instance, il importe peu que M. [J] [C] n’ait pas été préalablement mis en demeure de satisfaire à ses obligations.

Notamment, la stipulation contractuelle offrant au vendeur la possibilité d’exiger de l’acquéreur qu’il justifie de ses diligences dans un délai de huit jours et, à défaut de recevoir cette justification, de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et de la caducité du compromis en raison de cette carence, n’interdit pas au vendeur d’invoquer les dispositions de l’article 1304-3 alinéa du code civil prévoyant, au contraire, que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Or, le comportement de M. [J] [C], qui n’a ni informé l’acquéreur de l’obtention d’un prêt ni justifié de demandes en ce sens et de refus qui lui auraient été opposés, est directement à l’origine de la défaillance de la condition suspensive dans le délai convenu.

Dès lors, la société [X] est fondée à soutenir que cette condition suspensive est réputée accomplie.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 13 janvier 2022, la société [X] a mis M. [J] [C] en demeure de réitérer la vente par acte authentique dans un délai de dix jours, conformément au contrat qui prévoyait une réitération au plus tard le 29 novembre 2021 et stipulait que cette date n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourraient, si toutes les conditions suspensives étaient réunies, obliger l’autre à s’exécuter.

Cette stipulation précisait qu’à défaut d’exécution dans un délai de dix jours, la partie non défaillante aurait le choix entre, d’une part, invoquer la résolution de plein droit du compromis de vente, sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement, et obtenir de la partie défaillante le versement de la somme de 35 000 euros, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, ou, d’autre part, poursuivre en justice la réalisation de la vente aux frais de la partie défaillante et moyennant le versement de la même indemnité forfaitaire.

Par sa lettre recommandée du 15 février 2022, la société [X] a expressément déclaré se prévaloir de la première option en précisant qu’elle « entend invoquer la résolution de plein droit du compromis » et en sollicitant le paiement de la somme de 35 000 euros.

La résolution étant intervenue de plein droit et avant toute saisine de la juridiction, il importe peu que, dans ses conclusions, la société [X] se soit référée à la caducité du compromis de vente ; M. [J] [C] est ainsi mal fondé à lui opposer les stipulations conventionnelles applicables en cas de caducité qui serait intervenue faute de réitération du compromis dans les six mois de sa date, en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.

Il importe également peu, s’agissant de l’application d’une clause pénale, que la société [X] n’allègue aucun préjudice qu’elle aurait subi ni aucune faute commise par M. [J] [C].

Enfin, si M. [J] [C] sollicite une réduction du montant de la clause pénale, les circonstances qu’il invoque, à savoir que l’immeuble était partiellement donné à bail et que la société [X] en a retrouvé la libre disposition « dès la mi-novembre 2021 » ne permettent pas de caractériser un quelconque excès, en ce que, d’une part, lui-même ne justifie d’aucune diligence pour satisfaire à ses obligations et, d’autre part, l’immeuble est resté immobilisé jusqu’à la résolution du compromis en février 2022, soit près de six mois après la conclusion du compromis.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [J] [C] au paiement de la somme de 35 000 euros à la société [X]

Sur les dépens et les autres frais de procédure

M. [J] [C], qui succombe, a été à juste titre condamné aux dépens de première instance. Il sera également condamné aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l’espèce justifient de condamner M. [J] [C] à payer à la société [X] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel ; il sera lui-même débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions frappées d’appel ;

CONDAMNE M. [J] [C] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société [X] une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, et le déboute de sa demande à ce titre.

La Greffière, Le Président,