COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

ac

N° 2024/ 415

Rôle N° RG 20/09394 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGK2S

[M] [F] épouse [S]

C/

[Z] [V]

[P] [V] épouse [U]

[T] [V] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LX [Localité 7]

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

SCP DUHAMEL ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 03 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/07685.

APPELANTE

Madame [M] [F] épouse [S]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [Z] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Frédérique BARRE, avocat au barreau de LYON

Madame [P] [V] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [T] [V] épouse [H]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[M] [F] épouse [S] est d’une parcelle bâtie située dans le lotissement de [Localité 8] [Localité 9] cadastrée AH [Cadastre 5], qui confronte au sud-ouest avec la parcelle bâtie appartenant à [Z] [V], [T] [V] épouse [H], [P] [V] épouse [U] cadastrée AH [Cadastre 4].

Soutenant que le bien édifié sur la parcelle AH [Cadastre 4] a fait l’objet d’une division foncière contrevenant aux règles du cahier des charges du lotissement et lui génère un préjudice [M] [F] épouse [S] les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Draguignan par acte du 2 octobre 2015.

Par décision du 3 septembre 2020 le tribunal judiciaire de Draguignan a statué en ce sens:

— Déboute [Z] [V], [T] [V] épouse [H], [P] [V] épouse [U] de leur demande tendant à voir déclarer nulle l’assignation délivrée par [M] [F] épouse [S] le 2 octobre 2015 à leur encontre ;

— Déclare prescrite l’action de Madame [M] [S] née [F],

— Déboute [Z] [V], [T] [V] épouse [H], [P] [V] épouse [U] de leurs demandes reconventionnelles,

— Déboute Madame [M] [S] née [F], de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne Madame [M] [S] née [F] à régler à monsieur [Z] [V] d’une part, et madame [P] [U] née [V] et madame [T] [H] née [V] prises ensemble d’autre part, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne madame [M] [S] née [F] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

Le tribunal a considéré qu’il est constant que la donation du lot cadastré AH [Cadastre 4] et le règlement de copropriété ont été régularisés le 12 octobre 1981, que le permis de construire portant agrandissement de la construction des consorts [V] leur a été accordé le 4 mai 1982, que par acte du 4 juin 1985 [R] [V] a fait une donation-partage complémentaire incluant l’agrandissement, de sorte que l’action intentée par [M] [F] épouse [S] au titre de la méconnaissance du cahier des charges et du trouble anormal du voisinage est prescrite au visa de l’article 2224 du code civil.

Par acte du 1er octobre 2020 [M] [F] épouse [S] a interjeté appel de la décision aux fins de réformation et/ou à l’annulation du jugement, en ses dispositions qui ont :

— Déclare prescrite l’action de Madame [M] [S] née [F],

— Déboute Madame [M] [S] née [F], de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne Madame [M] [S] née [F] à régler à monsieur [Z] [V] d’une part, et madame [P] [U] née [V] et madame [T] [H] née [V] prises ensemble d’autre part, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne madame [M] [S] née [F] aux dépens ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024 [M] [F] épouse [S] demande à la cour de:

— Réformer la décision sur le point concernant l’acquisition de cette prescription au motif qu’elle n’a jamais été soulevée par Madame [P] [V] épouse [U] et Madame [T] [V] épouse [H] dans leurs conclusions de mise en état du 22 avril 2016

— Réformer la décision ayant retenue la prescription car elle n’a pas été soulevée par Monsieur [Z] [V] ;

— Réformer la décision ayant retenue la prescription au motif d’appel que la date de départ de cette dernière n’est pas certaine et ne saurait être déclarée opposable à l’appelant, la prescription n’ayant commencé à courir qu’à compter de l’année 2015 selon le bordereau d’envoi des taxes d’habitation du 19.10.2017

— Réformer la décision ayant retenu la prescription au motif que le délit et quasi-délit d’occupation est permanent et qu’il ne peut être couvert en cela.

En conséquence et statuant à nouveau et en tout état de cause

— Condamner les intimés à restituer au lot 49 son entité une et indivisible conformément à l’application du cahier des charges dans ses articles 9 et 13 ;

A tout le moins

— Condamner les intimés à régler une somme de 100.000 euros au titre de dommages et intérêts au vu de la dépréciation de la propriété de Madame [S] et en fonction des troubles anormaux du voisinage qu’elle subit de par la sur-occupation qui se poursuit années après année et à laquelle il n’a jamais été mis fin sur la base de l’article 1240 du Code Civil et 1231.

— Voir condamner les intimés à régler une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Voir condamner les intimés aux entiers dépens distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, Membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, Avocat associé, aux offres de droit.

[M] [F] épouse [S] fait valoir :

— que la prescription n’a été soulevée par [Z] [V] qu’au sujet de la demande de démolition de l’extension de la terrasse-couverte

— que la prescription n’a pas été soulevée s’agissant de la méconnaissance des articles 9,13 et 21 du cahier des charges

— que la prescription des demandes n’est pas acquise puisque ni la donation ni la modification du règlement de copropriété en 1981 ne démontrent que les lots auraient été effectivement partagés ;

— que ni le dépôt d’un permis portant agrandissement de la construction le 4 mai 1982 ni la donation-partage du 4 juin 1985 ne démontrent que les lots auraient été divisés ;

— qu’elle a été informée de l’existence de l’agrandissement par le procès-verbal de constat d’huissier de Me [I] le 4 septembre 2015 de sorte que l’assignation délivrée le 2 octobre 2015 aux fins de démolition de l’extension de la terrasse couverte n’est pas couverte par la prescription ;

— que le fractionnement de l’immeuble est interdit par le cahier des charges,

— que l’occupation découlant de la présence d’une dizaine de personnes compte tenu du nombre de logement constitue d’un délit ou quasi-délit qui n’est pas prescrit ;

— que sa demande principale concerne l’octroi de dommages intérêts liés à la présence de 30 personnes durant les occupations saisonnières, provoquant des nuisances au titre du trouble anormal du voisinage et méconnaissant le cahier des charges ;

— que cette situation entraîne une perte de valeur de son bien situé dans la zone prestigieuse de la commune de [Localité 9] où le m² constructible se situe entre 10 000 € et 20 000 € ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024 [Z] [V] demande à la cour de :

CONFIRMER le Jugement du 3 septembre 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN sous le n°RG 15/07685 en ce qu’il a dit :

« Déclare prescrite l’action de madame [M] [S] née [F], et la déboute de l’ensemble de ses demandes,

Condamne madame [M] [S] née [F] à régler à monsieur [Z] [V] d’une part, et madame [P] [U] née [V] et madame [T] [H] née [V] prises ensemble d’autre part, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne madame [M] [S] née [F] aux dépens et autorise la SCP DUHAMEL-AGRINIER et Maître Laurence JOUSSELME à recouvrer directement ceux dont elles ont fait l’avance sans en avoir reçu provision. »

INFIRMER le Jugement du 3 septembre 2020 rendu par le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN sous le n°RG 15/07685 en ce qu’il a dit :« Déboute monsieur [Z] [V], madame [P] [U] née [V] et madame [T] [H] née [V] de leurs demandes reconventionnelles » ;

Ce faisant,

DEBOUTER purement et simplement Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant, en tout état de cause, non fondées et prescrites.

CONDAMNER Madame [S] à payer à Monsieur [Z] [V] la somme de 25.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

CONDAMNER Madame [S] à payer une amende civile de 10.000,00 €.

A défaut de juger que les demandes sont prescrites,

JUGER que Madame [S] a abandonné ses demandes de démolition des deux entrées et des deux clôtures et sa demande de démolition de l’extension litigieuse et dans ces conditions JUGER qu’aucune demande ne peut plus être formulée à ce titre.

JUGER que Madame [S] a abandonné sa demande visant à voir Monsieur [Z] [V] condamné « à démolir les 4 appartements, les 3 studios et les deux chalets qui ont été créés et sous astreinte de 500 euros par jour devant courir au jour du prononcé de l’arrêt, construction effectuées en connaissance du cahier des charges » et qu’en tout état de cause cette demande constituait une demande nouvelle en appel de facto irrecevable et par conséquent l’en DEBOUTER.

En tout état de cause,

JUGER que Madame [S] n’a pas qualité à agir aux fins de restitution « au lot 49 » de « son entité une et indivisible conformément à l’application du cahier des charges dans ses articles 9 et 13 ».

DEBOUTER Madame [S] de sa demande consistant à voir les intimés, dont Monsieur [V], condamnés « à restituer au lot 49 son entité une et indivisible conformément à l’application du cahier des charges dans ses articles 9 et 13 ».

Et par conséquent, DEBOUTER Madame [S] de sa demande consistant à voir les intimés, dont Monsieur [V], condamnés « à démolir les 4 appartements, les 3 studios et les deux chalets qui ont été créés et sous astreinte de 500 € par jour devant courir au jour du prononcé de l’arrêt, construction effectuées en connaissance du cahier des charges ».

DEBOUTER Madame [S] de sa demande de Dommages-intérêts à hauteur de 100.000,00 €.

DEBOUTER Madame [S] de sa demande consistant à voir les intimés, dont Monsieur [V], condamnés « à démolir la terrasse couverte de 25m² approximativement effectuée suite à l’avis défavorable du Ministère de l’Urbanisme en date du 30 septembre 1985 et sous astreinte de 500 € par jour au prononcé de l’arrêt ».

En toute hypothèse,

DEBOUTER Madame [S] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

CONDAMNER Madame [S] à payer à Monsieur [Z] [V] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédures Civiles ;

CONDAMNER Madame [S] aux entiers dépens de la présente instance.

Il réplique:

— que contrairement à ce qui est prétendu, il a soulevé la prescription de l’ensemble des demandes de Madame [S] et non pas uniquement celle relative à la démolition de l’extension et de la terrasse dans les dernières conclusions produites devant le tribunal judiciaire de Draguignan en ces termes « DEBOUTER purement et simplement Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant, en tout état de cause, non fondées et prescrites »

— que Madame [S] ne démontre pas en quoi une faute caractérisée par la violation d’une règle d’urbanisme aurait été commise,

— que la prescription court à compter du jour de l’achèvement des travaux ;

— qu’un permis de construire du 4 mai 1982 a été accordé aux Consorts [V] afin d’agrandir la construction existante, qu’une déclaration d’ouverture du chantier est intervenue le 25 février 1983 et qu’un modificatif de l’état descriptif de division a été établi le 4 juin 1985 tenant compte de cet agrandissement, permettant de considérer que les travaux ont été achevés au plus tard le 4 juin 1985 ;

— que Madame [S] ne formule plus qu’une demande de principe au titre de la restitution du lot 49 sans autre précision,

— qu’aucune division foncière n’est intervenue, confirmée par un récent relevé cadastral lequel fait état d’une seule et unique parcelle cadastrée AH [Cadastre 4] ;

— qu’il est copropriétaire en indivision avec ses deux s’urs d’une seule et unique parcelle cadastrée AH [Cadastre 4] sur laquelle est édifiée la villa qu’ils occupent,

— que cette situation n’est pas prohibée par le cahier des charges ;

— que l’article 9 du cahier des charges du lotissement intitulé « Voirie », n’interdit nullement la création de portillons,

— que selon l’article 13 «  Tout immeuble sera indivisible à l’égard du syndicat qui ne reconnaît aucun fractionnement. Les propriétaires collectifs seront tenus de se faire représenter au syndicat par une seule personne, l’usufruitier représentera le propriétaire ».

— que cet article doit être compris comme définissant les modalités de communication entre le syndicat et les colotis dont la propriété peut revêtir de nombreuses formes juridiques, parfois complexes sans empêcher les colotis de procéder à des divisions de leur fonds ou encore de procéder au démembrement de leur propriété ou encore d’empêcher la mise en copropriété de leur villa.

— que seule l’ASA de [Localité 8] a qualité pour agir s’agissant de la prétendue violation du cahier des charges ;

— que les seuls chalets existants sur la propriété sont deux abris de jardin en bois dont la vocation et la taille ne permettent pas l’occupation par une personne.

— que la villa est uniquement composée de 3 appartements et deux studios lesquels sont exclusivement occupés par les consorts [V] ;

— que Madame [S] n’apporte la preuve d’aucune de ses allégations, que ce soit en ce qui concerne l’occupation des lieux ou en ce qui concerne le montant de son prétendu préjudice ;

Par conclusions notifiées le 30 juin 2021 [P] [V] épouse [U] et [T] [V] épouse [H] demandent à la cour de :

à titre principal ;

— Confirmer le jugement rendu le 3 septembre 2020,

à titre subsidiaire ;

— Déclarer [M] [F] épouse [S] irrecevable pour défaut de qualité à agir et la débouter de ses demandes ;

En tout état de cause,

— La condamner à leur verser chacune la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et 6.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens distraits au profit de la Scp Duhamel Associes ;

Elles répliquent :

— qu’en application de l’article 123 du code de procédure civile la prescription peut être soulevée en tout état de cause ;

— que l’action est soumise aux délais de l’article 2224 du code civil ,

— que depuis l’acte de donation-partage et l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 12 octobre 1981 les consorts [V] sont copropriétaires de quatre appartements ;

— que le bien a fait l’objet d’une extension le 4 mai 1982, dont le chantier a été ouvert le 25 février 1983, puis d’une donation-partage complémentaire le 4 juin 1985,

— que dès lors l’existence des agrandissements et de l’administration en copropriété sont connues de l’appelante depuis ces dates ;

— qu’il n’existe aucune division foncière de la parcelle AH [Cadastre 4],

— que la parcelle ne bénéficie que d’une ouverture sur la voirie conformément à l’article 9 du cahier des charges ;

— que la copropriété [Adresse 10] est reconnue par l’ASA de Pampelone au sens de l’article 13 du cahier des charges ;

— que [M] [F] épouse [S] ne peut se substituer à l’ASA pour soutenir à une violation du cahier des charges ;

— que le trouble au titre de la division parcellaire n’est pas caractérisé ;

— qu’il s’agit d’une procédure vexatoire et vouée à l’échec,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes présentées par [M] [F] épouse [S]

[M] [F] épouse [S] aux termes de ses dernières conclusions sollicite de condamner les intimés à restituer au lot 49 son entité une et indivisible conformément à l’application du cahier des charges dans ses articles 9 et 13 sans autre précision, et indique qu’à titre principal elle sollicite leur condamnation à lui régler une somme de 100.000 euros au titre de dommages et intérêts au vu de la dépréciation de sa propriété et en fonction des troubles anormaux du voisinage qu’elle subit de par la sur-occupation qui se poursuit dans le temps.

Les demandes présentées par la partie appelante se fondent à la fois sur les dispositions du cahier des charges, organisant le lotissement, et sur le trouble anormal du voisinage. Ces actions relèvent respectivement de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle, et sont soumises au délai de prescription fixé par l’article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les parties intimées soutiennent que les demandes présentées par l’appelante sont couvertes par la prescription. À ce titre c’est à tort que cette dernière soutient que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action fondée sur la méconnaissance des articles 9,13 et 21 du cahier des charges serait irrecevable puisque d’une part Monsieur [V] a soulevé la prescription de l’ensemble des demandes de [M] [F] épouse [S] et non pas uniquement celle relative à la démolition de l’extension et de la terrasse dans les dernières conclusions produites devant le tribunal judiciaire de Draguignan en ces termes « DEBOUTER purement et simplement Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant, en tout état de cause, non fondées et prescrites » et d’autre part qu’en application de l’article 123 du code de procédure civile les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.

En l’espèce les deux actions formées par [M] [F] épouse [S] ont pour fait générateur le contenu de l’emprise foncière détenue par les consorts [V] puisqu’il est soutenu qu’en suite de la donation-partage effectuée à leur profit, le bien aurait fait l’objet à la fois d’une division foncière interdite par le cahier des charges et d’une augmentation de sa capacité d’hébergement conduisant à une sur-occupation génératrice de troubles du voisinage.

Il s’évince des pièces versées aux débats que depuis l’acte de donation-partage et l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 12 octobre 1981 les consorts [V] sont copropriétaires de quatre appartements aménagés dans le bien édifié sur leur parcelle, que le bien a fait l’objet d’une extension le 4 mai 1982, dont le chantier a été ouvert le 25 février 1983, faisant l’objet d’une donation-partage complémentaire le 4 juin 1985.

Depuis cette date [M] [F] épouse [S] qui réside sur la parcelle voisine a donc eu connaissance de l’existence des travaux d’agrandissement de la construction existante par la déclaration d’ouverture de chantier et de leurs réalisations effectives puisque le bien litigieux est visible depuis son fonds comme le démontre le procès-verbal établi le 4 septembre 2015. Elle a donc eu connaissance du fait générateur de la responsabilité tant au titre de l’allégation de la violation alléguée des dispositions du cahier des charges que de l’agrandissement du bien permettant d’accueillir potentiellement plus d’habitants a minima dès 1983.

Le fait de produire un constat d’huissier établi le 4 septembre 2015 ne permet pas de fixer le point de départ de la prescription à cette date puisque les éléments constatés par l’officier ministériel ne sont pas dissimulés à l’intéressée qui disposait compte tenu des moyens soulevés et de la configuration des lieux, de toutes les informations utiles à la préservation de ses droits.

Il est également justifié que la situation de copropriété était connue de l’Asa de [Localité 8] puisque l’ensemble des consorts [V] étaient convoqués aux Assemblées Générales tel qu’il résulte notamment du courrier adressé par cette instance. [M] [F] épouse [S] en tant que coloti et voisine directe de la parcelle litigieuse pouvait donc accéder à cette information.

Par ailleurs, elle ne soulève aucun moyen relatif à l’aggravation du trouble anormal du voisinage qui pourrait résulter résultant de l’occupation du bien litigieux, de sorte que la situation doit être examinée à la date à laquelle elle a été en mesure d’exercer ses droits, soit 1983. L’assignation délivrée par l’appelante le 2 octobre 2015 est donc couverte par la prescription.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré prescrite l’action de Madame [F] épouse [S]. L’action étant de ce fait irrecevable, sans examen au fond des demandes qu’elle porte, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Madame [F] épouse [S] de ses demandes.

Sur les demandes incidentes

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

L’article 32-1 du code de procédure civile énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce en dépit de leurs affirmations les parties intimées ne caractérisent pas le préjudice qui résulterait du comportement adopté par l’appelante et résultant des sommations interpellatives délivrées et de son acharnement procédural. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

En l’absence de faute commise par [M] [F] épouse [S] dans son droit d’ester en justice la demande au titre de l’amende civile sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[M] [F] épouse [S] qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel distraits au profit des avocats qui en font la demande ; et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, notamment en ce qu’il a déclaré l’action de Madame [F] épouse [S].

L’infirme en ce qu’il a débouté Madame [F] épouse [S] de ses demandes,

Statuant à nouveau de ce chef,

Rappelle que l’irrecevabilité de l’action fait obstacle à l’examen des demandes au fond,

Y ajoutant

Condamne [M] [F] épouse [S] aux dépens d’appel et autorise leur distraction au profit de la Scp Duhamel Associés;

Condamne [M] [F] épouse [S] à verser à [Z] [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [M] [F] épouse [S] à verser à [P] [V] épouse [U] et [T] [V] épouse [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT