COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 DECEMBRE 2024

N° 2024/730

Rôle N° RG 24/01280 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQHV

[Z] [Y]

[O] [Y]

C/

[X] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY

M^e Jocelyne PUVENEL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le juge de la Juridiction de proximité d’AUBAGNE en date du 09 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-0186.

APPELANTS

Monsieur [E] [Y]

né le 28 novembre 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [D] épouse [Y]

née le 06 juillet 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [X] [B] épouse [U]

née le 29 avril 1947 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 4 octobre 2021, Mme [X] [U] a consenti à M. [E] [Y] et Mme [O] [D] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1]. Ils bénéficient de la jouissance privative de la cour intérieure directement accessible par le hall d’entrée.

M. [A] [L] et Mme [P] [M] louent un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble donnant sur la cour intérieure de l’immeuble susvisé, au [Adresse 2], aux termes d’un bail que leur a consenti Mme [S] [U] à effet au 5 mars 2022.

Par courriers en date des 13 avril et 26 juin 2023, ils se sont plaints auprès de la société Immo de France Provence, gestionnaire des deux biens susvisés, de l’obstruction par les époux [Y], par une bâche, de leur fenêtre et aérations donnant sur la cour privative.

Par courriers en date des 25 avril et 27 juin 2023, Mme [X] [U] a mis en demeure ses locataires de retirer la bâche. Elle les a également sommés, par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, de déposer la douche bâche installée aux fenêtres de M. [L] et Mme [M].

Soutenant que ses locataires n’ont pas déféré à ses mises en demeure et sommation de faire, Mme [X] [U] les a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubagne, statuant en référé, afin de les voir condamner solidairement à déposer la double bâche installée devant les fenêtres de M. [L] et Mme [M], sous astreinte.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2024 réputée contradictoire (Mme et M. [Y] n’ayant pas comparu), ce magistrat a :

— constaté l’obstruction par les consorts [Y] des fenêtres de M. [L] et Mme [M] occasionnant d’importants désordres dans l’appartement et une gêne dans la vie quotidienne des locataires ;

— constaté un trouble manifeste occasionné par les consorts [Y] ;

— condamné solidairement M. [E] [Y] et Mme [O] [D] épouse [Y] à déposer la double bâche installée devant les fenêtres de M. [A] [L] et Mme [P] [M] ;

— assorti cette obligation d’une astreinte de 80 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours après la signification de l’ordonnance ;

— condamné in solidum M. [E] [Y] et Mme [O] [D] épouse [Y] à payer à M. [A] [L] et Mme [P] [M] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [E] [Y] et Mme [O] [D] épouse [Y] aux dépens, en ce compris le constat d’huissier du 17 juillet 2023.

Il a estimé que, dès lors que l’article 6.1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce, qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation devaient, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposaient en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes occupant leurs locaux, l’action de Mme [U] était fondée.

Suivant déclaration transmise au greffe le 2 février 2024, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 16 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils demandent à la cour de :

— réformer l’ordonnance entreprise ;

— débouter Mme [U] de ses demandes ;

— la condamner à leur verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que les ouvertures de leurs voisins sont contraires aux dispositions de l’article 678 du code civil qui interdisent la création d’une vue droite à moins de 1,90 mètres de la propriété voisine. Ils affirment que leurs voisins ont créé deux vues droites et qu’ils ne démontrent pas avoir acquis une servitude de vue qui n’est possible qu’aux termes d’une prescription trentenaire ou avec l’accord de Mme [U].

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 13 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [U] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance ;

— condamne solidairement les appelants à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamne solidairement aux dépens de première instance et d’appel.

Elle indique que ses locataires, en posant une double bâche sur les fenêtres de leurs voisins, et notamment la fenêtre de leur pièce principale, occasionnant d’importants désordres (perte d’ensoleillement, absence d’aération, présence de moisissures…), ont commis une voie de fait caractéristique d’un trouble manifestement illicite. Elle insiste sur le fait que les fenestrons existent depuis 2006, de sorte que ses locataires avaient parfaitement connaissance de la configuration des lieux lorsqu’ils ont pris à bail le bien. En réplique aux moyens de défense, elle affirme que ses locataires ne peuvent se prévaloir d’une vue droite fondée sur une disposition qui n’est réservée qu’au seul propriétaire, pas plus qu’un trouble anormal de voisinage qui excède les pouvoirs du juge des référés, et ce, d’autant que les fenestrons donnant sur la cour ne permettent pas une vue directe chez les appelants, compte tenu de leur emplacement.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par Mme et M. [Y]

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter d’une règle de droit mais aussi d’un simple usage. Elle doit être évidente.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit le conduire à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage', un tel trouble étant susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Ainsi, le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable. Cette appréciation s’exerce concrètement. L’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 6-1 de la même loi, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il en résulte que le bailleur a l’obligation de faire cesser les troubles de jouissance que leurs locataires causent aux tiers, faute de quoi sa responsabilité pourra être engagée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les appartements occupés par Mme et M. [Y], d’une part, et Mme [M] et M. [L], d’autre part, se situent au rez-de-chaussée de deux immeubles différents et sont séparés par une cour intérieure dont Mme et M. [Y] ont la jouissance privative.

Alors même que la façade Nord de l’appartement occupé par Mme [M] et M. [L] donnant sur la cour intérieure comporte deux ouvertures, le procès-verbal de constat dressé le 17 juillet 2023 révèle que des bâches synthétiques ont été fixées et tendues, à l’aide de colliers de serrage sur la gouttière de l’immeuble et en partie sur la structure métallique verticale du balcon de l’appartement situé au 1er étage, et qu’elles obstruent la fenêtre, équipée de stores vénitiens et sécurisée par un barreaudage métallique, donnant sur la pièce principale. De plus, il est relevé que plusieurs objets sont appuyés sur les bâches afin de les maintenir contre la façade de l’immeuble. L’officier ministériel constate, depuis l’intérieur de la pièce principale, que l’atmosphère est étouffante, que les lieux manquent de ventilation et que le mur, qui se trouve en dessous de l’évier derrière un placard, comporte des traces de moisissure en formation.

Si le gestionnaire des biens a indiqué, le 11 janvier 2024, que les appelants ont enlevé les bâches, la veille du déplacement des services de l’urbanisme, cela n’enlève rien à leur droit de contester les mesures qui ont été prononcées à leur encontre, et ce, d’autant que l’existence d’un trouble manifestement illicite s’apprécie au jour où le premier juge a statué.

Mme et M. [Y], qui ne contestent pas avoir mis les bâches, versent aux débats des courriers en date des 16 juillet et 9 octobre 2022 qu’ils ont adressés à leur bailleresse ainsi que la réponse que leur a apportée le service de l’urbanisme de la mairie d'[Localité 4], le 22 septembre 2022, aux termes desquels ils font grief à Mme [M] et M. [L] d’avoir créé une ouverture, en remplaçant les briques en verre anti vue par une fenêtre, à l’origine de différents désordres, et en particulier la création d’une vue donnant sur leur chambre, à une distance de 1,80 mètres ainsi que des nuisances sonores et olfactives, et ce, sans aucune autorisation des services de l’urbanisme.

Dans un rapport d’intervention en date du 5 janvier 2024, M. [F], agent contrôleur des infractions d’urbanisme, indique s’être rendu sur les lieux le 15 décembre 2023 et avoir constaté que le logement qu’occupe Mme [M] et M. [L], composé d’une cuisine, chambre et salle d’eau, dispose de deux ouvertures donnant sur la cour intérieure située sur une autre parcelle. Mme [S] [U], alors propriétaire du bien, explique que ces ouvertures existent depuis le changement de destination d’un garage en habitation en 2006, conformément à un permis de construire numéroté 89/06, qu’une ouverture de type porte d’accès a été supprimée et que, pour sécuriser les lieux, elle a autorisé M. [L] à installer une grille pour empêcher une intrusion par la cuisine. L’agent constate, dans le permis de construire accordé en 2006, l’existence de deux fenestrons en façade Nord donnant sur la cour intérieure, l’un donnant sur la cuisine, équipé de stores vénitiens avec des grilles de défense, et l’autre donnant sur la salle de bain. L’existence des deux fenestrons résulte des plans et photographies annexés au permis de construire accordé en 2006.

De toute évidence, il résulte de ces éléments, qu’alors même que l’appartement occupé par Mme [M] et M. [L] comporte, depuis le changement de destination des lieux en 2006, qui étaient à l’origine un garage, de deux fenestrons donnant sur la cour intérieure de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement occupé par M. et Mme [Y], Mme [S] [U] a autorisé ses locataires à sécuriser la fenêtre de leur cuisine en installant une grille.

Même à supposer que Mme [M] et M. [L] aient changé la nature des ouvertures, et notamment celle donnant sur la pièce principale en remplaçant des briques en verre anti vue par une fenêtre, comme l’affirment Mme et M. [Y], il n’en demeure pas moins que, nonobstant l’inobservation des dispositions de l’article 678 du code civil, qui interdisent la création de vues à une distance inférieure à 1,90 mètres entre le mur où la vue est pratiquée et l’héritage du voisin et l’absence d’acquisition par prescription trentenaire d’une servitude de vue, questions qui relèvent de la seule appréciation des juges du fond, le comportement de Mme et M. [Y] a eu pour effet d’obstruer des ouvertures existantes depuis plusieurs années, et en particulier celle donnant sur la pièce principale du bien occupé par leurs voisins qui sont entrés dans les lieux le 5 mars 2022.

Les actes commis par les appelants, qui ont préféré se faire justice à eux-mêmes plutôt que de faire valoir leurs droits par les voies légales existantes, sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite, voire d’une voie de fait.

Il convient de relever que l’action, aux fins de faire cesser ce trouble manifestement illicite, n’est pas exercée par Mme [M] et M. [L] mais par Mme [X] [U] en tant que propriétaire-bailleresse du bien occupé par Mme et M. [Y].

Cette action, fondée sur l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel Mme [U] a l’obligation de faire cesser les troubles de voisinage causés par Mme et M. [Y], ses locataires, à Mme [M] et M. [L], tiers, ne se heurte à aucune contestation sérieuse, et ce, d’autant qu’elle justifie avoir, préalablement à son action, mis en demeure à deux reprises, les 25 avril et 27 juin 2023, puis sommé, par exploit d’huissier en date du 7 septembre 2023, ses locataires de retirer la bâche obstruant les fenêtres de leurs voisins.

En effet, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que les actes commis par les appelants sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite, voire d’une voie de fait, les troubles anormaux de jouissance causés à leurs voisins sont manifestes.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a condamné M. et Mme [Y] à déposer la double bâche installée devant les fenêtres de Mme [M] et M. [L], et ce, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance entreprise.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. et Mme [Y], succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle les a condamnés aux dépens de première instance et à verser à Mme [U] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les dépens ne pouvant inclure le coût d’un constat d’huissier de justice qui ne constitue pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a inclu dans les dépens de première instance le coût du constat d’huissier en date du 17 juillet 2023. Mme [U] sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

M. et Mme [Y] seront également tenus in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à Mme [U] la somme de 2 100 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que parties tenues aux dépens, M. et Mme [Y] seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a inclu dans les dépens de première instance le coût du procès-verbal de constat dressé le 17 juillet 2023 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [X] [U] de sa demande de voir inclure dans les dépens le coût du procès-verbal de constat dressé le 17 juillet 2023 ;

Condamne in solidum M. [E] [Y] et Mme [O] [D] [Y] à verser à Mme [X] [U] la somme de 2 100 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [E] [Y] et Mme [O] [D] [Y] de leur demande formulée sur le même fondement ;

Condamne in solidum M. [E] [Y] et Mme [O] [D] [Y] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président