COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 513

N° RG 22/16777

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKPW6

Syndicat des copropritétaires

[Adresse 3]

C/

Cabinet LIEUTAUD

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 06 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03009.

APPELANTE

Syndicat des copropritétaires [Adresse 3] sis à [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Aurelie BERENGER, membre de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Cabinet LIEUTAUD

dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e Philippe CORNET, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par une résolution adoptée le 22 janvier 2019, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], sis [Adresse 5] à [Localité 4], a désigné la société GESPAC IMMOBILIER pour exercer les fonctions de syndic en remplacement de la société CABINET LIEUTAUD.

Le nouveau syndic a confié un audit des comptes des exercices antérieurs à l’Association Française des Copropriétaires qui a établi un rapport le 25 août 2019, pointant plusieurs erreurs de gestion de la part de son prédécesseur.

Par exploit d’huissier du 28 février 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné la société CABINET LIEUTAUD à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour l’entendre condamner à lui payer la somme totale de 29.041,80 euros à titre de dommages-intérêts. Il a été débouté de l’intégralité de ses demandes aux termes d’un jugement prononcé le 6 octobre 2022, dont il a interjeté appel.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 12 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la société CABINET LIEUTAUD à lui payer:

— la somme de 16.307,10 euros au titre du coût du sinistre mis à sa charge en suite d’une procédure judiciaire intentée par l’un des copropriétaires M. [Y] [B],

— la somme de 1.658,10 euros au titre des honoraires d’avocat et frais d’huissier afférents à ladite procédure,

— la somme de 9.876,60 euros en répétition des honoraires de gestion indûment prélevés par l’ancien syndic,

— la somme de 1.200 euros au titre d’une erreur d’imputation d’une facture dans la comptabilité du syndicat.

Il réclame accessoirement paiement de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 12 juin 2023, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, la société CABINET LIEUTAUD demande à la cour de confirmer le jugement, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande accessoire au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de lui allouer 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et 5.000 euros au titre de ceux d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 septembre 2024.

DISCUSSION

Sur la gestion du sinistre subi par M. [B] :

Monsieur [Y] [B], propriétaire d’un appartement au deuxième étage du bâtiment C de l’ensemble immobilier [Adresse 3], s’est plaint à compter de l’année 2008 de coulures en sous-face du plafond de son balcon, provenant du balcon situé à l’étage supérieur, à la suite de quoi le cabinet LIEUTAUD a confié à l’entreprise DM PACA des travaux d’étanchéité, qui se sont cependant avérés inefficaces.

Par ordonnance rendue le 13 janvier 2017, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [B] une provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance.

Ce même magistrat, statuant par ordonnance rendue le 28 mai 2018, a condamné le syndicat à faire effectuer les travaux préconisés par l’expert, sous peine d’astreinte, ainsi qu’à verser au demandeur une provision supplémentaire à valoir sur la réparation de son préjudice matériel.

Il résulte de la procédure que le Cabinet LIEUTAUD s’est abstenu d’appeler en cause l’entreprise DM PACA afin de rechercher sa responsabilité, et n’a procédé à aucune déclaration de sinistre auprès de la société d’assurances GENERALI, qui garantissait le syndicat au titre de sa propre responsabilité civile, ainsi qu’il est établi par la pièce n° 25 produite par l’appelant.

Ce faisant, il a commis une faute dans l’exécution de son mandat qui a fait perdre au syndicat une chance d’être relevé et garanti des conséquences financières du sinistre, lesquelles se sont élevées à la somme de 16.307,10 euros, outre 1.658,10 euros au titre des frais du procès.

Le cabinet LIEUTAUD ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant un défaut de conseil de la part de l’avocat chargé de la défense des intérêts du syndicat, alors que la direction de procès lui incombait en sa qualité de syndic.

Il convient en conséquence, infirmant le jugement entrepris, de le condamner à payer au syndicat la somme de 8.000 euros en réparation de la perte de chance subie.

Sur les erreurs de gestion comptable :

Les juges ne peuvent se fonder, pour asseoir une condamnation, sur les seules conclusions d’une expertise non contradictoire réalisée à la demande de l’une des parties. Or les conclusions du rapport établi par l’Association Française des Copropriétaires ne sont confirmées par aucun autre élément de preuve.

En toute hypothèse, à supposer que des erreurs aient été effectivement commises dans la tenue de la comptabilité du syndicat, ce dernier ne démontre pas l’existence d’un préjudice direct en relation avec celles-ci.

Sur la demande en répétition des honoraires de gestion :

Les fautes commises par le syndic dans l’exécution de son mandat ouvrent droit à réparation dans les conditions du droit commun de la responsabilité contractuelle, mais ne sont pas susceptibles de le priver en outre de la rémunération forfaitaire convenue avec le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme partiellement le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne la société CABINET LIEUTAUD à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Condamne la société CABINET LIEUTAUD aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT