ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 22 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01692 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O5HL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 FEVRIER 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

N° RG 19/05553

APPELANT :

Monsieur [R] [X] [M] [Z]

né le 18 avril 1948 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Virginie ARCELLA LUST de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

INTIMEE :

S.C.I. LES PORTES DU MILLENAIRE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité au siège social

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Marie GALLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 05 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 mars 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 19 avril 2019 reçu par maître [V] [N], notaire, la société civile immobilière Les Portes du Millénaire a conclu une promesse synallagmatique de vente avec monsieur [R] [W] portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] composé d’un appartement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée d’une copropriété et d’un emplacement de parking au prix de 140 000 euros.

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 19 juillet 2019.

Le contrat de promesse stipulait que dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte bien que les conditions soient remplies, une pénalité de 14 000 euros serait due sous forme de dommages et intérêts. Il stipulait par ailleurs le versement d’un dépôt de garantie de 7 000 euros entre les mains du notaire rédacteur, versement effectué par monsieur [R] [Z].

Par courrier du 10 juillet 2019, monsieur [R] [Z] a, par l’intermédiaire de son notaire, maître [F] [U], indiqué au notaire rédacteur qu’après avoir appris que la copropriété était en état de cessation de paiement et suite à une visite de l’appartement au cours de laquelle il avait constaté l’existence d’un sinistre l’affectant, il souhaitait renoncer à l’acquisition.

La vente n’a pas été réitérée et un procès-verbal de carence a été dressé le 1e octobre 2019.

Suite à une mise en demeure en date du 1er octobre 2019, par acte du 21 octobre 2019, la société civile immobilière Les Portes du Millénaire a assigné monsieur [R] [Z] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de le voir condamner à payer le montant de la clause pénale.

Par jugement du 23 février 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

déclaré les demandes formées par la SCI Les Portes du Millénaire recevables,

condamné monsieur [R] [Z] à payer à la SCI Les Portes du Millénaire la somme de 14 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er octobre 2019 au titre de la clause pénale ;

rejeté la demande de capitalisation des intérêts ;

dit que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction du paiement de la clause pénale et sera versé par le notaire à la SCI Les Portes du Millénaire ;

condamné monsieur [R] [Z] à payer à la SCI Les Portes du Millénaire la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné monsieur [R] [Z] aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 15 mars 2021, monsieur [R] [Z] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 17 août 2021, monsieur [R] [Z] demande à la cour d’appel de réformer le jugement dont appel et de :

condamner la société civile immobilière Les Portes du Millénaire à lui restituer l’intégralité des sommes qu’il a versées au titre du dépôt de garantie en application de la promesse et au titre de l’exécution du jugement dont appel ;

condamner la société civile immobilière Les Portes du Millénaire à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de son comportement d’obstruction et de mauvaise foi avérée ;

condamner la société civile immobilière Les Portes du Millénaire à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI aux entier dépens, dont recouvrement par Maître Arcella-Lust en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 23 décembre 2021, la SCI Les portes du Millénaire demande à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel sauf à ordonner la capitalisation des intérêts. Elle sollicite en outre de voir condamner monsieur [R] [Z] aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 5 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la demande de la SCI Les Portes du Millénaire tendant au paiement de la somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale

Sur le principe de l’indemnisation au titre de la clause pénale

Le tribunal a fait application au profit de la société civile immobilière Les Portes du Millénaire de la clause pénale prévoyant une indemnité pour le cas où l’une des parties ne régulariserait pas la vente malgré la réalisation des conditions prévues à la promesse. Il a en effet estimé que le vendeur avait rempli son obligation contractuelle d’information, tempérée par le devoir de vigilance de l’acquéreur, qui doit être attentif et se renseigner sur le bien, tant concernant la situation financière de la copropriété, laquelle figurait en annexe de la promesse de vente, que du dégât des eaux intervenu dans l’appartement, puisque la promesse mentionnait la survenue d’un dégât des eaux le 12 avril 2019, qu’une société est intervenue pour procéder au débouchage d’une canalisation responsable de la fuite d’eau, que les travaux ont été réalisés entre le 12 et le 15 avril 2019, que la réparation du placard a eu lieu le 12 juillet 2019, et que l’acquéreur ne justifiait pas d’une aggravation de la situation du bien entre la signature de la promesse et la date prévue pour la réitération de la vente.

Monsieur [R] [Z] estime au contraire que son désengagement était légitime. Il soutient ne pas avoir eu connaissance de l’ampleur du dégât des eaux ainsi que de ses conséquences survenues entre la visite du bien et la signature de la promesse. Il souligne qu’alors que la promesse stipule que le vendeur s’engage à réaliser les travaux, lors de sa visite du bien le 19 juin, la moitié du bien était impacté par le dégât des eaux et le cumulus présentait des traces d’humidité. Selon lui, les déclarations de la venderesse ont minimisé l’ampleur du dégât des eaux de sorte qu’elle n’a pas fait preuve d’une information loyale. Il ajoute que la venderesse ne l’a pas informé des diligences entreprises pour réparer le dégât des eaux (absence de déclaration de sinistre au syndic, d’information quant aux expertises et à l’intervention de l’assureur pour la prise en charge des travaux, de la réalisation des travaux avant la date prévue pour la réitération) et que, dans ces conditions, une survenance de sinistre est intervenue pendant la durée de la promesse, de sorte qu’il pouvait légitimement renoncer à la vente. Concernant la situation financière de la copropriété, il soutient que les clauses dont il a eu connaissance sont inexactes dès lors qu’il n’est pas fait mention d’une copropriété en difficulté, que les annexes à la promesse relatives à la copropriété n’exonèrent pas le vendeur de déclarer les informations spécifiques détenues sur la copropriété et qu’il n’a pris connaissance de la réelle situation financière de la copropriété que lors des assembles générales. Il ajoute que la venderesse est un professionnel tenu à un devoir de mise en garde qui n’a pas été respecté.

S’agissant du dégât des eaux, la promesse de vente du 19 juillet 2019 en fait clairement état (pièce 1 de l’intimée, page 12), précisant qu’une entreprise est d’ores et déjà intervenue le 12 avril 2019 pour procéder au débouchage d’une canalisation et que le promettant s’engage à faire réaliser les travaux de remise en état de l’appartement avant la réitération de la vente par acte authentique. S’il y est également prévu qu’une copie de la facture et de l’assurance décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux soit remise au bénéficiaire et qu’une visite des lieux soit effectuée par le bénéficiaire avant la signature de l’acte de vente, ladite promesse ne contient aucune obligation d’information de l’acquéreur des déclarations (notamment de sinistre) et diligences (notamment devis) faisant suite à la prise en charge du sinistre, et il ne peut dans ces conditions utilement être reproché à l’acquéreur de ne pas avoir informé l’acquéreur sur ces points.

La SCI Les Portes du Millénaire indique avoir réalisé les travaux de remise en état de l’appartement avant la date initialement prévue pour réitérer la vente (19 juillet 2019) ainsi qu’elle s’y était engagée aux termes de la promesse. Elle justifie des travaux de la réalisation des travaux de débouchage (15 avril 2019) et de réparation du placard (12 juillet 2019). S’agissant des travaux de remise en état des murs et plafonds et mise en place de déshumidificateurs, elle produit un devis en date du 10 juillet 2019 (pièce 7 de l’intimée). La promesse de vente ne prévoyant pas de remise de la facture et de l’assurance décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux au bénéficiaire avant la réitération de la vente, il y a lieu de considérer que la SCI Les Portes du Millénaire devait remplir cette obligation au plus tard le jour de la réitération de la vente. S’agissant de la visite des lieux, la promesse en prévoit uniquement le principe, de sorte qu’il appartenait à celle des parties qui y avait intérêt de la solliciter.

Ainsi, si monsieur [R] [Z] l’estimait utile, notamment parce qu’il souhaitait vérifier que les travaux promis avaient effectivement été réalisés (la venderesse ne lui ayant pas transmis de facture desdits travaux), et ce d’autant qu’il affirme que la visite du bien le 19 juin 2019 lui avait enseigné que la moitié de la surface de l’appartement était impactée par la fuite, il pouvait solliciter une nouvelle visite de l’appartement avant la réitération de la vente, ce qu’il n’a pas fait. Au contraire, il a manifesté son intention de ne pas donner suite à l’acquisition dès le 10 juillet 2019 (pièce 2 de l’appelant), et ce avant même l’information donnée par la venderesse de ce que les travaux prévus avaient été effectivement réalisés.

Dans ces conditions, et eu égard notamment à l’obligation de vigilance de l’acquéreur, il n’apparaît pas que la SCI Les Portes du Millénaire ait failli dans ses obligations concernant le dégât des eaux, étant précisé au surplus que cette société ne revêt pas, en tant que SCI détenue par des non-professionnels de l’immobilier, la qualité de professionnelle de l’immobilier et donc n’est pas tenue à l’obligation spécifique de mise en garde.

S’agissant de la situation financière de la copropriété, les annexes de la promesse de vente mentionnent les dettes de la copropriété et les impayés de charges, et ces informations sont en totale cohérence avec les informations que monsieur [R] [Z] a pu obtenir lorsqu’il a assisté aux assemblées générales.

Par conséquent, les éléments du dossier ne démontrent pas que la venderesse ait failli à l’une de ses obligations, et le jugement sera confirmé sur le principe de l’application de la clause pénale à son profit.

Sur le montant de l’indemnisation au titre de la clause pénale

La promesse de vente prévoit une somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts si l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique de vente alors que les conditions de la vente étaient remplies. Elle rappelle que le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le montant de la pénalité convenue apparaît manifestement excessive eu égard au prix de vente (140 000 euros) et surtout au fait que les éléments du dossier n’établissent pas que la SCI Les portes du Millénaire ait subi un quelconque préjudice du fait de l’absence de réitération de la promesse, le bien ayant été vendu sans qu’il soit établi qu’un long délai se soit écoulé ou que le prix convenu lors de la vente ait été moindre que celui convenu dans le cadre de la promesse litigieuse, la SCI les Portes du Millénaires se contentant sur ce point d’affirmations non étayées par les pièces du dossier.

Dans ces conditions, il convient de modérer le montant de la pénalité convenue pour le porter à la somme de 7 000 euros.

Sur la demande de capitalisation des intérêts en raison des préjudices subis

La SCI Les Portes du Millénaire ne justifie, au travers des pièces versées au dossier, ni de ce que l’appartement serait resté invendu et non loué pendant de nombreux mois, entraînant un manque à gagner, ni de ce que l’immobilisation du bien aurait entraîné le paiement des charges relatives à l’appartement, lesquelles n’auraient pas été compensées par des loyers, ni encore de ce que le bien aurait fait l’objet d’une promesse de vente à un tiers là hauteur de la somme de 130 000 euros, entraînant un manque à gagner.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Les portes du Millénaire de cette demande.

Sur les demandes de monsieur [R] [Z]

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Eu égard à ce que l’acquéreur a refusé la réitération de la vente par acte authentique alors que les conditions de la promesse étaient remplies, l’échec de la vente incombe à l’acquéreur, de sorte que le vendeur a le droit de conserver le dépôt de garantie.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Monsieur [R] [Z] succombant sur le principe de sa demande, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Le principe de l’application de la clause pénale au profit de la venderesse étant confirmée, mais l’appel prospérant en partie, les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [Z], qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 23 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf concernant le montant de la somme que monsieur [R] [Z] est condamné à payer à la SCI Les Portes du Millénaire au titre de la clause pénale ;

Statuant du chef infirmé,

Dit que le montant auquel monsieur [R] [Z] est condamné au titre de la clause pénale s’élève à la somme de 7 000 euros et non de 14 000 euros ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [R] [Z] aux dépens d’appel.

le greffier le président