COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 223

Rôle N° RG 20/02916 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVDN

[F] [W]

C/

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul GUEDJ

M^e Virginie ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 10 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01524.

APPELANT

Monsieur [F] [W],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Emmanuel MUNDET de la SELARL PALOUX-MUNDET, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉ

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 12].,

représentée par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Valérie GERARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [W] est propriétaire indivis de divers bien immobiliers dépendant des successions de M. [U] [W], son père et de Mme [N] [E], sa mère.

Les successions, ouvertes respectivement en 1984 et 2008, n’ont jamais été liquidées.

Par acte notarié du 6 février 2012, M. [R] [W] a procédé à la donation indivisément au profit de ses deux enfants M. [F] [W] et Mme [L] [W] épouse [B] des biens suivants :

— la moitié de la nu propriété d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], construit sur un terrain cadastre section AI numéro [Cadastre 9], d’une superficie de 266 m2, quatre logements d’une surface totale de 248 m2 et un local industriel de 173 m2. La valorisation des parts détenues par M. [R] [W] a été estimée à la somme de 200 000 € (soit une valeur en pleine propriété de 400 000 €).

— la moitié de la nu propriété d’une parcelle de terre (terrain à bâtir) située [Adresse 3] et [Adresse 14] à [Localité 10], cadastrée section AI n°[Cadastre 5], d’une contenance de 193 m2. La valorisation des parts détenues par M. [R] [W] est estimée à la somme de 25 000 € (soit 50 000 € en pleine propriété) soit une valorisation de 15 000 € au titre de la nu propriété donnée ;

— la moitié de la nu propriété d’une parcelle de terre sise à [Localité 15], lieudit [Localité 11], cadastrée section C [Cadastre 4], d’une surface totale de 5 871 m2.

Par acte notarié du 26 juin 20l2, M. [R] [W] a procédé à la donation des biens suivants :

— la moitié de la nu propriété d’un terrain à usage de parking situé [Adresse 1] à [Localité 10], cadastre section AI [Cadastre 6], d’une contenance totale de 707 m2. La valorisation des parts détenues par M. [R] [W] a été estimée à la somme de 30 000 € (soit 60 000 € en pleine propriété).

— la moitié de la nu propriété de terrains situés à [Localité 13], cadastrés sections AR [Cadastre 7] et AR [Cadastre 8], d’une contenance totale de 1 020 m2. La valorisation des parts détenues par M. [R] [W] a été estimée à la somme de 150 000€ (300 000 € en pleine propriété) soit une valorisation de 90 000€ au titre de la nu propriété donnée.

Les droits de donation et la taxe de publicité foncière correspondant aux estimations fixées dans les actes ont été acquittés.

Après avoir sollicité par courrier du 29 juillet 2014 des précisions sur les valorisations des biens objets des donations, l’administration fiscale a adressé une proposition de rectification contradictoire le 8 octobre 2015 en procédant la réévaluation des biens immobiliers mentionnés dans l’acte de donation du 6 février 2012, à l’exception du terrain situé à [Localité 15].

Cette rectification ayant eu des conséquences quant à l’utilisation des abattements et taux applicables en matière de droits de donation assis sur les valeurs mentionnées dans l’acte de donation du 26 juin 2012, l’administration fiscale a adressé une nouvelle proposition de rectification contradictoire le même jour.

Après contestation des contribuables, l’administration a partiellement réduit la valorisation de certains biens.

La Commission départementale de conciliation des Alpes Maritimes a, dans son avis rendu le 22 septembre 2012, accepté les valorisations retenues par l’administration fiscale mais proposé un abattement supplémentaire de 10% pour tenir compte des différents litiges opposant les coindivisaires originels.

L’avis de mise en recouvrement du 29 décembre 2016 émis par l’administration fiscale a tenu compte de l’avis de la Commission de conciliation.

M. [F] [W] a contesté les sommes mises ainsi à sa charge et cette réclamation a été rejetée par l’administration fiscale le 31 janvier 2018.

Par acte du 10 février 2017, M. [F] [W] a fait assigner l’administration fiscale pour être déchargé de la somme totale de 49 798 euros mise à sa charge au titre du rappel des droits de mutation à titre gratuit.

Par jugement du 10 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

— confirmé la valorisation réalisée par l’administration des biens en litige ;

— confirmé la décision directoriale de rejet du directeur général des finances publiques en date du 31 janvier 2018 ;

— débouté M. [F] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— laissé les dépens de l’instance à la charge de M. [F] [W]

M. [F] [W] a interjeté appel par déclaration du 26 février 2020.

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées le 20 avril 2021, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [F] [W] demande à la cour de :

— dire et juger que M. [F] [W] est recevable en l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger que, pour l’appréciation de la valeur vénale, la preuve des termes de comparaison similaires incombe à l’administration fiscale ; qu’en reversant la charge de la preuve, le jugement de la 3ème Chambre civile N° RG 18/01524 en date du 10 janvier 2020 doit être réformé pour erreur manifeste d’appréciation,

— ce faisant, constater l’insuffisance des abattements accordés, compte tenu de l’état d’indivision, de la location des emplacements de parking depuis plus de 20 ans, ainsi que de l’état de vétusté des appartements,

— constater de surcroît l’existence d’un climat conflictuel, civil et pénal, qui confine à l’aliénation de l’ensemble des donations litigieuses,

— ce faisant, déclarer l’inaliénabilité des biens donnés,

— condamner l’administration fiscale au règlement d’une somme de 5.000 € (cinq mille €uros), en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj aux offres de droit.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 24 septembre 2020, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’administration des finances publiques demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice précité, en ce qu’il :

« confirme la valorisation réalisée par l’administration des biens en litige ;

confirme la décision directoriale de rejet du directeur général des finances publiques en date du 31 janvier 2018 ;

déboute M [F] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

laisse les dépens de l’instance à la charge de M [F] [W] » ;

et statuant à nouveau (sic) :

— dire que c’est à bon droit que l’administration a procédé au rappel des sommes éludées ;

— rejeter la totalité des demandes de l’appelant ;

— dire et juger que les frais entraînés par la constitution de l’avocat resteront à sa charge ;

— rejeter les demandes fondées sur les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

y ajoutant

— condamner l’appelant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [F] [W] soutient que le premier juge a renversé la charge de la preuve pour l’appréciation de la valeur vénale des biens donnés et que les abattements pratiqués par l’administration fiscale sont insuffisants en raison de l’état d’indivision, de la location des emplacements de parking depuis plus de 20 ans et de l’état de vétusté des appartements. Il ajoute que l’existence d’un climat conflictuel, civil et pénal confine à l’aliénation de l’ensemble des donations litigieuses.

L’administration fiscale réplique qu’elle a scrupuleusement respecté la procédure, qu’elle a énoncé et listé les termes de comparaison pour chaque bien donné en appliquant un abattement de 10% en raison de la situation d’indivision, que le premier juge n’a pas renversé la charge de la preuve mais apprécié l’insuffisance de l’argumentation de M. [F] [W].

S’agissant des emplacements de parking, l’administration fiscale relève qu’il s’agit de simples conventions d’occupation précaires qui ne diminuent pas la valeur vénale du bien

Enfin, sur le climat conflictuel régnant entre les indivisaires, l’administration fiscale rappelle que la valeur vénale d’un bien s’apprécie en prenant en compte une conception objective, en se plaçant du point de vue d’un acheteur quelconque et elle fait observer que l’inaliénabilité invoquée n’a pas empêché la transmission desdits biens par voie de donation.

Sur ce, comme l’a exactement rappelé le premier juge, la valeur vénale réelle d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l’impôt.

Elle est déterminée par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires, relatifs à des ventes antérieures à la date de la mutation soumise à la formalité, d’autre part, est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire dans le cas d’une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque, abstraction faite de toute valeur de convenance.

— Sur l’évaluation de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] :

Cet immeuble, construit en 1972, est composé d’une part de 4 logements situés à l’étage, soit trois appartements de trois pièces principales de 74 m², 68 m² et 66 m² ainsi qu’un studio de 39m² et d’un entrepôt situé au rez de chaussée.

Pour les logements l’administration fiscale a fait état de 5 ventes survenues dans la même commune et la même section cadastrale, donc très proches, et de superficies diverses correspondant à celles des logements en cause pour aboutir à un prix au m² moyen de 4 848 euros en décrivant chacun des immeubles en cause. L’administration fiscale a en outre détaillé pour chacun des termes de comparaison le nombre de pièces, le statut d’occupation (location ou non) ainsi que les points positifs ou négatifs pour chaque bien (présence d’une cave d’un balcon, voisinage ')

Pour le bâtiment à usage d’entrepôt, l’administration fiscale a retenu quatre termes de comparaison en minorant le prix de vente constaté lorsque le bien n’était pas en indivision, et établi un prix moyen au m² de 2 396 euros. Sur les quatre termes de comparaison, deux sont situés dans la même dans la même commun et section cadastrale donc très proche de l’immeuble litigieux. Compte tenu de la spécificité de cet immeuble il ne peut être reproché à l’administration d’avoir recherché dans des secteurs un peu plus éloignés.

M. [F] [W], pour contester la méthode d’évaluation et les termes de comparaison retenus, se contente de critiques très générales, sans apporter le moindre élément objectif qui permettrait à la cour de considérer que la valeur retenue par l’administration fiscale est erronée ou que ses termes de comparaison ne sont pas intrinsèquement similaires.

Si l’administration fiscale à la charge de la preuve et le juge vérifie l’existence de termes de comparaison similaires, il appartient à celui qui conteste de démontrer que les termes retenus ne sont pas probants. En outre, s’agissent des logements, M. [F] [W] s’abstient d’évoquer le rapport d’expertise amiable qu’il a fait réaliser et qui a été communiqué à la commission de conciliation, ce rapport ayant retenu des valeurs très proches de celles retenues par l’administration fiscale.

S’agissant de la vétusté, il ne peut être reproché à l’administration fiscale de ne pas fournir une description de l’intérieur de biens auxquels elle n’a pas accès et l’appelant ne produit qu’un unique document évoquant l’absence d’un évier dans un des logements, sans d’ailleurs que ce logement soit identifié, de sorte que ce seul document ne peut justifier un abattement supplémentaire pour vétusté comme le sollicite l’appelant.

— Sur la valeur vénale du terrain situé [Adresse 3] :

M. [F] [W] soutient que la valeur retenue n’est pas exacte puisque l’administration fiscale n’a tenu aucun compte des locations d’emplacements de parking en cours. Il produit désormais des correspondances relatives à ces locations et le compte tenu par l’administrateur judiciaire du produit de ces locations.

Cependant, si l’existence de ces locations ne peut être nié, ces locations ne sont pas de longue durée, il peut y être mis fin assez rapidement par un acquéreur potentiel ce n’empêcherait donc pas une vente.

Ce type de location peut même, comme le souligne l’administration fiscale, constituer un atout pour un acquéreur potentiel et facilité un achat.

Quoiqu’il en soit, M. [F] [W] qui conteste la valeur retenue par l’administration fiscale, ne démontre pas que l’existence de ces locations a une incidence sur la valeur vénale de ce terrain.

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a confirmé la valorisation des biens en litige et rejeté les demandes d’abattement supplémentaires formulées par M. [F] [W].

— Sur l’incidence du caractère conflictuel de l’indivision :

L’appelant fait valoir que le caractère très conflictuel de l’indivision familiale rend de facto inaliénable les biens litigieux.

Il n’est pas contestable que cette indivision bénéficie d’une administration judiciaire et que l’appelant, aux côtés de son père et de sa s’ur, a déposé une plainte avec constitution de partie civile pour faux et abus de confiance à l’encontre de M. [J] [W], frère d'[R] [W], donateur des biens litigieux pour sa part dans l’indivision.

Il est rappelé que l’administration a accepté les conclusions de la commission de conciliation et appliqué un abattement de 10% en raison de l’état d’indivision des biens objets de la donation et de 10% supplémentaire en raison du climat conflictuel régnant entre les indivisaires.

Cependant, comme rappelé ci-dessus, les critères de l’évaluation d’un immeuble sont objectifs tels que la situation géographique, l’état d’entretien, la vétusté de l’immeuble et ne doivent pas prendre en compte des circonstances propres à la situation personnelle des parties.

Il n’est nullement démontré par M. [F] [W] que tout projet d’acquisition serait nécessairement voué à l’échec en raison de la situation de cette indivision ou qu’il serait offert un prix inférieur de 40% à la valeur déterminée par l’administration fiscale et intégrant les difficultés rencontrées par l’indivision.

C’est dès lors à juste titre que le premier juge a également rejeté cette demande et le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.

M. [F] [W], qui succombe, est condamné aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 10 janvier 2020,

Condamne M. [F] [W] aux dépens,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [F] [W] à payer à l’administration des finances publiques la somme de 3 000 euros.

Le Greffier, La Présidente,