COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 28 NOVEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 21/00021 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGXDN

S.A.R.L. ENTREPOTS SUD LYON

C/

[G] [U]

[E] [I] épouse [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-marie LAFRAN

M^e Jean FAYOLLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence en date du 11 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00818.

APPELANTE

Société ENTREPOTS SUD LYON S.A.R.L., prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Jean-marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, et assistée de M^e Benjamin BARTHE, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant

INTIMES

Monsieur [G] [U]

né le 11 Juillet 1972 à [Localité 4] (28), demeurant [Adresse 5]

représenté et assisté de M^e Jean FAYOLLE de la SELARL CABINET JEAN FAYOLLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [E] [I] épouse [U]

née le 11 Janvier 1957 à [Localité 7] (59), demeurant [Adresse 5]

représentée et assistée de M^e Jean FAYOLLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Cossoul de la Fossette est propriétaire de plusieurs parcelles de terrain sur le territoire de la commune de Fos-sur-Mer.

La parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3] d’une superficie de 86 000 m² a été donnée à bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2003 à M. [G] [U] et Mme [E] [I] épouse [U], qui exploitent une activité de marché aux puces, brocantes, foires, location d’emplacements (…) et qui ont fait édifier sur la parcelle une villa constituant leur logement.

Le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er avril 2012.

Suivant acte du 15 mars 2017, la SCI Cossoul de la Fossette a donné à bail commercial deux autres parcelles, cadastrées n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] à la société Entrepôts Sud Lyon, qui les valorise en les mettant à disposition d’autres sociétés pour le stockage de véhicules automobiles.

Souhaitant valoriser également la parcelle occupée par les époux [U], la société Entrepôts Sud Lyon a conclu avec M. [G] [U] le 28 août 2019 un protocole d’accord prévoyant la sous-location à son profit de la parcelle n°[Cadastre 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2019 moyennant un loyer de 20000 euros HT par mois, taxe foncière en sus.

La société Entrepôts Sud Lyon avait, dès le 26 août 2019, conclu avec la société Filippi Auto un bail de sous sous-location, permettant à cette dernière de stocker 5730 véhicules sur la parcelle dont s’agit.

Les époux [U] n’ayant pas entièrement libéré la parcelle sous-louée dont une partie constitue l’assiette de leur maison d’habitation, la société Entrepôts Sud Lyon a par acte du 5 février 2020, fait assigner M. [U] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins d’entendre ordonner son expulsion du terrain donné en sous-location.

Mme [E] [I] épouse [U] est intervenue volontairement à l’instance pour soutenir la nullité de la convention de sous-location consentie par son époux le 28 août 2019 sans son concours.

Par jugement du 11 décembre 2020, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— reçu Mme [E] [I] épouse [U] en son intervention,

— annulé le protocole d’accord conclu entre M. [X] [U] et la SARL Entrepôts Sud Lyon portant sur la sous-location de la parcelle cadastrée le section A n°[Cadastre 3] sis à [Localité 6],

— ordonné à la SARL Entrepôts Sud Lyon de libérer les lieux sous astreinte de 500 euros par jours de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,

— condamné la SARL Entrepôts Sud Lyon à payer à M. [G] [U] et Mme [E] [I] épouse [U] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 24000 euros à compter du 1er septembre 2019 jusqu’à la libération complète des lieux,

— rejeté l’ensemble des autres demandes,

— condamné la SARL Entrepôts Sud Lyon à payer à M. [G] [U] et Mme [E] [I] épouse [U] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Entrepôts Sud Lyon aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La SARL Entrepôts Sud Lyon a interjeté appel de cette décision le 4 janvier 2021.

Par ordonnance d’incident du 10 février 2022, le conseiller de la mise en état a constaté que la société Entrepôts Sud Lyon avait libéré les lieux le 18 août 2021 et dit n’y avoir lieu à radiation de l’appel.

Par arrêt du 24 février 2022, la cour statuant sur la requête en rectification d’erreur matérielle présentée par la société Entrepôts Sud Lyon a dit qu’au lieu de lire dans la motivation du jugement dont appel 'une indemnité d’occupation équivalente au loyer conclu au protocole soit 24000 euros’ il convient de lire 'une indemnité d’occupation équivalente au loyer conclu au protocole soit 20000 euros’ et dans le dispositif du jugement au lieu de 'condamne la SARL Entrepôts Sud Lyon à payer à M. [G] [U] et Mme [E] [I] épouse [U] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 24000 euros à compter du 1er septembre 2019 jusqu’à la libération complète des lieux’ il convient de lire 'condamne la SARL Entrepôts Sud Lyon à payer à M. [G] [U] et Mme [E] [I] épouse [U] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 20000 euros à compter du 1er septembre 2019 jusqu’à la libération complète des lieux'.

Par conclusions déposées et notifiées le 18 juin 2024, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

— constater le désistement de son appel par la société Entrepôts Sud Lyon,

— juger les époux [U] recevables et bien fondés en leur appel incident,

— confirmer le jugement du 11 décembre 2020 sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation, statuant à nouveau,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er septembre 2019 au 30 août 2021 à la somme de 940 020,43 euros, subsidiairement à dire d’expert,

— condamner la SARL Entrepôts Sud Lyon à payer la somme complémentaire de 700020,43 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er septembre 2019 au 30 août 2021,

— subsidiairement, intégrer le montant de la taxe foncière au montant de l’indemnité d’occupation et condamner la société Entrepôts Sud Lyon à verser aux époux [U] la somme complémentaire de 88667,68 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er septembre 2019 au 30 août 2021,

— en tout état de cause, condamner la société Entrepôts Sud Lyon à verser aux époux [U] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 27 août 2024, la société Entrepôts Sud Lyon déclare se désister de son appel principal et sollicite à titre principal la confirmation du jugement rendu le 11 décembre 2020 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence tel que rectifié par l’arrêt du 24 février 2022.

À titre subsidiaire sur l’appel incident des époux [U], elle demande la condamnation de M. [G] [U] à lui payer la somme de 700020,43 euros ou tout autre somme qui serait mise à sa charge à titre d’indemnité d’occupation en supplément du montant auquel les premiers juges l’ont condamnée et ordonner la compensation entre les créances et les dettes réciproques, rejeter toutes autres demandes formulées par M. et Mme [U].

La procédure a été clôturée le 10 septembre 2024.

M. et Mme [U] ont fait signifier de nouvelles conclusions le 17 septembre 2024 en sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture.

À l’audience du 24 septembre 2024, la cour a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et déclaré irrecevables les conclusions notifiées postérieurement à la clôture.

La cour a soulevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité, au regard des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, de la demande nouvelle formée par la société Entrepôts Sud Lyon tendant à la condamnation de M. [G] [U] au paiement d’une somme de 700020,43 euros ou tout autre somme qui serait mise à sa charge à titre d’indemnité d’occupation en supplément du montant auquel les premiers juges l’ont condamnée.

La société Entrepôts Sud Lyon a été autorisée a faire part de ses observations sur ce moyen par une note en délibéré.

Par une note déposée et notifiée le 21 octobre 2024, elle déclare renoncer aux observations formulées aux termes d’une précédente note du 14 octobre 2024 et s’en remettre à la décision de la cour sur le recevabilité de sa demande tendant à la condamnation de M. [G] [U] au paiement d’une somme de 700020,43 euros ou tout autre somme qui serait mise à sa charge à titre d’indemnité d’occupation en supplément du montant auquel les premiers juges l’ont condamnée.

MOTIFS

À la suite du désistement de la société Entrepôts Sud Lyon de son appel principal, le litige soumis à la cour est limité à l’appel incident des époux [U] sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par la société Entrepôts Sud Lyon pour la période du 1er septembre 2019 au 30 août 2021 et, le cas échéant à la demande subsidiaire de la société Entrepôts Sud Lyon en dommages et intérêts, dont la recevabilité est discutée.

Pour fixer l’indemnité d’occupation due par la société Entrepôts Sud Lyon, les premiers juges se sont référés au loyer prévu au protocole conclu entre cette société et M. [G] [U] le 28 août 2019.

L’annulation de ce protocole ne fait pas obstacle à ce que la juridiction prenne en considération, à titre d’élément d’information sur l’estimation faite par les parties de la valeur locative, le montant du loyer convenu entre M. [U] et la société Entrepôts Sud Lyon.

La référence à la convention conclue entre la société Entrepôts Sud Lyon et la société Filippi Auto n’est pas pertinente en ce que le loyer payé par cette dernière à hauteur de 498000 euros par an tenait compte des prestations fournies par la société Entrepôts Sud Lyon, qui produit des factures d’aménagement de la parcelle pour un montant total de 450110 euros HT.

Il ressort du bail principal du 10 mars 2003 versé aux débats que les époux [U] étaient eux-même tenus pour la location de cette parcelle à un loyer mensuel de 3050 euros indexé sur l’indice du coût de la construction, soit environ 4550 euros par mois au 1er septembre 2019, outre le remboursement des taxes et notamment la taxe foncière.

Ils ne justifient pas avoir eu les moyens et l’opportunité de valoriser cette parcelle, occupée en partie par leur maison d’habitation, pour un montant mensuel supérieur à 20000 euros.

Les époux [U] sont en revanche fondés en leur réclamation subsidiaire tendant à l’intégration, dans l’indemnité d’occupation due par la société Entrepôts Sud Lyon, du montant de la taxe foncière qui aurait dû être remboursée par la sous-locataire aux termes du protocole du 28 août 2019, eux-même supportant la charge de cette taxe en vertu du bail principal du 10 mars 2003.

Au vu des avis d’impôt versés aux débats, l’indemnité d’occupation sera en conséquence majorée des sommes de 13118,32 euros pour la période du 1er septembre au 31 décembre 2019, de 42270 euros pour l’année 2020, et de 33279,36 euros pour les huit premiers mois de l’année 2021 soit au total 88667,68 euros.

Le jugement sera en conséquence réformé en ce sens.

Cette réformation conduit à examiner la demande subsidiaire formée par la société Entrepôts Sud Lyon dans ses conclusions du 27 août 2024, tendant à la condamnation de M. [G] [U] à lui payer une somme équivalente à celle mise à sa charge par la cour en supplément de celle fixée en première instance, et ce à titre de dommages et intérêts en raison de la faute commise par M. [U] lors de la conclusion du contrat annulé.

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. (…)

Néanmoins et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions, nées postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce M. et Mme [U] ont sollicité dès leurs premières conclusions d’appelant à titre incident, la condamnation de la société Entrepôts Sud Lyon à une indemnité d’occupation d’un montant supérieur à celui arbitré en première instance, soit 40047,50 euros par mois au lieu de 20000 euros.

La société Entrepôts Sud Lyon a conclu en réplique à cet appel incident le 25 octobre 2021.

Elle était alors déjà en mesure de rechercher la responsabilité de M. [U] pour une prétendue faute commise lors de la conclusion du protocole annulé et de former une demande en dommages et intérêts à son encontre, d’un montant couvrant tout supplément d’indemnité d’occupation qui serait mis à sa charge en cause d’appel, mais ne l’a pas fait.

La demande formée en ce sens pour la première fois le 27 août 2024 est irrecevable en application des dispositions précitées.

Chacune des parties succombant partiellement sur ses prétentions cause d’appel conservera la charge des dépens et frais irrépétibles d’appel par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions déférées à la cour, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société Entrepôts Sud Lyon,

Statuant à nouveau sur ce seul point et y ajoutant,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SARL Entrepôts Sud Lyon à M. [G] [U] et Mme [E] [I] épouse [U] au montant mensuel de 20000 euros à compter du 1er septembre 2019 jusqu’à la libération des lieux intervenue le 30 août 2021, augmentée du montant de la taxe foncière afférente aux locaux au prorata de la période considérée, soit la somme supplémentaire de 88667,68 euros,

Condamne en conséquence la SARL Entrepôts Sud Lyon à payer à M. [G] [U] et Mme [E] [I] épouse [U] la somme complémentaire de 88667,68 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er septembre 2019 au 30 août 2021,

Déclare la SARL Entrepôts Sud Lyon irrecevable en sa demande subsidiaire formée à l’encontre de M. [G] [U],

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens et frais irrépétibles par elle exposés en cause d’appel.

Le Greffier, La Présidente,