COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 526

N° RG 22/02707

N° Portalis DBVB-V-B7G-BI5EF

[D] [L]

C/

S.A.S. CABINET LIEUTAUD

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-Monique CASTELNAU

M^e Laura SARKISSIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 09 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11193893.

APPELANT

Monsieur [D] [L]

né le 30 Juillet 1962 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009139 du 19/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.S. CABINET LIEUTAUD

prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié dont l’établissement secondaire est [Adresse 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laura SARKISSIAN, membre de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société CABINET LIEUTAUD a exercé les fonctions de syndic de la résidence [5] située [Adresse 1] à [Localité 6], au sein de laquelle Monsieur [D] [L] est copropriétaire.

Par exploit d’huissier du 10 octobre 2019, ce dernier l’a assignée à comparaître devant le tribunal d’instance de Marseille, devenu le tribunal judiciaire, pour se plaindre de divers manquements à ses obligations et d’un traitement discriminatoire à son endroit.

Aux termes d’un jugement contradictoire rendu le 9 juin 2021, le tribunal a :

— dit que le CABINET LIEUTAUD avait commis des manquements engageant sa responsabilité,

— dit que les appels de fonds pour travaux adressés par le syndic les 8 octobre, 10 octobre et 22 novembre 2018 n’étaient pas exigibles,

— dit que le compte individuel de M. [D] [L] devait être recrédité du montant correspondant (soit au total la somme de 616 euros),

— débouté M. [D] [L] de sa demande en dommages-intérêts,

— condamné la société CABINET LIEUTAUD aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [L] a interjeté appel le 22 février 2022 par conclusions récapitulatives notifiées le 13 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour connaître l’exposé de ses moyens, il demande à la cour :

1°) d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande en dommages-intérêts tout en reconnaissant que l’ancien syndic avait manqué à ses obligations et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner la société CABINET LIEUTAUD à lui payer la somme de 8.000 euros,

2°) réparant les omissions de statuer affectant la décision entreprise :

— de dire que toutes les condamnations pécuniaires porteront intérêts au taux légal,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

— et d’inclure dans les dépens le coût du constat d’huissier qu’il a fait établir le 20 février 2019,

3°) de confirmer le jugement pour le surplus, et de débouter la partie intimée de son appel incident.

Par conclusions notifiées le 20 mai 2022, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, la société CABINET LIEUTAUD dénie toute discrimination dans l’exercice de ses fonctions de syndic et considère que les appels de fonds pour travaux ont été régulièrement émis. Elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [D] [L] de sa demande en dommages-intérêts mais de l’infirmer pour le surplus et de condamner la partie adverse aux entiers dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 octobre 2024.

DISCUSSION

Sur la mise en cause de la responsabilité du syndic :

En droit, il est constant que le syndic encourt une responsabilité de nature quasi-délictuelle à l’égard de tout copropriétaire ayant subi un préjudice personnel du fait d’une faute commise dans l’exercice de son mandat.

Monsieur [D] [L] soutient que le Cabinet LIEUTAUD aurait fait preuve de discrimination à son endroit en procédant à l’enlèvement et à la mise au rebut de certains effets personnels entreposés dans le local à vélos, et en s’abstenant de donner suite à ses réclamations concernant le refoulement des toilettes de son logement, le dysfonctionnement du chauffage et la fuite de robinets d’arrêt situés sur son palier.

S’agissant du premier grief, l’ancien syndic explique qu’il avait été demandé à l’ensemble des résidants de ne pas stocker d’effets personnels autres que des vélos et des poussettes dans le local commun réservé à cet usage, que M. [D] [L] avait reçu deux avertissements préalables dont il n’a pas tenu compte, et que si d’autres résidants en infraction avec le règlement de copropriété n’ont pas été inquiétés c’est uniquement parce qu’ils n’ont pu être identifiés.

S’agissant du second grief, le Cabinet LIEUTAUD soutient que les pannes ou dysfonctionnements signalés affectaient des parties privatives de l’immeuble et n’appelaient donc pas son intervention.

Monsieur [D] [L] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que l’intervention ou l’inaction du syndic aurait été dictée par des considérations d’ordre personnel, de sorte que la responsabilité du Cabinet LIEUTAUD ne peut être retenue en raison d’un comportement discriminatoire à son endroit.

D’autre part, il apparaît que le refoulement des toilettes ou le dysfonctionnement des radiateurs affectaient des parties privatives du lot de copropriété, de sorte que le syndic n’était pas tenu d’intervenir.

Enfin, à supposer que les robinets fuyards soient situés dans des parties communes, Monsieur [D] [L] ne caractérise pas l’existence d’un préjudice du fait de l’inexécution par le syndic de son obligation d’entretien, aucun constat des désordres n’étant produit à l’appui de sa demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’appelant de sa demande en dommages-intérêts, sauf à substituer aux motifs contradictoires retenus par le premier juge celui tiré de l’absence de démonstration d’une faute à l’encontre de la partie intimée.

Sur les appels de fonds contestés :

Monsieur [D] [L] conteste la régularité des appels de fonds qui lui ont été adressés par le syndic courant octobre et novembre 2018 afin de financer des travaux de pose de détecteurs de lumière dans la cage d’escaliers, de remplacement de la porte d’entrée du bâtiment [Localité 7] et de réparation d’une fuite dans la chaufferie, aux motifs que l’assemblée générale des copropriétaires n’en aurait pas approuvé l’ensemble des modalités ou que, s’agissant des réparations urgentes, les règles prévues à l’article 37 du décret du 17 mars 1967 n’auraient pas été respectées.

Toutefois, il est produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé. Cette décision, emportant ratification des dépenses engagées par le syndic, s’impose à l’ensemble des copropriétaires, de sorte qu’aucun d’entre eux ne peut refuser d’acquitter sa quote-part. C’est donc à tort que le premier juge a ordonné que le compte individuel de M. [D] [L] soit recrédité du montant des appels de fonds litigieux et le jugement doit être infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur [D] [L] de sa demande en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Juge que la société CABINET LIEUTAUD n’a pas manqué à ses obligations vis-à-vis de Monsieur [D] [L],

Déboute Monsieur [D] [L] de sa demande tendant à recréditer son compte individuel du montant des appels de fonds pour travaux adressés par le syndic les 8 octobre, 10 octobre et 22 novembre 2018,

Condamne Monsieur [D] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle dont il est bénéficiaire,

Le condamne en outre à verser à la société CABINET LIEUTAUD la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT