Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 26 septembre 2024, n° 21/14402

CA Aix-en-Provence
Confirmation 26 septembre 2024

Arguments

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Rejeté
Imprécision de l'ordre du jour
La cour a jugé que l'ordre du jour était suffisamment précis et que les copropriétaires savaient qu'ils votaient sur l'acquisition de la piscine et de ses annexes pour un prix global, rendant la demande d'annulation infondée.
Rejeté
Abus de majorité
La cour a estimé que l'acquisition des lots était dans l'intérêt collectif des copropriétaires et ne constituait pas un abus de majorité.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés en appel, mais a rejeté la demande des sociétés.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé la condamnation in solidum des sociétés SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE aux dépens de la présente instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 26 sept. 2024, n° 21/14402
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/14402
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 octobre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Romain CHERFILSValérie MONTIHervé BOULARD
Cabinet(s) :	SCP PETIT - BOULARD - VERGERLX AIX-EN-PROVENCEPHILIPS & PARTNERS
Parties :	S.C.I. SARA PATRIMOINE, son représentant légal en exercice

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 SEPTEMBRE 2024

N°2024/340

Rôle N° RG 21/14402 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGXM

S.C.I. SARA RIVIERA

S.C.I. SARA PATRIMOINE

Syndic. de copro. [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Hervé BOULARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 13 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/02022.

APPELANTES

S.C.I. SARA RIVIERA

prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Diane LANDELLE, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. SARA PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 7], [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Diane LANDELLE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 7] Représenté par son syndic en exercice la SARL RI SYNDIC, [Adresse 3], [Localité 1]., demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Conseiller Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les sociétés SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE sont propriétaires de plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété '[Adresse 7]', sis [Adresse 4] à [Localité 6].

L’assemblée générale des copropriétaires du premier avril 2021 a adopté la résolution n° 28 aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a décidé d’acquérir les lots mis en vente par la société PIERRE ET VACANCES pour un montant de 150.000 euros.

Par acte d’huissier du 07 mai 2021, les sociétés SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler cette résolution.

Par jugement réputé contradictoire du 13 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a débouté les sociétés SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE de leurs demandes et les a condamnées aux dépens.

Le premier juge a rejeté la demande de nullité de la résolution n° 28 au motif de l’imprécision de l’ordre du jour. Il a estimé que la convocation à l’assemblée générale contenait une description précise de la question n° 28 soumise à la délibération de l’assemblée générale ainsi qu’un projet de résolution identique à celui adopté. Il a également rejeté la demande de nullité de cette résolution en écartant l’argument d’un abus de majorité. Il a relevé que l’objectif du syndicat, en acquérant les lots de la société PIERRE ET VACANCES, était de permettre aux copropriétaires de profiter d’une piscine et de ses annexes, si bien que la résolution ne méconnaissait pas l’intérêt collectif. Il a jugé que l’existence d’un compromis de vente conclu entre la société SARA PATRIMOINE et la société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE, représentant le groupe PIERRE ET VACANCES, avant la résolution critiquée, n’était pas un élément suffisant pour démontrer l’existence d’une intention de nuire lors du vote de la résolution critiquée.

Par déclaration du 12 octobre 2021, les SCI SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 mai 2024 auxquelles il convient de se référer, les SCI SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— de prononcer la nullité de la résolution 28 de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] en date du 1 er avril 2021 pour imprécision de la résolution,

— de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre associé de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat aux offres de droit.

Elles soulèvent la nullité de la résolution n° 28 de l’assemblée générale du premier avril 2021 aux motifs d’une imprécision de l’ordre du jour. Elles notent qu’aucune évaluation immobilière des lots n’a été produite si bien que les copropriétaires ne pouvaient savoir si le prix de 150.000 euros correspondait à la valeur de ceux-ci. Elles indiquent verser au débat une offre d’achat pour un prix de 75.000 euros datant d’un an avant la résolution. Elles concluent qu’aucune explication n’est fournie face à un doublement du prix par ailleurs non ventilé entre les lots à acquérir. Elles ajoutent que la répartition du prix de vente entre les lots n’est pas précisée. Elle déclarent que la consistance des lots n’est pas explicitée, alors même que le syndic soulignait la complexité du dossier et l’absence de concordance entre les plans enregistrés au cahier des charges et la situation physique des lots depuis leur construction. Enfin, elle font observer que n’était mentionné, ni le coût notarié de la vente, ni celui des éventuels droits applicables à la cession.

Elles estiment également nulle la résolution n°28 de cette assemblée générale en raison d’un abus de majorité. Elles exposent que la SCI SARA PATRIMOINE bénéficiait d’une promesse de vente du 21 avril 2020 établie par le groupe PIERRE ET VACANCES sur les sept lots de copropriété appartenant à ce groupe, situés au sein de la [Adresse 7]. Elles soutiennent que la vente est parfaite, en raison d’un accord sur le prix et la chose. Elles déclarent que le syndicat des copropriétaires connaissait l’existence de cette promesse synallagmatique de vente. Elles prétendent que la résolution critiquée porte une atteinte directe aux droits de la SCI SARA PATRIMOINE et notent que le groupe PIERRE ET VACANCES a voté pour cette résolution pour tenter de se défaire de son précédent engagement.

Par conclusions notifiées le 21 février 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [Adresse 7] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de débouter la SCI SARA RIVIERA et la SCI SARA PATRIMOINE de l’intégralité de leurs

demandes,

— de condamner in solidum la SCI SARA RIVIERA et la SCI SARA PATRIMOINE à lui payer au la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP PETIT et BOULARD sur son affimation de droit,

— de condamner in solidum la SCI SARA RIVIERA et la SCI SARA PATRIMOINE aux entiers

dépens.

Il indique que selon le projet de résolution compris dans l’ordre du jour, il était proposé aux copropriétaires d’acquérir tous les lots appartenant au groupe PIERRE ET VACANCES notamment constitués par la piscine et ses annexes, afin qu’ils puissent jouir de la piscine et bénéficier d’une plus-value de leurs lots, moyennant un prix de 150.000 euros. Il fait valoir que la formulation de la résolution était suffisamment précise. Il note que le prix était connu, ce qui est suffisant pour que l’assemblée générale puisse ou non s’accorder sur la vente. Il estime qu’il n’avait pas à justifier de la méthode d’évaluation. Il soutient que la ventilation du prix d’acquisition proposé, lot par lot, n’avait aucun intérêt pour que l’assemblée puisse voter clairement sur le prix et la chose proposés. Il précise que tous les lots de la société PIERRE ET VACANCES étaient à vendre, dont la piscine, élément de valorisation pour tous les copropriétaires.

Il conteste tout abus de majorité. Il expose qu’il n’est pas démontré que la majorité des copropriétaires ait usé de son droit de vote sans profit pour eux-mêmes et dans un but contraire à l’intérêt commun de la copropriété, qu’il existe ou non une promesse de vente au profit de la SA SARA PATRIMOINE. Il soutient qu’il était de l’intérêt collectif des copropriétaires de disposer d’une piscine partie commune plutôt que d’avoir des lots voisins d’une piscine appartenant à un seul copropriétaire. Il ajoute que les copropriétaires sont tiers à la convention régularisée entre la société PIERRE ET VACANCES et la SCI SARA PATRIMOINE.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 05 juin 2024.

MOTIVATION

Sur l’annulation de la résolution n° 28 au motif de l’imprécision de l’ordre du jour

Une assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux prescriptions des articles 9 à 11-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour:

I. ' Pour la validité de la décision (…):

3 Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché (…)

L’ordre du jour était ainsi libellé :

'28 : proposition d’acquisition des lots propriétés du groupe Pierre et Vacances permettant à la copropriété une parfaite maîtrise de son avenir, de son statut et assurant la récupération immédiate de la piscine et de toutes les annexes nécessaires à son usage.

La fin de l’exploitation par Pierre et Vacances a définitivement mis un terme au statut de Résidence de Tourisme et aujourd’hui la résidence est pleinement sous le régime de la copropriété et des lois s’y rapportant. La question du devenir des locaux et de la récupération de la piscine se pose pleinement. La complexité de ce dossier, tout comme pour celui des emplacement de stationnement, est due à la non concordance entre les plans enregistrés au cahier des charges et la situation physique depuis la construction. L’acquisition des lots Pierre et Vacances par la Copropriété apparaît comme indispensable à la conservation de son statut. Ceci permettra à la Copropriété de maîtriser son avenir et à l’ensemble des Copropriétaires de jouir pleinement de leurs appartements en apportant une véritable plus-value.

Diffusée en annexe simulation de la répartition par Copropriétaire du coût de l’acquisition.

Projet de résolution

L’Assemblée Générale décide d’acquérir l’ensemble des lots propriétés du Groupe Pierre et Vacances au prix global et forfaitaire de 150.000 euros. L’Assemblée générale donne mandat au syndic pour signature de tous documents et actes notariés pour finaliser cette vente. L’Assemblée Générale prend acte que les honoraires du Syndic seront calculés conformément à son contrat. L’Assemblée Générale donne mandat au Syndic afin de procéder à l’appel de fonds nécessaire selon la clé de répartition des charges communes générales (hors Pierre et Vacances) à la date d’exigibilité du 1er mai 2021".

Il existe une concordance complète entre la résolution votée et celle figurant à l’ordre du jour.

La question était précise puisqu’il s’agissait d’acquérir la piscine et ses annexes, même s’il existait une absence de concordance entre les plans enregistrés au cahier des charges et la situation physique depuis la construction. Les copropriétaires pouvaient se prononcer en toute connaissance de cause, puisqu’ils savaient qu’il leur était proposé d’acquérir la piscine et ses annexes pour un prix global et forfaitaire de 150.000 euros.

Le fait que le prix ne soit pas ventilé entre les différents lots appartenant à la société PIERRE ET VACANCES n’entraîne aucune imprécision puisqu’il était évoqué un prix forfaitaire et global et que les copropriétaires savaient ce sur quoi portait l’acquisition. Le prix est clair et il n’était pas fait obligation de produire une évaluation des biens à acquérir; les conditions essentielles du contrat sont évoquées (la chose; le prix). De la même manière, l’absence de mention des frais notariés, qui sont déterminables et réglementés, ne s’analyse pas comme une imprécision de l’ordre du jour justifiant que soit annulée la résolution n° 28. Etait en outre annexée à l’ordre du jour une simulation de la répartition par copropriétaire du coût de l’acquisition.

La rédaction de la question n° 28 informait donc suffisamment les copropriétaires sur la portée des décisions à prendre. En conséquence, il convient de rejeter la demande d’annulation de cette résolution sur ce fondement. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’annulation de la résolution n° 28 au motif d’unabus de majorité

L’abus de majorité s’entend d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaire ou bien d’une décision prise dans l’intention de nuire à certains copropriétaires.

L’acquisition par l’assemblée des copropriétaires de la piscine et ses annexes se trouvant dans cette résidence n’est pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, celle-ci valorisant leur bien et leur permettant d’avoir accès à cette installation.

Le fait qu’un compromis de vente ait été auparavant passé entre la société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE (groupe PIERRE &VACANCES) et la société SARA PATRIMOINE ne permet pas de conclure que l’acquisition des mêmes biens par l’assemblée générale aurait eu pour objectif de nuire à la société SARA PATRIMOINE ou à celle de la société SARA RIVIERA, en raison de l’intérêt pour la copropriété que présente une telle acquisition.

Le jugement déféré qui a rejeté la demande de nullité sur ce fondement sera confirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Les sociétés SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE sont essentiellement succombantes. Le jugement déféré qui les a condamnées aux dépens sera confirmé.

Leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Elles seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par la SCP PETIT et BOULARD.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés en appel. Les sociétés SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE seront condamnées à lui verser la somme de 2300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum les sociétés SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 7]' [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2300 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

REJETTE les demandes des sociétés SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les sociétés SARA RIVIERA et SARA PATRIMOINE aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par la SCP PETIT et BOULARD.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,