COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 451

N° RG 21/13515

N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDZG

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

LE SAINT-JOSEPH

C/

[M] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Grégory PILLIARD

M^e Olivier AVRAMO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 23 Août 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00071.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE SAINT-JOSEPH sis à [Adresse 7]

pris en la personne de son syndic en exercice la société SDC LOCATION GERANCE SYCOLOGE, exerçant sous le nom commercial SYNDIC DE COPROPRIETES LOCATION GERANCE BILLON SYCOLOGE, dont le siège social est sis, [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son président en exercice demeurant en cette qualité audit siège

représentée par M^e Grégory PILLIAR, membre de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée et plaidant par M^e Christelle LEROY, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [M] [K]

née le 18 Septembre 1940 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier AVRAMO, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié reçu le 24 juin 1966, il a été établi le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier dénommé LE SAINT JOSEPH sis à [Localité 6], composé de deux corps de bâtiments d’habitation élevés chacun de six étages sur rez-de-chaussée, l’un donnant sur la [Adresse 4] et l’autre sur la [Adresse 3], d’une cour intérieure commune et de trois niveaux en sous-sol principalement à usage de parkings.

Le 12 septembre 2002, les copropriétaires du bâtiment donnant sur la [Adresse 4], réunis en assemblée générale spéciale, ont voté le principe de la création d’un syndicat secondaire.

Le 20 mai 2003, l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires a approuvé cette création et adopté en conséquence un projet de modificatif au règlement de copropriété.

Un premier acte modificatif a été établi par acte notarié du 28 avril 2011, puis publié le 5 décembre 2013 au service de la publicité foncière en exécution d’une ordonnance de référé rendue le 3 mai 2013, mais celle-ci a été cependant infirmée par un arrêt de la cour de céans prononcé le 27 mars 2014, au motif que ce document n’était pas conforme au projet susvisé.

Un second acte modificatif a donc été établi par acte notarié du 13 septembre 2019, cette fois-ci conforme au projet adopté en assemblée générale le 18 octobre 2017.

Parallèlement à ces décisions, un contentieux nourri a opposé le syndicat principal à plusieurs copropriétaires du bâtiment Revel, parmi lesquels Madame [M] [K], au sujet du calcul de la répartition des charges. Un expert judiciaire a été désigné en référé en la personne de M. [O] [H] et a déposé son rapport le 31 mars 2014.

Le 6 novembre 2013, le syndicat a assigné Madame [K] en paiement d’un arriéré de charges s’élevant à l’époque à 8.077,30 euros, sa demande ayant par la suite été actualisée à la somme de 21.520,59 euros suivant décompte provisoirement arrêté au 2 juin 2021.

La défenderesse a contesté l’existence de cette dette et demandé reconventionnellement la condamnation du syndicat des copropriétaires :

— à procéder à la spécialisation des charges que lui imposait l’existence du syndicat secondaire et à exécuter les décisions adoptées par l’assemblée générale les 6 mai 2004 et 18 octobre 2017 au sujet du mode de répartition des charges de chauffage et d’eau chaude, avec effet rétroactif à compter du 12 septembre 2002, et ce sous peine d’astreinte,

— à rectifier son compte individuel depuis le 28 septembre 2010 en le créditant de divers montants totalisant la somme de 23.334,36 euros,

— à déplacer le compteur divisionnaire d’eau froide du bâtiment Revel, installé dans la zone des garages, dans les parties communes du syndicat secondaire,

— et à lui verser 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par jugement rendu le 23 août 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat à payer à Madame [K] 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté Madame [K] du surplus de ses demandes reconventionnelles,

— condamné le syndicat aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et dispensé Madame [K] de participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société BILLON SYCOLOGE, a interjeté appel de cette décision le 22 septembre 2021. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 8 août 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [K] de la plupart de ses demandes reconventionnelles, mais de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

— de condamner l’intimée à lui payer la somme de 21.520,59 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 2 juin 2021, outre intérêts capitalisés au taux légal à compter du 28 mars 2013,

— de la condamner en outre au paiement de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— de débouter en revanche l’intimée de sa demande en dommages-intérêts,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, ainsi qu’une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 9 mars 2022, auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [M] [K] demande à la cour de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à lui payer 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, mais de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

— de condamner le syndicat à procéder à la spécialisation des charges que lui impose l’existence du syndicat secondaire et à exécuter les décisions adoptées par l’assemblée générale les 6 mai 2004 et 18 octobre 2017 au sujet du mode de répartition des charges de chauffage et d’eau chaude, avec effet rétroactif à compter du 12 septembre 2002, et ce sous peine d’astreinte,

— de le condamner à rectifier son compte individuel depuis le 28 septembre 2010 en le créditant de divers montants totalisant la somme de 23.334,36 euros,

— de le condamner encore à déplacer le compteur divisionnaire d’eau froide du bâtiment Revel, installé dans la zone des garages, dans les parties communes du syndicat secondaire,

— et de mettre à sa charge les dépens, outre une indemnité de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en sus de celle allouée en première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

DISCUSSION

Sur la demande en paiement des charges :

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que lorsqu’un immeuble en copropriété comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lotes composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider aux conditions de majorité prévues à l’article 25 de constituer entre eux un syndicat secondaire. Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration du ou des bâtiments concernés, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu, avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Si la création d’un syndicat secondaire implique nécessairement une spécialisation des charges, celle-ci requiert néanmoins une modification du règlement de copropriété décidée par chacune des deux assemblées à la majorité de l’article 25. Tant que cette modification n’est pas intervenue, la totalité des charges reste due au syndicat principal sur les bases de répartition établies par le règlement en vigueur.

C’est à tort que le tribunal a débouté le syndicat principal de sa demande en paiement en retenant que la modification du règlement de copropriété prenait rétroactivement effet à la date de la création du syndicat secondaire, soit le 12 septembre 2002, alors que celle-ci ne pouvait s’appliquer que pour l’avenir, la gestion courante de la copropriété ne pouvant être suspendue à une décision qui n’est intervenue que le 18 octobre 2017, soit plus de 15 années plus tard.

Il résulte du modificatif au règlement de copropriété finalement établi le 13 septembre 2019 que les charges générales du groupe d’immeubles constituant le syndicat principal comprennent notamment toutes les dépenses engagées pour assurer le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire de chaque bâtiment, ainsi que la consommation d’eau froide.

Les frais de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire doivent ensuite être répartis entre les copropriétaires du syndicat secondaire et ceux des autres bâtiments en fonction des mesures données par un répartiteur de chauffe indexé sur les sondes posées sur les deux blocs [Adresse 4] et [Adresse 3], conformément à une résolution adoptée par l’assemblée générale dès le 6 mai 2004. Or l’expert [H] a conclu dans son rapport que le système existant permettait parfaitement de mesurer les quantités de kWh envoyées vers chacun des deux immeubles par des compteurs séparés de débit calorifique, les charges de chauffage étant ainsi déterminées de manière objective avec un degré de précision largement suffisant. Il est également établi par la production d’un constat d’huissier du 22 janvier 2020 que des compteurs différenciés sont toujours en fonctionnement au sein du local de chaufferie commun.

La répartition de ces charges entre les copropriétaires du syndicat secondaire doit encore être effectuée selon une grille adoptée par celui-ci, mais il n’est pas établi qu’une telle décision ait été prise à ce jour.

Quant à la consommation d’eau froide, il est prévu qu’elle sera répartie entre les copropriétaires du bâtiment Le Revel et les autres en fonction des mesures données par un compteur divisionnaire qui devra être installé dans les parties communes du syndicat secondaire. Or il est constant qu’un tel compteur existe, même s’il a été installé dans la zone des garages.

S’il résulte des conclusions de l’intimée que le syndicat secondaire est représenté par un syndic distinct, il n’apparaît pas que celui-ci ait pris une quelconque initiative qui contredirait la répartition des charges effectuée par le syndic principal.

D’autre part, Madame [K] ne démontre pas que les charges qui lui sont réclamées au titre des services collectifs et des éléments d’équipement communs ne seraient pas conformes au critère de l’utilité objective édicté par l’article 10 alinéa 1 de la loi de 1965, et les précédentes décisions de justice qu’elle invoque dans ses conclusions n’ont pas autorité de chose jugée relativement à l’objet du litige présentement soumis à la cour.

S’agissant des charges d’entretien de la cour intérieure, une résolution adoptée le 20 mai 2003 a décidé de ne pas en exonérer les copropriétaires du bâtiment Le Revel.

Il est normal par ailleurs que les copropriétaires du syndicat secondaire se voient réclamer une participation au fonds de travaux institué par l’article 14-2 de la loi de 1965.

Il convient cependant de retrancher de la créance du syndicat la somme de 1.936,92 euros correspondant à des versements non comptabilisés, et celle de 2.720,42 euros se rapportant à des charges appelées sur le lot n° 165, auquel étaient attachés 488/10.000èmes des parties communes générales, alors que l’intimée est propriétaire du lot n° 200, issu de la division du lot 165, auquel ne sont attachés que 257/10.000èmes.

En conséquence la cour, infirmant de ce chef le jugement entrepris, condamnera Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.863,25 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 2 juin 2021, outre intérêts au taux légal capitalisés à compter de cette même date.

Sur la demande additionnelle en dommages-intérêts :

La résistance abusive opposée par l’intimée a causé au syndicat un préjudice indépendant du simple retard de paiement, tenant dans la désorganisation de sa trésorerie, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [K] :

1) La demande visant à la condamnation du syndicat à procéder à la spécialisation des charges et à exécuter les décisions adoptées en ce sens par l’assemblée générale est dépourvue d’objet en l’état du modificatif au règlement de copropriété établi le 19 septembre 2019.

2) La demande visant à créditer le compte individuel de l’intimée de divers montants se confond avec les moyens exposés au soutien du rejet de la demande principale en paiement, et il y a déjà été répondu plus avant.

3) La demande visant à condamner le syndicat principal à déplacer le compteur divisionnaire d’eau froide du bâtiment Le Revel doit être déclarée irrecevable, seul le syndicat secondaire ayant qualité pour agir à cette fin.

4) Enfin, l’action en paiement du syndicat ne revêtant aucun caractère abusif, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a alloué à Madame [K] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne Madame [M] [K] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT JOSEPH la somme de 16.863,25 euros au titre du solde débiteur de son compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 2 juin 2021, outre intérêts au taux légal capitalisés à compter de cette même date,

Condamne Madame [K] à payer au syndicat la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Déclare irrecevable la demande de Madame [K] visant à condamner le syndicat principal à déplacer le compteur divisionnaire d’eau froide du bâtiment Le Revel dans les parties communes du syndicat secondaire,

Déboute Madame [K] du surplus de ses demandes reconventionnelles,

Condamne Madame [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT